Судья ФИО2 Дело № (33-4294/2025)

№ 2-1621/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2026 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Ноздриной О.О., Раковой Н.Н.,

при секретаре Чернышовой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе ФИО4 ФИО13 на решение Заводского районного суда г. Орла от 29 августа 2025 г., которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Ноздриной О.О., изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик СТС 57» - ФИО3, просившего оставить решение без изменения, судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Специализированный застройщик СТС 57» о защите прав потребителя.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 13 ноября 2023 г., заключенного с ФИО7 и ФИО8, она приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Продавцам данная квартира принадлежала на основании договора участия в долевом строительстве от 23 мая 2022 г., заключенного с застройщиком ООО «Специализированный застройщик СТС 57».

В ходе эксплуатации квартиры были обнаружены недостатки, стоимость устранения которых в соответствии с техническим заключением специалиста ФИО6 № от 12 мата 2024 г. составит 164 523 руб.

26 марта 2024 г. она обратилась к ответчику с требованием о возмещении указанных расходов на устранение недостатков, однако оно осталось без удовлетворения.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО4 просила суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик СТС 57» денежные средства в сумме 164 523 руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков; неустойку за нарушение срока удовлетворения ее требования о возмещении указанных расходов, в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с даты окончания действия постановления Правительства Российской федерации № 326 от 18 марта 2024 г., по день фактического исполнения требований; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом; судебные расходы: на оплату юридических услуг - 50 000 руб., на оплату технического заключения - 40 000 руб., почтовые расходы - 1100 руб.

Определением суда от 5 августа 2025 г., вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены ООО «Русские окна», ООО «СТС-Групп».

Судом постановлено обжалуемое решение, которым исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Специализированный застройщик СТС 57» взысканы в пользу ФИО4 денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 94 993,80 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 10 000 руб., расходы на оплату досудебного технического заключения в размере 23 080 руб., почтовые расходы в размере 634,70 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. ООО «Специализированный застройщик СТС 57» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части уплаты убытков до 31 декабря 2025 г. включительно. С ООО «Специализированный застройщик СТС 57» взыскана в доход муниципального образования «Город Орел» государственная пошлина в размере 7 000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит отменить решение, перейти к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, и принять новое решение.

Приводит довод о том, что судом к участию в деле не были привлечены первоначальные собственники квартиры, в которой выявлены строительные недостатки, (участники долевого строительства) ФИО7 и ФИО8, а также залогодержатель квартиры, приобретенной с участием заемных средств, - публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО Сбербанк). Решение может повлиять на их права и обязанности.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, судебная коллегия на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу частей 5-6 указанной статьи участник долевого строительства вправе предъявить к застройщику требования, связанный с недостатками в объекте долевого строительства, в течение гарантийного срока, либо за пределами такового в случаях, предусмотренных законом, установив срок для устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Статьей 2 Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии с пунктом 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08 августа 2024 г. № 266-ФЗ) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В силу части 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Частью 2 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В соответствии данным постановлением Правительства Российской Федерации неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно (абз. 4 пункта 1); неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно (абз. 9 пункта 1); в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно (абз. 10 пункта 1); в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно (абз. 11 пункта 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Согласно пункту 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Пунктом 3 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В соответствии с абзацем 5 пункта 1, пунктом 3 статьи 18 указанного Закона потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. Данные требования потребитель вправе предъявить изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.

Исходя из указанных норм, приобретая право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобретает (как потребитель) право требования в течение гарантийного срока к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков или возмещения расходов на их исправление, поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, сохраняются, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его. При этом, при заключении договора купли-продажи квартиры, покупатель приобретает, в том числе, право обращения в период гарантийного срока с требованиями к застройщику о возмещении убытков, возникших в результате и по причине обнаруженных недостатков строительства, на покупателя также распространяются права, принадлежащие участнику долевого строительства, регулируемые положениями Закона о защите прав потребителей.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 25 марта 2022 г. между ООО «Специализированный застройщик СТС 57» (застройщик) с одной стороны и ФИО7, ФИО8 (участники долевого строительства) с другой стороны был заключен договор участия в долевом строительстве жилья №Ч/54, согласно которому объектом долевого строительства являлось жилое помещение – однокомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес: 

<

адрес>) (п. 1.1 договора). Согласно условиям договора ФИО8, ФИО7 обязались принять объект долевого строительства в общую совместную собственность.

Цена договора в соответствии с п. 3.1 составила 3 166 460 руб. и была уплачена застройщику в полном объеме.

Пунктами 6.3, 6.3.2 договора установлен гарантийный срок в отношении объекта долевого строительства, который составляет 5 лет (в отношении технического и инженерного оборудования - 3 года) со дня подписания акта приема-передачи.

Квартира была передана ФИО8, ФИО7 на основании акта приема-передачи от 25 мая 2023 г.

13 ноября 2023 г. между ФИО7, действующим за себя и от имени своей супруги ФИО8, с одной стороны и ФИО1 с другой стороны был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, перешло к ФИО4

Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 14 ноября 2023 г., также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

Таким образом, в связи с заключением договора купли-продажи квартиры, истец приобрела (как потребитель) право требования в течение гарантийного срока к застройщику об устранении выявленных в квартире недостатков или возмещения расходов на их исправление.

В связи с обнаружением недостатков внутренней отделки квартиры, для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ по их устранению, ФИО4 обратилась к специалисту индивидуальному предпринимателю ФИО6, по заключению которого № 26-03.24 от 12 марта 2024 г. в квартире, принадлежащей истцу, имеются нарушения требований ГОСТ к результатам производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий определена в размере 164 523 руб.

26 марта 2024 г. Истец направила в адрес ответчика претензию о добровольном возмещении суммы в размере 164 523 руб., необходимой для устранения выявленных недостатков, а также о возмещении денежных средств в сумме 40 000 руб., уплаченных за проведение досудебной оценки. Претензия оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор, руководствуясь приведенными выше нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», установив, что в квартире истца имеются недостатки выполненных застройщиком работ, суд первой инстанции, основываясь на заключении индивидуального предпринимателя ФИО6 № 26-03.24 от 12 марта 2024 г., которое ответчиком не было оспорено и опровергнуто, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 94 993,80 руб. (3% от цены договора долевого участия 3 166 460 руб.), предоставив в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 отсрочку исполнения решения в данной части до 31 декабря 2025 г. Поскольку ответчиком были нарушены права истца, приобретшего квартиру для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, суд пришел к выводу о взыскании в пользу истца компенсации морального вреда, определив размер компенсации в сумме 5000 руб. Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки и штрафа, суд исходил из установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 моратория на взыскание неустоек (штрафов, пеней), иных финансовых санкций с застройщика, а также учел, что требуемые суммы неустойки и штрафа превышают лимит ответственности застройщика, установленный частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Судебные расходы на оплату юридических услуг, на оплату технического заключения, почтовые расходы, понесенные истцом, были распределены судом в соответствии со статьями 98, 100 ГПК РФ.

Судебная коллегия согласна с данными выводами, поскольку они соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права, регулирующих возникшие правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о непривлечении судом первой инстанции к участию в деле первоначальных собственников квартиры ФИО7 и ФИО8, а также залогодержателя квартиры ПАО Сбербанк, подлежат отклонению, поскольку данные доводы на законность обжалуемого решения не влияют. Вопрос о правах и обязанностях указанных лиц в данном деле не разрешался, вынесенное решение не лишает их каких-либо прав, не ограничивает их в правах, не наделяет их какими-либо правами и не возлагает на них какие-либо обязанности. Оспариваемый судебный акт не имеет для указанных лиц преюдициальное значение.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости отмены решения и удовлетворения исковых требований в полном объеме, являются несостоятельными, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.

Процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены судебного решения, либо влияющих на правильность постановленного решения судом первой инстанции при рассмотрении спора допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств и доказательств, направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено статьей 330 ГПК РФ к числу оснований для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда г. Орла от 29 августа 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 ФИО14 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 января 2026 г.

Председательствующий

Судьи