Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

№3а-48/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2021 года Липецкий областной суд 

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при ведении протокола судебного 

заседания помощником судьи Беляковой И.А., 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Красноборское» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 07.12.2018г. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеназванного нежилого здания и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 07.12.2018г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество. В подтверждение заявленной рыночной стоимости в размере 226569232 руб. представлен отчет об оценке от 22.12.2020г. №-Н, выполненный ООО «ГБА».

В письменном заявлении представитель административного истца по доверенности ФИО1 уточнила заявленные требования, просила установить рыночную стоимость нежилого здания в размере 343993 759 рублей, исключив из расчета рыночной стоимости здания затратным подходом НДС, согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № от 5.10.2021 г.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании против установления кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы № от 5.10.2021 г. не возражала, полагая, что определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания является достоверной. Просила возложить расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца. 

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», представитель заинтересованного лица администрации г.Липецка в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «Красноборское» является собственником нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 16-19 т.1).

Как следует из реестрового дела, кадастровая стоимость названного нежилого здания установлена по состоянию на 07.12.2018г. в размере 423129 521 рубль 80 копеек (л.д.15 т.1).

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден (л.д. 20-24 том 1).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №-Н от 22.12.2020г., выполненный ООО «ГБА», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 07.12.2018г. составляет 226569 232 рубля. (л.д.32-108 т.1)

Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии № от 16.02.2021г. (л.д.22-24 том 1)

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Финансовый-Консалтинг» ФИО6

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости от 22.12.2020г. №-Н, выполненный ООО «ГБА», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, в отчете об оценке нарушен п. 5 ФСО №3, а именно: при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода применялись данные Сборника УПБС-2001 (стр.58-60, 132-133 отчета). Для расчетов выбран аналог торговый комплекс типа «Лента» со стоимостью строительства 2996 руб./кв.м общей площади или 323 руб./куб.м строительного объема. Однако, в данном Сборнике также имеются другие объекты, имеющие схожее с оцениваемым назначение и характеристики, стоимость которых существенно выше. Например, в таблице 15.16 Сборника приведены данные о торговом центре с близкими оцениваемому характеристиками, стоимость строительства которого 12 685 руб./кв.м общей площади или 1415 руб./куб.м строительного объема, что существенно выше принятой оценщиком расценки.

Обоснование принятого в качестве аналога объекта оценщиком не приведено, анализ альтернативных источников информации не проведен. Например, Справочник оценщика издания Ко-ИВЕСТ «Общественные здания 2016» содержит информацию на 01.01.2016г., которая является более близкой к дате оценки. Согласно представленной в данном Справочнике формации об объекте, наиболее близком по характеристикам с оцениваемым, стоимость 1 куб.м здания на дату оценки составляет 6064,2 руб./куб.м (с учетом регионального коэффициента и коэффициента перехода к дате оценки), что существенно превышает используемый оценщиком показатель для расчета.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода использовалась величина прибыли предпринимателя, равная 22,3% (стр.59, 60, 133 отчета). Источником информации оценщик указывает: «ФИО3, ФИО4 Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. - Нижний Новгород: ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2018, с.66». Однако, в указанном справочнике отсутствует информация о прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство объектов. Вместе с тем, прибыль предпринимателя представлена в другом томе Справочника: «ФИО5, ФИО4 Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода».

Учитывая продолжительность строительства объекта-аналога, выбранного оценщиком - 9 месяцев (стр. 132 отчета об оценке), и согласно представленной в Справочнике формуле, величина прибыли предпринимателя составит 16,3%.

Таким образом, оценщик не учел продолжительность строительства при использовании данных Справочника, тем самым проводит недостоверный расчет, что приводит к искажению итогового результата стоимости исследуемого объекта, полученного в рамках затратного подхода.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода применяется корректировка на стоимость прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости в размере -16,0% (стр.66, 67, 136 отчета). Согласно представленной на стр. 136 отчета таблице корректировок на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости также имеется диапазон доли стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости для «Торговые, офисные и другие общественные здания (в т. ч. гостиницы, дома отдыха) в хорошем и новом состоянии, обеспеченные необходимыми инженерными коммуникациями, расположенные на плотно застроенных особо ценных землях, в том числе с пересеченной местностью» - 0,16-0,32 (среднее значение - 0,24). Однако оценщиком не проанализирована возможность использования данных значений.

Оценщиком не проанализированы другие источники информации для определения корректировки, в том числе Справочник оценщика недвижимости - 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», под ред.ФИО5, в котором диапазон доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости ЕОН, составляет 0,75-0,80 (среднее значение 0,78), соответственно доля стоимости, приходящейся на земельный участок в общей стоимости ЕОН, составляет 0,25 - (среднее значение 0,22).

Также оценщик не проводит анализ полученной стоимости выделенного земельного участка на соответствие рыночным данным.

Таким образом, оценщик не приводит обоснования используемого в расчетах значения доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. 

Помимо нарушения п. 5 ФСО №3, эксперт установил нарушение п. 22(д) ФСО №7,согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода (стр.71 отчета) отличие в скорректированных ценах объектов-аналогов №1 и №2 составляет более 59%. Такое существенное отличие в скорректированных ценах свидетельствует о неправильном подборе объектов-аналогов либо о некорректном учете всех ценообразующих факторов. Например, оценщик не рассматривает основные ценообразующие факторы, такие как класс торгового центра, класс объекта торговой недвижимости, год постройки, материал стен (класс конструктивной системы).

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода оценщик не проводит анализ долгосрочных договоров аренды, которые являются ограничением прав и обременением объекта недвижимости согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости №КУВИ-002/2021-6280973 от 04.02.2021г. При определении эталонной ставки аренды для помещения площадью 41,4 кв.м оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№1,4 помещения площадью 500 кв.м, что превышает площадь оцениваемого помещения более чем в 12 раз, и объект-аналог №3 площадью 1000 кв.м, что превышает площадь оцениваемого помещения более чем в 24 раза, что свидетельствует о нецелесообразности их использования в расчетах.

Для целей оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта целесообразней провести расчет эталонных ставок для различных арендуемых площадей, чтобы исключить необходимость применения значительных величин корректировок на площадь.

Отсутствие обоснованного проведения расчета эталонной ставки арендной платы могло привести к искажению рыночной стоимости, полученной в рамках доходного подхода.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода (стр.78-80 отчета) отличие в скорректированных ценах объектов-аналогов №1 и №5 составляет более 81%. Такое существенное отличие в скорректированных ценах свидетельствует о неправильном подборе объектов-аналогов либо о некорректном учете всех ценообразующих факторов.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках доходного подхода (стр.76-80 отчета) при определении эталонной ставки аренды оценщик не рассматривает основные ценообразующие факторы, такие как наличие отдельного входа в помещение с улицы, тип объекта - встроенное помещение или отдельно стоящее здание, тип площади сдаваемого в аренду объекта (основные площади или блоки помещений (основные и вспомогательные помещения)). Отсутствие анализа сопоставимости оцениваемого объекта и объектов-аналогов по этим факторам могло привести к существенному искажению полученной рыночной стоимости. Средняя величина операционных расходов для высоклассных торговых объектов принята оценщиком в размере 19,4% согласно справочнику: Лейфер J1.A., ФИО4 Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода, с.52.

Согласно данным таблицы 13.7 отчета величина операционных расходов определена от вличины действительного валового дохода в размере 8 324 604 руб. Однако, согласно данным справочника: ФИО5, ФИО4 Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода в таблице 13 представлены «значения расходов на содержание объекта в процентах от потенциального валового дохода».

Таким образом, полученное оценщиком значение величины операционных расходов не соответствует данным Справочника, что приводит к неверному определению рыночной стоимости, полученной в рамках доходного подхода.

На основании проведенного исследования экспертом ФИО6 сделан вывод о том, что отчет об оценке рыночной стоимости от 22.12.2020г. №-Н, подготовленный ООО «ГБА», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости от 22.12.2020г. №-Н, подготовленный ООО «ГБА», не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина не является достоверной, следовательно, названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 06.07.2021г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 07.12.2018 г. составила 372944500 рублей (л.д.15-102 т.3). 

В связи с установленной неясностью заключения эксперта относительно использования в расчетах высоты здания, удельного показателя для качества здания, а также величины расходов по содержанию спорного здания определением суда от 12.08.2021 г. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза (л.д.182 т.3).

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № от 30.08.2021 г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 07.12.2018 г. составила 372579900 рублей. (л.д.2-85 т.4).

Определением суда от 16.09.2021 г. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза в связи с неясностью экспертного заключения № от 30.08.2021 г. в части использования в расчетах площади здания, применения НДС, определения операционных расходов (л.д.16 т.4).

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № от 5 октября 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, по состоянию на 07.12.2018г. составила 364618100 рублей (л.д.2-85 т.5).

Суд, проанализировав заключение первоначальной экспертизы в указанной выше части и дополнительных судебных экспертиз в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере равном его рыночной стоимости в соответствии заключением дополнительной судебной экспертизы № от 5 октября 2021 года.

Названное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, полноты, ясности, не вызывает сомнений в достоверности, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки ( затратный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа от сравнительного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. В заключении № от 5 октября 2021 года устранены нарушения и неполнота, имевшиеся в первоначальных заключениях.

Эксперт имеет высшее специальное образование, длительный стаж в области оценочной и экспертной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, в том числе инвентаризационного дела на здание по адресу: 

<

адрес>. 

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

Как указывалось выше, при определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил доходный и затратный подходы, обосновал отказ от сравнительного подхода.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (п.15-17 ФСО №1). В рамках доходного подхода доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. 

Определяя потенциальный валовый доход, эксперт правильно определил арендопригодные площади, приняв во внимание содержание заключенных договоров аренды, техническую документацию, в том числе о произведенной реконструкции здания с изменением площади. На основе данных, представленных административным истцом, экспертом учтена величина коммунальных платежей, определена общая сумма операционных расходов, проверено их соответствие рыночным данным.

При расчете ожидаемого дохода экспертом приняты во внимание сложившиеся арендные ставки на основе анализа договоров аренды, заключенных собственником объекта недвижимости, которые сопоставлены со сложившимися арендными ставками на рынке недвижимости на дату оценки, и признаны соответствующими диапазону рыночных ставок.

Для расчета текущей стоимости объекта недвижимости определена ставка капитализации с указанием источника данных, произведена оценка рыночной стоимости ЕОН, выделена доля стоимости земельного участка. В рамках доходного подхода рыночная стоимость здания составила 382356657 руб.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (п. 18-20 ФСО №1).

В соответствии с требованиями ФСО N 7 в рамках затратного подхода экспертом произведен расчет стоимости объекта исследования по соответствующей формуле с учетом накопленного износа и устаревания, с применением группы поправок с использованием справочника оценщика КО-ИНВЕСТ при соблюдении последовательности. При выборе сравнительной единицы были учтены основные конструктивные элементы оцениваемого здания: материалы, которым наиболее соответствует класс конструктивной системы КС-6. Затраты на замещение определены с учетом приведенной в экспертном заключении формулы. Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Примененная методика расчета стоимости отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной. Региональные коэффициенты учитывают регион расположения, а также класс конструктивной системы. Примененные классы конструктивных систем соответствуют фактическим материалам исследуемого объекта и конструктивным элементам. Данные о площади и объеме строения соответствуют данным технического паспорта. Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы является мотивированным и корректным. 

Рыночная стоимость в рамках затратного подхода составила 338010373 рублей.

Вопреки доводам, произведенным расчетам представителя административного истца, рыночная стоимость здания рассчитана экспертом безотносительно к каким-либо налогам, включая налог на добавленную стоимость, что следует как из самого заключения, так и из дополнительных письменных пояснений эксперта ФИО6 

Довод административного истца о необоснованном включении суммы НДС в расчет восстановительной стоимости суд признает не состоятельным, основанным на неверном толковании норм материального права и выводов экспертного заключения.

Стоимость объекта недвижимости может быть определена либо путем расчета стоимости замещения объекта оценки, либо путем расчета стоимости воспроизводства объекта оценки. Размер стоимости воспроизводства определяется как сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Формула расчета полной стоимости воспроизводства на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания предполагает учет НДС.

При расчете в рамках затратного подхода стоимости воспроизводства спорного объекта оценки экспертом при определении итоговой величины стоимости был учтен налог на добавленную стоимость, путем умножения высчитанной экспертом стоимости материалов и работ на коэффициент 1,18.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, при применении затратного подхода оценщик учитывает, что затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

При применении затратного подхода расчет затрат на создание объекта производился экспертом на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов, полученных из специализированного справочника. В справочнике удельные показатели стоимости строительства, то есть в расчете на единицу площади, приводятся без НДС. При этом, затраты на уплату НДС в соответствии с методологией затратного подхода подлежат учету как сопутствующие строительству издержки. Поскольку операции по приобретению строительных материалов по оплате услуг по строительству по общему правилу облагаются НДС, подлежат учету в прибыли предпринимателя, то они подлежат учету при расчете затрат на воспроизводство объекта оценки.

Данные обстоятельства подтвердила в письменных пояснениях эксперт ФИО6

Таким образом, из заключения эксперта следует, что НДС, отраженный в затратном подходе, не является ценообразующим фактором, а указан, как издержка, сопутствующая строительству нежилого здания и не влияет на формирование итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №

В рамках исследования доходным подходом эксперт только констатировал факт, что в показатель арендной ставки включена величина НДС, однако, какие-либо математические действия по очищению или по увеличению данного показателя не осуществлял. Сама по себе констатация факта наличия в ставке арендной платы величины налога на добавленную стоимость не повлекла ошибок в расчетах и не повлияла на итоговый показатель рыночной стоимости объекта оценки.

В результате произведенных экспертом расчетов в рамках каждого подхода и согласования результатов, выведена итоговая величина рыночной стоимости - 364618100 руб., которая соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Доказательства, подтверждающие недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, в материалы дела не представлены. У суда не имеется оснований для принятия в основу решения расчета рыночной стоимости, представленного административным истцом в заявлении об уточнении требований (л.120-124 т.5), как не отвечающего требованиям допустимости.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости нежилого здания, то кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подлежит установлению по состоянию на 07.12.2018г. в размере равном его рыночной стоимости – 364618100 рублей. 

В силу разъяснения, содержащегося в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. В данном случае таким органом, соответственно, надлежащим административным ответчиком, является Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в удовлетворении иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости надлежит отказать.

Принимая во внимание положения ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также исходя разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которым ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения должна указываться дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку до обращения в суд с административным исковым заявлением ООО «Красноборское» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области (далее – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания, именно дата обращения в Комиссию является датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и должна применяться для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Как следует из материалов дела, предметом рассмотрения Комиссии по рассмотрению споров на заседании 16.02.2021 г. являлось заявление ООО «Красноборское», поступившее в Комиссию 2.02.2021 г., поименованное как повторное (л.д.22 т.1). 

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок).

Пунктом 14 Порядка предусмотрено, что при поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости секретарь комиссии проверяет срок подачи заявления, при этом датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.

Из материалов настоящего административного дела, а также материалов административного дела № исследованного судом, следует, что 25.12.2020 г. ООО «Красноборское» направило в адрес Комиссии заявление о пересмотре кадастровой стоимости с приложенными документами почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения, которое прибыло в место вручения 29.12.2020 г., но в связи с неявкой адресата за получением было возращено почтовой службой отправителю 30.01.2021 г. При этом 29.01.2021 г. ООО «Красноборское» повторно было отправлено заявление в Комиссию, которое поступило, и было зарегистрировано 2.02.2021 г. 

Суд принимает во внимание изложенные обстоятельства, свидетельствующие о том, что 25.12.2020 г. административным истцом приняты все зависящие от него меры по обращению в Комиссию, но заявление не было вручено адресату не по вине административного истца, в действиях которого не усматривается недобросовестности. Напротив, при получении сведений о невручении почтового отправления, незамедлительно направлено повторное заявление, в котором изложены приведенные обстоятельства.

Учитывая представленные доказательства, суд считает, что дата подачи заявления ООО «Красноборское» о пересмотре кадастровой стоимости – 25.12.2020 г.- день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа. 

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы ООО «Финансовый-Консалтинг» в сумме 42 000 рублей, суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью нежилого здания 423129 521 рубль 80 копеек и размером рыночной стоимости 364618100 рублей укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В данном случае, административный истец реализовал предусмотренное законом право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Решение суда не постановлено против административного ответчика. Судебная оценочная экспертиза в суде проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного законом права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, - а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лица, в силу закона обязанного доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.

В силу изложенного с административного истца ООО «Красноборское» в пользу ООО «Финансовый-Консалтинг» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 42 000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» к Федеральному государственному бюджетному учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 07.12.2018г. - 364618100 (триста шестьдесят четыре миллиона шестьсот восемнадцать тысяч сто) рублей. 

Датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Красноборское» заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 25.12.2020 г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

В удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» в пользу ООО «Финансовый-Консалтинг» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 42 000 (сорок две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья . О.В. Михалева

Решение в окончательной 

форме принято 1.11. 2021 г.

.

.

. 

18