УИД 75RS0029-01-2024-000825-63

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 июля 2024 года г. Нерчинск

Нерчинский районный суд Забайкальского края

В составе председательствующего судьи Помулевой Н.А.,

при секретаре Плотниковой С.В., 

с участием процессуального истца – помощника прокурора Нерчинского района Быканова В.А.,

представителя ответчика по назначению суда - адвоката Рязанцева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-349/2024 по иску прокурора Нерчинского района в порядке ст. 45 ГПК РФ в интересах ФИО1 к ФИО2 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

И.о. прокурора Нерчинского района обратилась в интересах ФИО1 с настоящим иском.

В обоснование исковых требований указано, что по обращению ФИО1 прокуратурой района проводилась проверка, в результате которой было установлено следующее.

09.08.2016 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ,,,. Условиями данного договора предусмотрено ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2 до полного расчета. Денежные средства за жилое помещение перечислены на расчетный счет продавца (средства материнского капитала), однако обременение с квартиры до сих пор не снято по причине того, что ФИО2 по месту регистрации не проживает, установить её местонахождение не представляется возможным.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства в области залога недвижимости, и.о. прокурора обратился в суд с иском, в котором просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ,,, кадастровым номером №; обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ,,, погасить регистрационную запись об ипотеке жилого помещения, расположенного по адресу: ,,, кадастровым номером №

В судебном заседании процессуальный истец Быканов В.А. поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Материальный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, представив в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, в котором также просила удовлетворить заявленные требования.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, почтовая корреспонденция, направленная по известным суду адресам, возвращена в суд с отметкой почтовой службы «адресат недоступен».

Представитель ответчика ФИО2, чье место жительства неизвестно, адвокат Рязанцев А.В., назначенный судом в качестве представителя ответчика, исковые требования не признал и просил в иске отказать, при этом указал, что полномочий на признание иска ФИО2 ему не давала. 

Суд, заслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога. В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.4 ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшим в период возникновения спорных правоотношений, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Пунктом 1 ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки. Таким образом, перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 53 указанного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи квартиры от 09.08.2016 продавец ФИО2 продала в общую долевую собственность покупателей по 1/3 доли ФИО1, действовавшей за себя и несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, квартиру, расположенную, по адресу: ,,,, кадастровый №. Договором предусмотрено условие о том, что квартира находится в залоге у продавца до полного расчета (л.д. 14).

Долевое право собственности покупателей ФИО1, ФИО3, ФИО4 на квартиру по адресу: ,,,, кадастровый № прошло регистрацию в ЕГРН, из выписки из ЕГРН установлено, право собственности С-вых имеет обременение «ипотека в силу закона», лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО2

Согласно информации отдела адресно-справочной работы УВМ УМВД России по Забайкальскому краю ответчик ФИО2 имеет регистрацию по адресу: ,,,. (л.д. 33), однако по указанному адресу не проживает, сведений о ином месте жительства (пребывания) ответчика не имеется.

Согласно платежному поручению № от 30.09.2016 на расчетный счет ФИО2 были перечислены денежные средства в сумме 433026 руб. за счет средств МСК ФИО1 по договору купли-продажи от 09.08.2016 (л.д. 26).

Абзац 2 части 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно по воле лишь залогодателя, в данном случае материального истца, необходимо либо заявление владельца закладной, либо совместное заявление сторон по сделке, либо решение суда. 

Учитывая, что местонахождение продавца квартиры ФИО2 установить невозможно, указанное обстоятельство препятствует ФИО1 в установленном законом порядке осуществить снятие обременения с квартиры в виде ипотеки в силу закона закону.

Судом установлено, что обязательство по оплате цены квартиры исполнено покупателями в полном объеме, при этом суд учитывает, что у продавца квартиры с 2016 года споров по поводу состоявшейся сделки не имелось.

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. В соответствии с п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Принимая во внимание, что покупателями С-выми обязательства по договору купли-продажи от 09.08.2016 исполнены надлежащим образом, отсутствие возражений относительно прекращения ипотеки у ответчика и отсутствие возможности у залогодателя и залогодержателя обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки ввиду невозможности установить местонахождения залогодержателя, суд находит, что заявленные требования о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона подлежат удовлетворению.

У суда не имеется оснований для удовлетворения требований, заявленных к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю Росреестра, поскольку Управление права и законные интересы материального истца не нарушало, оспаривание его действий (бездействия), решений предметом настоящего гражданского спора не являлось.

Вместе с тем, суд считает необходимым указать, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременений) в виде записи об ипотеке внесенной в ЕГРН в отношении спорного недвижимого имущества. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ :

Иск прокурора Нерчинского района в порядке ст. 45 ГПК РФ в интересах ФИО1 к ФИО2 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке жилого помещения – удовлетворить частично.

Прекратить ограничение права собственности в виде ипотеки в силу закона № в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: ,,, кадастровым номером №, на 1/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО1, на 1/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО3, на 1/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО4.

Данное судебное решение является основанием для погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) права: ипотеки в силу закона № от 18.08.2016 на объект недвижимости - квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: ,,,.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке.

Апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом.

Апелляционная жалоба подается через Нерчинский районный суд Забайкальского края в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - 

Мотивированное решение изготовлено 02 июля 2024 года.