административное дело № 3а-10/2024 (3а-561/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 мая 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2023-000386-55) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 48 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 1 470 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 126 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 2 900 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 1 000 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 390 000 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что установленная кадастровая стоимость зданий значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права ФИО1 как налогоплательщика, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От заинтересованных лиц ФИО2 и ФИО3 в Краснодарский краевой суд поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.210, 215, том 2). 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

15 марта 2024 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили дополнения к возражениям, в которых указаны замечания на заключение повторной судебной экспертизы.

В судебное заседание 08 мая 2024 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административного иска ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ ........ и об отказе в удовлетворении административного иска ФИО1 в части оспаривания результатов определения по состоянию на 01.01.2021 года кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами ........, по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Из материалов дела следует, что согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на 25.05.2023 года ФИО4 являлся собственником следующих объектов недвижимого имущества с 2011 года: здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............; здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............; здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............; здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ (л.д.28-34, 173-215, том 1).

31.01.2023 года ФИО4 умер.

Согласно Справке от 23 мая 2023 года, выданной нотариусом Кущевского нотариального округа ФИО1, наследниками после смерти ФИО4 на вышеуказанное имущество являются: ФИО1, ФИО3, ФИО2 

Таким образом, административный истец как плательщик налогов за наследственное имущество вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества. При этом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц также привлечены ФИО3 и ФИО2

По состоянию на 01.01.2021 года кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 494 243, 52 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 13 792 094, 15 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 1 181 531, 71 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........-27 714 153, 18 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 9 399 026, 87 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 3 731 479, 87 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № 7419/219/23 от 15.06.2023 года, подготовленным ООО «Твой город», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 397 638 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ – 3 963 108 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........– 1 178 060 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ – 13 548 101 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ – 5 315 714 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ – 2 192 854 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 28.06.2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» № КС-561/2023 от 18.08.2023 года отчет об оценке № 7419/219/23 от 15.06.2023 года, подготовленный ООО «Твой город», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 442 300 руб. (ниже кадастровой стоимости на 10,5 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 8 097 800 руб. (ниже кадастровой стоимости на 41,2 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........-1 526 100 руб. (больше кадастровой стоимости на 29,1 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 14 961 100 руб. (ниже кадастровой стоимости на 46 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 5 788 800 руб. (ниже кадастровой стоимости на 38,4 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 2 317 300 руб. (ниже кадастровой стоимости на 37,8 %). 

Установив, что вышеуказанная судебная оценочная экспертиза проведена экспертом ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, определением суда от 15.11.2023 года по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение повторной экспертизы поручено экспертной организации ООО «БИЗНЕС- ПАРТНЕР».

Согласно заключению повторной судебной экспертизы ООО «БИЗНЕС- ПАРТНЕР» № БП-2138 от 12.01.2024 года отчет об оценке №7419/219/23 от 15.06.2023 года, подготовленный ООО «Твой город», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. 

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 505 226 руб. (больше кадастровой стоимости на 2,2 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ 9 012 105 руб. (ниже кадастровой стоимости на 34,6 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ 1 546 501 руб. (больше кадастровой стоимости на 30,8%); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 18 027 938 руб. (ниже кадастровой стоимости на 34,9 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........- 7 523 514 руб. (ниже кадастровой стоимости на 19,9 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 2 415 900 руб. (ниже кадастровой стоимости на 35,2 %).

Суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы № БП-2138 от 12.01.2024 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено. 

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы № БП-2138 от 12.01.2024 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт ООО «БИЗНЕС - ПАРТНЕР» ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости (зданий) экспертом применен затратный подход. Невозможность применения доходного и сравнительного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована (стр.26-29 заключения). 

Судом установлено, что определение рыночной стоимости зданий с использованием затратного подхода является мотивированным и конкретным. 

Из заключения судебной экспертизы следует, что эксперт правильно определил физический износ объектов, установил отсутствие функционального и внешнего устаревания объектов. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение повторной судебной экспертизы № БП-2138 от 12.01.2024 года объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в дополнениях к возражениям на административный иск, о том, что заключение повторной экспертизы выполнено с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента о том, что при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости эксперт, определяя физический износ, не обосновал применение срока физической жизни в 50 лет, опровергается заключением повторной судебной экспертизы. 

Кроме того, наименование и назначение спорных объектов согласно сведениям из ЕГРН: сарай; фасовочный цех; бойня; склад; административное здание с весовой, слесарным цехом, баней. То есть спорные объекты могут быть отнесены к зданиям производственного строительства.

В связи с чем, рассчитанный экспертом срок соответствует сведениям, приведенным в таблице 5.1 СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», в которой в качестве рекомендованного срока службы зданий жилищно-гражданского и производственного строительства указан примерный срок службы не менее 50 лет. 

Довод департамента о том, что экспертом не подтвержден расчет минимального значения прибыли предпринимателя в размере 10 %, не нашел своего подтверждения, так как на стр. 34-35 экспертом мотивированно обосновано применение значения прибыли предпринимателя в указанном размере. При этом эксперт учитывал, что объектами оценки являются здания производственно - складского назначения. 

Замечание департамента о том, что при определении рыночной стоимости объектов экспертом не добавлен к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, не может быть принят во внимание, так как при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости налог на добавленную стоимость учитываться не должен.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении повторной судебной экспертизы, суду не представлено. 

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ ........ их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам заключения повторной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........, ........ и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ ........ является 27 апреля 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 апреля 2023 года.

Как видно из материалов дела, ФИО1 в административном иске также оспаривает кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........, установленную по состоянию на 01.01.2021 года. 

Вместе с тем по результатам повторной судебной экспертизы экспертом ООО «БИЗНЕС- ПАРТНЕР» определена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........, ........ по состоянию на 01.01.2021 года в размере большем, чем установлена их кадастровая стоимость. А именно, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена в размере 505 226 руб. (больше кадастровой стоимости на 2,2 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 1 546 501 руб. (больше кадастровой стоимости на 30,8%).

Поскольку установление судом кадастровой стоимости объектов в размере рыночной стоимости, превышающей их кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что, исходя из положений действующего законодательства, недопустимо, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска ФИО1 об оспаривании результатов определения по состоянию на 01.01.2021 года кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами: ........

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........, ........ и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости: 

- здания с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 9 012 105 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 18 027 938 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 7 523 514 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ размере его рыночной стоимости 2 415 900 руб. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ считать 27 апреля 2023 года. 

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 об оспаривании результатов определения по состоянию на 01.01.2021 года кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 мая 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова