Дело № УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2025 года 

<

адрес>

Индустриальный районный суд 

<

адрес> в составе 

председательствующего судьи Емолкиной Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО2,

с участием представителя ответчиков администрации 

<

адрес>, департамента муниципальной собственности администрации 

<

адрес> по доверенностям ФИО3 (от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации 

<

адрес>, департаменту муниципальной собственности администрации 

<

адрес> о признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации 

<

адрес> о признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, в обоснование требований указав о том, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом муниципальной собственности администрации 

<

адрес> и ООО «БМК-Строй» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. 

<

адрес> для окончания строительства административного здания. Срок действия договора определен до ДД.ММ.ГГГГ. На арендованном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – административное здание степенью готовности 3 %, которое поставлено в установленном порядке на учет, присвоен кадастровый №. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, став собственником указанного объекта незавершенного строительства, приобрел права арендатора в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, на основании решения Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ признан действующим для ФИО1 на тех же условиях, что и для бывшего собственника объекта незавершенного строительства. В соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ для ФИО1 считается продленным на неопределенный срок. Департамент муниципальной собственности администрации 

<

адрес> уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № сообщил ФИО1 о расторжении указанного договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 610 ГК РФ в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ без указания причин. Уведомление получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, с которым не согласен. Истцом организована активная работа по развитию спорного земельного участка, его освоению и использованию по назначению – для окончания строительства административного здания, оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы истца. На спорном участке истцом проведена масштабная работа по подготовке к строительству, в том числе проведены работы по подготовке строительной площадки и мероприятия по обеспечению необходимых условий для проведения строительных работ, включающих инженерную подготовку и обеспечение. Действия истца направлены на окончание строительства объекта незавершенного строительства, вложены личные и заемные средства, привлечены рабочие силы. При полной осведомленности администрации 

<

адрес> о деятельности истца, организованной и проводимой на арендованном земельном участке, действия ответчика не соответствуют понятиям добросовестности и разумности. В связи с чем, истец просил суд признать недействительным отказ департамента муниципальной собственности администрации 

<

адрес>, оформленный уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № от исполнения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, применении последствий недействительности сделки путем признания указанного договора аренды действующим.

В судебное заседание истец ФИО1, его представители по доверенности ФИО4, ФИО5, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не заявили. 

Принимая участие при рассмотрении дела в предыдущих судебных заседаниях, представители истца по доверенности ФИО4, ФИО5 поддержали исковые требования в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что уведомление об отказе от исполнения договора аренды ответчиком вызвано имеющейся информацией о нецелевом использовании земельного участка, что не соответствует действительности. Истец ведет активную работу по подготовке строительной площадки, получении разрешительных документов на строительство объекта. Это долгий процесс различных согласований с соответствующими ведомствами. Департамент муниципальной собственности администрации 

<

адрес> отказывает в выдаче разрешения на строительство, но несмотря на это, истец продолжает устранять выявленные недостатки. В настоящее время осуществляется согласование размещения объекта строительства с сетедержателями в связи с наличием зон с особыми условиями использования территорий в пределах границ земельного участка. Администрацией 

<

адрес> инициировано гражданское дело о признании отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, расположенный в пределах спорного земельного участка, в связи с чем, представитель истца ходатайствовал о приостановлении рассмотрения настоящего дела. Кроме того, представители истца указали, что договор аренды земельного участка является бессрочным. У арендодателя не имелось прав на односторонни отказ от договора. У ФИО1 имеется преимущественное право на заключение договора аренды данного земельного участка в связи с наличием права собственности на объект незавершенного строительства. 

В судебном заседании представитель ответчиков администрации 

<

адрес> и департамента муниципальной собственности администрации 

<

адрес> по доверенностям ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы письменных возражений, согласно которым, указано на то, что на основании решения Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, с 2019 года для ФИО1 договор аренды спорного земельного участка для целей окончания строительства объекта незавершенного строительства – административного здания (лит. Б) продлен на неопределенный срок. ДД.ММ.ГГГГ в департамент поступило обращение об использовании земельного участка не по назначению и об отсутствии объекта недвижимости на земельном участке. В целях проверки достоверности указанных сведений, департаментом произведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту осмотра комиссия провела мероприятия по контролю за соблюдением условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Обследуемый земельный участок огорожен металлическим забором, ворота закрыты, доступ на участок отсутствует, визуальный обзор ограничен. На момент проверки строительство на земельном участке не осуществляется. Участок частично зарос травой и кустарником, сильно захламлен. Вместе с тем, на территории земельного участка находится строительная техника, материалы, бытовые постройки. При этом, разрешение на строительство ФИО1 не выдавалось. Наличие объекта незавершенного строительства на земельном участке не установлено. В силу положений ст. 610 ГК РФ, в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Департамент, реализуя права на односторонний отказ от исполнения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, направил в адрес истца уведомление об отказе от договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Спорный договор аренды считается прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ. При этом, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. В соответствии с п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. Решение суда по делу № вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, трехлетний срок для завершения строительства, установленный п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ истек ДД.ММ.ГГГГ. Действующим законодательством предусмотрено однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта, при соблюдении определенных условий (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). ФИО1 уже реализовал свое право на однократное предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, с учетом предельного срока, предусмотренного земельным законодательством. Дополнительно сообщила, что ФИО1 пропущен срок для обжалования уведомления об отказе от исполнения договора, полученного истцом в апреле ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав представителя ответчиков, изучив материалы дела и оценив в совокупности представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно положениям статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Каган» и ООО «БМК-Строй» заключено соглашение № о передаче нереализованного имущества должника кредиторам в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 998,8 кв.м., степень готовности 3 % инв. №, лит. Б, адрес объекта 

<

адрес>, 

<

адрес>, условный №: право аренды земельного участка площадью № кв.м. (местоположение 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> А, кадастровый №, основание – постановление администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с департаментом муниципальной собственности администрации 

<

адрес>. 

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «БМК-Строй» ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БМК-Строй» (арендатор) и департаментом муниципальной собственности администрации 

<

адрес> (арендодатель) заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью № кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в 

<

адрес> 

<

адрес> для окончания строительства объекта незавершенного строительства – административного здания (лит. Б). Срок договора определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Произведена государственная регистрация договора аренды, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №.

Право собственности на объект незавершенного строительства по 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> в 

<

адрес> (кадастровый №) зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. 

С момента перехода прав на объект незавершенного строительства, права арендатора земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ФИО1 в силу закона и действуют на тех же условиях, что и для бывшего собственника объекта незавершенного строительства и на неопределенный срок. 

Как следует из материалов дела, разрешение на строительство на административное здание, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 не выдавалось, на ввод объекта в эксплуатацию не оформлялось. 

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № департамент муниципальной собственности администрации 

<

адрес> сообщил ФИО1 об отказе на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ от договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. 

Данное уведомление получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 4 информационного письма от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №).

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора.

Доводы представителей истца о том, что из уведомления и позиции администрации 

<

адрес> следует, что уведомление об одностороннем отказе от договора аренды направлено в связи с нарушением условий договора (использование земельного участка не по целевому назначению в связи с обращением третьих лиц) являются не состоятельными. 

Из обстоятельств по делу следует, что арендодатель воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца, не указание причин такого отказа не лишает арендодателя права на предусмотренный законом односторонний отказ от договора. 

Злоупотребление правом со стороны департамента муниципальной собственности администрации 

<

адрес> на односторонний отказ от заключенного на неопределенный срок договора аренды, при рассмотрении настоящего дела, не установлено. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 вне зависимости от причин отказа арендодателя от исполнения договора аренды.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации 

<

адрес>, департаменту муниципальной собственности администрации 

<

адрес> о признании недействительным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Индустриальный районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Емолкина Е.А.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Председательствующий Емолкина Е.А.