к делу № 3а-440/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» июля 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 999 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Прикубанский внутригородской округ, ............ в размере его рыночной стоимости 8 806 425 рублей по состоянию на 01.01.2022г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 105/23 от 06 декабря 2023 года, подготовленным ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 8 806 425 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 13 027 029,93 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала доводы административного искового заявления, настаивала на удовлетворении заявленных требований. Указала на наличие в заключении эксперта нарушений законодательства РФ об оценочной деятельности.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указывает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не допущено, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. Просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения. 

Выслушав представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из материалов административного дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 999 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Прикубанский внутригородской округ, .............

Административный истец являются арендатором вышеуказанного земельного участка с разрешенным видом использования «для размещения здания аптеки» на основании договора аренды земельного участка от 01 июля 2010 года № 4300016432.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года № 2449 кадастровая стоимости земельного участка, используемая для расчета арендной платы, установлена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 13 027 029,93 рублей и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1), в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности). 

Обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности). 

При этом, суд на основании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и заключение эксперта, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административным истцом в подтверждение его рыночной стоимости в сумме 8 806 425 рублей, представлен отчет № 105/23 от 06 декабря 2023 года, подготовленным ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс».

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, в целях проверки отчета об оценке объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления действительной рыночной стоимости земельного участка определением суда от 5 апреля 2024 года назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 11.06.2024г., выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» отчет об оценке № 105/23 от 06 декабря 2023 года, подготовленный ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 11 797 000 рублей.

Однако, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, обоснованное анализом заключения судебной оценочной экспертизы, выполненным оценщиком ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» ФИО7, в котором указано, что признать выводы эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 объективными, всесторонними, полными, научно обоснованными, достоверными невозможно, нарушены требования ст. 11 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также п. 2 ФСО VI.

Вместе с тем, вышеизложенные доводы анализа на заключение судебной оценочной экспертизы не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы анализа и дал пояснения, аналогичные подробно изложенным письменным пояснениям, которыми опровергаются доводы анализа оценщика ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» ФИО7

Исследовав в судебном заседании заключение эксперта от 11 июня 2024 года, письменные пояснения эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, в том числе по обстоятельствам, изложенным в анализе оценщика ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» ФИО7, а также оценив их по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с показаниями, данными экспертом в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. В связи с чем, ходатайство представителя административного истца о назначении повторной судебной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В соответствии с требованиями пунктами 11, 20 ФСО № 7 с учетом целевого использования оцениваемого земельного участка в соответствии с договором аренды и классификацией сегментов рынка на основании видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренной Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, эксперт отнес оцениваемый объект к сегменту земельных участков «для смешанной коммерческой застройки».

При этом, в полном соответствии с приведенными выше требованиями ФСО № 7 и Методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, а также избранной методологией эксперт учел предусмотренные Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО8 для аналогичных объектов рыночные корректировки, в том числе, на местоположение (расположение в районе города, характеризующемся малоэтажной жилой застройкой). 

В подпункте 1 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, указано, что при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период.

Поскольку рыночных данных об изменении цены предложения о продаже аналогов в течение срока экспозиции экспертом не выявлено, она была скорректирована на дату оценки, исходя из уровня инфляции. Расчет корректировки произведен с использованием математической модели и является проверяемым. 

Расчет корректировок соответствует избранной экспертом методике, не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.

В соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7, с учетом вида разрешенного использования оцениваемого объекта, расположения объекта оценки и объектов-аналогов в пределах населенного пункта, где пролегают все сети инженерных коммуникаций, экспертом в своих расчетах учтены подведенные к участку коммуникации.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, в деле не имеется. 

Представленный представителем административных истцов анализ оценщика ООО Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» ФИО7 не содержит сведений, которые опровергали бы выводы эксперта. Предусмотренных статьей 61 КАС РФ оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имеется. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, рыночная стоимость земельного участка установлена судом на основании имеющихся в деле доказательств.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из представленных материалов дела судом усматривается, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края 08 декабря 2023 года. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 08 декабря 2023 года.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об установлении периода действия кадастровой стоимости равной рыночной с 01.01.2023г. ввиду следующего. 

Так, в соответствии с положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В данном случае, кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2022г., является действующей.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости отсутствует.

При таких обстоятельствах, административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Между тем, от директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО9 поступило ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 80 000 рублей.

Как следует из материалов дела, определением суда от 05 апреля 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 В данном судебном акте указано, что расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца ФИО1

Определение суда от 05 апреля 2024 года в части возложения оплаты за проведение судебной экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Таким образом, заявление директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО9 о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 80 000 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 999 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Прикубанский внутригородской округ, ............ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 11 797 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 08 декабря 2023 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 80 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 августа 2024 года.

Судья В.В. Сидоров