Дело № 2-316/2017 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

6 сентября 2017 г. г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Кольцовой Е.В.,

при секретаре Фондеркиной В.В., 

с участием представителей истца – ответчика ИП ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

представителя ответчика – истца ФИО4 – ФИО5 (по устному ходатайству), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, задолженности по коммунальным платежам, 

встречному иску ФИО4 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды недвижимого помещения недействительным, 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1) с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований обратилась в суд с иском к ФИО4 об обязании вернуть нежилое помещение, расположенного по адресу 

<

...>. общей площадью 130 кв.м после его осмотра с подписанием акта сдачи (возврата) в разумный срок; о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО4; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 

<

данные изъяты> рублей, задолженности по коммунальным платежам в размере 

<

данные изъяты>, неустойки в размере 

<

данные изъяты>, судебных расходов: 

<

данные изъяты> - по оплате государственной пошлины, 

<

данные изъяты> – на оплату услуг представителя, 

<

данные изъяты> – почтовые расходы. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды (субаренды) нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес>, общей площадью 130 кв.м для организации кафе, по условиям которого истец предоставила ФИО4 за плату во временное владение и пользование указанное нежилое помещение, а ФИО4 обязалась в том числе использовать арендованное имущество и оборудование в соответствии с целями договора, своевременно вносить арендную плату в размере 

<

данные изъяты> в месяц, оплачивать коммунальные платежи, счета за электроэнергию, воду. Учитывая, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обязательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей не исполняла, истец в соответствии с п. 5.1 договора на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ расторг указанный договор и обратился в суд с настоящим иском. 

В последующем ИП ФИО1 отказалась от иска к ФИО4 в части обязания вернуть нежилое помещение, расположенного по адресу 

<

...>. общей площадью 130 кв.м после его осмотра с подписанием акта сдачи (возврата) в разумный срок, о чем судом вынесено отдельное определение от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 обратилась в суд с встречным иском к ИП ФИО1 о признании договора аренды недвижимого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО4, недействительным по основаниям ст.ст. 168, 609 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки, мотивируя свои требования тем, что оспариваемый договор аренды заключен на срок 2 года и в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал обязательной государственной регистрации, отсутствие которой ведет к недействительности договора аренды ввиду его ничтожности. Допуск ФИО4 в арендованное помещение прекращен с ДД.ММ.ГГГГ, при этом ею уплачены в счет арендной платы денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, которые являются неосновательным обогащением ИП ФИО1, так как получены без законных оснований.

Истец – ответчик ИП ФИО1, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своих представителей.

Представители истца – ответчика ИП ФИО6 – ФИО3, ФИО2 в судебном заседании поддержали исковые требования ИП ФИО1 с учетом их уточнений, вновь приведя доводы, изложенные в исковом заявлении, возражали против удовлетворения встречного иска ФИО4 по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик – истец ФИО4, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя, в адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело без ее участия. Ранее суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ИП ФИО1 в лице представителя ФИО2 был заключен договор субаренды нежилого помещения для организации кафе, был составлен акт приема-передачи помещения. По условиям договора она должна была ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> за электричество. Она ежемесячно производила оплату за аренду помещения, а так же за коммунальные услуги, электроэнергию. Так, в апреле 2015 г. она заплатила 

<

данные изъяты>, в мае 2015 – 

<

данные изъяты>, за июнь 2015 – 

<

данные изъяты>, и далее до ДД.ММ.ГГГГ пока она пользовалась данным помещением. Денежные средства она передавала наличными ФИО2, администраторам гостиницы «Шатер», ФИО9 без составления расписок. Кроме того, в помещении гостиницы «Шатер», где она арендовала нежилое помещение, стоял банковский терминал, через который посетители кафе производили за нее оплату арендных платежей путем перечисления денежных средств на счет ИП ФИО1 за продукцию, приобретенную в кафе. После оплаты клиенты чеки и квитанции возвращали ей. У нее была договоренность с ФИО2 о том, что если она не может платить наличными, клиенты кафе будут перечислять ИП ФИО1 за нее деньги через банковский терминал.

Представитель ответчика - истца ФИО4 – ФИО5 поддержала встречный иск ФИО4 о признании договора аренды недвижимого помещения недействительным по основаниям, изложенным во встречном иске, вновь приведя их суду, возражала против удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 полагая, что последняя не имела оснований для заключения спорного договора. ФИО4 выплатила в счет арендной платы денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, что подтверждается представленными суду кассовыми чеками клиентов кафе, показаниями свидетелей, следовательно задолженности по договору не имеет. ИП ФИО1 избран неверный способ защиты нарушенных прав; последней не представлен расчет задолженности по коммунальным платежам, доказательства несения этих расходов.

Третье лицо ИП ФИО7, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские судна, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и ограничения (обременения) прав на него в том числе сервитут, ипотек, доверительное управление.

Договор, подлежащей государственной регистрации, в силу положений п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ собственником здания заводоуправления, водопровода холодной воды, назначение объекта – нежилое, площадь объекта 541,8 кв.м, адрес объекта – 

<

...>, являлся ФИО7, дата государственной регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 96).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО7 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору право временного возмездного пользования частью нежилых помещений, находящихся по адресу 

<

...>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 541,8 кв.м под офис (п. 1.1). Плата за аренду объекта предоставляется исходя из арендных ставок 120 рублей за 1 кв.м. (п. 3.1). Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до его прекращения по следующим основаниям: по соглашению сторон в связи с истечением срока действия договора, по иным основаниям. предусмотренным законодательством и настоящим договором (п. 5.6) (т. 1 л.д. 208).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 22-24), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное в офисном центре по адресу 

<

...>. 20, общей площадью 130 кв.м для организации кафе. Помещение и оборудование передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлимой частью настоящего договора (п. 1.1).

Помещение сдается в аренду сроком на 2 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. договор вступает в законную силу с момента его подписания сторонами в установленном законом порядке. В случае государственной регистрации настоящего договора аренды, расходы оплачиваются арендатором в полном объеме (п. 1.3).

Арендодатель обязан в том числе передать в пользование арендатору арендованное имущество в состоянии. Отвечающим условиям договора в течении 3 дней с момента подписания договора по акту приема-передачи (пп. а п. 2.1).

Арендатор обязан в том числе своевременно вносить арендную плату, которая в соответствии с п. 3.1 составляет 

<

данные изъяты> за один месяц из расчета 

<

данные изъяты>. за 1 кв.м, оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора (пп. б, л п. 2.2).

Платежи по арендной плате арендатор осуществляет до 3 числа месяца на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами через кассу арендодателя (п. 3.2).

За каждый день просрочки арендной платы начисляется пени в размере 0,3% от суммы задолженности, но не более 10% от суммы арендной платы за месяц (п. 4.4).

В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца/квартала арендодатель имеет право расторгнуть договор в порядке, определенном п. 5.2 настоящего договора и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой (п. 4.5).

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор в течении 1 месяца не вносит арендную плату (п. 5.2.3).

Как усматривается из договора аренды, неотъемлемой его частью являются акт приема-передачи помещения в аренду и поэтажный план арендуемых помещений.

ИП ФИО1 в лице ФИО2 по акту приема-передачи в аренду недвижимого имущества по договору № от ДД.ММ.ГГГГ передала ФИО4 во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 130 кв.м, согласно плану арендуемого помещения, расположенного по адресу 

<

...> (т. 1 л.д. 25), после чего ФИО4 приступила к производству в помещении работ, необходимых для использования помещения в качестве кафе.

ФИО4 обязательства по внесению арендных платежей исполняла ненадлежащим образом, в связи с чем ИП ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Так, согласно расчета ИП ФИО1 ФИО4 произвела оплату арендных платежей через банковский кассовый терминал по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ всего в размере 

<

данные изъяты>, соответственно задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>. х 4 мес. – 

<

данные изъяты> руб. = 

<

данные изъяты> руб.). 

В подтверждение платы ФИО4 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 представлена книга учета – кассовые чеки (т. 1 л.д. 112-123), где указаны операции, которые производились ФИО4 через банковский терминал в счет оплаты арендных платежей.

Возражая против размера задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 представлены кассовые чеки, согласно которым клиенты кафе производили оплату за приобретенную продукцию через кассовый терминал, установленные в фойе гостиницы, на расчетный счет, открытый на имя ФИО1

В судебном заседании стороны пояснили, что оплата ФИО4 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ производилась клиентами кафе путем зачисления денежных средств через банковский кассовый терминал, установленный в фойе гостиницы «Шатер», на расчетный счет, открытый на имя ФИО1, после чего кассовые чеки об оплате арендных платежей передавались администраторам гостиницы, которые в книге учета – кассовые чеки делали отметку о получении денежных средств от кафе, а так же наличными денежными средствами администраторам гостиницы, которые в книге учета – кассовые чеки указывали о получении денежных средств от ФИО4 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ как «кафе», «бар». 

Свидетель ФИО8 ранее суду показала, что в 2015 г. она работала администратором гостиницы «Шатер», где ФИО4 арендовала помещение для организации кафе. Посетители кафе, у которых не было наличных денежных средств, расплачивались через терминал, который находился в фойе гостиницы. Эти суммы шли за аренду кафе, они все оплаченные счета сохраняли, приклеивали чеки и записывали в тетрадь для дальнейшей передачи ФИО2 Оплата через терминал производилась только администраторами гостиницы. После оплаты один чек они оставляли у себя, приклеивали в тетрадь, второй чек отдавали посетителям. Посетители самостоятельно оплату через терминал не производили, так как перед оплатой надо было набирать код, терминал находился в недоступном для посетителей месте (у администратора). Коммунальные услуги оплачивали ФИО2 и ФИО9 по квитанция, которые приходили каждый месяц. Счетчики были установлены на все нежилое помещение в одном месте – в подвале. Гостиница работала круглосуточно, кафе – до последнего посетителя. В гостинице были установлены стиральные машины, душевые с туалетом, в каждой комнате стояли телевизоры, в одной – холодильник. 

Свидетель ФИО9 ранее суду показал, что с января 2014 г. по конец августа 2015 г. он работал в гостинице «Шатер», занимался организационными вопросами, оплачивал счета за электроэнергию, тепло, занимался снабжением. Гостиница располагалась в здании, на втором этаже было 12 номеров, в здании так же находились кафе и парикмахерская. Счетчик был установлен на все здание, показания снимали по общему счетчику. В кафе и парикмахерской стояли свои счетчики по электропитанию, на воду тоже были отдельные счетчики, по показаниям которых производилась оплата. Полученные денежные средства от ФИО4 он оплачивал за электроэнергию и воду, о чем извещал ФИО2 Посетители кафе, у кого не было наличных, производили оплату через терминал, который стоял в фойе гостиницы, отчет по чекам вел администратор. Велся отдельный журнал, куда все эти суммы записывались, чеки заклеивались, потом чеки суммировались, сумма шла в счет оплаты аренды кафе. 

Свидетель ФИО10 ранее суду показала, что с августа 2014 г. по сентябрь 2015 г. арендовала помещение под парикмахерскую в гостинице «Шатер» на основании договора субаренды, заключенного с ИП ФИО1 в лице представителя ФИО2 За аренду она платила 

<

данные изъяты> в месяц наличными ФИО2 или через терминал, у администраторов гостиницы были тетради в которых они ставили свои подписи. Она сама устанавливала счетчики на воду и на свет, которые оплачивала по показаниям ФИО2 

Согласно представленной ИП ФИО1 книге учета – кассовые чеки администраторами гостиницы «Шатер» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ от кафе были приняты денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ: 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>., 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты> руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – 

<

данные изъяты>., а всего в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

В указанных кассовых чеках указан номер терминала №, который согласно отчета о возмещении денежных средств, представленный ПАО Сбербанк, принадлежит ИП ФИО1 Указанные платежи отражены так же в отчете о возмещении денежных средств ИП ФИО1, представленного ПАО Сбербанк. 

Вместе с тем представленные ФИО4 квитанции, в которых отражены переводы денежных средств на терминал № от имени физических лиц, суд не принимает как доказательство исполнения ФИО4 обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно оплаты арендных платежей, так как в квитанциях указано, что платежи выполнены не от имени ФИО4, не указано назначение платежей, не все платежи отражены в отчете о возмещении денежных средств ИП ФИО1, представленного ПАО Сбербанк, а отраженные в указанном отчете платежи приняты во внимание ИП ФИО1 в счет погашения задолженности ФИО4 по оплате арендных платежей по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств оплаты задолженности по арендной плате наличными денежными средствами ФИО4 в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено и материалы дела не содержат, при этом представитель ИП ФИО1 – ФИО2 отрицал получение от ФИО4 наличных денежных средств за оплату аренды, пояснив, что платежи последней производились только через кассовый терминал.

Представленная свидетелем ФИО9 расписка о получении денежных средств 

<

данные изъяты> за аренду ДД.ММ.ГГГГ и 

<

данные изъяты> за аренду ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 28) суд так же не принимает в счет погашения задолженности, так как по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата должна была производится на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами в кассу арендодателя, доказательств передачи указанных денежных средств ФИО9 ИП ФИО1 суду не представлено.

Учитывая, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 должна была произвести арендную плату по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты> х 3 мес. + 

<

данные изъяты>. : 31 дн. х 25 = 

<

данные изъяты> руб.), из которых оплатила 

<

данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и 

<

данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом ИП ФИО1 не заявлено требование о взыскании с ФИО4. задолженности по аренде за прель 2015 г., суд приходит к выводу, что задолженность ФИО4 перед ИП ФИО1 по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 

<

данные изъяты> рублей (

<

данные изъяты> руб. – 

<

данные изъяты> руб. = 

<

данные изъяты> руб.), которые с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ подлежат взысканию с ФИО4 в пользу ИП ФИО1

ИП ФИО1 заявлены требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам в размере 

<

данные изъяты>, в том числе 

<

данные изъяты> – по услугам водоснабжения, 

<

данные изъяты> – по услугам электроснабжения. 

В подтверждение расходов, понесенных ИП ФИО1 на оплату коммунальных услуг в общей сумме 

<

данные изъяты> суду представлены акт сверки взаимных расчетов за 2015 г. между ИП ФИО1 и МУП «Коммунальные сети г. Новочебоксарск» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 110), акт сверки взаимных расчетов за 2015 г. между ИП ФИО1 и АО «Чувашская энергосбытовая компания» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 189), акты оказания услуг, акты, счет-фактуры (т. 2 л.д. 65-90).

Расчет задолженности по услугам водоснабжения и электроснабжения произведен ИП ФИО1 исходя из площади занимаемого ФИО4 помещения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. 130 кв.м.

Судом установлено, что ФИО4 в период аренды помещения отдельные договора с соответствующими ресурсоснабжающими организациями не заключала.

В соответствии с ч. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из тарифов, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

Учитывая, что по условиям договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обязалась оплачивать коммунальные платежи (электроэенергию, воду) согласно отдельным договорам, которые фактически не заключала, при этом в договоре аренды размер платы за электроэнергию и воду сторонами не согласован, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО11 производились коммунальные платежи (электроэнергию, воду), однако из представленных суду доказательств не ясно в каком объеме ФИО4 потребляла в спорный период коммунальные услуги, отсутствуют показания приборов учета, в связи с чем не возможно установить фактически понесенные ФИО4 расходы исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, общая площадь нежилого помещения по адресу 

<

адрес>, по которому ИП ФИО1 несла расходы по оплате коммунальных услуг, составляла 541,8 кв.м, из которых ФИО4 передано в аренду 130 кв.м, при этом на остальной площади указанного нежилого помещения в спорный период располагались гостиница, которая работала круглосуточно, парикмахерская, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе ИП ФИО1 в удовлетворении иска о взыскании с ФИО4 задолженности по коммунальным платежам в размере 

<

данные изъяты> рублей.

ИП ФИО1 заявлено требование о взыскании неустойки, в том числе за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за нарушение срока выплаты арендной платы в размере 

<

данные изъяты>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за нарушение срока выплаты коммунальных услуг в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В соответствии с п. 4.4. за каждый день просрочки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% от суммы задолженности, но не более 10% от суммы арендной платы за месяц.

Как следует из материалов дела, в связи с несвоевременным внесением арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО4 образовалась задолженность в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Невыполнение данного денежного обязательства в силу п. 4.4. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ влечет за собой для ФИО4 ответственность в виде уплаты пени, размер которых с учетом положений ст. 333 ГК РФ, учитывая компенсационный характер взыскиваемой неустойки, размер задолженности, длительность пропущенной просрочки обязательств, отсутствие доказательств несения неблагоприятных последствий в результате неисполнения ФИО4 обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает возможным снизить до 

<

данные изъяты> рублей. 

При этом суд принимает во внимание, что ИП ФИО1 с момента наступления просрочки исполнения ФИО4 обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ (с ДД.ММ.ГГГГ) по истечении значительного периода времени инициировала иск о взыскании задолженности по арендной плате, обратившись в суд с требованием о его взыскании лишь ДД.ММ.ГГГГ, что привело к увеличению размера неустойки, заявленного ИП ФИО1 ко взысканию.

Учитывая, что в удовлетворении иска ИП ФИО1 о взыскании с ФИО4 задолженности по коммунальным платежам в размере 

<

данные изъяты> отказано, оснований для взыскания неустойки за нарушение срока выплаты коммунальных услуг в размере 

<

данные изъяты>, суд не усматривает. 

Удовлетворяя частично исковые требования ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за нарушение срока выплаты арендной платы и отказывая в удовлетворении встречных исковых требованиях ФИО4 суд приходит к выводу о том, что поскольку стороны подписали спорный договор аренды без замечаний, существенные условия договора согласованы, арендованное имущество передано арендатору и принято последним, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами, следовательно, задолженность ФИО4 по арендной плате подлежит взысканию исходя из условий договора аренды. Несмотря на то, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он приобрел силу обязательств. ФИО4 приняла помещение по акту приема-передачи без разногласий, исполняла данный договор, имея в него неограниченный доступ. ИП ФИО1 в связи с нарушениями ФИО4 обязательств по оплате арендных платежей на основании пп. 4.1, 5.1, 5.2.1, 5.2.3 расторгла данный договор с ФИО4, направив в адрес последней письменное уведомление ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 арендованным имуществом не пользуется. Признание договора аренды недействительным, незаключенным, ничтожным не способно повлиять каким-либо образом на права и обязанности ФИО4 по уже расторгнутому ею договору.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как установлено, арендные отношения между сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно - недвижимое имущество было передано арендатору и использовалось им. Соответственно, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу. Обязательства по внесению арендных платежей не являются исключением.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка.

В силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Таким образом, законом предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь признание его незаключенным, а не недействительным в соответствии с частью первой статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды и признание его незаключенным в связи с этим, делает невозможным расторжение договора по этим основаниям.

Из материалов дела следует, что вышеназванный договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке зарегистрирован не был, вместе с тем он реально исполнялся и впоследствии был расторгнут по инициативе ИП ФИО1 

При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания спорного договора недействительным, ничтожным и незаключенным суд не усматривает. 

Оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО4, суд так же не усматривает, так как на момент рассмотрения спора в суде срок действия указанного договора истек (ДД.ММ.ГГГГ), с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 нежилым помещением, являющегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не пользуется, ИП ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направлено в адрес последней уведомление о расторжении договора.

Кроме того ИП ФИО1 заявлены требования о взыскании с ФИО4 судебных расходов: 

<

данные изъяты> - по оплате государственной пошлины, 

<

данные изъяты> – на оплату услуг представителя, 

<

данные изъяты> – почтовые расходы.

Согласно части 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в силу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ относятся расходы, понесенные сторонами, в том числе, на оплату услуг представителей, почтовые расходы.

В силу части 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В подтверждение почтовых расходов о направлении ИП ФИО1 в адрес ФИО4 претензии о возврате задолженности по арендным платежам, о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истцом представлены квитанции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> рублей, а так же о направлении искового заявления в городской суд – квитанция от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> рублей (

<

данные изъяты> руб. + 

<

данные изъяты> руб.). Указанные почтовые расходы на общую сумму 

<

данные изъяты> рублей суд признает обоснованными, связанными с рассмотрением данного дела, в связи с чем почтовые расходы в указанном размере подлежат взысканию с ФИО4 в пользу ИП ФИО1

Оснований для взыскания почтовых расходов с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 в размере 

<

данные изъяты> рублей суд не усматривает, так как отсутствуют доказательства обоснованности несения почтовых расходов в указанном размере ИП ФИО1 в связи с рассмотрением настоящего дела.

В подтверждение расходов на оплату услуг представителя ИП ФИО1 представлены: договор об оказании юридических услуг, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО3, техническое задание к договору от ДД.ММ.ГГГГ, протокол согласования стоимости работ к договору от ДД.ММ.ГГГГ, расходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ИП ФИО1 оплатила стоимость услуг ФИО3 в размере 

<

данные изъяты>; а так же отчет проделанных работ исполнителем ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении технического задания, расходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ИП ФИО1 оплатила стоимость услуг ФИО3 в размере 

<

данные изъяты>.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ).

Учитывая, что требования ИП ФИО1 удовлетворены частично на сумму 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты> руб. + 

<

данные изъяты> руб.), с учетом пропорционально удовлетворенных судом исковых требований от заявленной суммы 

<

данные изъяты>. (

<

данные изъяты> руб. задолженность по арендной плате + 

<

данные изъяты>. задолженность по коммунальным услугам + 

<

данные изъяты> руб. неустойка) суд взыскивает с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 с учетом правила о пропорциональном распределении судебных расходов в размере 

<

данные изъяты> (62,46% от 

<

данные изъяты> руб. (

<

данные изъяты> руб. + 

<

данные изъяты> руб.). 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

Поскольку размер заявленной неустойки снижен судом по правилам статьи 333 ГК РФ, расходы ИП ФИО1 подлежат возмещению ФИО4 исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> ((

<

данные изъяты> руб. + 

<

данные изъяты> руб.) – 

<

данные изъяты> руб. х 1% + 5 200 руб. = 

<

данные изъяты> рублей).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Взыскать с ФИО4 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 

<

данные изъяты>, неустойку в размере 

<

данные изъяты>, почтовые расходы в размере 

<

данные изъяты>, расходы на оплату услуг представителя в размере 

<

данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>.

В удовлетворении иска Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 

<

данные изъяты>, задолженности по коммунальным платежам в размере 

<

данные изъяты>, неустойки в размере 

<

данные изъяты>, почтовых расходов в размере 

<

данные изъяты>, расходов на оплату услуг представителя в размере 

<

данные изъяты>, расходов по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>, расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО4, недействительным применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Кольцова Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2017 г.