Дело № 2-3659/2025

36RS0005-01-2025-003731-10

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 октября 2025 г. г. Воронеж

Советский районный суд города Воронежа в составе: председательствующего судьи Макаровец О.Н., при секретаре Фалеевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Воронежбытстрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Воронежбытстрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Воронежбытстрой» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (инвестор) был заключен договор № долевого участия в строительстве объекта недвижимости (далее по тексту «Договор»), согласно которому объектом долевого строительства является 

<

адрес>, площадью 71,4 кв.м., расположенная на 5 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>

Цена договора составила 7 509 387 руб.

Оплата за квартиру была произведена покупателями в полном объеме.

Объект был принят ФИО1, ФИО2 22.04.2025 г., а впоследствии зарегистрировано право собственности на данный объект.

При эксплуатации квартиры были выявлены недостатки.

Стоимость устранения строительных недостатков, согласно расчетам Истцов, составляет 450 000 рублей.

Согласно п. 4.1 договора гарантийный срок для объекта устанавливается в 5 (пять) лет, указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства инвестору.

Таким образом, вышеуказанные недостатки выявлены инвестором в пределах гарантийного срока.

Цена договора составила 7 509 387 руб.

Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, составляет: 7 509 387 руб. * 3 %= 225 281,61 руб.

Учитывая вышеизложенное, истцы просят суд: Взыскать с ООО «СЗ «Воронежбытстрой» в пользу ФИО1, в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства денежную сумму в размере 112 640,80 руб.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; судебные расходы в размере 30 000 руб.

Взыскать с ООО «СЗ «Воронежбытстрой» в пользу ФИО2, в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства денежную сумму в размере 112 640,80 руб.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. (л.д.4-7).

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещались надлежащим образом (л.д.70-71).

Представитель ответчика ООО «СЗ «Воронежбытстрой» по доверенности ФИО3 в судебном заседании не признал исковые требования, возражал против иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.63-67), согласно которым в соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации «Об установлении особенной применения неустойки (штрафа, пени) иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия в строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве № 326 от 18.03.2024, установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а именно соответствии с абз. 5 п. 1 при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещение расходов участников долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года включительно, за устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. Поскольку работы по устранению строительных недостатков в квартире истцом не проводились, соответственно оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется. Просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Суд, заслушав представителя ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Воронежбытстрой» (Сторона 1) и ФИО1, ФИО2 (Сторона 2) был заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому объектом купли-продажи является 

<

адрес>, общей площадью 71,8 кв.м., расположенная на 5 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Цена договора составила 7 509 387 руб. (п. 2.1 Договора) (л.д.12-22).

Вышеуказанная квартира была передана застройщиком (ответчиком) участнику долевого строительства (истцу) по передаточному акту от 22.04.2025г.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке (л.д.39-43).

Застройщиком 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> являлся ответчик ООО «СЗ «Воронежбытстрой», что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

В ходе эксплуатации объекта недвижимости истцом были выявлены недостатки.

Согласно расчетам истца, стоимость устранения строительных недостатков составляет 450 000 рублей.

Стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих о наличии в переданном объекте долевого строительства недостатков. 

Поскольку спорная квартира передавалась истцу ответчиком по акту приема-передачи от 22.04.2025г., то отношения сторон регламентировались Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 установлены следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2025 г. включительно:

в) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта;

г) при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

д) при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением;

е) застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;

ж) в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков;

з) требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства;

и) в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте "з" настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд;

к) под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

л) техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:

специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В абзаце пятом пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" предусмотрено, что при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В Решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.03.2025 N АКПИ25-36 содержится вывод о том, что положение абзаца пятого пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 не лишает граждан права на защиту своих нарушенных прав в случае наличия недостатков (дефектов) у объекта долевого строительства, поскольку у граждан сохраняется предусмотренная частью 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих расходов на устранение недостатков. В свою очередь, уменьшение цены договора производится с учетом особенностей применения к застройщику финансовых санкций, предусмотренных Постановлением. При этом за участником долевого строительства сохранено право на односторонний отказ от исполнения договора в установленных Федеральным законом N 214-ФЗ случаях.

В Апелляционном определении Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 10.07.2025 N АПЛ25-138 указано, что при соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве с застройщика подлежит взысканию в пользу участника долевого строительства излишне уплаченная денежная сумма. Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом, то есть относится к убыткам.

Поскольку квартира принята истцом от ответчика 25.04.2025, а в силу абзаца пятого пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Таким образом, с учетом особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, возмещение убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, до 31 декабря 2025 г. является ненадлежащим способом защиты права, а потому требования истцов о взыскании с ответчика 225 281 руб. 61 коп., в качестве уменьшения цены договора подлежат оставлению без удовлетворения. При этом у истца сохраняется предусмотренная частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих фактически понесенных расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Также не подлежит удовлетворению исковые требования истцов о взыскании компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей и судебных расходов в размере 30 000 рублей с ООО «Воронежбытстрой», как производные от основного требования, в удовлетворении которого истцам было отказано.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Воронежбытстрой» не подлежат удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Воронежбытстрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Макаровец О.Н.

В окончательной форме решение изготовлено 14.11.2025 года