ПРЕЗИДИУМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 мая 2018 года № 44Г-30/2018

Президиум Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего председателя Забайкальского краевого суда

Шишкиной Н.П.,

членов президиума Воросова С.М., Литвинцевой И.В., Ходусовой И.В. 

при секретаре Сергеенко О.А. 

рассмотрел кассационную жалобу ФИО1 на решение Борзинского городского суда Забайкальского края от 19 октября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 9 января 2018 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующей за себя и несовершеннолетних детей Р., Я., о расторжении договора купли-продажи (суд первой инстанции – ФИО4; суд апелляционной инстанции – ФИО5 (председательствующий), Волошина С.Э., Михеев С.Н. (докладчик)).

В заседании приняли участие ФИО1, ФИО3

Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Багдасаровой Л.В., президиум 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, прекращении права общей долевой собственности Б-вых на недвижимое имущество, взыскании с ФИО3 в пользу УПФР в г. Краснокаменске Забайкальского края средств материнского (семейного) капитала в размере 428 026 руб. В обоснование указала, что в июне 2017 года стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Переход права общей долевой собственности на квартиру и земельный участок зарегистрирован в ЕГРП 20 июня 2017 года. Цена отчуждаемого имущества составила 620 000 руб.; срок полного расчета за земельный участок определен до 1 июля 2017 года, за жилой дом - в течение 15 банковских дней с момента регистрации права. Истцом получено только 380 000 руб. Оставшаяся сумма не выплачена.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены отдел опеки и попечительства комитета образования и молодежной политики администрации муниципального района «Борзинский район», КПК «Кредит-Партнер», Управление Пенсионного фонда РФ (ГУ) в г. Краснокаменске Забайкальского края (межрайонное) (л.д. 3, 64).

Решением Борзинского городского суда Забайкальского края от 19 октября 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 9 января 2018 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поступившей в отдел делопроизводства краевого суда 26 марта 2018 года, ФИО1 просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, считая их незаконными и необоснованными. 

По запросу судьи Забайкальского краевого суда от 29 марта 2018 года дело истребовано из городского суда; 18 апреля 2018 года оно поступило в краевой суд.

Определением судьи Забайкальского краевого суда от 19 апреля 2018 года кассационная жалоба вместе с гражданским делом передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции. 

ФИО2, комитет образования и молодежной политики администрации муниципального района «Борзинский район», КПК «Кредит-Партнер», Управление Пенсионного фонда РФ (ГУ) в г. Краснокаменске Забайкальского края (межрайонное), надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, своих представителей не направили, об отложении заседания не просили. Президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Проверив обоснованность суждений, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно нее, президиум усматривает наличие названных в статье 387 ГПК РФ оснований для пересмотра апелляционного определения.

Установлено, что 08.06.2017 года между ФИО1 (продавцом) и ФИО2, ФИО3, действующей за себя и за несовершеннолетних детей ФИО6 и ФИО7, (покупателями) заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с использованием заемных средств. Цена недвижимого имущества составила 620 000 руб., в том числе земельного участка – 191 974 руб., жилого дома – 428 026 руб. (п.1.2). 191 974 руб. подлежали уплате до 01.07.2017 за счет собственных средств покупателей, 428 026 руб. – за счет заемных средств в течение 15 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателям (п.п.3.2.1; 3.3) (л.д. 32-33). 

20.06.2017 произведена регистрация права общей долевой собственности на недвижимое имущество (л.д. 34-35).

08.06.2017 кредитный потребительский кооператив (КПК) «Кредит-Партнер» и ФИО3 заключили договор займа № на приобретение недвижимого имущества (указанной выше квартиры) на сумму 428 026 руб. под 18% годовых (л.д.46-48). 

22.06.2017 платежным поручением КПК «Партнер-Кредит» перечислил заемщику 428 026 руб. (л.д.61).

28.06.2017 на лицевой счет ФИО1 в ПАО Сбербанк России» зачислено 380 000 руб. (л.д.36).

28.06.2017 ФИО3 выдала ФИО1 расписку, обязуясь 140 000 руб. отдать в срок до 31.07.2017, 100 000 руб. – до 28.06.2018 (л.д.37).

10.08.2017 УПФР в г. Краснокаменске перечислило на счет КПК «Партнер-Кредит» 428 026 руб. средств материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по займу (л.д.41).

На день разрешения судами спора денежное обязательство на сумму 220 000 руб. покупателями не исполнено.

Квартира находится во владении и пользовании ФИО1

Разрешая спор, городской суд указал, что в главе 30 ГК РФ отсутствуют положения, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект в связи с неуплатой им покупной цены. Пункт 3 статьи 486 ГК РФ содержит специальную норму о правовых последствиях несвоевременной оплаты покупателем переданного товара (в виде права продавца требовать оплаты товара и процентов). Истица не доказала причинение ей значительного ущерба невыплатой оставшейся денежной суммы. У несовершеннолетних детей возникло право собственности на квартиру. Их имущество не подлежит отчуждению (ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»). 

Суд апелляционной инстанции подтвердил правильность этих суждений.

Президиум не может согласиться с апелляционным определением, поскольку оно постановлено без учета правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 13.11.2012 №7454/12 по делу №А24-1270/2011, от 10.06.2014 №1999/14 по делу №А40-43310/13, определениях Верховного Суда РФ от 26.12.2017 №305-ЭС17-14389 по делу №А40-172921/2016, от 11.07.2017 №78-КГ17-21, п.8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017.

Данная позиция состоит в том, что неоплата приобретенного недвижимого имущества в согласованный сторонами срок является существенным нарушением договора купли-продажи и основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию продавца, в воле которого находится выбор конкретного способа защиты.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поэтому при определении существенности допущенного покупателем нарушения суду надлежало исходить из того, что отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл без оплаты товара. 

В настоящем деле ФИО1 не получила то, на что рассчитывала при заключении договора, - 620 000 рублей не позднее 5 июля 2017 года. 

Денежное обязательство не выполнено ответчиками в полном объеме и на момент разрешения спора судом. 

Более того, в судебном заседании они не выразили заинтересованности в исполнении сделки, сообщили о желании приобрести другое жилое помещение и заключении в связи с этим предварительного договора купли-продажи от 18.10.2017 (л.д.77).

Суд, ссылаясь на пункт 3 статьи 486 ГК РФ как на специальную норму, полагал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара порождает у продавца лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Между тем высшая судебная инстанция в названных выше постановлениях разъяснила, что из буквального толкования текста нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По делу установлено, что передача недвижимого имущества от продавца к покупателям не состоялась; покупная цена оплачена не в полном объеме. 

Эти обстоятельства не позволяют президиуму считать обоснованным вывод суда о наступлении предусмотренных законом последствий сделки купли-продажи.

Суд сослался на расписку ФИО3 и полагал, что срок исполнения денежного обязательства в размере 100 000 руб. не наступил.

При этом не учел, что договор купли-продажи представлял собой соглашение нескольких лиц, заключенное в письменной форме путем составления одного документа (п.1 ст.420; п.п.1, 2 ст.434 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В апелляционной жалобе истица указала, что условия договора купли-продажи о порядке расчетов сторонами в установленном законом порядке не пересматривались.

Судебная коллегия этот довод с позиции пункта 1 статьи 452 ГК РФ не оценила, ограничившись утверждением об отсутствии доказательств недействительности нотариально удостоверенной расписки. Хотя истица не оспаривала данный документ по мотиву его дефектности.

При таких условиях, учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), президиум находит нужным отменить апелляционное определение с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение для разрешения спора в соответствии с суждениями сторон и положениями материального и процессуального законов.

Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум

п о с т а н о в и л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 9 января 2018 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Забайкальский краевой суд.

Председательствующий Н.П. Шишкина