Дело № 2-34/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

21 января 2019 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,

с участием 

представителя истца ФИО1 – адвоката Ворониной Г.В., действующей на основании ордера № 26942 от 10.01.2019 года, выданного Целинским филиалом РОКА им. Баранова Д.П., и предоставившей удостоверение № 3094 от 19.10.2006 года,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката Репкиной Н.М., действующей на основании ордера № 111903 от 18.01.2019 года, выданного АК Репкина Н.М. и предоставившей удостоверение № 6501 от 21.09.2015 года,

при секретаре Вартановой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о переходе права собственности на земельную долю,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что между ним и ФИО2 в 2013 году был заключен договор купли-продажи земельной доли в размере 

<

данные изъяты> га. С продавцом был произведен полный расчет, о чем была составлена расписка от 16.09.2013 года. Вскоре после продажи земельной доли ответчик уехал жить в другой район, выдав на имя ВАД доверенность для оформления необходимых документов для завершения и регистрации сделки (провести межевание, заключить соглашение о разделе земельных участков, заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в органах юстиции). 20.04.2014 года между истцом и ответчиком, в лице его представителя по доверенности ВАД, был заключен договор купли-продажи вышеуказанной земельной доли. В тот же день договор был подписан. В 2016 году срок доверенности, выданной ответчиком на имя ВАД, истек, а пакет документов, необходимый для регистрации сделки, так и не был подготовлен. Приобретенная по сделке земля на протяжении более пяти лет находится у истца во владении и пользовании, он, как собственник, использует ее в соответствии с назначением, оплачивает налоги. ФИО2 ни разу не предъявлял каких-либо претензий о возврате имущества. В настоящее время со стороны государства стали предъявлять требования о необходимости упорядочить земельные отношения, привести в норму, в соответствии с требованиями закона, правоустанавливающие документы на землю, для чего продавец должен либо лично явиться на регистрацию перехода права собственности, либо вновь выдать доверенность. Истец ездил по последнему известному месту жительства ФИО2 в 

<

адрес>, но узнал, что ответчик был осужден судом к лишению свободы, в селе на протяжении долгих лет не появлялся. Данное обстоятельство чинит истцу препятствия во внесудебном порядке зарегистрировать права собственности по договору купли-продажи на землю. Просил суд: зарегистрировать за ним переход права собственности на земельную долю в размере 

<

данные изъяты> га пашни, находящуюся в общей долевой собственности в праве на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> ранее принадлежавшую ФИО2 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 20), направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования просил удовлетворить. В отсутствие истца дело рассмотрено в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца Воронина Г.В. в судебном заседании исковые требования, заявленные ФИО1, поддержала на основании доводов, изложенных в исковом заявлении. Просила суд исковые требования удовлетворить. 

В судебное заседание не явился ответчик ФИО2, вся судебная корреспонденция, направленная в его адрес, возвратилась в суд по истечении срока хранения, с указанием, что адресат находится в местах лишения свободы (л.д. 30, 32). Согласно адресной справке (л.д. 44), ФИО2 зарегистрирован по адресу, указанному истцом в исковом заявлении.

Поскольку место жительства (пребывания) ответчика неизвестно. Согласно ст. 119 ГПК РФ, дело рассмотрено по последнему известному месту его жительства, с назначением ему в соответствии со ст. 50 ГПК РФ представителя – дежурного адвоката Репкину Н.М., которая в судебном заседании просила суд вынести законное решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, в отзыве на исковое заявление, направленном в суд, содержится ходатайство заместителя начальника правового обеспечения о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Управления. Полагали необходимым в целях исполнимости решения суда, рекомендовать истцу изменить просительную часть исковых требований, исключив из нее требования о госрегистрации перехода права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, просить суд о признании права собственности на указанный в иске объект недвижимого имущества (л.д. 26-27). Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Свидетель ЛСМ в судебном заседании суду пояснила, что она работала специалистом в Администрации Среднеегорлыкского поселения по землеустройству. Лет пять назад ФИО2 пришел в Администрацию и узнавал, где ему взять его свидетельство на землю. Они у него поинтересовались, для чего ему свидетельство, если он продал землю ФИО1 Он пояснил, что ему нужны деньги. Квон получил в юстиции копию свидетельства для продажи земли. ФИО1 предложил ему ещё раз купить землю, но теперь уже при них, потому что на тот момент у ФИО1 не осталось расписок от ФИО2 В присутствии неё и ШЕС была составлена расписка, ФИО1 отдал деньги ФИО2 в каком размере она сейчас уже не помнит. ФИО2 также выдал доверенность для оформления земли на имя ВАД и пообещал, что в любой момент, если нужно приедет и все сделает. Но когда возникали вопросы, по оформлению, они не могли его найти. В хозяйство ФИО3 передавалось довольно большое количество земли, человек наверно 5 – 6. Составлялось соглашение на оставшееся паи членов хозяйства, которые не оформили землю. Когда ЛВВ понес в юстицию соглашение регистрировать, в юстиции потребовали явку всех, кто был в постановлении на предоставление земельных долей в состав КФХ «Л». Пока определяли у кого находится эта земля, кому была продана, так надо было предоставить копии документов, что земля уже оформлена. На момент, когда все документы были собраны, умерла один из собственников доли ЛАЗ и вскоре срок доверенности выданной Квоном В истек. С Квоном они так и не смогли связаться, единственное, что все корейцы говорили, что по слухам его посадили. Где он находиться никто не мог сказать. ВАД также на тот момент являлась работником администрации. Они оказывали людям помощь в оформлении земельных долей (участков), так как от этого зависели поступления в бюджет от земельного налога. Особенно помощь оказывали в межевании, только сельское поселение межевало, только после этого регистрация шла. Поэтому кадастровый инженер естественно межевал, а постановку на кадастровый учет, уточнение границ делали или она, или ФИО4. Они каждый пай прослеживали, от момента выдачи до момента регистрации права и последующего перехода права, чтобы не утерять налоги, это была поставлена задача перед всеми работниками администрации. Изначально доля Квона вошла в состав КФХ «Л», впоследствии хозяйство было закрыто, где то в 2013 году, землю разделили между членами.

Заслушав представителя истца Воронину Г.В., представителя ответчика Репкину Н.М., допросив свидетеля ЛСМ, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 на праве коллективно-совместной собственности принадлежит земельный пай в количестве 

<

данные изъяты> га сельхозугодий, в том числе 

<

данные изъяты> га пашни в границах 

<

адрес>», что подтверждается свидетельством на праве собственности на землю серии РФ V №, выданного ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8).

Согласно постановлению главы администрации Целинского района № 95 от 17.03.1994 года «О регистрации крестьянских (фермерских) хозяйств», зарегистрировано КФХ «Л» - глава ЛВВ, в составе: ЛАЗ и ЛАМ с общей земельной площадью 22,4 га (л.д. 50).

Согласно постановлению главы администрации Целинского района № 110 от 27.03.1995 года «О выделении земельных участков для организации КФХ», решено выделить земельные участки в натуре из земель ТОО «Московское», в том числе ФИО2, ФГП и БНЕ, в размере 

<

данные изъяты> га пашни. Земельный участок включен в состав КФХ «Л», главой которого являлся ЛВВ (л.д. 9).

15.03.2007 года КФХ «Л» прекратило свою деятельность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прекращения КФХ (л.д. 49).

Согласно материалам дела, 16.09.2013 года ФИО2 и ФИО1 составили расписку о том, что ФИО2 в присутствии двух свидетелей (ЛСМ и ШЕС) получил от ФИО1 денежные средства в сумме 100000 руб. за принадлежащий ему земельный участок в размере 

<

данные изъяты> га сельхозугодий, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 3).

Кроме того, судом установлено, что 17.09.2013 года ФИО2 выдал доверенность на имя ВАД, с целью предоставления последней прав по управлению и распорядению имуществом ФИО2, представления его интересов в Целинском отделе УФСГРКиК по РО, ФГБУ «ФКП Росреестра», а также представление его интересов в судах (л.д. 4).

20.04.2014 года между ФИО2, в лице ВАД, действующей на основании вышеуказанной доверенности, - продавцом, и ФИО1 – покупателем заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> Размер 1/2 доли земельного участка составляет 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 5).

Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 100 000 рублей, которые были получены продавцом ФИО2 16.09.2013 года, что подтверждено распиской от 16.09.2013 года (л.д. 3).

С целью оформления земельного участка в собственность истца, также после прекращения деятельности, было решено имущество КФХ, в том числе земельные участки разделить между бывшими членами КФХ, в связи с чем было составлено соглашение о разделе земельных участков 01.06.2015 года, согласно которому, ФИО2 принадлежит 1/2 доля в праве на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № (л.д. 7).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Согласно п. 5 договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 12.05.2003 года, передача отчуждаемой недвижимости продавцом осуществляется путем передачи правоустанавливающих документов, с этого момента обязанность продавца по передаче отчуждаемой недвижимости считается исполненной, дополнительно акт приема-передачи составляться не будет.

Судом установлено, что истцу ФИО1 (покупателю) при покупки им земельной доли ФИО2 (продавцом) были переданы в качестве правоподтверждающих документов на земельную долю: свидетельство на право собственности на землю от 04.12.1994 года, постановление от 27.03.1995 года (л.д. 8-9).

Суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 20.04.2014 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец обладал правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем был наделен правом его отчуждать. 

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра указал на отсутствие правовых оснований для принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности по тому основанию, что право продавца ответчика ФИО2 на отчуждаемый земельный участок в ЕГРН зарегистрировано не было.

Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 02.04.2014 года, спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 27.12.2005 года, права на настоящий участок ни за кем не зарегистрированы (л.д. 11).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.12.2018 года, а также отзыву Управления Росреестра на исковое заявление, в ЕГРН внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:40:0600015:1189, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>», в числе правообладателей которого ФИО2 отсутствует.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд соглашается с правовым значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, действующего с 01.01.2017 года, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем, нельзя не принимать во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Однако ответчик ФИО2 уклоняется от обращения в регистрирующий орган как с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, так и с заявлением о переходе права собственности, выехав в неизвестном направлении со своего места жительства.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. 

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на земельную долю у ФИО2 на дату заключения договора купли-продажи от 20.04.2014 года само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, доводы Управления Росреестра о наличии в этой связи препятствия перехода к ФИО1 права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права, вопреки данным доводам, истцом избран надлежащий способ защиты своего права. В этой ситуации ФИО1 лишен возможности заявить иск о признании права (пункт 59 Постановления № 10/22). 

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что ФИО1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец ФИО2 не является на государственную регистрацию, при этом, срок доверенности, выданной ответчиком на имя ВАД, истек, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

На основании изложенной нормы права, с ответчика подлежит взысканию возврат госпошлины, уплаченной истцом при подаче искового заявления, в сумме 300 рублей (л.д. 13).

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о переходе права собственности на земельную долю удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

данные изъяты>, переход права общей долевой собственности с размером доли 

<

данные изъяты> га пашни, находящуюся в общей долевой собственности в праве на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>», ранее принадлежавшую ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу 

<

данные изъяты>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 25 января 2019 года.