РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 августа 2021 года Самарский областной суд в составе: 

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре судебного заседания Носовой О.В.,

С участием представителя административного истца ФИО1,

Представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-442/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Томет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Томет» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: нефтехимическая промышленность (код 6.5), площадью 151231 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 10 655 736 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» от 15.09.2020 года № 34-20, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки составляет 10 655 736 рублей. 

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке. 

Представитель административного истца по доверенности от 23.03.2021 года № 78/К ФИО1 в судебном заседании уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 22 492 586 рублей 63 копейки, согласно результатам проведенной повторной судебной экспертизы.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» по доверенности от 26.06.2021 года № ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, считая их необоснованными.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, судебного эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что уточненные административные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ООО «Томет» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: нефтехимическая промышленность (код 6.5), площадью 151231 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 03.06.2020 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 № 797 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области» кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2019 года составляет 32 894 254 рубля 81 копейка, что подтверждается выпиской Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.05.2020 года. 

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налоговых платежей.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 15.09.2020 года № 34-20, подготовленный ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2019 года составила 10 655 736 рублей 26 копеек. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно экспертному заключению ООО «Агентство оценки «Грнад Истейт» от 03.03.2021 года №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 года составляет 27 675 000 рублей.

В соответствии с заключением специалиста ООО «Центр оценки и права «Визит» от 09.04.2021 года № 15/04-2021заключение эксперта ООО «Гранд Истейт» от 03.03.2021 года № 2021.02-157 не в полной мере соответствует требованиям ст.25 и ст.8 ФЗ РФ от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не соответствует ст.16 указанного Федерального закона. Эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, что привело к неверному подбору аналогов, Выявлены нарушения методологии, допущенные экспертом при определении рыночной стоимости, не использованы утвержденные методические рекомендации и правила, нарушен принцип научной обоснованности. Исследование выполнено не в полном объеме. Допущенные ошибки существенно влияют на итоговую стоимость объекта исследования.

ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» суду было представлено дополнение к заключения эксперта от 25.05.2021 года в части описания исследованных объектов.

Определением Самарского областного суда была назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» от 15.07.2021 года №, действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 года составляет 22 492 586 рублей 63 копейки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4 пояснила, что при выборе аналогов эксперт основывался на подборе наиболее близких земельных участков, а именно тех, которые расположены в промышленных зонах сопоставимых по экономическому развитию районов Самарской области с возможностью строительства производственно-складских объектов недвижимости. В поиске объектов-аналогов рассматривались земельные участки промышленного назначения, расположенные в Ставропольском районе Самарской области, сопоставимые по площади с исследуемым объектом. В Ставропольском районе было найдено два предложения о продаже земельных участков промышленного назначения, сопоставимых с исследуемым объектом по площади. Экспертом было принято решение расширить территорию исследования до близлежащего по местоположению и уровню цен на земельные участки промышленного назначения – Красноярского района, где было найдено еще одно предложение о продаже объекта, сопоставимого с исследуемым земельным участком по площади. В результате были отобраны 3 объекта-аналога, принятых к расчету, не представлена первичная выборка объектов, чтобы не вводить пользователя отчета в заблуждение. На стр.18 проанализированы аналоги, используемые в заключении и указаны причины отказа от использования представленных объектов-аналогов. Все объекты-аналоги, включая аналог № 4, расположены в г.Тольятти, уровень цен которого значительно отличается от уровня цен Ставропольского района, в котором расположен исследуемы объект. Все объекты-аналоги, используемые экспертом, значительно меньше по площади исследуемого объекта, что привело к применению большой корректировки, ведущей к значительной погрешности. В соответствии со справочником ФИО5, для исследуемого объекта рекомендованы объекты-аналоги площадью более 2,5 га. В замечаниях не представлены аргументированные доводы, правила подбора объектов аналогов подробно изложены на стр.11. На стр.14 в описательной части проведенных корректировок указано, что значительная разница в площадях объектов-аналогов обусловлена ограниченностью рынка. При подборе объектов-аналогов, руководствовалась тем, что для исследуемого объекта, рекомендованы объекты-аналоги площадью более 2,5 га, верхняя граница диапазона не ограничена, согласно исследования ФИО5 в Справочнике оценщика недвижимости -2018. Эксперт не ограничен в выборе используемых сборников при проведении оценки, использование степенной зависимости является личным субъективным мнением проверяющего. В указанном справочнике указаны и степенные зависимости, и матрицы, эксперт вправе выбрать источники информации и корректировки на свое усмотрение. Корректировки на наличие инженерных коммуникаций, представленные в Сборнике корректировок. Сегмент «Земельные участки» 01.01.2017 

<

...>, являются наиболее развернутыми и подробными, так как у объектов-аналогов зачастую отсутствуют коммуникации (но имеется возможность их подключения или ТУ), что существенно отличается от земельных участков, у которых совершенно отсутствует возможность подключения. Использование указанного сборника является наиболее корректным.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая экспертные заключения по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что в заключение эксперта ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» определенная итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки их обоснованности.

Оснований не доверять выводам указанного экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, подтверждены в ходе судебного заседания, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности указанного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Кроме того, административный истец уточнил свои требования, в соответствии с результатами судебной экспертизы. Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не было заявлено.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке, заключением судебной экспертизы ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» не имеется, поскольку заключение повторной судебной экспертизы является наиболее полным, аргументированным и последовательным.

Заключение судебной экспертизы ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» суд не принимает во внимание, поскольку оно изготовлено с использованием неверных объектов-аналогов и нарушением методологии, что подтверждается заключением специалиста ООО «Центр оценки и права «Визит».

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертиз, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной и нарушает права административного истца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, дата обращения в суд – 13.01.2021 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Томет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: нефтехимическая промышленность (код 6.5), площадью 151231 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 22 492 586 рублей 63 копейки.

Датой подачи административного иска в суд считать 13.01.2021 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.08.2021 года.

Председательствующий М.А.Панкова