РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

21 декабря 2017 года г.Ульяновск

Железнодорожный районный суд г.Ульяновска

в составе председательствующего судьи Черновой Н.В.,

при секретаре Гришиной П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в Железнодорожный районный суд г. Ульяновска с иском к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указали, что в соответствии с условиями кредитного договора от 23.07.2013 г. № заключенный между КБ "ИТБ"(ОАО) и ответчиками банк предоставил кредит в размере 1250000 рублей на срок 240 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, состоящей из 2 комнат, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. По состоянию на 29.09.2017 г. квартира оценена в размере 1 074 000 рублей, что подтверждается Отчетом оценщика.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной и выданной регистрирующим органом первоначальному залогодержателю - КБ "ИТБ"(ОАО) 25.07.2013 г. Законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на основании отметки в закладной, сделанной предыдущим законным владельцем по правилам п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплаты процентов за пользование им, владельцем закладной предъявлено исковое заявление полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновск от 15.09.2016 удовлетворены требования о взыскании денежных средств. Указанное решение ответчиками исполнено не было. В соответствии со ст.ст. 334 и 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчиков по состоянию на 03.10.2017 г. составляет 1106169, рублей в том числе:

943409,73 рублей - задолженность по основному долгу;

162759,33 рублей - проценты за пользование кредитом;

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Считают, что начальную продажную стоимость квартиры следует установить исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 1074000 рублей.

Просят суд обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 074 000 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчица ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Третьи лица ФИО1, ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились. 

ФИО1 пояснила, что погашение задолженности по кредитному договору она не производит, в связи с отсутствием денежных средств. ФИО1 возмещает ФИО2 денежные средства в размере удержаний из её заработной платы, а не АО «АИЖК» в счет оплаты задолженности по кредитному договору. Квартира по адресу: 

<

адрес> является её единственным жильем.

ФИО2 пояснила, что с её заработной платы производятся удержания в счет погашения задолженности по кредитному договору от 23.07.2013 г. в размере 50% от заработка.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договоров займа и кредита, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии с ч. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ). 

Согласно п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса РФ ГК РФ отсутствие вины за нарушение обязательства доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Судом установлено, что между 23 июля 2013 года между КБ «ИТБ» (ОАО) и ФИО1., ФИО3, ФИО2 был заключен кредитный договор №. По условиям кредитного договора, банк предоставил ФИО1., ФИО3, ФИО2 кредит в размере 1 250 000 рублей, установлена процентная ставка в 13,2 % годовых, сроком исполнения по 30 июня 2033 года. 

Кредит ФИО1., ФИО3, ФИО2 предоставлен для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно пункту 1.3 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека недвижимого имущества. 

В соответствии с п. 1.4. кредитного договора права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, были удостоверены закладной, выданной регистрирующим органом первоначальному залогодержателю - КБ "ИТБ"(ОАО) 25.07.2013. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 25.07.2013 за №№.

Свои обязательства по погашению кредита и уплаты процентов за пользование им ФИО1., ФИО3, ФИО2 исполняли ненадлежащим образом. 

Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 15.09.2016 г. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитования» с ФИО1, ФИО3, ФИО2 взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору № от 23 июля 2013 года в размере 1 209 643 руб. 69 коп. (в том числе: задолженность по основному долгу– 1 197 779 руб. 91 коп., задолженность по процентам – 11 863 руб. 78 коп.), расходы по оплате государственной пошлине в размере по 14 462 руб. 37 коп. В части обращении взыскания задолженности на заложенное имущество отказано.

Решение вступило в законную силу. 

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

АО «АИЖК» просит обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 074 000 рублей. 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из представленного в материалы дела расчета следует, что задолженность по кредитному договору от 23.07.2013 по состоянию на 03.10.2017 г. составляет 1106169 руб. 06 коп., в том числе: 943409 руб. 73 коп. - задолженность по основному долгу; 162759 руб. 33 коп. - проценты за пользование кредитом. 

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрен способ защиты гражданских прав, в том числе путем присуждения имущества в натуре. 

Ответчик не предоставил суду доказательства отсутствия своей вины в ненадлежащем исполнении обязательств перед истцом. Им также не представлено доказательств возврата суммы долга в полном размере. Истцом представлены доказательства нарушения его прав ответчиком. 

Таким образом, требование истца об обращении взыскания на заложенный объект недвижимости, подлежит удовлетворению. 

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере восьмидесяти от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 ГПК РФ, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

В судебном заседании третьи лица оспаривали начальную продажную цену на заложенное имущество, заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Согласно заключению судебной товароведческой экспертизы 

<

данные изъяты>» № от 19.12.2017 г. рыночная стоимость жилого помещения по адресу: 

<

адрес> на дату проведения экспертизы составляет 1 250 000 рублей.

Таким образом, суд полагает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества - жилого помещения по адресу: 

<

адрес> в размере, равном восьмидесяти процентам от его рыночной стоимости, т.е. в размере 1 000 000 рублей (1 250 000 * 80% = 1 000 000). 

С учетом положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. 

Руководствуясь ст. ст. 819, 810, 811 ГК РФ, ст. ст. 194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанного имущества в размере 1 000 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Н.В.Чернова