дело №2-249/2018

Решение

Именем Российской Федерации

12 февраля 2018 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

В составе

Председательствующего судьи Ландаренковой Н.А.,

При секретаре Сапач Т.И.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, и по встречному иску ФИО6 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, указав, что спорное жилое помещение было приобретено им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1, за которого по доверенности действовал ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО1 умер, не успев зарегистрировать переход права собственности на квартиру к истцу.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО6

Ответчик ФИО6 иск не признала и обратилась со встречным иском к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, указав, что ДД.ММ.ГГГГ умер ее отец ФИО1, после смерти которого она является единственным наследником по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что ФИО1 страдал заболеванием опорно-двигательной системы, им в ДД.ММ.ГГГГ дочери ФИО6 и сыну ФИО5 были выданы нотариальные доверенности. При этом, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5 были выданы с целью оформления документов для предоставления ФИО1 бесплатно земельного участка. При жизни отец, с которым она находилась в доверительных отношениях, никогда не выражал намерения об отчуждении какого-либо имущества. В конце ДД.ММ.ГГГГ после смерти отца ей позвонил ответчик ФИО5 с предложением о продаже однокомнатной квартиры и земельного участка, а вырученные от продажи указанных объектов недвижимости денежные средства поделить пополам. Однако, от его предложения о продаже имущества она отказалась. При жизни отца ответчик ФИО5, как его доверенное лицо, не принимал мер к регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. До момента смерти ФИО1 проживал в спорной квартире, пользовался ею, производил оплату коммунальных платежей. Требований к нему о регистрации перехода права собственности на квартиру и освобождении жилья истец не предъявлял. Считает, что сделка по купле-продаже спорного объекта недвижимости является ничтожной. В спорном договоре купли-продажи отсутствует описание продаваемого объекта, а именно: количество комнат, площадь квартиры и т.д. Кроме того, на момент совершения сделки по продаже спорного объекта недвижимости в указанной квартире были зарегистрированы она и ее отец, однако упоминание об этом в договоре отсутствует, равно, как и отсутствует информация о порядке снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц. Спорная сделка по купле-продаже объекта недвижимости совершена между родственниками ФИО5 и мужем его дочери - ФИО4, что дает основания полагать, что доверенное лицо действовало не в интересах доверителя, а близкого родственника и направлена на выведение имущества из наследственной массы. При жизни отец не был знаком с ФИО4 Полагает, что умысел ФИО5, злоупотребляющего своими правами, направленный, на заключение ничтожной сделки, возник у последнего уже после смерти отца - в ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий спорного договора купли-продажи ФИО5, как доверенное лицо, получил по совершенной сделке денежные средства в размере 1 500 000 руб. Вместе с тем, ФИО1 не получал в указанный период времени денежных средств в указанном размере, в материалах дела также отсутствуют документы, свидетельствующие о передаче денежных средств наследодателю за совершенную сделку.

Просит суд:

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1, за которого по доверенности действовал ФИО5, и ФИО4,

- взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.,

- взыскать с ответчика в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 300 руб.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО4 в письменных возражениях просил рассмотреть дело в свое отсутствие, встречные требования не признал, указав, что, вопреки доводам встречного иска, был знаком с ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, неоднократно бывал у него дома, они вместе встречали новый год в квартире его сына, где ФИО4 и познакомился с внучкой ФИО1, которая в ДД.ММ.ГГГГ вышла за него замуж. В конце ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО1, за которого по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовал ФИО5, земельный участок 530 кв.м. по 

<

адрес>. При этом ФИО1 заверял ФИО4 в своем полном доверии к сыну в вопросах ведения своих дел и наличии у него права управления и распоряжения по своему усмотрению всем его имуществом, поэтому на основании указанной и выданной позднее доверенности от ДД.ММ.ГГГГ они совершали также и иные коммерческие операции, в том числе и связанные с вопросами о признании прав на имущество в судебном порядке. В этих целях также и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5 была выдана доверенность с широкими полномочиями. Также до заключения брака ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, которую он принял по акту приема-передачи и оплатил в определенном в договоре размере. Установленное сторонами условие о проведении действий по регистрации договора в течении 24 месяцев с момента его подписания была вызвана обоюдным коммерческим интересом, обусловленным добровольной волей сторон и не противоречит законодательству. В силу этой договоренности и вышеуказанных интересов, ФИО4 не предъявлялись требования об освобождении жилья и не предпринимались меры по регистрации перехода права собственности ранее установленного договором крайнего срока до ДД.ММ.ГГГГ. Считает довод о не получении денежных средств продавцом не состоятельным, поскольку в материалах дела имеется расписка о получении денежных средств. Просит во встречном иске отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО6 и ее представитель по устному ходатайству ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, встречные исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО4 признал в полном объеме, при этом просил отказать в удовлетворении встречных требований по следующим основаниям. Во встречном иске ФИО6 указывает, что находясь в доверительных отношениях с отцом, она была твердо уверена в том, что ФИО1 никогда не выражал намерения об отчуждении своего имущества и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были выданы исключительно с целью обращения в суд и оформления документов, необходимых для выделения отцу, как льготнику, бесплатного земельного участка. Однако, это не соответствует действительности, поскольку гораздо ранее для этого на ФИО5 и его коллегу ФИО2 ФИО1 была выдана соответствующая целевая доверенность от ДД.ММ.ГГГГ с правом передоверия полномочий и правом продажи получаемого им на безвозмездной основе участка. Срок действия данной доверенности истекал ДД.ММ.ГГГГ. Более чем за год до окончания срока указанной доверенности, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была выдана другая доверенность, на основании которой ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 была совершена сделка по продаже принадлежащего отцу земельного участка 530 кв.м. по 

<

адрес>, о котором до настоящего времени, его дочь, находящаяся с отцом в доверительных отношениях, не знала в силу неосведомленности о его коммерческих делах. ДД.ММ.ГГГГ на основании этой же доверенности от ДД.ММ.ГГГГ была совершена сделка купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, о которой его дочь также не знала по той же причине. Позже, ФИО1 на имя ФИО5 повторно была выдана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, по которой от его имени вплоть до его смерти, им также проводились различного рода коммерческие операции, о которых его дочь также не ставилась в известность по имеющимся у них с отцом соображениям. Довод о возможной недействительности сделки купли-продажи спорной квартиры также не состоятелен в виду следующего. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Поскольку в 

<

адрес> является единственной в составе многоквартирного дома, то такие данные как количество комнат, этаж, номер подъезда и т.д. не являются определяющими в установлении ее фактического местоположения, тем более, что покупатель был ознакомлен с состоянием имущества путем его осмотра и принял подлежащее передаче имущество путем подписания соответствующего акта. При этом перечисление в договоре зарегистрированных в жилом помещении лиц, является существенным условием, только при продаже помещений, в котором данные лица проживают на условиях договора социального найма, то есть не являются собственниками отчуждаемого имущества, а проживают там на основании письменного договора социального найма жилого помещения, который заключается между собственником жилого помещения - государственным жилищным фондом или муниципальным жилищным фондом и гражданином (нанимателем) жилого помещения, которое передается ему во владение и в пользование для проживания в нем по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела явку своего представителя не обеспечило, в поступившем ходатайстве просит рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что в Едином государственном реестре недвижимости в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества в отношении квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО1, внесенная на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Третьей Смоленской ГНК Смоленской области РФ ФИО3, реестровый №, зарегистрированного Смоленским ОБТИ ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, договора о бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых квартир (жилых домов) в государственном и муниципальном жилищном фонде от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ТСО "Смоленскстрой", утвержденного ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Мэра г. Смоленска за №, зарегистрированного Смоленским ОБТИ ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца (ответчика по встречному иску) и третьего лица.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что на основании договора о бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых квартир (жилых домов) о государственном и муниципальном жилищном фонде от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ТСО «Смоленскстрой», и свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит квартира, общей площадью 29,9 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРП сДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № (л.д. 26).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец), за которого по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ действовал ФИО5, и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 500 000 руб. Денежные средства в сумме 1 500 000 получил по доверенности ФИО5 (л.д. 37). 

По акту приема-передачи к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 38).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер (л.д. 9).

Из материалов наследственного дела к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 усматривается, что его наследником по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, обратившимся с заявлением о принятии наследства является его дочь ФИО6 (л.д. 21, 24). Свидетельство о праве на наследство не выдавалось.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Смоленской области в Едином государственном реестре недвижимости в реестре прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества в отношении квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО1 (л.д. 31-33).

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и пояснениями сторон.

В обоснование свих требований истец ФИО4 ссылается на то, что государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не произведена в связи со смертью продавца ФИО1

Разрешая вопрос о законности и обоснованности требований истца, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

По своей правовой природе договор купли-продажи недвижимости является возмездной, двухсторонне обязывающей сделкой. Следовательно, при фактическом исполнении сторонами договора по отчуждению недвижимости своих корреспондирующих обязанностей: продавцом – по передаче недвижимости, покупателем – по передаче денежных средств за проданное имущество, такой договор расценивается, как фактически исполненный сторонами. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал ФИО5 нотариально удостоверенные доверенности, в том числе, с правом заключать все разрешенные законом сделки, получать причитающиеся деньги (л.д. 7, 8).

Денежные средства по договору купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 500 000 руб. от покупателя ФИО4 получены ФИО5, о чем последним собственноручно составлена расписка (л.д. 6).

Вместе с тем, истцом не представлено суду доказательств исполнения обязанности ФИО5 по передаче продавцу ФИО1 вырученных от продажи спорной квартиры денежных средств.

При таких обстоятельствах, предусмотренных законом оснований для вынесения судом решения о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, не имеется.

При разрешении встречных требований ФИО6 о признании договора купли-продажи недействительным, суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, исходя из принципа диспозитивности, суд, давая квалификацию правоотношениям, оценивает доводы, указанные истцом в исковом заявлении.

Основания для признания договора купли-продажи недействительным, установленные законом, в исковом заявлении не указаны.

Доводы, изложенные в исковом заявлении, к таким основаниям не относятся.

В силу п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Совершение сделки представителем продавца вопреки воле доверителя ФИО6 не доказано.

Сведений об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО1 на имя ФИО5 на пять лет с правом, в том числе, заключать все разрешенные законом сделки, в материалах дела не имеется.

Доказательств совершения сделки после смерти ФИО1 истцом не представлено.

Неисполнение обязанности ФИО5 по передаче продавцу полученных от покупателя денежных средств не свидетельствует о недействительности сделки, а влечет иные последствия, предусмотренные законом.

При таких обстоятельствах, встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела усматривается, что истцом произведена оплата юридических услуг СРОО «Региональный центр защиты прав потребителей» за оказание устной правовой помощи, представление интересов в Промышленном районном суде по иску ФИО8 к ФИО5, ФИО6 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, составление правовых документов, факт оплаты которых подтверждается договором на оказание правовой помощи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 15 000 руб.

Определяя сумму, подлежащую возмещению в качестве расходов на оплату услуг представителя, суд исходит из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела, в соответствии с которой, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (п.12).

При этом, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п.13).

С учетом принципа разумности, характера заявленных исковых требований, объема работ по подготовке и сбору документов для подачи встречного иска, продолжительности судебного разбирательства и участия в нем представителя ответчика (истца), объема работы представителя, принимая во внимании, что в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано, в пользу ФИО6 подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.

Согласно п.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении исков отказано, расходы по оплате госпошлины, понесенные каждой стороной, возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, отказать.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО6 в возмещение судебных расходов 10 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Н.А.Ландаренкова