Дело № 3а - 488/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 9 сентября 2020 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Ларионовой С.М.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – адвоката Мысягиной Е.Г., представителя заинтересованного лица – Правительства Нижегородской области – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО12 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО13 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], наименование: здание магазина № 13, 15, общей площадью 249,0 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере 1 497 011 рублей по состоянию на 11.03.2014.

В обоснование ФИО1 указал, что данный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии [номер] от 02.06.2011, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости [номер] от 05.06.2019.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и составляет 3 157 810,53 рублей.

Заявленный размер рыночной стоимости указанных объектов недвижимости подтвержден отчетом об оценке [номер] от 10.09.2019и дополнением к отчету [номер] от 17.03.2020, выполненными оценщиком ООО «Ассоциация Судебных Экспертов и Оценщиков» ФИО7 

Ссылаясь на положения ст.ст.373, 388, 400 Налогового кодекса РФ, ст.ст.24.11, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО1 указывает, что его права и обязанности, как плательщика налога на имущество физических лиц, затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по налогу на спорный объект недвижимости.

Административный истец, в добровольном порядке, 22.11.2019, обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако уведомлением Комиссии [номер] от 25.11.2019 заявление Общества было отклонено.

ФИО1 просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], наименование: здание магазина № 13, 15, общей площадью 249,0 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере 1 497 011 рублей по состоянию на 11.03.2014.

Кроме того, ФИО1 заявлено ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.219-220 т.1).

Заинтересованное лицо - Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.

Согласно информации из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание с кадастровым номером [номер] было поставлено на учет 11.03.2014, как ранее учтенный объект и его кадастровая стоимость определена в размере 3 157 810,53 рублей.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет об оценке [номер] от 10.09.2019 с дополнением от 17.03.2020, подготовленный ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков». 

Данный Отчет об оценке с дополнением, по мнению Правительства Нижегородской области, не отвечает требованиям, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, а также федеральным стандартам оценки.

Указывает следующие нарушения в области законодательства оценочной деятельности:

- с даты составления Отчета об оценке, прошло более 6 месяцев и, определенная в отчете кадастровая стоимость не может быть актуальной, что не соответствует ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ»);

- на дату составления Отчета об оценке гражданская ответственность оценщика ФИО7 не была застрахована в соответствии с требованиями ст.24.6 Закона № 135-ФЗ;

- в описании земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, не указано наличие газоснабжения и канализации, имеющиеся у данного участка (стр.13 Отчета), что не соответствует п.5 ФСО № 3;

- в Отчете об оценке приведена противоречивая информация о наличии коммуникаций у объекта оценки (стр.14-15, 31, 40), что не соответствует п.5 ФСО № 3;

- в Отчете об оценке приведена противоречивая информация о текущем использовании объекта оценки: «административное» - стр.15, «торговое» - стр.40, что не соответствует п.5 ФСО № 3;

- при расчете стоимости земельного участка под оцениваемым зданием, Оценщиком не обоснована величина корректировки на торг, принятая к расчету, не обосновано отсутствие корректировки на местоположение что не соответствует п.5 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7;

- при расчете стоимости земельного участка под оцениваемым зданием, Оценщиком не обосновано отсутствие корректировки на местоположение, несмотря на отличие объектов-аналогов от объекта оценки, что противоречит п.22 ФСО № 7, п.5 ФСО № 3;

- в таблице «Расчет земельного участка» наличие коммуникаций у оцениваемого участка не соответствует внесенным корректировкам; имущественные права объектов-аналогов № 2 и 3 необоснованно указаны как «собственность»; целевое назначение объекта-аналога № 3 необоснованно указано как «для коммерческого использования».

В Отчете об оценке не обосновано использована лишь часть доступных Оценщику объектов-аналогов, приведенных в таблице № 2; не приведены критерии отбора объектов-аналогов; корректировка на местоположение (стр.17, 74) определена ошибочно.

При расчете величины рыночной стоимости арендной ставки объекта оценки сравнительным подходом и определении валового дохода не обосновано отсутствуют корректировки: на наличие коммуникаций, физические характеристики, тип объекта, что не противоречит п.5 ФСО № 3; п.22 ФСО № 7.

В Отчете об оценке не приведено достаточно информации о величине доходности ГКО-ОФЗ, принятую Оценщиком в качестве безрисковой ставки; не приведены ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, позволяющие делать выводы об источнике получения данной информации и дате ее подготовки, приведен неполный адрес интернет-страницы, скриншот в приложении, что не соответствует п.11 ФСО № 3.

В рамках доходного подхода определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости – объекта капитального строительства и земельного участка, что не соответствует заданию на оценку, согласно которому оценке подлежит только рыночная стоимость объекта капитального строительства.

В Приложении к Отчету об оценке отсутствуют копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, вместо них содержатся копии документов, содержащие характеристики иного объекта недвижимости, что является нарушением п.10 ФСО № 10.

Таким образом, по мнению Правительства Нижегородской области, представленный отчет об оценке [номер] от 10.09.2019 с дополнением от 17.03.2020, представленный ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков» содержит существенные нарушения федерального законодательства в области оценочной деятельности и не соответствует федеральным стандартам, то не может являться допустимым доказательством по настоящему делу.

На основании вышеизложенного, просит в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме (л.д.225-229 т.1).

Административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, из которого следует, что с 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Нежилое здание с кадастровым номером [номер] было поставлено на государственный кадастровый учет 11.03.2014.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена в соответствии с п.2.1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области».

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, на основании постановления Правительства Нижегородской области № 331, Учреждением в лице Филиала, в рамках полномочий, в Государственный кадастр недвижимости 18.07.2014 были внесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере 3 157 810,53 рублей по состоянию на 11.03.2014.

Указывает, что Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости и не утверждает удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со ст.62 КАС РФ истцом не предоставлены доказательства, что Учреждение в результате осуществления полномочий нарушило или оспорило прав, обязанности, свободы и законные интересы истца, создало препятствие в реализации прав, обязанностей и законных интересов истцу, доказательств обратного не представлено.

Учитывая изложенное, Учреждение просит суд исключить Учреждение из состава административных ответчиков и рассмотреть данное административное дело без участия представителя Учреждения (в лице Филиала) с учётом позиции, отраженной в данном отзыве. 

Составу суда доверяет, отводов не имеет (л.д.5-9 т.2).

Заинтересованным лицом – Администрацией городского округа [адрес] Нижегородской области отзыв на административное исковое заявление ФИО1 не представлен, что не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В судебное заседание ФИО1, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации городского округа [адрес] Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца ФИО1 – адвоката Мысягину Е.Г., представителя заинтересованного лица – Правительства Нижегородской области – ФИО2, обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является сособственником нежилого здания с кадастровым номером [номер], наименование: здание магазина № 13, 15, общей площадью 249,0 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес]. Указанные обстоятельства подтверждаются копией свидетельства о государственной регистрации права серии [номер] от 02.06.2011, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости [номер] от 05.06.2019, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости [номер] от 14.04.2020, представленной суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.22, 23-25, 239-240 т.1). 

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1 является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физического лица как собственника вышеуказанного объекта недвижимости.

По делу установлено, что нежилое здание с кадастровым номером [номер] включено в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением № 331.

В соответствии с Приложением № 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] была установлена в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 и составляет 3 157 810,53 рублей.

Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, частью десятой ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), а также сроками уплаты налога на имущество физических лиц.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], был внесен в реестр объектов недвижимости 11.03.2014.

Кадастровая стоимость данного объекта с кадастровым номером [номер] определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 в размере 3 157 810,53 рублей.

Изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось (л.д.236-238 т.1).

Следовательно, юридически значимой датой, по состоянию на которую подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является 11 марта 2014 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ, далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в ст.3 (статья 3).

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлены отчет об оценке ООО «Ассоциация Судебных Экспертов и Оценщиков» [номер] от 10.09.2019 и дополнение к нему [номер] от 17.03.2020, составленные оценщиком ФИО7

Судом установлено, что представленный ФИО1 отчет об оценке [номер] от 10.09.2019 и дополнение к нему [номер] от 17.03.2020, составленные оценщиком ООО «Ассоциация Судебных Экспертов и Оценщиков» ФИО7, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, имеющей необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, применение которых и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объекта оценки от затратного подхода и иных методов в рамках используемых подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

Для расчёта стоимости объекта оценки, методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, Оценщиком была определена рыночная стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию, для чего им были выбраны 3 объекта-аналога и применены корректировки: на торг, на местоположение, на подключение коммуникаций земельного участка, на площадь - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, 

<

...> г. (раздел 15.1 Отчета на стр.56-65 – л.д.83-92 т.1, раздел 2.1 дополнения к Отчету на стр.3-11 – л.д.156-165 т.1).

Для расчёта стоимости объекта оценки Оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, были выбраны 4 объекта-аналога и применены корректировки: на торг, относительно «красной линии», на площадь, на материал стен - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, 

<

...> г.; на местоположение - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, 

<

...> г. 

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода подробно изложен в разделе 15 Отчета на стр.56-70 Отчета (л.д.83-97 т.1, раздел 2.1 дополнения к Отчету на стр.11-17 – л.д.156-170 т.1).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации и выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг, на площадь - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», том 1, 

<

...> г.; на местоположение - на основании Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», том 3, 

<

...> г.

Далее Оценщиком были определены: потенциальный валовой доход, затраты и расходы на замещение - основании Справочника оценщика недвижимости «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», том 2, 

<

...> год. Рассчитана ставка капитализации объекта оценки (формула на стр.76 Отчета – л.д.103 т.1, на стр.23 дополнения к Отчету – л.д.176 т.1), для чего Оценщиком определены: безрисковая ставка (источник информации www.cbr.ru), рассчитана премия за риск вложения в недвижимость (таблица на стр.77 Отчета – л.д.104 т.1, на стр.24 дополнения к Отчету – л.д.177 т.1), премия за низкую ликвидность (формула и таблица на стр.77-78 – л.д.104-105 т.1, стр.24-25 дополнения к Отчету – л.д.177-178 т.1), определены нормы возврата капитала: рассчитано по методу Инвуда (по формуле на стр.78 Отчета – л.д.105 т.1, на стр.25 дополнения к Отчету – л.д.178 т.1).

Подробный расчет стоимости объектов оценки, определенные с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 5.4 на стр.70-79 Отчета (л.д.97-106 т.1) и в разделе 15.3 на стр.17-26 дополнения к Отчету (л.д.170-179 т.1).

Согласование результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и итоговое заключение величины рыночной стоимости объекта оценки представлены в разделе 16 Отчета на стр.79-80 Отчета (л.д.106-107 т.1), в разделе 16 Дополнения к Отчету на стр.26-17 (л.д.179-180 т.1).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 1 497 011 (один миллион четыреста девяносто семь тысяч одиннадцать) рублей по состоянию на 11 марта 2014 года.

Возражения Правительства Нижегородской области изучены судом.

Замечание о том, что с даты составления Отчета об оценке прошло более 6 месяцев и, определенная в отчете кадастровая стоимость не может быть актуальной, отклоняется.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В данном деле оценщиком была установлена именно кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, которая является актуальной для целей налогообложения, а не продажи объекта недвижимости. При этом оценка была произведена на ретроспективную дату – 11.03.2014.

Замечание о том, что на дату составления Отчета об оценке гражданская ответственность оценщика ФИО7 не была застрахована в соответствии с требованиями ст.24.6 Закона № 135-ФЗ, является неверным.

Гражданская ответственность оценщика на дату составления отчета была застрахована, а недостаток в документации оценщика был устранен в ходе судебного разбирательства, оценщиком представлена заверенная копия Полиса страховой ответственности оценочной компании № [номер] от 15.10.2019 ООО «

<

данные изъяты>», со сроком действия договора страхования с 01.11.2019 до 31.10.2020, а также заверенная копия Договора обязательного страхования ответственности оценщика [номер] от 13.12.2019 СПАО «

<

данные изъяты>» со сроком действия с 11.01.2020 по 10.01.2021. 

Замечание, что в описании земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, не указано наличие газоснабжения и канализации, имеющиеся у данного участка (стр.13 Отчета), что не соответствует п.5 ФСО № 3, так же подлежит отклонению. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект (стр.13), приведено оценщиком согласно данным технического паспорта от 15.03.2011г., а так же информационного письма Заказчика о коммуникациях от 05.06.2019 (л.д.124 т.1).

Что касается замечания о том, что в Отчете об оценке приведена противоречивая информация о текущем использовании объекта оценки: «административное» - стр.15, «торговое» - стр.40, что не соответствует п.5 ФСО № 3, то на основании действующего законодательства об оценочной деятельности, объекты административного и торгового назначения относятся к одному сегмента рынка - рынок объектов коммерческой недвижимости офисно-торгового назначения.

В отношении примененной оценщиком корректировки на торг, отсутствия корректировки на местоположение, суд отмечает следующее.

Величина скидки на торг для земельных участков определялась на основании данных, опубликованных в издании «Справочник оценщика недвижимости», том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Нижний Новгород, 2014 г. Скидка на торг для земельных участков офисно-торгового назначения в условиях не активного рынка в Нижегородской области находится в диапазоне от 8% до 23 %, стр. 118 и принята как среднее значение указанного диапазона в размере 14%.

Корректировка на местоположение не применялась, поскольку объект оценки и объекты - аналоги сопоставимы по данному фактору. 

При рассмотрении замечания о том, что в таблице «Расчет земельного участка» наличие коммуникаций у оцениваемого участка не соответствует внесенным корректировкам; имущественные права объектов-аналогов № 2 и необоснованно указаны как «собственность»; целевое назначение объекта-аналога № 3 необоснованно указано как «для коммерческого использования», судом установлено, что оценщиком при расчете земельного участка учтены все коммуникации, которые имеются у объекта оценки и у объектов-аналогов, объекты аналоги не имеют никаких коммуникаций, у аналога № 2 газ, вода, канализация в деревне, что считается отсутствием каких - либо коммуникаций. Объявление об объекте-аналоге № 3 опубликовано в разделе коммерческая недвижимость, что позволяет оценщику предположить целевое назначение данного земельного участка как коммерческое, под использование объектов торгово-офисного назначения. Отсутствие в источниках информации сведений о правах на объекты-аналоги 2 и 3 позволяет оценщику предположить, пока не доказано обратное, что имеется в виду право собственности.

Замечание об отсутствии обоснования использования в расчетах лишь части доступных Оценщику объектов-аналогов, приведенных в таблице № 2; отсутствия критериев отбора объектов-аналогов опровергается содержанием раздела 12.3.2. отчета об оценке.

При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом рассчитаны все необходимые корректировки и поправки.

Размер корректировки на местоположение в сравнительном подходе применен на основании исследований, приведенных в «Справочнике оценщика недвижимости Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», опубликованного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки автор ФИО3, 2014 г., стр.61 (стр. 67-68 отчета). Поскольку у объекта оценки хорошее местоположение с точки зрения потенциальных покупателей, корректировка на местоположение принимается как минимальная.

Размер корректировки на местоположение в доходном подходе учтен на основании исследований, приведенных в «Справочнике оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», опубликованного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки, автор ФИО3, 2014 г., стр.61.

Замечание о том, что при расчете величины рыночной стоимости арендной ставки объекта оценки сравнительным подходом и определении валового дохода не обосновано отсутствие корректировок на наличие коммуникаций, физические характеристики, тип объекта, что противоречит п.5 ФСО № 3, п.22 ФСО №7, противоречиво само по себе, поскольку расчет величины рыночной арендной ставки объекта оценки производится лишь при доходном подходе, а пункт 22 ФСО №7 регламентирует правила применения оценщиком сравнительного подхода. При этом в пункте 5 ФСО №3 перечислены лишь общие принципы оценки, без конкретных элементов.

При расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода были применены соответствующие корректировки, в том числе на площадь (физические характеристики) объекта (стр.73-74 отчета, стр. 20-21 дополнения к отчету).

Замечание, что в Отчете об оценке не приведено достаточно информации о величине доходности ГКО-ОФЗ, принятой Оценщиком в качестве безрисковой ставки, опровергается данными, изложенными на стр.76 Отчета, на стр. 23 дополнения к отчету.

Замечание Правительства Нижегородской области о том, что в рамках доходного подхода определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости – объекта капитального строительства и земельного участка, что не соответствует заданию на оценку, отклоняется, так как не подтверждается материалами дела.

Нарушения п.10 ФСО № 3 суд не усматривает, поскольку в Приложении 3 к Отчету об оценке представлены: выписка из ЕГРН № [номер] от 01.08.2019 о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (сведения о характеристиках) [номер] от 05.06.2019 (нежилое здание с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес]; наименование: здание магазина № 13,15, общей площадью 249 кв.м., этажность - 2), а также свидетельство о государственной регистрации права серии [номер] от 02.06.2011 на здание магазина № 13,15 назначение: торговое, этажность – 2, общей площадью 249 кв.м., расположенное по адресу: [адрес] (л.д.149-122 т.1).

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке [номер] от 10.09.2019 и дополнению к нему [номер] от 17.03.2020, выполненные оценщиком ООО «Ассоциация Судебных Экспертов и Оценщиков» ФИО7, соответствующему требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных административным истцом требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в собственности у ФИО1 вышеуказанного нежилого здания, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что действия Учреждения по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости произведены строго в соответствии с нормами действующего законодательства, приняты судом во внимание.

Вместе с тем, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В рассматриваемом деле оспаривалась кадастровая стоимость, определенная именно ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (в лице филиала по Нижегородской области).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, и установив по результатам такой оценки, что отчету об оценке [номер] от 10.09.2019 и дополнению к нему [номер] от 17.03.2020, выполненные оценщиком ФИО7, отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на юридически значимую дату – на 11 марта 2014 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца ФИО1 ФИО14 об установлении кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 марта 2014 года, в заявленном размере подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 ФИО15 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого отдельно стоящего здания с кадастровым номером [номер], наименование: здание магазина № 13, 15, общей площадью 249,0 кв.м, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости – 1 497 011 (один миллион двести шестьдесят восемь тысяч шестьсот пятьдесят четыре) рублей по состоянию на 11 марта 2014 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Председательствующий Н.В. Гущева

В окончательной форме решение принято 23 сентября 2020 г.