УИД 10RS0001-01-2021-000130-68

Дело № 2-150/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 июля 2021 года г. Беломорск

Беломорский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Седлецкого А.В.,

при секретаре Некрасовой А.Н.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

его представителя ФИО2,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО «Поморочка» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Поморочка» о расторжении договора аренды нежилого здания, обязании освободить здание и встречному исковому заявлению ООО «Поморочка» к ФИО1 об уменьшении размера арендной платы,

установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Поморочка» заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РК ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора арендная плата составила 50000 руб. в месяц и должна быть внесена до 10 числа текущего месяца. С июня 2020г. арендная плата вносилась ответчиком не в полном объеме и несвоевременно. Последним платежом от 10.11.2020 была погашена только задолженность за февраль 2020г. по состоянию на 08.02.2021 арендная плата за октябрь – декабрь 2020г. и январь 2021г. не поступала. 13.01.2021 ответчику направлено требование, ответа на которое не последовало. Ответчик продолжает пользоваться зданием. Задолженность по арендной плате составляет 205950 руб. В связи с этим просил расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 205950 руб., обязать ответчика освободить занимаемое здание в трехдневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи истцу, взыскать с ответчика судебные расходы по уплате госпошлины в размере 5300 руб. 

Определением суда от 11.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

ООО «Поморочка» обратилось со встречным исковым заявлением, В котором указывает, что согласно условиям договора аренды ей передано нежилое помещение, площадью 198,9 кв.м., вместе с тем, в ходе использования здания выяснилось, что часть арендуемого помещения площадью 12,9 кв.м. закрыта арендодателем, доступ к нему они не имеют, таким образом, в полной мере использовать объект недвижимости не имеют возможности. Считает, что в связи с этим арендная плата должна быть уменьшена из расчета неиспользуемой части здания, что составило 12,9 кв.м. Кроме того, технический паспорт и иные относящиеся к зданию документы им переданы не были. Просит уменьшить размер арендной платы путем освобождения от внесения арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 16.04.2019 за период с 01.04.2021 по 15.04.2022 включительно в сумме внесенной арендной платы в размере 72120,76 руб. путем зачета арендных платежей с 01.04.2021.

Протокольным определением Беломорского районного суда от 05.04.2021. указанное встречное исковое заявление представителя ООО «Поморочка» принято к производству суда.

Заявлением от 17.05.2021 ООО «Поморочка» уточнило встречные исковые требования, просило уменьшить размер арендной платы путем освобождения от внесения арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 16.04.2019 за период с 01.04.2021 по 15.04.2022 включительно в сумме внесенной арендной платы в размере 78606,44 руб. путем зачета арендных платежей, начиная с 01.06.2021, засчитав 50000 руб. в счет оплаты за июнь 2021г., 28606,44 руб. – в счет оплаты за июль 2021г.

Определением Беломорского районного суда от 30.06.2021 принят отказ истца ФИО1 от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период по март 2021г. включительно. Производство по делу в данной части прекращено.

Истец (ответчик) ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования, с учетом их изменения поддержали. Представитель истца ФИО2 пояснила, что при приеме здания в аренду представитель ответчика осматривала помещения, претензий не было. Помещение, о котором говорит представитель ответчика, не закрыто, однако сейчас представитель ответчика не пускает их в здание.

Представитель ответчика (истца) ООО «Поморочка» - ФИО3 в судебном заседании возражала против исковых требований ФИО1 Встречные исковые требования, с учетом их изменения, поддержала в полном объеме по изложенным доводам. Дополнительно пояснила, что при заключении договора аренды ей не было известно, что в одном из помещений арендуемого здания ФИО1 ведет свою деятельность, об этом она узнала позднее. При этом в одно из помещений, обозначенное под № 11 на поэтажном плане, у них не было доступа.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в судебное заседание своего представителя не направили, уведомлены о рассмотрении дела должным образом, возражений не представили.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>., принадлежит на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1 (копия свидетельства о государственной регистрации права 

<

данные изъяты> выписка из ЕГРН от 16.03.2021, выписка из ЕГРИП от 08.02.2021). На период с 19.04.2019 по 15.04.2022 зарегистрировано право аренды данного объекта недвижимости в пользу ООО «Поморочка».

Из технического паспорта следует, что нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, с инв.№, принадлежащее ФИО1, имеет площадь № кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Поморочка» (Арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с которым Арендодатель передал в аренду для организации предприятия общественного питания Арендатору нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, общей площадью № кв.м., инв.№, кадастровый №, а Арендатор обязался принять данное здание за плату во временное пользование и владение. Договор заключен на период с 16.04.2019 по 15.04.2022 включительно. В соответствии с п.п.3.1, 3.2 п.3 Договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа на расчетный счет Арендодателя в размере 50000 руб. за текущий месяц. Стоимость потребляемых коммунальных услуг в данную сумму не включена. Арендная плата за апрель 2019г. составила 4000 руб., за май 2019г.– 8000р. С июня 2019г. арендная плата вносится в соответствии с п.п.3.1 п.3 Договора. Согласно п.5 Договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора аренды стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ и настоящим Договором. Нежилое помещение передано по акту приема-передачи (приложение №1 к Договору).

13.01.2021 ФИО1 обратился к руководителю ООО «Поморочка» ФИО3 с претензией, в соответствии с которой требовал в срок до 25.01.2021 погасить задолженность по арендной плате в сумме 200000 руб., указывая, что платежи в счет арендной платы за период с октября 2020г. по январь 2021г. не внесены. В случае непогашения задолженности намерен обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды.

В счет арендных платежей ООО «Поморочка» были внесены следующие суммы: 10.01.2020 (за январь) – 50000 руб., 10.02.2020 (за февраль)– 50000 руб., 10.03.2020 (за март) – 50000 руб., 12.04.2020 (за апрель) – 50000руб., 12.05.2020 (за май) – 50000 руб., 10.06.2020 (за июнь) – 15000 руб., 02.07.2020 (за июнь) – 15000 руб., 17.07.2020 (за июнь) – 20000руб., 27.07.2020 ( за июль) – 25000 руб., 28.07.2020 (за июль) – 5000 руб., 10.08.2020 (за июль) – 20000 руб., 21.08.2020 (за август) – 21750 руб., 24.08.2020 (за август) – 25000 руб., 28.08.2020 (за август) – 3250 руб., 11.09.2020 (за сентябрь) – 25000 руб., 25.09.2020 (за сентябрь) – 25000 руб., 26.10.2020 (за октябрь) – 25000 руб., 10.11.2020 (за октябрь) – 25000 руб., 08.02.2021 (за ноябрь) – 50000 руб., 10.03.2021 (за декабрь) -50000 руб., 17.03.2021 (за январь 2021г.) – 50000 руб., 24.03.2021 (за февраль 2021г.) – 5000 руб., 29.03.2021 (за март 2021г.) – 50000 руб., 17.05.2021(за апрель и май 2021г.) – 100000 руб., 12.07.2021 (за июль 2021г.) – 50000 руб. (платежные поручения 

<

данные изъяты>).

На протяжении 2020г. в ОМВД России по Беломорскому району поступали обращения ООО «Поморочка» с заявлениями по факту того, что ФИО1 чинит препятствия к использованию арендуемым нежилым помещением, в возбуждении дел отказано (определения об отказе в возбуждении дел об административных правонарушениях от 04.02.2020, 06.12.2020).

В апреле 2021г. ООО «Поморочка» обратилось к ФИО1 с претензией по факту отсутствия доступа к части арендуемого здания площадью 12,9 кв.м., в связи с чем просили уменьшить размер арендной платы на сумму 72120,76 руб. за период с апреля 2019г. по май 2021г. путем зачета выплаченной арендной платы в счет арендных платежей с 01.04.2021, заключив об этом письменное соглашение, решить вопрос по использованию спорного помещения. 

Свидетель Ф.И,И. в судебном заседании 12.05.2021 показал, что он работает барменом в кафе – баре «Акватория», расположенном по адресу: 

<

адрес>. ФИО3 является его работодателем. Пояснил, что в одно из помещений здания у работников кафе – бара не имеется доступа, при этом из этого помещения исходил запах приготовления еды.

Свидетель А.О.В. в судебном заседании 12.05.2021 показала, что она подрабатывает к кафе – баре «Акватория» поваром. Ей известно, что в здании, где расположен кафе – бар «Акватория», имеется помещение, к которому нет доступа. Ранее она заходила в это помещение, когда там располагалась кулинария, там стояли печи и другое оборудование.

Свидетель Д.А.С. в судебном заседании 12.05.2021 показал, что работает техническим директором в ООО «Поморочка», а также является супругом ФИО3 При заключении договора аренды, он осматривал здание, которое собирались арендовать. Ранее в одном из помещений здания не было доступа, но сейчас он есть.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В силу положений ч.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.3 абз.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Судом установлено, что ООО «Поморочка» допускало нарушение сроков внесения арендной платы. Так, за ноябрь 2020г. оплата была внесена лишь в феврале 2021г., за декабрь 2020г. – в марте 2021г., за январь 2021г. – в марте 2021г., за февраль 2021г. – в марте 2021г. Вместе с тем, просрочка платежей явилась следствием конфликтной ситуации между сторонами договора аренды, была незначительной. В настоящее время задолженность отсутствует.

Также судом установлено, что в одно из помещений арендуемого здания, обозначенное под № 11 на поэтажном плане и имеющее площадь 12,9 кв.м., у ответчика не имелось доступа. Данные обстоятельства подтверждены показаниями свидетелей и не опровергнуты надлежащим образом стороной истца. 

Таким образом, принимая во внимание, что в результате действий истца, ответчик был лишен возможности в течение определенного срока использовать часть арендованного здания, а также учитывая, что просрочка платежей явилась следствием конфликтной ситуации между сторонами договора аренды, была незначительной, в настоящее время задолженность отсутствует, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы полностью либо в части.

Вместе с тем, заявленное ООО «Поморочка» требование не может быть удовлетворено, поскольку заявлено в счет зачета будущих платежей.

В соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Вместе с тем, заключенный между сторонами спора Договор аренды не содержит положений об изменении арендной платы. 

Кроме того, суд не вправе выносить решения в счет обстоятельств, исполнение которых будет зависеть от наступления или ненаступления какого-либо условия, действия или события. Суд обязан разрешить спор исходя из состояния сторон и обстоятельств дела в момент судебного разбирательства, а не из будущего развития их взаимоотношений, т.е. из наступления или ненаступления определенных условий, в данном случае обеспечение доступа в закрытое помещение.

При таких обстоятельствах, встречные исковые требования ООО «Поморочка» удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Поморочка» отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Поморочка» к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Беломорский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.В. Седлецкий

Решение в окончательной форме вынесено 19 июля 2021г.