Дело № 2-100/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2020 года г.Челябинск 

Калининский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего Леоненко О.А.

при секретаре Добычиной А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности, 

установил:

ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, кадастровый номер №, на земельный участок, кадастровый номер №, расположенные по адресу: (адрес) к ФИО1, взыскать убытки в размере 3 808,88 руб., судебные расходы.

В обоснование заявленных требований указал, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) № от 29 сентября 2014 года. 19 января 2017 года в рамках исполнения обязательств был подписан акт приема-передачи жилого дома и придомового земельного участка, из которого следует, что покупателем произведен осмотр жилого дома и придомового земельного участка, претензии отсутствуют. 31 января 2018 года продавец обратился к покупателю с требованием о согласовании времени совместного обращения для подачи заявления для регистрации права собственности на жилой дом и придомовой земельный участок в срок до 31 августа 2018 года. Указанное требование получено ответчиком, однако действий никаких не предпринято. Кроме того, истцом понесены убытки, в виде уплаты налога на имущество. 

Представитель истца ООО «Экодолье Екатеринбург - специализированный застройщик» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2, действующая по доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Суду пояснила, что ФИО1 не уклонялся от госрегистрации имущества, сторона истца не представила весь необходимый пакет документов для проведения госрегистрации, в связи с чем, у них отказались принимать документы на госрегистрацию, полагает, что настоящим иском сторона истца пытается зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество без предоставления всех необходимых документов, предусмотренных Законом о госрегистрации и зарегистрировать переход права собственности.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Свердловской области, Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явилась, извещены надлежащим образом.

Кроме того, сведения о дате, времени и месте судебного разбирательства доведены до всеобщего сведения путём размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http://www.kalin.chel.sudrf.ru.

Суд в силу ч. 2.1 ст. 113, ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные доказательства дела, оценив и проанализировав их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст.17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно п.1 ст.129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, установленных в ст.131 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При разрешении спора по существу судом было установлено, что 29 сентября 2014 года между ООО «Экодолье Екатеринбург» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) №, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, который будет возведен на придомовом земельном участке и будет входить в состав жилого комплекса с развитой инженерно-коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой, право доступа (и подключения) к которой покупатель приобретает с момента государственной регистрации права собственности покупателя на жилой дом и придомовой земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить жилой дом и придомовой земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Согласно разделу 3 указанного договора стоимость продаваемого имущества определена в размере 5 795 000 руб.

Кроме того, между сторонами неоднократно были заключены дополнительные соглашения.

Так, согласно дополнительных соглашений от 19 января 2017 года стороны достигли соглашения внести изменения в текст договора, а именно в цену жилого дома и придомового земельного участка и установили ее в размере 6 835 930,24 руб., при этом цена жилого дома составляет 6 493 800 руб., земельного участка 342 129,76 руб., а также был изменен срок передачи жилого дома и придомового земельного участка до 31 января 2017 года. Кроме того, сторонами согласовано условие о том, что продавец уплачивает покупателю компенсацию за ненадлежащее исполнение обязательств по договору (нарушение сроков передачи) в размере 571 019 руб. Указано на то, что у покупателя имеется задолженность перед продавцом в размере 571 019 руб., в связи с чем, стороны засчитывают встречные однородные т обязательства в полном объеме в срок, не позднее 31 января 2017 года….

19 января 2017 года между сторонами был подписан акт приема-передачи жилого дома и придомового земельного участка по договору купли-продажи № от 29 сентября 2014 года, в соответствии с которым ООО «Экодолье Екатеринбург» передает в собственность, а ФИО1 принимает в собственность жилой дом (кадастровый номер №) и придомовой земельный участок (кадастровый номер №), расположенные по адресу: (адрес)

Согласно п. 11 акта приема-передачи стороны подтверждают, что на дату подписания акта стороны не имеют друг к другу каких либо претензий по исполнению взаимных обязательств, вытекающих из договора, а также по исполнению предварительного договора № от 29 сентября 2014 года.

31 июля 2018 года ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» направил в адрес ответчика ФИО1 ответ на претензию, в которой указал о необходимости согласования времени обращения для подачи соответствующего заявления о регистрации перехода прав а собственности в срок до 31 августа 2018 года. Указанное письмо получено ФИО1 15 августа 2018 года, что подтверждается копией почтового уведомления (т 1, л.д. 53-55). 

Из пояснений представителя ответчика - ФИО2 данных ею в процессе рассмотрения гражданского дела следует, что при обращении сторон в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект им было отказано, поскольку правообладателем - ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» не представлен полный пакет документов. 

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (п.1 ст.485 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, суд вправе по требованию другой стороны сделки вынести решение о регистрации сделки исключительно в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме.

В силу п.3 ст.551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из изложенных норм закона, а также ст. 56 ГПК РФ, при разрешении требований, основанных на положениях п.3 ст.165, ст.551 ГК РФ, истец должен доказать обстоятельства заключения договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства, факт уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Представителем истца на запрос суда представлены документы, а именно, технический план здания, постановление администрации г. Екатеринбурга от 18 сентября 2015 года, справка о техническо-экономических характеристиках, при этом градостроительная документация не предоставлена.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что спорный объект недвижимости имеет признаки самовольно возведенного строения. Доказательств свидетельствующих о том, что строение является безопасным в суд не представлено. 

Кроме того, 18 декабря 2018 года судебным приставом- исполнителем Калининского РОСП г. Челябинска возбужденно исполнительное производство № в отношении ФИО3, предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера не в бюджеты РФ в размере 2 626 145,84 руб. в пользу взыскателя ФИО.

В рамках исполнительного производства № в отношении земельного участка и жилого дома по адресу: (адрес) объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений.

Постановлением судебного пристава исполнителя Калининского РОСП г. Челябинска от 21 декабря 2018 года исполнительные производства от 18 декабря 2018 года №, от 06 сентября 2018 года №, от 25 июля 2018 года №, от 04 декабря 2017 года № объединены в сводное исполнительное производство, которому присвоен №.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на ответчика, поскольку такая регистрация невозможна вследствие установленных ограничений в рамках исполнительных производств, а также отсутствия полного пакета документов.

Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «Экодолье Екатеринбург – специализированный застройщик» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: О.А. Леоненко

Мотивированное решение составлено 20.02.2020 года.

Судья: