Решение

 в окончательной форме изготовлено 25 августа 2025 года 

Дело № 2-1879/2025 

УИД 61RS0004-01-2025-002737-92

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 августа 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

Председательствующего судьи Кукленко С.В., 

при секретаре судебного заседания Землянской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюУ.Н.Ф. к Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: ТСЖ «Соборный 22», Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, Комитет по охране объектов культурного наследия, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, о признании дома многоквартирным,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с названным иском в суд, в котором указал, что обратилась в Управление Росреестра по Ростовской области за государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущества МКД – земельный участок с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес> В качестве документов оснований истцом к заявлению были приложены выписка из ЕГРН на квартиру, принадлежащую истцу, справка ТСЖ о доле в общем имуществе, решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону согласно которому суд посчитал необоснованным начисление ДИЗО г. Ростова-на-Дону арендной платы за пользование земельным участком собственниками помещений в многоквартирном доме. Рассмотрение заявления истца было приостановлено по мотиву отсутствия правоустанавливающих документов. В доме по 

<

адрес> кроме нежилых помещений имеются жилые помещения – квартиры, принадлежащие гражданам-собственникам, что подтверждается техническим паспортом на здание литер А от 07.05.2023 из которого следует, что собственниками жилых помещений в данном доме являются граждане-собственники квартир № 23, общей площадью 32 кв.м. на 2-ом этаже; № 24, общей площадью 36,5 кв.м. на 3-ем этаже; № 25, общей площадью 31 кв.м. на 4-ом этаже. Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 27.03.2025, собственниками дома 29.03.2012 было создано и зарегистрировано ТСЖ «

<

адрес>» для управления недвижимым имуществом и эксплуатацией жилого фонда. По мнению истца, указанный дом является многоквартирным домом. Земельный участок с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес> общей площадью 996 кв.м. сформирован и имеет статус ранее учтенного, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, с учетом уточнений, просит признать земельный участок с КН № расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 996 кв.м. общим имуществом собственников помещений в здании литер А с КН №.

В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, не явился.

Представитель истца – И.Р.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель администрации г. Ростова-на-Дону – К.Г.О., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону – К.А.С,, действующая на основании доверенности, полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

При таком положении, дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласност. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, которое принадлежит собственникам помещений в МКД на праве долевой собственности, а именно общее имущество. МКД может включать в себя принадлежащее отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого МКД.

Судом установлено, что по сведениям ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости, представляющим собой земельный участок со следующими характеристиками: КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Для эксплуатации административно-производственных и офисных помещений, аптеки и магазина, складских помещений; уточненной площадью 996 кв.м., расположенный по адресу: г

<

адрес>.

Также в ЕГРН содержаться сведения об объекте недвижимости с КН №, вид объекта недвижимости: Здание, наименование: многоквартирный дом, Литер А, назначение: многоквартирный дом, площадью 2669 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

В соответствии со ст. 37 ЖК РФ, устанавливается доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорционально размеру общей площади указанного помещения (без определения размера доли).

Статья 38 ЖК РФ определяет основания приобретения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме.

Согласно частей 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке (в том числе, учитывая положения пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ, части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», на основании проекта межевания территории) поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома(, то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

Как следует из ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Виды разрешенного использования земельных участков определяется в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, правообладатели спорного земельного участка, реализуя полномочия собственника, вправе самостоятельно выбирать любой вид разрешенного использования данного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки.

При рассмотрении данного гражданского дела судом установлено, что истец является собственником квартиры № 25, общей площадью 62,3 кв.м., расположенной на 4-ом этаже здания по адресу: 

<

адрес>.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18.04.2016 по гражданскому делу по иску ДИЗО г. Ростова-на-Дону к Д.О.В, о взыскании задолженности по арендной плате установлено, что кроме нежилых помещений в доме по 

<

адрес> имеются жилые помещения (квартиры), принадлежащие гражданам-собственникам квартир, что подтверждается техническим паспортом на здание Литер А от 07.05.2013, из которого следует, что собственниками жилых помещений в данном доме являются граждане-собственники квартир № 23, общей площадью 32 кв.м. на 2-ом этаже; № 24, общей площадью 36,5 кв.м. на 3-ем этаже; № 25, общей площадью 31 кв.м. на 4-ом этаже. 

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 27.03.2025, собственниками дома 29.03.2012 было создано и зарегистрировано ТСЖ «Соборный, 22» для управления недвижимым имуществом и эксплуатацией жилого фонда.

В материалах указанного выше гражданского дела также имеются договоры № 18 от 01.12.2014 на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по 

<

адрес>, договор № 18/1 от 01.12.2014 и Устав ТСЖ «Соборный, 22».

Суд пришел к выводу, что здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> является многоквартирным жилым домом.

Истец обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права без одновременного государственного кадастрового учета (о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с КН №, расположенному по адресу: 

<

адрес>).

13.03.2025 государственным регистратором вынесено уведомление о приостановке государственной регистрации права с указанием на тот факт, что истцом не представлены правоустанавливающие документы на спорный земельный участок.

Кроме того, в адрес представителя истца Управлением Росреестра по Ростовской области направлено письмо с разъяснениями, а именно с указанием на то, что спорный земельный участок, площадью 996 кв.м. имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-производственных и офисных помещений, аптеки и магазина, складских помещений. Право собственности в отношении данного земельного участка в ЕГРН не зарегистрировано.

В пределах указанного земельного участка расположен объект недвижимости – здание, площадью 2669 кв.м. Данный земельный участок не сформирован для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

В соответствии с ПЗЗ, земельный участок расположен в территориальной зоне «Ц-1», в которой для вида разрешенного использования «2.1.1 Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» установлен предельный минимальный размер земельного участка – 0,1 га., в связи с чем, вид разрешенного использования «2.1.1 Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не может быть выбран для земельного участка с КН №, поскольку не соответствует требованиям ПЗЗ по соответствию предельному минимальному размеру площади.

Истец не обжаловал действия Управления Росреестра по Ростовской области в установленном порядке.

Сведения же в ЕГРН о том, что здание по 

<

адрес> является многоквартирным жилым домом внесены Управлением Росреестра по Ростовской области в рамках проводимых работ по п. 2.1 Плана мероприятий по повышению качества данных Единого государственного реестра недвижимости ввиду имеющихся сведений о наличии в здании с КН № трех жилых помещений, уточнено количество этажей – всего 5, в том числе подземный – 1.

Суд приходит к выводу, что исковые требованияо признании земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 996 кв.м. общим имуществом собственников помещений в здании литер А с КН №, удовлетворению не подлежат.

Истцом, как и остальными собственниками помещений в многоквартирном доме не соблюдены определенные законодательством Российской Федерации условия для регистрации такого права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Кукленко С.В.