Гражданское дело № 2-32/2025

УИД 09RS0002-01-2024-000953-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2025 года г. Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего-судьи Шнаховой Л.М.,

при секретаре судебного заседания Салпагаровой З.И.,

с участием: представителя ответчика ФИО9 Д.К. – ФИО1, действующего на основании доверенности от 20 сентября 2024 года серии (номер обезличен), зарегистрированной в реестре (номер обезличен)-н/09-2024-3-546, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО6, ФИО5, ФИО2 и Администрации Усть-Джегутинского городского поселения о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ОАО «РЖД» о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО6, 

установил:

ФИО3 обратился в Усть-Джегутинский районный суд с иском к ФИО6, ФИО5, ФИО2 и Администрации Усть-Джегутинского городского поселения, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка. 

В обоснование своих требований истец указал, что ему - ФИО3 принадлежало нежилое здание - Служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148,7 кв.м, находящееся по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ). Право собственности на указанное здание возникло на основании договора купли-продажи от 20.12.2018г №ЦРИ\04\КП\4052\16\000152. Земельный участок площадью 210 кв.м под нежилым зданием находился у него в субаренде по договору субаренды части земельного участка от 21 декабря 2018г № ЦРИ\04\СА\5219\19\001745, заключенному между ним и ОАО «Российские железные дороги». Пунктом 9.7 договора было предусмотрено, в случае если Субарендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендатора, Договор субаренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, но не превышающий срок действия договора аренды земельного участка, указанного в п.1.1. настоящего договора. Как указано в договоре субаренды в пункте 1.1 земельный участок, части которого передаются в субаренду в соответствии с настоящим договором, площадью 690100,00 кв.м из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, входящую в состав земельного участка полосы отвода железной дороги с кадастровым номером (номер обезличен), расположен по адресу: КЧР, Усть-(адрес обезличен ), основной ж\д путь ж\д ветка «Усть-Джеганасский карьер», имеет разрешенное использование под объекты транспорта Железнодорожного. Договор субаренды продолжал свое действие до настоящего времени. В феврале 2024 года истец получил уведомление за исх. (номер обезличен) СКАВ (адрес обезличен ) -филиал ОАО РЖД Северо-Кавказская железная дорога об установлении величины арендной платы по ставке 1, 5% от кадастровой стоимости. В начале мая 2024г. истец случайно узнал о том, что нежилое здание и земельный участок адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) оформлены в собственность на ответчика - ФИО6. Право собственности ответчика на здание возникло на основании договора купли-продажи. Здание истец использовал как магазин. Право собственности на земельный участок у ответчика возникло на основании договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от 20.03.2024г. При этом истец не получал извещений о расторжении договора субаренды, напротив ему был установлен размер арендной платы на 2024 год. Следует отметить, что никаких договоров купли-продажи ФИО3 не подписывал, денежных средств за продаваемый объект - нежилое здание - Служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148, 7 кв.м., находящееся по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), он не получал, копия договора купли-продажи у него отсутствует. Договор безденежный. В настоящее время магазин не работает, т.к. здание требует ремонта. Но ФИО3 до настоящего времени имеет ключи от здания, периодически наведывается туда, проверяет сохранность замков. Убирает земельный участок, выкашивает траву и до последнего уплачивал арендную плату за земельный участок. Полномочий на продажу нежилого здания дома он не выдавал третьим лицам. В данном случае договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку ФИО3 не подписывал договор на продажу здания как сторона по договору. Деньги за нежилое здание он не получал. Фактически истец не являлся участником этой сделки. Договор залога нежилого здания от (дата обезличена), согласно которому ФИО3 с целью обеспечения договора займа, удостоверенного нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15 (дата обезличена) по реестру (номер обезличен)-н\09-2021-2-726, заключенного между ФИО2 и ФИО3 на сумму 1 150 000 руб. сроком до (дата обезличена) передал в залог ФИО2 принадлежащий на праве собственности нежилое здание площадью 148,7 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен), находящийся по адресу: КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) на землях населенных пунктов, предоставленный для ИЖС. Следует отметить, что целевое назначение земельного участка указано нотариусом неверно. Спорный земельный участок относится к федеральной собственности и относится к землям железнодорожного транспорта. В силу чего договор залога нежилого здания от (дата обезличена) не может быть законной сделкой, несмотря на нотариальное его удостоверение. (дата обезличена) между ФИО2 и ФИО5 был подписан договор об уступке требования, согласно которому ФИО2 передала ФИО5 право требования по договорному обязательству, должником по которому является ФИО3, возникшему из договора займа, удостоверенного нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15 (дата обезличена) со сроком исполнения (дата обезличена). Передаваемое по настоящему договору требование оценивается сторонами в 1150 000 руб. Договор уступки прав требования удостоверен нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15, реестровый (номер обезличен)-н\09-2023-1-1104. (дата обезличена) также было подписано соглашение, удостоверенное нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15 (реестровый (номер обезличен)-н\09- 2023-1-1105, о внесении изменений в договор залога нежилого здания между ФИО3 и ФИО2 P.JI. от (дата обезличена) согласно которому залогодержателем стал согласно договору уступки прав требования (ошибочно указано от (дата обезличена)) ФИО5. Также Управлением Росреестра по КЧР в материалы гражданского дела представлен договор купли-продажи от 02.11.2023г., по которому ФИО5 продал, а ФИО6 купил нежилое здание, расположенное на земельном участке площадью 210 кв.м. по адресу: РФ, КЧР,Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, у л. Курортная, 155. В договоре купли-продажи указано, что продаваемое нежилое здание общей площадью 1489,7 кв.м. принадлежит Продавцу на праве собственности № (номер обезличен)-09\043\2023-15 от 26.06.2023г. Договор как следует из штампика на первом листе был заключен в (адрес обезличен ) и сдан на регистрацию в МФЦ г Карачаевска. В материалы дела был представлен договор (номер обезличен) купли-продажи земельного участка от (дата обезличена), по которому Администрация Усть-Джегутинского городского поселения в лице Главы администрации ФИО7 - продавец продал, а ФИО6 купил на основании Постановления администрации Усть-Джегутинского городского поселения от 20.03.2024г (номер обезличен) «О продаже земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен)» в собственность земельный участок площадью 210 кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование - Объекты дорожного сервиса, на котором расположено нежилое здание по адресу: РФ, КЧР,Усть- (адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ).

На основании вышеизложенного и с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ, ФИО3 просит суд: признать недействительным (ничтожным) договор залога нежилого здания от (дата обезличена), заключенный между ФИО3 и ФИО2, удостоверенный нотариусом Карачаевского нотариального круга ФИО15, реестровый (номер обезличен)-н\09-2021-2-727; признать недействительным зарегистрированное право ФИО5, (дата обезличена) года рождения на нежилое здание с пристройкой общей площадью 148,7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), № регистрации (номер обезличен)-09\043\2023-15 от 26.06.2023г.; признать недействительным (ничтожным) договор купли продажи от 02.11.2023г. нежилого здания - Служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148,7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), заключенный между ФИО5 и ФИО6 по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ); признать недействительным постановление Главы Администрации Усть-Джегутинского городского поселения от 20.03.2024г (номер обезличен) «О продаже земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) ФИО6»; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка площадью 210 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен) (номер обезличен) от 20.03.2024г по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), заключенный между Администрацией Усть-Джегутинского городского поселения в лице Главы администрации ФИО7 и ФИО6.

Кроме того, определением Усть-Джегутинского районного суда к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора было привлечено ОАО «РЖД».

В обоснование своих требований указал, что в материалах дела имеются документы, подтверждающие наличие ранее ОАО «РЖД» права собственности нежилого здания – служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148,7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) и права аренды ОАО «РЖД» на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) под указанным строением, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации. Кроме того, в материалах дела имеются документы, подтверждающие продажу ОАО «РЖД» ФИО3 данного строения и передачи ему в субаренду части земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) под указанным строением. В выписке из ЕГРН от (дата обезличена) на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) указано, что: - дата присвоения кадастрового номера (дата обезличена), что не соответствует имеющемуся в деле кадастровому плану на земельный участок, выданному 27.12.2002г.; - земельный участок относится к категории Земель населенных пунктов, что противоречит требованиям ч.1 ст.87 ЗК РФ и п.4. ч.1 ст.11 Федерального закона от (дата обезличена) (номер обезличен) – ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» «в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения;» целевые земли, находящиеся на территории муниципального образования, относятся к данной территории, что не меняет их категорию; - сведения в ЕГРН внесены границы обособленных земельных участков. В то время, как на кадастровый учет ставились границы единого землепользования, образованные в результате разграничения государственной собственности на землю, то есть в ходе кадастрового учета орган кадастрового учета допустил нарушения требований ч.1 и ч.2 ст.4 Федерального закона от (дата обезличена) №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в части нарушений актуализации и приоритете сведений на бумажном носителе, в нарушение ч.4 ст. 16 Федерального закона (дата обезличена) №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В выписке из ЕГРН от (дата обезличена) на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) указан собственник ФИО6. В соответствии с выпиской из ЕГРН от (дата обезличена) на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) в строке «Сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена» внесены недостоверные сведения о том, что «Земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность, на которые не разграничена. В соответствии с Федеральным законом от (дата обезличена) № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" орган УСТЬ-ДЖЕГУТИНСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ уполномочен на распоряжение таким земельным участком». При этом, полагает, что:

- орган кадастрового учета и Усть-Джегутинское городское поселение знали и знают о границах земель железнодорожного транспорта, поскольку организация инвентаризации этих земель и последующее разграничение государственной собственности на землю в силу указанного ранее законодательства была возложена на орган кадастрового учета в лице райкомземов в соответствие с Приказом Федеральной службы земельного кадастра России (номер обезличен) от (дата обезличена), а местные органы власти принимали в этом непосредственное участие, что подтверждается имеющимися в деле документами с выдачей кадастрового плана на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), выданному (дата обезличена).

- физические лица, осуществлявшие противоправные сделки знали, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости принадлежит государству, находится в аренде ОАО «РЖД» и может быть передан в субаренду владельца недвижимости п.п. 2.1., 2.2., 2.3 Договора купли-продажи от 20.12.2018г №ЦРИ\04\КП\4052\16\000152. ФИО3, причем в соответствие с п. 5.4.6. Договора субаренды части земельного участка № ЦРИ/04/СА/5219/19/00 1745 от (дата обезличена) заключение сделок с возможным отчуждением или обременением участка возможно субарендатором только при письменном разрешении Арендатора, то есть ОАО «РЖД». Таким образом, в соответствии с имеющимся в деле свидетельством о регистрации права от (дата обезличена) право собственности на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), включая земли по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), являются собственность Российской Федерации, которые были переданы ОАО «РЖД» по договору аренды (номер обезличен) от (дата обезличена) Тем самым, наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) с (дата обезличена), который сформирован за счет земель железнодорожного транспорта с кадастровым номером (номер обезличен), за ФИО6 является незаконным и основанной на ничтожной сделке, как и незаконен кадастровый учет данного земельного участка с (дата обезличена)

И с учетом изложенного, ОАО «РЖД» просит суд: признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ).

В судебном заседании представитель истца ФИО9 Д.К. – ФИО1 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание истец ФИО3 и его представитель не явились, были надлежащим образом извещены. В заявлении, поданном в порядке статьи 39 ГПК РФ, просили о рассмотрении настоящего гражданского дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ОАО «РЖД» в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен.

Остальные участники процесса, в частности ответчик ФИО5, ФИО2 и представитель Администрации Усть-Джегутинского городского поселения в судебное заседание также не явились, были надлежащим образом извещены. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Федеральное агентство по управлению госимуществом ТУФА по управлению госимуществом в КЧР, Управление Росреетра по КЧР и нотариус Карачаевского нотариального округа ФИО15 в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены.

Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) зашита гражданских прав осуществляется путем признании права. Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством (гл. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности и равноправия сторон гражданского судопроизводства, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 1 Федерального закона от (дата обезличена) N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Рассматривая требования ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора залога нежилого здания от 03 сентября 2021 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2. Удостоверенный нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15, за реестровым номером 09/34-н/09-2021-2-727, а также признании недействительным зарегистрированное право ФИО5, (дата обезличена) года рождения на нежилое здание с пристройкой общей площадью 148, 7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), № регистрации (номер обезличен)-09\043\2023-15 от 26.06.2023г.; признать недействительным (ничтожным) договор купли продажи от 02.11.2023г. нежилого здания - Служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148, 7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), заключенный между ФИО5 и ФИО6 по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 432 ГК РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании ФИО3 принадлежало нежилое здание - Служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148,7 кв.м, находящееся по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ). Право собственности на указанное здание возникло на основании договора купли-продажи от 20.12.2018г №ЦРИ\04\КП\4052\16\000152. Земельный участок площадью 210 кв.м под нежилым зданием находился у него в субаренде по договору субаренды части земельного участка от (дата обезличена)г № ЦРИ\04\СА\5219\19\001745, заключенному между ним и ОАО «Российские железные дороги». 

Пунктом 9.7 договора было предусмотрено в случае если Субарендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендатора, Договор субаренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, но не превышающий срок действия договора аренды земельного участка, указанного в п.1.1. настоящего договора. 

Как указано в договоре субаренды в пункте 1.1 земельный участок, части которого передаются в субаренду в соответствии с настоящим договором, площадью 690100,00 кв.м. из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, входящую в состав земельного участка полосы отвода железной дороги с кадастровым номером (номер обезличен), расположен по адресу: КЧР, Усть-(адрес обезличен ), основной ж\д путь ж\д ветка «Усть-Джеганасский карьер», имеет разрешенное использование под объекты транспорта Железнодорожного. Договор субаренды продолжал свое действие до настоящего времени. 

В феврале 2024 года истец получил уведомление за исх. (номер обезличен) СКАВ (адрес обезличен ) -филиал ОАО РЖД Северо-Кавказская железная дорога об установлении величины арендной платы по ставке 1, 5% от кадастровой стоимости.

В начале мая 2024г. как указывает истец, он случайно узнал о том, что нежилое здание и земельный участок адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) оформлены в собственность на ответчика - ФИО6. Право собственности ответчика на здание возникло на основании договора купли-продажи. Здание истец использовал как магазин.

Право собственности на земельный участок у ФИО9 Д.К. возникло на основании договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от 20.03.2024г. При этом истец не получал извещений о расторжении договора субаренды, напротив ему был установлен размер арендной платы на 2024 год. Следует отметить, что никаких договоров купли-продажи ФИО3 не подписывал, денежных средств за продаваемый объект - нежилое здание - Служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148, 7 кв.м, находящееся по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), он не получал, копия договора купли-продажи у него отсутствует. Полномочий на продажу нежилого здания дома он не выдавал третьим лицам. 

В данном случае как полагает истец, договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку ФИО3 не подписывал договор на продажу здания как сторона по договору. Деньги за нежилое здание он не получал. Фактически истец не являлся участником этой сделки. 

Договор залога нежилого здания от (дата обезличена), согласно которому ФИО3 с целью обеспечения договора займа, удостоверенного нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15 (дата обезличена) по реестру (номер обезличен)-н\09-2021-2-726, заключенного между ФИО2 и ФИО3 на сумму 1 150 000 руб. сроком до (дата обезличена) передал в залог ФИО2 принадлежащий на праве собственности нежилое здание площадью 148,7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), находящийся по адресу: КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) на землях населенных пунктов, предоставленный для ИЖС.

(дата обезличена) между ФИО2 и ФИО5 был подписан договор об уступке требования, согласно которому ФИО2 передала ФИО5 право требования по договорному обязательству, должником по которому является ФИО3, возникшему из договора займа, удостоверенного нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15 (дата обезличена) со сроком исполнения (дата обезличена). Передаваемое по настоящему договору требование оценивается сторонами в 1150 000 руб.

Также Управлением Росреестра по КЧР в материалы гражданского дела был представлен договор купли-продажи от 02.11.2023г., по которому ФИО5 продал, а ФИО6 купил нежилое здание, расположенное на земельном участке площадью 210 кв.м. по адресу: РФ, КЧР,Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ).

В договоре купли-продажи указано, что продаваемое нежилое здание общей площадью 1489, 7 кв.м. принадлежит Продавцу на праве собственности № (номер обезличен)-09\043\2023-15 от 26.06.2023г. Договор как следует из штампика на первом листе был заключен в (адрес обезличен ) и сдан на регистрацию в МФЦ г Карачаевска.

Договор уступки прав требования удостоверен нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15, реестровый (номер обезличен)-н\09-2023-1-1104. (дата обезличена) также было подписано соглашение, удостоверенное нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15 (реестровый (номер обезличен)-н\09- 2023-1-1105, о внесении изменений в договор залога нежилого здания между ФИО3 и ФИО2 P.JI. от (дата обезличена) согласно которому залогодержателем стал согласно договору уступки прав требования (ошибочно указано от (дата обезличена)) ФИО5.

О совершении данных сделок ФИО3 также было известно, что подтверждается нотариальным согласием, в частности заключенного договора залога нежилого здания от (дата обезличена), согласно которому ФИО3 с целью обеспечения договора займа, удостоверенного нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15 (дата обезличена) по реестру (номер обезличен)-н\09-2021-2-726, заключенного между ФИО2 и ФИО3 на сумму 1 150 000 руб. сроком до (дата обезличена) передал в залог ФИО2 принадлежащий на праве собственности нежилое здание площадью 148,7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), находящийся по адресу: КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ).

Кроме того, истцом ФИО3 не представлено суду никаких доказательств, свидетельствующих о том, что он не подписывал ни договор залога от (дата обезличена), ни договор от (дата обезличена) между ФИО2 и ФИО5 об уступке требования, согласно которому ФИО2 передала ФИО5 право требования по договорному обязательству, должником по которому является ФИО3, возникшему из договора займа, удостоверенного нотариусом Карачаевского нотариального округа ФИО15 (дата обезличена) со сроком исполнения (дата обезличена).

Из представленных суду доказательств, следует, что на момент заключения сделок и перехода права собственности на спорный объект недвижимости, запрета на осуществление сделок ни в силу закона, ни в силу постановления суда не имелось. При этом, в материалах дела имеются нотариально заверенные документы всех совершенных сделок, что свидетельствует о воле ФИО3 при распоряжении своим имуществом; договор залога объекта недвижимости содержит все существенные условия, которые ясно устанавливают природу сделки и определяют ее предмет, воля сторон при заключении договоров была направлена на передачу имущества в собственность и получение данного имущества, сделки фактически исполнены сторонами, переход права собственности зарегистрирован уполномоченными государственными органами в установленном законом порядке; доказательств того, что сделки по отчуждению спорного имущества, совершены с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, истцом не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в нарушение ст. ст. 56, 67 ГПК РФ истцом не предоставлено каких-либо доказательств нарушений его прав, а также требований действующего законодательства и фактов заключения сторонами сделок в обход каких-либо запретов и ограничений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также соответствующих норм права, суд не усматривает оснований для признания оспариваемых сделок недействительными, поскольку доказательств недействительности договора залога нежилого здания, а также договора купли продажи от (дата обезличена) нежилого здания, заключенный между ФИО5 и ФИО6, в том числе признания договоров недействительными сделками не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части.

Более того, указывая на то, что ФИО3 не подписывал вышеуказанные сделки, он не просил назначить по делу почерковедческую экспертизу для установления недостоверности своей подписи в оспариваемых документах.

Рассматривая требования ФИО3 и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ОАО «РЖД» о признании недействительным постановление Главы Администрации Усть-Джегутинского городского поселения от 20.03.2024г (номер обезличен) «О продаже земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) ФИО6»; признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка площадью 210 кв.м с кадастровым номером (номер обезличен) (номер обезличен) от 20.03.2024г по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), заключенный между Администрацией Усть-Джегутинского городского поселения в лице Главы администрации ФИО7 ФИО9 ФИО6 и признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, судебные решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, решения о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 7 июля 2016 N 1421-О, ГК РФ среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (ст. 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (ст. 12), которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 1179-0-0, от 20 февраля 2014 года N 361-0, от 27 октября 2015 года N 2412-0, от 28 января 2016 года N 140-0 и др.).

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого ст. 12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым. К числу данных способов относится и оспаривание заинтересованным лицом права, зарегистрированного другим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе путем признания этого права отсутствующим.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ч. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с положением ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017 г.) для постановки земельного участка на кадастровый учет среди прочих документов необходимо представить межевой план, а также документ о согласовании местоположения границ земельного участка на кадастровом плане территории, который подлежит утверждению органом местного самоуправления.

Правовое регулирование использования земель железнодорожного транспорта относится к публичным правоотношениям, поскольку целевое (ст.ст. 7 и 8 ЗК РФ) использование ограниченных в гражданском обороте (ст. 27 ЗК РФ) федеральных земель железнодорожного транспорта (ст.ст, 17, 87, 90 ЗК РФ, образованных в силу Закона и разграничении государственной собственности на землю (п. 9 ч. 1 ст. I ЗК РФ), направлено: на обеспечение безопасности движения; на обеспечения безопасности иных граждан и имущества, как от источника повышенной опасности, так и результатов хозяйственной деятельности на землях транспорта; и транспортной безопасности в силу Федерального закона 16-ФЗ от 09.02.2007 г.

Как установлено судом, в материалах дела имеются документы, подтверждающие наличие ранее зарегистрированного ОАО «РЖД» права собственности нежилого здания – служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148,7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) и права аренды ОАО «РЖД» на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) под указанным строением, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации.

Кроме того, в материалах дела имеются документы, подтверждающие продажу ОАО «РЖД» ФИО3 данного строения и передачи ему в субаренду части земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) под указанным строением. 

В выписке из ЕГРН от 04 марта 2021 года на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) указано, что: 

-дата присвоения кадастрового номера 15.05.2003 г., что не соответствует имеющемуся в деле кадастровому плану на земельный участок, выданному 27.12.2002г.;

- земельный участок относится к категории Земель населенных пунктов, что противоречит требованиям ч.1 ст.87 ЗК РФ и п.4. ч.1 ст.11 Федерального закона от 06.10.2003 №131 – ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» «в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения;» целевые земли, находящиеся на территории муниципального образования, относятся к данной территории, что не меняет их категорию; 

- сведения в ЕГРН внесены границы обособленных земельных участков, в то время, как на кадастровый учет ставились границы единого землепользования, образованные в результате разграничения государственной собственности на землю, то есть в ходе кадастрового учета орган кадастрового учета допустил нарушения требований ч.1 и ч.2 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в части нарушений актуализации и приоритете сведений на бумажном носителе, в нарушение ч.4 ст. 16 Федерального закона 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». 

В выписке из ЕГРН от 29 марта 2024 г. на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) указан собственник ФИО6.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 3 июня 2024 г. на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) в строке «Сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена» внесены недостоверные сведения о том, что «Земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. 

В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" орган УСТЬ-ДЖЕГУТИНСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ уполномочен на распоряжение таким земельным участком.».

При этом суд, обращает внимание на следующие обстоятельства:

- орган кадастрового учета и Усть-Джегутинское городское поселение знали и знают о границах земель железнодорожного транспорта, поскольку организация инвентаризации этих земель и последующее разграничение государственной собственности на землю в силу указанного ранее законодательства была возложена на орган кадастрового учета в лице райкомземов в соответствие с Приказом Федеральной службы земельного кадастра России № 20 от 14 сентября 2000 г., а местные органы власти принимали в этом непосредственное участие, что подтверждается имеющимися в деле документами с выдачей кадастрового плана на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), выданному 27.12.2002 г.

- физические лица, осуществлявшие противоправные сделки знали, что земельный участок на котором расположен объект недвижимости принадлежит государству, находится в аренде ОАО «РЖД» и может быть передан в субаренду владельца недвижимости п.п. 2.1., 2.2., 2.3 Договора купли-продажи от 20.12.2018г №ЦРИ\04\КП\4052\16\000152. ФИО3, причем в соответствие с п. 5.4.6. Договора субаренды части земельного участка № ЦРИ/04/СА/5219/19/00 1745 от 21.12.2018 г. заключение сделок с возможным отчуждением или обременением участка возможно субарендатором только при письменном разрешении Арендатора, то есть ОАО «РЖД».

Таким образом, в соответствии с имеющимся в деле свидетельством о регистрации права от 12 марта 2004 г. право собственности на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), включая земли по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), являются собственностью Российской Федерации, которые были переданы ОАО «РЖД» по договору аренды № 6 от 17 марта 2004 г.

И тем самым, наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) с 29 марта 2024 г., который сформирован за счет земель железнодорожного транспорта с кадастровым номером (номер обезличен), за ФИО6 является незаконным и основанной на ничтожной сделке, как и незаконен кадастровый учет данного земельного участка с 9 февраля 2024 г.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, судебные решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, решения о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 7 июля 2016 N 1421-О, ГК РФ среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (ст. 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (ст. 12), которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 1179-0-0, от 20 февраля 2014 года N 361-0, от 27 октября 2015 года N 2412-0, от 28 января 2016 года N 140-0 и др.).

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого ст. 12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым. К числу данных способов относится и оспаривание заинтересованным лицом права, зарегистрированного другим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе путем признания этого права отсутствующим.

Согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ч. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с положением ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Согласно ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017 г.) для постановки земельного участка на кадастровый учет среди прочих документов необходимо представить межевой план, а также документ о согласовании местоположения границ земельного участка на кадастровом плане территории, который подлежит утверждению органом местного самоуправления.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) противоправно отнесен к категории Земель населенных пунктов, что противоречит требованиям ч. 1 ст. 87 ЗК РФ и п. 4 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" «в состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения», целевые земли, находящиеся на территории муниципального образования, относятся к данной территории, что не меняет их категорию. Данная категория определяет последующие противоправные действия в отношение земель транспорта с использованием законодательства о населенных пунктах, что противоречит целевому использованию земель.

Датой присвоения кадастрового номера указано 15.05.2003 г., что противоречит, имеющемуся в деле, кадастровому плану земельного участка от 27.12.2002 г.

Кроме того, указание в выписках из ЕГРН на объект с кадастровым номером (номер обезличен) сведения о ранее присвоенном учетном номере, которых нет, противоречит свидетельству 09-АА 235117 от 11.03.2009 г.

Так, в прилагаемой выписке из Отчета по инвентаризации земель Северо-Кавказской железной дороге под наименование Магазин «Смешанные товары» указаны координаты границ именно оспариваемого земельного участка и нежилого здания - Служебно-техническое здание с пристройкой, которые находятся на землях железнодорожного транспорта.

В данном случае усматривается искажение границ земель железнодорожного транспорта с кадастровым номером (номер обезличен).

В связи с изменением законодательства и в соответствие с Приказом Федеральной службы земельного кадастра России № 20 от 14 сентября 2000 г. на органы кадастрового учета была возложена организация инвентаризации земель железнодорожного транспорта с целью определения границ в системе координат СК-63 и СК-95 для дальнейшего разграничения государственной собственности на землю.

Затем в соответствии со ст. 6 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» было сформировано межевое дело координаты границ в системах координат СК-63 и СК-95, которые были поставлены на кадастровый учет с выдачей кадастрового плана земельного участка 27.12.2002 г. с кадастровым номером (номер обезличен), где в особых отметках зафиксировано, что «Площадь земельного участка соответствует материалам межевания». 

В суде установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), на основании договора (номер обезличен) купли-продажи земельного участка от (дата обезличена) по которому Администрация Усть-Джегутинского городского поселения в лице Главы администрации ФИО7 - продавец продал, а ФИО6 купил на основании Постановления администрации Усть-Джегутинского городского поселения от 20.03.2024г (номер обезличен) «О продаже земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен)» в собственность земельный участок площадью 210 кв.м из земель населенных пунктов, разрешенное использование - Объекты дорожного сервиса, на котором расположено нежилое здание по адресу: РФ, КЧР,Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ). При этом, земли полосы отвода железной дороги указаны, как земли сельскохозяйственного назначения.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике.

Согласно ст. 268 Гражданского кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или в муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п. 5 Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог (утв. Приказом МПС РФ от 15.05.1999 г. N 26Ц) пересмотр границ и размеров полосы отвода, изъятие временно не используемых земельных участков и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на то органами по согласованию с железными дорогами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В суде также установлено, что земельный участок ответчику ФИО9 Д.К. Администрацией Усть-Джегутинского городского поселения фактически предоставлен на полосе отвода железной дороги, без каких-либо согласований с соответствующими структурами, как этого требует действующее земельное законодательство и это подтверждается отсутствием у ответчиков акта выбора спорного земельного участка.

Федеральный закон о кадастре (часть 1 статьи 45) под ранее учтенными понимает объекты недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения. Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости с учетом предусмотренного статьей 7 настоящего Закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости (часть 3 статьи 45).

На момент внесения в ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен) (27 декабря 2002 года) действовал Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Статьей 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определен порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков, предусматривающий подачу заинтересованными лицами в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, соответствующих заявок, с приложением надлежаще оформленных правоустанавливающих документов на земельные участки и документов о межевании участков. Проведение государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных заявителями документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел. В результате проведения государственного кадастрового учета заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Таким образом, выдача заинтересованному лицу удостоверенного в установленном порядке кадастрового плана является результатом (подтверждением) осуществления государственного кадастрового учета земельного участка уполномоченным органом, что имеется в данном случае.

Следовательно, предполагается, что государственный кадастровый учет указанного земельного участка произведен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, на основании надлежаще оформленных документов и после их проверки в установленном порядке. В сложившейся ситуации обязанность доказать, что государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) осуществлен в 2002 году незаконно, без установления границ лежит на уполномоченном органе.

При этом факт несоответствия правоустанавливающих документов, а также отсутствие таких документов в настоящее время в кадастровой палате КЧР по спорному земельному участку с кадастровым номером (номер обезличен) само по себе не может свидетельствовать о том, что кадастровый план от 27 декабря 2002 N 379 выдан ОАО «РЖД» неправомерно.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Закона о кадастре землеустроительная документация, включенная в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также документы государственного земельного кадастра являются федеральной собственностью. Хранение и использование указанных документов и документации осуществляются в установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти порядке.

При этом ОАО РЖД не должно нести дополнительных обременений (в виде проведения новых кадастровых работ для уточнения местоположения границ земельного участка), вызванных организационно-техническими недостатками в работе органов, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Таким образом, выдача заинтересованному лицу удостоверенного в установленном порядке кадастрового плана является результатом (подтверждением) осуществления государственного кадастрового учета земельного участка уполномоченным органом, что имеется в данном случае.

Статьей 2 Федерального закона "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" от 10.01.2003 года N 17-ФЗ предусмотрено, что полоса отвода железных дорог - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

Особенности государственного регулирования использования земель железнодорожного транспорта предусмотрены статьей 9 Федерального закона от 10.01.2003 года N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации".

Пунктом 1 названной правовой нормы закреплено, что земли железнодорожного транспорта (в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог) должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством Российской Федерации.

Приказом МПС РФ от 15.05.1999 N 26Ц утверждено Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, пунктом 12 которого установлено, что свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут в порядке, установленном настоящим Положением и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам (далее - временные пользователи) для сельскохозяйственных целей, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (кроме складов горюче - смазочных и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.

В соответствии с "Правилами" пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "РЖД", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2006 г. N 264, пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды земельного участка, заключаемого Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) с ОАО "РЖД", за исключением случаев, если договор аренды заключен с собственником расположенного на земельном участке здания, строения, сооружения.

В силу требования пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации", пункту 4 статьи 87 и статье 90 Земельного кодекса РФ землями железнодорожного транспорта являются земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные па полосах отвода железных дорог и в охранных зонах, которые являются федеральной собственностью.

Пунктом 3 статьи 4 федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" также установлено, что земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом I статьи 8 названного Закона, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы, являются федеральной собственностью.

(адрес обезличен ) земельного участка, предоставленного в собственность ответчику ФИО9 Д.К. расположена в полосе отвода железной дороги. Таким образом, в силу приведенных выше норм права земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) площадью 210 кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование - Объекты дорожного сервиса, на котором расположено нежилое здание по адресу: РФ, КЧР,Усть- (адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), является федеральной собственностью.

Содержание права федеральной собственности на земли транспорта устанавливается в порядке, предусмотренном статьями 129, 209 и 214 Гражданского кодекса РФ, если иное не следует из Федерального закона. В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом.

При этом надлежаще извещенный представитель Администрации Усть-Джегутинского городского поселения по неоднократным вызовам суда на рассмотрение гражданского дела не явился, о причинах неявки не сообщил, какие-либо доказательства реального характера оспариваемых сделок не представил. 

Кроме того, определением Усть-Джегутинского районного суда, по ходатайству ОАО «РЖД» была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения №1 от 19 мая 2025 года, составленного экспертами ООО «Краевой центр оценки, геодезии, проектирования и кадастра «НООСФЕРА»: 

«Земельный участок с КН (номер обезличен) в районе земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) и здания с кадастровым номером (номер обезличен) полностью расположен в границах земельного участка с КН (номер обезличен), координаты которого, содержаться в Отчете по инвентаризации земель Северо-Кавказской железной дороги в г. Усть-Джегута Усть-(адрес обезличен ) Карачаево-Черкесской Республики, проведенной в 2001г. федеральным унитарным предприятием Карачаево-Черкесским кадастровым центром «Земля» (книга 1-часть II) (дело (номер обезличен) т. 4, стр. 76-77);

Месторасположение здания с кадастровым номером (номер обезличен) по отношению к земельным участкам с кадастровыми номерами (номер обезличен) и (номер обезличен) после условного устранения технических ошибок в сведениях ЕГРН определено по результатам фактических измерений. Площадь здания составила 169+/-3 кв.м. Координаты здания указаны в таблице № 5.

Земельный участок с КН (номер обезличен) не имеет пересечения с границами магазина с КН (номер обезличен). Магазин полностью расположен в границах земельного участка с КН (номер обезличен).

Соответственно, здание с КН (номер обезличен) и земельный участок с КН (номер обезличен) расположены в границах земельного участка с КН (номер обезличен)».

В связи с тем, что данное экспертное заключение сторонами не было оспорено, суд считает необходимым положить его в основу настоящего решения. 

Поскольку договор купли-продажи от (дата обезличена) (номер обезличен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным, как заключенный ненадлежащим собственником, зарегистрированное право собственности ответчика на спорный земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 210 кв. м (регистрационная запись от (дата обезличена) за № (номер обезличен)-09/043/2024-1) подлежит признанию отсутствующим (абз.4 п. 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от (дата обезличена)).

Учитывая изложенное, принимая во внимание тот факт, что Усть-Джегутинское городское поселение не является собственником спорного земельного участка и администрация не представила доказательств, подтверждающих ее право продавать данный земельный участок, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи от (дата обезличена) (номер обезличен) является ничтожным, а постановление Главы Администрации Усть-Джегутинского городского поселения от (дата обезличена) (номер обезличен) «О продаже земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) ФИО6» недействительным.

Вместе с тем, так как указанный земельный участок был предоставлен ОАО «РЖД» в аренду ФИО3, в связи с чем, он имеет право обратиться в суд с требованиями о признании недействительным постановление Главы Администрации Усть-Джегутинского городского поселения от 20.03.2024г (номер обезличен) «О продаже земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) ФИО6» и признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка площадью 210 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) (номер обезличен) от 20.03.2024г по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), заключенный между Администрацией Усть-Джегутинского городского поселения в лице Главы администрации ФИО7 и ФИО6, в связи с тем, что заключенный ранее договор аренды между ним и ОАО «РЖД» не был аннулирован сторонами.

Ответчик ФИО9 Д.К. не лишен права обратиться к надлежащему арендодателю для заключения договора аренды земельного участка, под нежилым зданием - Служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148, 7 кв.м., находящееся по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ).

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ФИО9 Д.К. не нарушает и не ограничивает какие-либо права пользования арендодателя, в данном случае ОАО «РЖД».

Учитывая, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано на основании недействительных сделок, которые в силу ничтожности по закону независимо от решения суда не имеют юридической силы, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемых сделок и применении последствий недействительности таких сделок в виде аннулирования записей ответчика о регистрации права, а также прекращении текущего кадастрового учета и возвращении спорного земельного участка в федеральную собственность.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО6, ФИО5, ФИО2 и Администрации Усть-Джегутинского городского поселения о:

- признании недействительным постановление Главы Администрации Усть-Джегутинского городского поселения от 20.03.2024г (номер обезличен) «О продаже земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) ФИО6»;

- признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка площадью 210 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) (номер обезличен) от 20.03.2024г по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), заключенный между Администрацией Усть-Джегутинского городского поселения в лице Главы администрации ФИО7 и ФИО6 - удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО6, ФИО5, ФИО2 и Администрации Усть-Джегутинского городского поселения о:

- признании недействительным (ничтожным) договора залога нежилого здания от (дата обезличена), заключенного между ФИО3 и ФИО2, удостоверенный нотариусом Карачаевского нотариального круга ФИО15, реестровый (номер обезличен)-н\09-2021-2-727;

- признании недействительным зарегистрированное право ФИО5, (дата обезличена) года рождения на нежилое здание с пристройкой общей площадью 148, 7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), № регистрации (номер обезличен)-09\043\2023-15 от 26.06.2023г.;

- признании недействительным (ничтожным) договора купли продажи от 02.11.2023г. нежилого здания - Служебно-техническое здание с пристройкой общей площадью 148,7 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), заключенный между ФИО5 и ФИО6 по адресу: РФ, КЧР, Усть-(адрес обезличен ), г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) – отказать.

Требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ОАО «РЖД» к ФИО6, ФИО5, ФИО2 и Администрации Усть-Джегутинского городского поселения о признании отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ) – удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО6 на земельный участок, площадью 210 кв. м., с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: КЧР, г.Усть-Джегута, (адрес обезличен ), (регистрационная запись от (дата обезличена) за N (номер обезличен)-09/043/2024-1).

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Усть-Джегутинский районный суд КЧР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. 

Председательствующий-судья подпись Л.М. Шнахова

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 02 июля 2025 года.