№2-3506/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 13 июня 2017года

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе: 

председательствующего судьи Кириченко А.Д., 

при секретаре Слиповичевой Н.А.,

при участии представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора заключенным и признании права собственности, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 (истец) обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО3, указав, что ... между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последний передал ей в собственность квартиру по адресу: ....

Данный договор был удостоверен нотариусом, а ... зарегистрирован в государственном предприятии «...». 

Истец был уверен в том, что у него возникло право собственности на указанную квартиру, она открыто и добросовестно пользуется ей до настоящего времени.

При обращении в орган государственной регистрации выяснилось, что право собственности не возникло по причине того, что не регистрировалось указанным органом после заключения сделки. Найти продавца квартиры не представилось возможным, в связи с чем, вынуждена обращаться в суд.

Просила суд с учетом пояснений данных в судебном заседании признать заключенным договор купли-продажи ... от ... между ФИО3 и ФИО2

Признать за ФИО2 право собственности на вышеуказанную квартиру.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, просила удовлетворить. Пояснила суду, что ФИО2 на протяжении длительного времени добросовестно владеет и пользуется данной квартирой, что является основанием для признания права собственности в порядке приобретательной давности.

Истец, ответчик ФИО3 в судебном заседании не присутствовали, извещены надлежащим образом.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела и представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становиться обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации является момент его регистрации (п.3. ст.433 ГК РФ). 

Согласно части 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ... между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последний передал ей в собственность квартиру по адресу: ....

Данный договор был удостоверен нотариусом и зарегистрирован в реестре нотариуса за номером N от ..., а ... зарегистрирован в государственном предприятии «...», что подтверждается справкой. 

Факт принадлежности продавцу спорной квартиры подтверждается представленным в материалы дела договором приватизации.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 Пленума N 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).

В силу ст. 2 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В силу ст. 4 указанного закона, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, положениями действующего законодательства не установлен какой-либо срок, в течение которого собственник обязан зарегистрировать свое право собственности, либо в течение которого должна произойти государственная регистрация сделки по приобретению имущества.

Положением ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусмотрено, что Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Согласно доводам истца, договор сторонами был полностью исполнен, а именно, с момента заключения договора истец добросовестно и открыто владела и пользовалась спорной квартирой на протяжении 20 лет.

Указанные доводы истца подтверждаются представленными в материалы дела квитанциями об уплате имущественного налога за указанную квартиру и иных обязательных платежей.

Сделка нотариально удостоверена, в установленном законом порядке не оспорена. 

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что действия сторон по договору купли-продажи были направлены на передачу права собственности и фактически исполнены сторонами. Истец является ее добросовестным приобретателем.

Договор купли-продажи заключен сторонами ...., т.е. до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", однако зарегистрирован в БТИ ..., т.е. после вступления в силу вышеназванного закона, когда регистрация в органах технической инвентаризации утратила свое правовое значение, поскольку требовалась государственная регистрация сделки. 

Сообщением об отказе в государственной регистрации права от ... истцу было отказано в государственной регистрации права по этой причине.

Согласно пояснений истца явку ответчика в орган государственной регистрации обеспечить не удалось, по причине отсутствия сведений о его месте нахождения.

В силу положений статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае, законом не предусмотрена возможность заявления требований о признании договора заключенным, что исходя из положений статьи 12 ГК РФ, является ненадлежащим способом защиты нарушенного права истца. В данном случае требований о государственной регистрации сделки на основании решения суда в связи с уклонением ответчика от ее государственной регистрации истцом не заявлялось. Таким образом, в удовлетворении требования о признании сделки заключенной суд отказывает.

Вместе с тем, исходя из доводов и пояснений стороны истца, суд усматривает возможность для признания за истцом права собственности на спорную квартиру.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.), которые не предусматривают переход титула собственника.

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше Постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В таких случаях в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, но не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником или иным уполномоченным лицом, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности с момента получения вещи во владение по данному соглашению.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

При этом давностное владение недвижимым имуществом, по смыслу приведенных выше положений абзаца второго пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется без государственной регистрации.

В частности, пунктом 60 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что судом были установлены обстоятельства открытого добросовестного и непрерывного владения истцом спорной квартирой на протяжении более 20 лет, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на квартиру на основании статьи 234 ГК РФ.

Таким образом, требование иска о признании за истцом права собственности подлежит удовлетворению.

Одновременно суд признает настоящее решение основанием для государственной регистрации права собственности истца на спорную квартиру.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на ....

В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи заключенным – отказать.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на ... органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение по делу составлено 19.06.2017 года, последний день для подачи апелляционной жалобы – 19.07.2017 года.

Судья: подпись. Кириченко А.Д.