№3а-50/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 10 апреля 2018 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при секретаре Ивановой Л.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв. метров, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

...> в размере 

<

...> рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

...>. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 03 ноября 2015 года № 14 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Астраханской области» по состоянию на 01 января 2015 года в размере 

<

...> рублей, однако согласно отчету, подготовленному ООО ЭА «...», рыночная стоимость земельного участка определена в размере 

<

...> рублей.

Установленный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает его права, поскольку влияет на размер арендной платы, подлежащей уплате.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежаще.

Представитель Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО3 не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования «Енотаевский район», в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившиеся стороны, свидетеля Х., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора аренды земельного участка от 17 сентября 2007 года, заключенного между администрацией муниципального образования «Енотаевский район» и крестьянским (фермерским) хозяйством в лице главы ФИО1, истец является пользователем земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв. метров, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

...>.

Срок аренды сторонами определен до 16 сентября 2056 года.

Исходя из дополнительного соглашения к договору от 15 марта 2017 года, расчёт арендной платы определяется по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а также ставки арендной платы, установленной представительным органом местного самоуправления.

На основании Постановления Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 03 ноября 2015 года № 14 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), расположенных на территории Астраханской области» кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 

<

...> рублей, о чем в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

При этом, исходя из положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Вместе с тем, часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право физических лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.

ФИО1, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы за использование земельного участка, не согласен с определенной кадастровой стоимостью используемого земельного участка, поскольку по условиям договора размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 представлен Отчет №

<

...>, подготовленный ООО Экспертное Агентство «...», из которого следует, что рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> на 1 января 2015 года определена в размере 

<

...> рублей.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).

Из отчета ООО ЭА «...» следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка, оценщиком проанализирован рынок земельных участков для сельскохозяйственного назначения, схожих с объектом оценки по виду разрешенного использования, по количественным и качественным характеристикам.

Все объекты-аналоги расположены в разных районах Астраханской области, но по качественным характеристикам схожи с объектом оценки. 

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки, в соответствии с требованиями ФСО №1 и ФСО №7 оценщиком за основу прияты объекты-аналоги с датой оценки максимально приближенной к дате оценки оцениваемого земельного участка.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является минимальным, связан с разницей в датах продаж и оценки, разницей в площадях земельных участков и уторговыванием, что свидетельствует о максимальной достоверности определенной рыночной стоимости объекта оценки. 

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Суд, исследовав отчет об оценке и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Отчет отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. 

Отчет содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным подходом, а также обоснование отказа от применения затратного подхода. При этом оценщиком проведена оценка земельного участка и доходным подходом, однако полученные результаты доходного подхода не могут быть приняты за основу, поскольку не отражают рыночную стоимость земельного участка.

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценки, поскольку отчет об оценке мотивирован, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. 

В судебном заседании оценщик Х. поддержал выводы, содержащиеся в отчете об оценке, подготовленном ООО Экспертное Агентство «...».

Лица, участвующие в деле, возражений относительно представленного истцом в качестве доказательства отчета ООО Экспертное агентство «...», а также выводов, содержащихся в нем, о рыночной стоимости земельного участка, не представили.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленной ООО Экспертное Агентство «...» на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв. метров, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 1 января 2015 года в размере 

<

...> рублей.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление ФИО1 подано в суд 22 марта 2018 года, в связи с чем установленная рыночная стоимость земельного участка подлежит применению с 1 января 2018 года.

Также суд приходит к выводу о том, что сроки обращения административного истца в суд не нарушены, поскольку исходя из кадастровой справки сведения в государственный кадастр недвижимости внесены 11 ноября 2015 года. Датой утверждения кадастровой стоимости является 06 ноября 2015 года. На момент обращения истца в суд пятилетний срок не истек.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 

<

...> кв. метров, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 

<

...> на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 22 марта 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2018 года.