Дело № 2-651/2020

УИД: 89RS0002-01-2020-001250-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2020 года г.Лабытнанги

Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Когаева Г.Ю., 

при секретаре судебного заседания Пауль Э.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Лабытнанги к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Лабытнанги об обязании заключения договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Представитель Администрации города Лабытнанги в обеспечение соблюдения требований Земельного кодекса Российской Федерации обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование требований указав, что 29 июля 2016 г. между муниципальным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» (Арендодатель), являвшимся функциональным органом Администрации г. Лабытнанги, и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-8702 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает на условиях аренды в соответствии со ст. 39.2, п.п. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 533 кв.м., находящийся по адресу: ЯНАО, ..., для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на 3 года (с 29 июля 2016 г. по 28 июля 2019 г.). В период действия договора аренды между ФИО2 (Продавец), в лице ФИО3, действующей по доверенности от 28 марта 2016 г. серии 89 АА номер 0673894, и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 10 февраля 2017 г., по условиям которого покупатель покупает объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 173, 4 кв.м., находящийся по адресу: ЯНАО, .... 14 марта 2017 г. в адрес муниципального учреждения «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» поступило заявление (вх. № 801-13/615) от ФИО3, действующей в интересах ФИО1 по доверенности от 14 февраля 2017 г. серии 89 АА номер 0777311, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду на 3 года в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства. На основании вышеуказанного заявления 03 апреля 2017 г. между муниципальным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» и ФИО1 было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды о замене арендатора: с ФИО2 на ФИО1 Остальные условия договора остались в неизменном виде. 28 мая 2019 г. в адрес ответчика было направлено письмо от 21 мая 2019 г. № 2501-13/1922, в котором сообщалось, что срок действия договора аренды земельного участка истекает 28 июля 2019 г. и пролонгация договора не возможна. Однако, 01 июля 2019 г. почтовый конверт вернулся адресату за истечением срока хранения. В настоящее время указанный договор аренды прекратил своё действие в связи с истечением срока. По состоянию на 17 апреля 2020 г. степень готовности объекта составляет 60 %, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 апреля 2020 г. № КУВИ-001/2020-8284763. В связи с чем и на основании ст. 239.1 ГК РФ просят изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящегося в муниципальной собственности.

Протокольным определением суда от 12.08.2020 к производству суда принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск ФИО1 с учетом уточнений о возложении на Администрацию города Лабытнанги обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ..., сроком на один год, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 173,4 кв.м, со степенью готовности – 60%. В обоснование встречного иска указано, что для завершения спорного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 173,4 кв.м, со степенью готовности – 60%, необходимо около года, поскольку остались только внутренние работы. К указанному объекту подведены все коммуникации. 

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску - Администрации г.Лабытнанги ФИО4, действующая на основании доверенности от 09.01.2020 № 10, заявленные ими исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, просив их удовлетворить в полном объеме, и отказать ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку они не основаны на законе.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1 и её представитель ФИО3 в судебном заседании при надлежащем извещении участие не принимали, о причинах неявки не сообщили, направили в суд своего представителя ФИО5

Представитель ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО5, действующая на основании ордера от 07.08.2020 № 15/479, в судебном заседании настаивала на удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначального иска. Пояснила, что для завершения спорного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 173,4 кв.м, со степенью готовности – 60%, необходимо около года, поскольку остались только внутренние работы. К указанному объекту подведены все коммуникации. Завершить строительство объекта не позволили семейные обстоятельства и введение в стране ограничительных мер в связи с коронавирсуной инфекцией. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика по первоначальному иску ФИО1 и её представителя ФИО3

Оценив доводы первоначального и встречного исков, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалах дела доказательства, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и находит подлежащим удовлетворению встречный иск ФИО1 в силу следующего.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Спорные отношения регулируются нормами Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса. 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ. 

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи. 

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. 

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Так, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом втечение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. 

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015; - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015. 

Таким образом, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной.

Как следует из материалов дела, 29.07.2016 между муниципальным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» (Арендодатель), являвшимся функциональным органом Администрации г. Лабытнанги, и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-8702 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 533 кв.м., находящийся по адресу: ЯНАО, ..., для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на 3 года (с 29 июля 2016 г. по 28 июля 2019 г.). 

В период действия договора аренды между ФИО2 (Продавец), в лице ФИО3, действующей по доверенности от 28 марта 2016 г. серии 89 АА номер 0673894, и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 10 февраля 2017 г., по условиям которого покупатель покупает объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 173, 4 кв.м., находящийся по адресу: ЯНАО, .... 

14 марта 2017 г. в адрес муниципального учреждения «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» поступило заявление (вх. № 801-13/615) от ФИО3, действующей в интересах ФИО1 по доверенности от 14 февраля 2017 г. серии 89 АА номер 0777311, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду на 3 года в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства. 

На основании вышеуказанного заявления 03 апреля 2017 г. между муниципальным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» и ФИО1 было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды о замене арендатора: с ФИО2 на ФИО1 Остальные условия договора остались в неизменном виде. 

28 мая 2019 г. в адрес ответчика было направлено письмо от 21 мая 2019 г. № 2501-13/1922, в котором сообщалось, что срок действия договора аренды земельного участка истекает 28 июля 2019 г. и пролонгация договора не возможна. Однако, 01 июля 2019 г. почтовый конверт вернулся адресату за истечением срока хранения. 

По состоянию на 17 апреля 2020 г. степень готовности объекта составляет 60 %, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 апреля 2020 г. № КУВИ-001/2020-8284763.

На основании статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как следует из части 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей. 

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1 этот земельный участок необходим ей для строительства названного объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. 

Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 №14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен ФИО1 для размещения объекта незавершенного строительства, что следует из договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом. 

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования ФИО1 к Администрации г. Лабытнанги об обязании заключения договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Лабытнанги к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации г. Лабытнанги об обязании заключения договора аренды земельного участка удовлетворить. 

Обязать Администрацию г. Лабытнанги заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, ..., сроком на один год, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 173,4 кв.м, со степенью готовности – 60%.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья... 

...

...

... 

...

...