Дело № 2-202/2025 

УИД 32RS0003-01-2024-002209-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

19 августа 2025 г. г. Брянск 

Брянский районный суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи Артюховой О.С., 

при секретаре Тишкиной Г.А., 

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 16 мая 2024 г. между ним и ответчиком ФИО3 подписан предварительный договор цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г., по условиям которого стороны договорились до 1 июля 2024 г. заключить основной договор цессии, по которому ФИО3 уступает ему, ФИО1, свои права и обязанности по договору № 1 от 11 января 2024 г. аренды земельного участка, площадью 532 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, предназначенного для строительства магазина, а он, ФИО1, принимает их на себя и обязуется исполнять их надлежащим образом. 

Пунктом 2 предварительного договора цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г. предусмотрена стоимость уступаемых прав в размере 5 500 000 руб.: 1 000 000 руб. – задаток в момент подписания предварительного договора; 4 500 000 руб. – в момент заключения основного договора. 

16 мая 2024 г. денежные средства в размере 1 000 000 руб. в качестве задатка перечислены ответчику. 

В соответствии с п. 3 предварительного договор цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г., обязательным условием заключения основного договора являются обязательства ФИО3 предоставить ему, ФИО1: разрешение на строительство магазина площадью 341 кв.м.; оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки; оплаченные технические условия на подключение к сетям электро, газо, водоснабжения и водоотведения; долгосрочный договор аренды магазина «Магнит» с условиями минимального платежа в размере не менее 200 000 руб. в месяц и платеж от торгового оборота не менее 3,7%. 

1 июля 2024 г. подписать основной договор не удалось, поскольку имелись задержки в исполнении ФИО3 своих обязательств. 

2 июля 2024 г. им, ФИО1, получено уведомление от ответчика о готовности заключить основной договор цессии (уступки прав) под условием передачи указанных в п. 3 предварительного договора цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г. документов только после полной оплаты цены и регистрации договора, так как данные документы являются его, ФИО3, интеллектуальной собственностью.

Поскольку предварительный договор цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г. не содержал вышеуказанных условий, 2 июля 2024 г. им, ФИО1, в адрес ответчика ФИО3 направлено требование явиться 4 июля 2024 г. на встречу для подписания основного договора и иметь при себе документы, перечисленные в п. 3 предварительного договора цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г.

4 июля 2024 г. при встрече выяснилось, что часть документов, перечисленных в п. 3 предварительного договор цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г., не готовы и ответчику необходимо еще время для их подготовки.

В связи с тем, что возможности ждать подготовки всех необходимых документов не было, основной договор цессии (уступки прав) не подписан между сторонами по вине ответчика.

Требование о возврате уплаченного задатка в двойном размере в сумме 2 000 000 руб. оставлено ответчиком без удовлетворения. 

На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд взыскать с ФИО3 в свою пользу двойную сумму задатка в размере 2 000 000 руб.; взыскать с ФИО3 в свою пользу расходы на оплату государственной пошлины в размере 18 200 руб.; взыскать с ФИО3 в свою пользу расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования. Пояснил, что он искал объект для инвестирования, в одной риэлтерской компании ему посоветовали ФИО3, который предложил проект: земля с уже готовым предварительным договором с магазином «Магнит» и предоплаченным проектом и коммуникациями. ФИО3 пообещал, что весь проект строительства будет готов 1 июля 2024 г. Первую часть проекта ФИО3 предоставил ему в 20-х числах июня 2024 г., к 1 июлю 2024 г. было получено разрешение на строительство магазина. Во время встречи 4 июля 2024 г. выяснилось, что документы не готовы в полном объеме, а именно не была готова рабочая документация, однако, данная рабочая документация была необходима для передачи ее строителям для точного расчета стоимости строительства. О том, что строителям нужна именно рабочая документация ему, ФИО1, стало известно от строителей 17-19 июня 2024 г. При этом ФИО3 предложил ему, ФИО1, заплатить 3 500 000 руб., на что он, ФИО1, не согласился. Оставшаяся часть проекта, а именно рабочая документация была предоставлена ему, ФИО1, лишь 19 июля 2024 г. 

Также ФИО1 сообщил, что проект предварительного договора цессии (уступки прав) от 1 мая 2024 г. готовил ФИО3 30 июня 2024 г. и 1 июля 2024 г. в переписке в мессенджера WhatsApp он с ФИО3 вел разговор о неготовности со стороны последнего рабочей документации, которую они оба называли «конструктивами». 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, указав, что основной договор цессии (уступки прав) не был заключен, так как в нарушение условий предварительного договора ФИО3 к 1 июля 2024 г. не подготовил для передачи ФИО1 оплаченный проект строительства с конструктивами, под которыми истец подразумевал рабочую документацию. Также ФИО2 полагала, что не имеется оснований для применения ст. 333 ГК РФ, поскольку ответчик иск не признает, кроме того, просила суд учесть длительность судебного разбирательства, в течение которого ответчик пользовался денежными средствами. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признал.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что только 30 июня 2024 г. истец ФИО1 сообщил ФИО3, что нужна рабочая документация, и стал искать варианты расторгнуть предварительный договор, поскольку строительство выходило дороже, чем истец предполагал изначально. При этом рабочая документация входила в стоимость уже оплаченного проекта, что означает выполнение ФИО3 своего обязательства по предоставлению до 1 июля 2024 г. оплаченного проекта строительства с конструктивами и генпланом застройки. До готовности рабочей документации оставалось 6 дней начиная с 1 июля 2024 г., но ФИО1 ждать отказался, то есть у него уже не было желания заключать основной договор. При этом все иные документы по предварительному договору были предоставлены истцу до 1 июля 2024 г. Также ФИО4 полагал, что имеются основания для применения ст. 333 ГК РФ в случае удовлетворения иска. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ответчику ФИО3 на основании договора № 1 аренды земельного участка от 11 января 2024 г., заключенного с комитетом по управлению муниципальном имуществом Унечского района, предоставлен в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 532 кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным использованием – магазины, сроком на 9 лет с даты подписания договора. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), земельный участок, площадью 532 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, находится в аренде у ФИО3 с 11 января 2024 г. на девять лет. Дата государственной регистрации обременения объекта недвижимости в пользу ФИО3 – 29 февраля 2024 г. 

По условиям предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г. ФИО3 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) договорились в срок до 1 июля 2024 г. заключить основной договор цессии, в соответствии с которым цедент уступает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1 от 11 января 2024 г., находящегося по адресу: Россия, 

<

адрес>, общей площадью 532 кв.м., с кадастровым номером №, предназначенного для строительства магазина, цессионарию, а цессионарий принимает на себя и обязуется исполнять их надлежащим образом в соответствии с указанным условием и в пределах срока вышеуказанного договора аренды земельного участка, заключенного цедентом и комитетом по управлению муниципальным имуществом Унечского района.

Пунктом 2 предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г. предусмотрено, что за уступаемые права по договору аренды земельного участка № 1 от 11 января 2024 г. цессионарий выплачивает цеденту денежные средства в размере 5 500 000 руб. в следующем порядке: 1 000 000 руб. в виде задатка в момент подписания договора; 4 500 000 руб. в момент заключения основного договора.

В случае расторжения настоящего договора либо если основной договор не будет заключен по вине цессионария задаток не возвращается (п. 2.1. предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г.).

В случае расторжения настоящего договора либо если основной договор не будет заключен по вине цедента (в том числе по причине неисполнения обязанности, указанной в п. 3 настоящего договора), он должен будет незамедлительно вернуть цессионарию внесенный задаток в двойном размере (п. 2.2. предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г.).

В силу п. 2.3. предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г., при заключении основного договора уплаченный задаток засчитывается в счет оплаты цены основного договора.

В соответствии с п. 3 предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г., обязательным условием заключения основного договора является обязанность цедента предоставить цессионарию: разрешение на строительство магазина площадью 341 кв.м.; оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки; оплаченные технические условия на подключение к сетям электро, газо, водоснабжения и водоотведения; заключенный долгосрочный договор аренды магазина «Магнит» с условиями минимального платежа в размере не менее 200 000 руб. в месяц и платеж от торгового оборота не менее 3,7%. 

16 мая 2024 г. ФИО1 перевел ФИО3 1 000 000 руб. по договору. Данное обстоятельство стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривалось. 

Также судом установлено, что основной договор цессии до 1 июля 2024 г. сторонами предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г. не заключен.

Указывая, что основной договор цессии не был заключен по вине ответчика ФИО3, не представившего до 1 июля 2024 г. оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки, истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4). 

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Как указано в п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено, что 28 марта 2024 г. между ИП ФИО3 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды № БрФ/10313/24, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения, общей площадью 340 кв.м., расположенные на 1 этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес>. Площадь и технические характеристики объекта будут уточнены по результатам кадастрового учета объекта в акте приема-передачи объекта и в дополнительном соглашении к договору (п. 1.1.1.). На момент заключения договора арендодатель имеет намерение построить здание, в котором будет расположен объект (п. 1.2.). Арендодатель обязуется передать объект арендатору по акту приема-передачи не позднее 30 марта 2025 г. во временное владение и пользование для осуществления торговой деятельности (п. 3.1.). 

8 апреля 2024 г. между АО «Газпром газораспределение Брянск», ФИО3 и ООО «Газпром газификация» заключен договор № ЮЛ-ЦО-95/2024-104 о подключении (технологическом присоединении) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства – нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, - к сети газораспределения, на основании технических условий № 96 от 28 марта 2024 г. По данному договору ФИО3 оплачено 137 790,42 руб.

4 июля 2024 г. ФИО3 оплачено ООО «БрянскЭлектро» 46 185,14 руб. за технологическое присоединение объекта – магазина по адресу: 

<

адрес>, к электрическим сетям на основании технических условий на технологическое присоединение к электрическим сетям № от 17 апреля 2024 г. 

Также стороной ответчика в материалы дела представлены технические условия на водоснабжение по адресу: 

<

адрес>, выданные АО «Унечский водоканал».

Разрешение на строительство магазина №, площадью 340,55 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, выдано администрацией Унечского района Брянской области 28 июня 2024 г.

На основании изложенного, с учетом ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, согласно которой признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств, суд признает установленным факт того, что до 1 июля 2024 г. ФИО3 выполнены обязательные условия заключения основного договора по предоставлению ФИО1 разрешения на строительство магазина площадью 341 кв.м.; оплаченных технических условий на подключение к сетям электро, газо, водоснабжения и водоотведения; заключенного долгосрочного договора аренды магазина «Магнит» с условиями минимального платежа в размере не менее 200 000 руб. в месяц и платеж от торгового оборота не менее 3,7%. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования положений предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г. до 1 июля 2024 г. ФИО3 должны быть выполнены обязательные условия заключения основного договора по предоставлению ФИО1 оплаченного проекта строительства с конструктивами и генпланом застройки.

В свою очередь из материалов дела, а именно из справки ООО «Перспектива» от 1 июля 2024 г., следует, что заказанный ФИО3 проект строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, полностью оплачен и задолженности не имеется. Вся проектная документация выполнена в полном объеме и передана заказчику в двух экземплярах. 

Таким образом, по состоянию на 1 июля 2024 г. проект строительства был оплачен ответчиком ФИО3 Доказательств обратного стороной истца не представлено и судом не добыто. 

При этом действующее законодательство не содержит понятие «конструктивы».

По информации ООО «Перспектива» от 29 июля 2025 г., представленной по запросу суда, ООО «Перспектива» выдало заказчику проектную документацию в составе ПЗ (пояснительная записка), СПОЗУ схема планировочной организации земельного участка), КР (конструктивные решения), АР (архитектурные решения) 14 июня 2024 г. для получения разрешения на строительство, РД (рабочая документация) для проведения строительно-монтажных работ выдали 7 июля 2024 г.

Согласно сведениям администрации Унечского района от 14 марта 2025 г., разрешение № от 28 июня 2024 г. на строительство магазина по адресу: 

<

адрес>, выдавалось на основании проектной документации, состоящей из архитектурных решений, пояснительной записки, конструктивных решений, схемы планировочной организации земельного участка.

Исполнитель проекта строительства магазина ФИО7, опрошенной судом в судебном заседании от 19 августа 2025 г. в качестве специалиста, сообщил суду, что проектная документация готовится для получения разрешения на строительство, а потом непосредственно для строительства делается рабочая документация. Также ФИО7 указал, что проектная документация не содержит документов, необходимых для строительства, для строительства необходима именно рабочая документация, которая оплачивается отдельно. В рассматриваемом случае проектная документация была выдана в июне 2024 г., а рабочая документация была оплачена отдельно и выдана позднее. Однако в процессе изготовления проектной документации заказчик ФИО3 говорил, что будет нужна и рабочая документация, которую ООО «Перспектива» параллельно уже готовило. Кроме того, ФИО7 пояснил, что рабочая документация – это и есть «конструктивы», по рабочей документации осуществляется строительство, без нее строители не должны строить. При этом рабочая документация включает в себя 4 раздела проектной документации (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, конструктивные решения, архитектурные решения), но более объемно, то есть «конструктивы» - это более развернутое понятие, чем проектная документация. 

Из переписки в мессенджере WhatsApp видно, что 30 июня 2024 г. (воскресенье) ФИО1 уточняет у ФИО3 готовы ли уже конструктивы, на что ФИО3 отвечает, что по конструктивам, ждали разрешение на строительство, чтобы бы, если бы были замечания, то вносили изменения в конструкцию, на конструктивы полные надо 10 дней, но к пятнице (5 июля 2024 г.) могут выдавать поэтапно, начиная с фундамента. Также ФИО3 в переписке в мессенджере WhatsApp 30 июня 2024 г. сообщает ФИО1, что по договору он, ФИО3, да должен с конструктивами, но просит пойти на встречу в данном вопросе и рассчитаться с ним до 5 июля 2024 г., на что ФИО1 сообщает, что строители рассчитывают исходя из сроков, а если сдвиг грубо на 2-3 недели это собственно и сдвиг по металлу и технике и всему остальному. Далее в переписке ФИО3 30 июня 2024 г. из оставшихся 4 500 000 руб. просит у ФИО1 3 500 000 руб., а через 10 дней как раз будут готовы конструктивы. 1 июля 2024 г. ФИО3 сообщает ФИО1, что он свои обязательства исполнил на 90% и 10% закроются полностью через 10 дней, может быть даже быстрее, он это гарантирует. 

2 июля 2024 г. ФИО3 в адрес ФИО1 направлено уведомление о готовности к заключению основного договора. Документы, поименованные в п. 3 предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г. будут предоставлены и переданы по акты приема-передачи после полной оплаты цены и регистрации договора, так как данные документы являются его, ФИО3, интеллектуальной собственностью. В связи с чем ФИО3 просит ФИО1 в срок до 5 июля 2024 г. исполнить обязательства по заключенному между ними договору. 

3 июля 2024 г. ФИО1 уведомляет ФИО3 о необходимости явиться лично или обеспечить явку своего представителя 4 июля 2024 г. в 13:00 по адресу: 

<

адрес> для подписания основного договора цессии, уступки прав по договору аренды земельного участка № 1 от 11 января 2024 г., при себе иметь в соответствии с п. 3 предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г.: разрешение на строительство магазина площадью 341 кв.м.; оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки; оплаченные технические условия на подключение к сетям электро, газо, водоснабжения и водоотведения; заключенный долгосрочный договор аренды магазина «Магнит» с условиями минимального платежа в размере не менее 200 000 руб. в месяц и платеж от торгового оборота не менее 3,7%. 

Согласно представленной в материалы дела стороной истца аудиозаписи со встречи 4 июля 2024 г., истец ФИО1 спрашивает, что с конструктивами, а ответчик ФИО3 отвечает, что 7-8 июля 2024 г. конструктивы будут готовы, проектировщики над ними работают, на что ФИО1 сообщает, что раз нет конструктивов, то договор нарушен ФИО3 и подписать основной договор они не могут. После чего ФИО3 выражает намерение вернуть 1 000 000 руб., хотя конструктивы точно будут готовы, о чем ФИО3 дает гарантийные обязательства. При этом ФИО1 говорит, что по представленной проектной документации стоимость строительства выходит дороже, чем изначально ему говорил ФИО3, но он готов выкупать право аренды, но сроки предварительного договора нарушены ФИО3, в связи с чем им, ФИО1, в адрес ФИО3 будет направлено требование о возврате задатка с реквизитами. 

5 июля 2025 г. ФИО1 в адрес ФИО3 направлено требование о возврате задатка в двойном размере в сумме 2 000 000 руб. в связи с нарушением последним условий предварительного договора и не предоставлением в установленный предварительным договором срок необходимых документов. 

С учетом вышеизложенного, анализируя содержание предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г. и давая ему толкование с учетом положений ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что употребленное в договоре словосочетание «оплаченный проект строительства с конструктивами и генпланом застройки» подразумевает оплаченную проектную документацию с рабочей документацией, которая, как установлено судом, была подготовлена и выдана ФИО3 только 7 июля 2024 г. и передана истцу 19 июля 2024 г., то есть с нарушением условий предварительного договора цессии об уступке прав по договору аренды от 1 мая 2024 г.

Таким образом, лицом ответственным за не заключение основного договора цессии до 1 июля 2024 г. является ответчик ФИО3, с которого в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ подлежит взысканию задаток в двойном размере. 

Доводы стороны ответчика об отсутствии у стороны истца денежных средств по состоянию на 1 июля 2024 г. являются голословными. Кроме того, согласно представленным стороной истца документам по состоянию на 4 июля 2024 г. у ФИО1 на счете в АО «Райффайзенбанк» имелась денежная сумма в размере 1 591 870 руб. Более того, по состоянию на 4 июля 2024 г. ФИО1 располагал портфелем на биржевом рынке, стоимостью 2 722 685,63 руб. Также 11 ноября 2024 г. ФИО1 по договору купли-продажи приобретено нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 18 251 665,84 руб. (дата государственной регистрации права – 20 ноября 2024 г.).

Вместе с тем, в силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", положения ст. 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным п. 2 ст. 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при взыскании неустойки с иных лиц (в том числе физических лиц) правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (ст. 56 ГПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам ст.333 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение п. 1 ст. 333 ГК РФ, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 января 2012 г. N 185-0-0, от 22 января 2014 г. N 219-0, от 24 ноября 2016 г. N 2447-0, от 28 февраля 2017 г. N 431-0, постановление от 6 октября 2017 г. N 23-П).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. N 263-0).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

С учетом конкретных обстоятельств дела, несоразмерности размера двойного задатка последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика (рабочая документация была готова для предоставления истцу спустя 6 дней со дня, установленного предварительным договором), с учетом того, что снижение двойной суммы задатка (которая так и не возвращена) не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства, суд считает необходимым, с учетом баланса интересов сторон, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, определить размер подлежащей взысканию с ответчика денежной суммы в размере 1 500 000 руб. 

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы. 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При этом ст. 100 ГПК РФ не предусматривает обязанность суда определять размер расходов истца на представителя в зависимости от исхода дела в пропорции. 

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

При этом разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Определение разумных пределов расходов является оценочным понятием и конкретизируется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассмотренного дела.

Как видно из представленных документов, истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. 

Учитывая фактические обстоятельства дела, категорию рассмотренного дела, сложившиеся в регионе расценки на оказание юридической помощи, степень участия представителя в рассматриваемом деле (составление искового заявления, участие в 5-ти судебных заседаниях – 23 сентября 2024 г., 13 января 2025 г., 24 февраля 2024 г., 30 июля 2025 г., 19 августа 2025 г.), суд находит разумной и справедливой сумму в размере 100 000 руб. за участие представителя в рассматриваемом деле. 

Согласно Рекомендациям о порядке определения минимального размера гонорара (вознаграждения) при заключении адвокатами соглашения (договора) об оказании юридической помощи физическим и юридическим лицам по различным категориям дел, утвержденным Советом Адвокатской палаты Брянской области 15 сентября 2023 года, за ведение гражданского дела размер вознаграждения адвоката составляет не менее 50 000 руб. 

Сведений об иных ценах, которые обычно устанавливаются за аналогичные юридические услуги при сравнимых обстоятельствах в Брянской области сторонами по делу не представлено и судом не добыто. В связи с чем при определении стоимости расходов за участие представителя ФИО2 суд исходит из вышеуказанных расценок. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

При этом о чрезмерности заявленных судебных расходов стороной ФИО3 не заявлялось. 

Из материалов дела следует, что стороной истца ФИО1 при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 18 200 руб., что подтверждается чеком ПАО Сбербанк от 12 июля 2024 г.

В связи с чем в пользу истца с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка – удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 1 500 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 200 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий О.С.Артюхова

Мотивированное решение изготовлено 2 сентября 2025 г.