Дело № 3а-362/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н., 

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НОРД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «НОРД» (далее – ООО «НОРД», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 888, 6 кв.м, этаж расположения: 5, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Стахановская, д. 45, равной его рыночной стоимости в размере 20968091 рубль по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше помещения. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку помещение расположено в пределах здания, включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость нежилого помещения нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы. 

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «НОРД» является собственником нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 888, 6 кв.м, расположенного на 5 этаже в пределах здания с кадастровым номером **, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Стахановская, д. 45, о чем в материалы дела представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. 

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 4948) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Стахановская, д. 45.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне. 

Таким образом, поскольку помещение, принадлежащее административному истцу, расположено в пределах здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему помещения.

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** составила 43019 685, 17 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещения кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 27.03.2019 № 33/Н-19, составленный оценщиком ООО «МВМ-Оценка». Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 помещения с кадастровым номером ** составила 20968091 рубль.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Оценщик привел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, рынка купли-продажи, как на первичном рынке, так и вторичном рынке, рынка аренды объектов офисной недвижимости, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-консалтинг». На стр. 33 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, по мнению оценщика, не является репрезентативным, так как состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Как следует из отчета об оценке, фактически оценщиком принят анализ ООО «АЦ «КД-Консалтинг» для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение. 

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, а также отобранных в качестве аналогов объектов ниже средней цены предложения и несопоставима с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми.

Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-Консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. На стр. 33-34 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, не является репрезентативным, так как, по мнению оценщика, состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. 

Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и стоимостью принятых в качестве аналогов объектов недвижимости (с учетом их конкретного местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. 

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтены стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении стоимости единого объекта, как и для земельного участка, оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован. 

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости помещения и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога для помещения и 3 аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов офисного назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Указание административного ответчика о том, что требовалась корректировка по локальному местоположению объекта оценки и аналогов, так как аналоги № 1 № 2 расположены не на красной линии, не учтена интенсивность автомобильных дорог и интенсивность пешеходного трафика (категория автодорог), судом отклоняется. Как указано оценщиком в отчете об оценке (стр. 35) на увеличение спроса на объект (соответственно и на увеличение стоимости объекта) влияет местоположение объекта относительно удаленности от центра, расположение в здании (этаж, расположение относительно лестничной клетки). В связи с чем, оценщик произвел сравнение объекта оценки и аналогов по местоположению, расположение в здании. По такому элементу как локальное местоположение объекты не сравнивались оценщиком. При этом ФСО не содержат требований о необходимости учета категории автомобильных дорог, так как отсутствуют доказательства влияния категории дорог на стоимость объектов. 

Из представленного в отчете об оценке обзора рынка ООО «АЦ «КД-консалтинг» следует, что местоположение оказывает непосредственное влияние на стоимость объекта оценки, при этом формирование стоимости объекта в зависимости от местоположения зависит, в том числе, и от приближения к основным магистралям, расположение на 1 линии общегородских и районных дорог, по которому ходит общественный транспорт. Характеризуется расположение на 1 линии и тем, что здание просматривается с дороги, имеет удобные подъезды.

Принимая во внимание, что объект оценки не отличается по локальному местоположению от объектов-аналогов, оценщиком правомерно не вводилась корректировка по данному элементу.

Доводы административного ответчика о том, что оценщиком не введена корректировка по функциональному назначению объекта и объектов-аналогов, в то время как объект оценки помещение класса «В+», аналог № 1 имеет «класс С», аналоги № 2 и № 4 относятся к 1 типу торговой недвижимости, проверены судом и не принимаются в качестве основания для отказа в принятии Отчета как достоверного доказательства определения рыночной стоимости объекта оценки. 

Как следует из отчета об оценке и письменных пояснений оценщика, объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному классу качества, согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2017г. – Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, под ред. ФИО3 Для отнесения объекта к определенному классу качества, требуется, чтобы он отвечал всем критериям соответствующего класса качества (для класса качества «В+»: сроки эксплуатации здания не превышали 10 лет, организован охраняемый паркинг, наличие современных лифтов в здании 3 и более этажей). Доказательств того, что объект оценки соответствует «классу В+», а аналог № 1 «классу С», как и аналоги № 2 и № 4 относятся к 1 типу торговой недвижимости Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в материалы дела не представлено.

По физическому состоянию объект оценки и принятые в качестве аналогов помещения не различались, в связи с чем, корректировка по данному основанию оценщиком не учитывалась.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат за 1 кв.м – 30307 рублей находится в диапазоне цен предложения на вторичном рынке купли-продажи офисных помещений (от 21552 руб./кв.м до 88889 руб./кв.м – стр. 27 и 75 отчета об оценке), с учетом НДС и стоимости земельного участка.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено. 

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится административный истец, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

Доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено. 

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорного помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17.04.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НОРД» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, кадастровый номер **, общей площадью 888, 6 кв.м, этаж расположения: 5, адрес объекта: Пермский край г. Пермь Индустриальный район ул. Стахановская, д. 45, равной его рыночной стоимости в размере 20968091 рубль по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 17 апреля 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 29 июля 2019 года.

Судья (подпись)