№2-1052/2025

УИД 66RS0007-01-2024-009740-26

Решение

Именем Российской Федерации

17 июля 2025 года г. Оренбург

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Парфеновой Е.Д., 

с участием представителей истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 и ФИО2, действующих на основании доверенности,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Экологика» о взыскании суммы задолженности и неустойки по договору купли-продажи земельного участка, встречному исковому заявлению ООО «Экологика» к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств, полученных по договору,

установил:

ФИО4 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указав, что 14.08.2023 года между ООО «Экологика» и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (части земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>). Согласно п.2.1 указанного договора стоимость земельного участка составляет 4500000 рублей. В соответствии с п. 2.2.1 того же договора ООО «Экологика» в указанный срок внесли задаток в размере 300000 рублей двумя платежами по 150000 рублей – 15.08.2023 года и 06.09.2023 года. Согласно п.2.2.3 договора, оставшуюся сумму 3850000 рублей ООО «Экологика» обязались вносить по 350000 рублей ежемесячно до 5 числе текущего расчетного месяца. Согласно п.2.2.4 в случае просрочки любого платежа ООО «Экологика» оплачивает неустойку в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно п.6.1 договора, он действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (в том числе в части оплаты).

10.01.2024 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение №1 к предварительному договору купли-продажи земельного участка от 14.08.2023 года, в п. 2.2.2 внесены изменения, согласно которым ООО «Экологика» обязаны внести сумму в размере 350000 рублей в течение 14 дней с момента заключения основного договора (то есть до 26.01.2024 года), но после предоставления копии Постановления Правительства Оренбургской области о переводе земельного участка в земли промышленности, которое было получено 31.01.2024 года. Соответственно, обязанность по оплате у ООО «Экологика» наступила 14.02.2024 года, но оплата была произведена лишь 21.02.2024 года. Просрочка исполнения обязательства составила 7 дней (24500 рублей). Согласно п.4 договора, ООО «Экологика» обязано вносить по 350 рублей ежемесячно до 5 числа текущего расчетного месяца. 12.03.2024 года общество внесло 350000 рублей с просрочкой в 7 дней, сумма неустойки составляет 24500 рулей, 03.042024 года, 06.05.2024 года очередные платежи внесены своевременно, 06.06.2024 года обществом внесен очередной платеж с просрочкой на 1 день, неустойка составляет 3500 рублей. 05.07.2024 года обществом не внесен очередной платеж. Сумма неустойки истцом исчислена за период 30 дней в размере 105000 рублей. 05.08. и 05.09.2024 года обществом также не произведено внесение очередных платежей. Таким образом, сумма просроченной задолженности за период июль – сентябрь 2024 года составляет 1050000 рублей. Сумма неустойки за просрочку исполнения обязательства истцом исчислена в размере 367000 рулей по состоянию на 06.09.2024 года. Утверждает, что истцом в полном объеме исполнены обязательства, однако, ответчик взятые на себя обязательства по оплате надлежащим образом не исполняет. В связи с систематическими нарушениями истцом в адрес ответчика посредством почтовой связи направлено требование о погашении задолженности, однако, ответчик на него не отреагировал. Полагает, что тем самым ответчик нарушил права истца, в связи с чем за защитой нарушенного права он вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением. Просил взыскать с ООО «Экологика» в свою пользу сумму задолженности в размере 1050000 рублей, а также сумму неустойки за просрочку исполнения обязательства в размере 367500 рублей.

В ходе рассмотрения гражданского дела ФИО4 уточнил первоначально заявленные исковые требования и окончательно просил суд взыскать с ООО «Экологика» в свою пользу сумму задолженности в размере 245000 рублей, а также сумму неустойки за просрочку исполнения обязательства по день фактического его исполнения, что по состоянию на 03.02.2025 года составляет 3011 500 рублей.

В свою очередь ООО «Экологика» обратились в суд с встречным исковым заявлением, указав, что 11.01.2024 года между обществом и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка №01-Н/2024, по условиям которого ответчик передал в собственность истца земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 50000 кв м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, а истец обязался уплатить установленную договором цену в порядке и на условиях, оговоренных сторонами. Ранее между ООО «Экологика» и ФИО4 был за5лючен предварительный договор купли-продажи земельного участка от 14.08.2023 года, согласно которому стороны обязались в будущем, в срок не позднее 29.02.2024 года заключить договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец (ФИО4) обязался передать в собственность покупателя (ООО «Экологика») часть земельного участка, общей площадью 50000 кв м (5 га), размером примерно 100Х500 м, который продавец обязуется выделить (провести межевание) из земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 590535 кв м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования. В соответствии с п. 1.1.2 предварительного договора, продавец также обязался до заключения сторонами основного договора изменить действующую категорию земель на категорию земли промышленности, энергетики, транспорта, и изменить действующий вид разрешенного использования указанного земельного участка на вид: специальная деятельность, код 12.2 (размещение, хранение, захоронение утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления). В силу положений п.3.2 предварительного договора, сторонами установлено, что изменение продавцом действующей категории земельного участка и действующего вида разрешенного использования в соответствии с п.1.1.2 предварительного договора является обязательным условием заключения основного договора.

10.01.2024 года, то есть за 1 день до заключения основного договора купли-продажи, по просьбе ФИО4 заключено дополнительное соглашение №1 к предварительному договору, по которому п.1.1.2 изложен в иной редакции, так как продавец обязался подготовить и обеспечить изменение действующей категории продаваемого земельного участка на категорию земли промышленности, а также изменить вид разрешенного использования указанного земельного участка на вид разрешенного использования с кодом 12.2 – специальная деятельность в срок не позднее 29.02.2024 года при наличии соответствующей доверенности. В случае невыполнения продавцом данного условия в установленный срок, то есть в случае, если категория проданного земельного участка и вид разрешенного использования не были изменены, основной договор подлежит расторжению в безусловном внесудебном порядке на основании письменного требования покупателя, направленного в адрес продавца заказным письмом по адресу, указанному в разделе 7 договора, а также продавец обязуется в срок до 05.03.2024 года возвратить покупателю денежные средства, полученные по настоящему договору и основному договору.

Таким образом, про просьбе ФИО4 указанным дополнительным соглашением к предварительному договору стороны изменили условия заключения договора купли-продажи от 11.01.2024 год (основного договора), в новой редакции которого продавец продает, а покупатель покупает выделенный (отмежеванный) земельный участок без изменения категории и вида разрешенного использования, то есть земельный участок с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, а уже после заключения основного договора и регистрации перехода права собственности на ООО «Экологика» продавец обязуется в срок не позднее 29.02.2024 года обеспечить изменение действующей категории продаваемого земельного участка на категорию «земли промышленности», а также изменить действующий вид разрешенного использования с кодом 12.2 – специальная деятельность. Данная просьба ФИО4 по изменению условий предварительного договора была основана на том, что в случае продажи им земельного участка с категорией «земли промышленности», его кадастровая стоимость будет увеличена в сотни раз и ИФН продавцу будет предъявлен к уплате налог на доходы физических лиц в соответствии с измененной кадастровой стоимостью, в результате чего сумма налога, подлежащая уплате, возможно будет превышать стоимость участка, предусмотренного договором купли-продажи. На момент заключения договора 11.01.2024 года Правительством Оренбургской области уже было вынесено постановление №17-пп «О переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения. Потому, хотя в договоре купли-продажи и была указана в отношении продаваемого земельного участка категория «земли сельскохозяйственного назначения», на момент заключения договора земельный участок в соответствии с указанным постановлением Правительства Оренбургской области уже имел категорию «земли промышленности», но при этом соответствующие изменения в Росреестре произведены еще не были. Впоследствии на основании предоставленной ООО «Экологика» доверенности ФИО4 также был изменен вид разрешенного использования участка – на специальная деятельность (код 12.2), в связи с чем условия предварительного договора в редакции дополнительного соглашения от 10.01.2024 года ответчиком были выполнены.

ООО «Экологика» является профессиональным участником рынка по утилизации отходов производства и имеет лицензию на осуществление деятельности по обращению с отходами III-IV класса опасности, выданную Федеральной службой по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор). После регистрации в УФРС вида разрешенного использования, то есть после установления в отношении участка категории земли промышленности и вида разрешенного использования «код 12.2 – специальная деятельность», что подразумевает использование участка для ведения деятельности по утилизации опасных отходов, ООО «Экологика» осуществило на данном участке строительство технологической площадки по утилизации отходов бурения III-IV классов опасности, собираясь включить данный земельный участок в действующую лицензию в качестве объекта для осуществления лицензируемого вида деятельности и осуществлять на нем основной вид экономической деятельности общества – утилизация промышленных отходов.

В период проведении проверки ООО «Экологика» на предмет лицензирования участка Правительством Оренбургской области было вынесено Постановление от 04.07.2024 года №587-пп «Л признании утратившим силу Постановления Правительства Оренбургской области от 11.01.2024 года №17-пп», в результате чего земельный участок стал относиться к категории земли населенных пунктов (в соответствии с утвержденным градостроительным планом муниципального образования «город Оренбург»).

Учитывая, что изначальным соглашением сторон, отраженным в предварительном договоре, в том числе в редакции, измененной дополнительным соглашением в качестве обязательного условия заключения договора купли-продажи (основного договора) являлось перевод участка в земли промышленности, истец полагает, что можно прийти к выводу о том, что в настоящее время приобретенный земельный участок не отвечает условиям предварительного договора. Новой редакцией предварительного договора был перенесен только срок наступления данного обязательного условия, а также предусмотрена ответственность на случай не исполнения обязанности продавцом, но основной договор подлежит расторжению в безусловном внесудебном порядке на основании письменного требования покупателя, направленного в адрес продавца, а также продавец обязуется в срок до 05.03.2024 года возвратить покупателю денежные средства, полученные по настоящему договору и основному договору. Следовательно, условие о переводе земельного участка в земли промышленности явилось обязательным (существенным) при заключении договора купли-продажи и осуществление данного перевода являлось обязанностью продавца. Учитывая данное условие об изменении категории и вида разрешенного использования. Продавец добросовестно полагал, что произошедшее изменение назначения участка будет иметь постоянный характер и не будет отменено по прошествии менее полугода. Изменение правового статуса приобретенного земельного участка повлекло невозможность использования участка для целей, в соответствии с которыми он приобретался. Таким образом, учитывая, что истец в качестве обязательного условия приобретения участка указывал отнесение его к категории «земли промышленности» и на момент заключения договора купли-продажи Правительством Оренбургской области уже было принято решение о переводе участка в категорию «земли промышленности», последующая отмена указанного Постановлении №17-пп и связанное с данной отменой изменение категории участка на «земли населенных пунктов» является существенным для истца изменением обстоятельств, которое служит основанием для расторжения договора купли-продажи. Произведенное ФИО4 изменении категории земельного участка носило временный характер и Постановлением Правительства Оренбургской области №587-пп от 04.07.2024 года было отменено, в результате чего основная характеристика земельного участка, являющегося предметом договора, изменилась и данный участок, относящийся в настоящее время к землям населенных пунктом, не отвечает требованиям ООО «Экологика», исходя их которых последнее исходили при заключении договора купли-продажи. В случае невыполнения ФИО4 условия об изменении категории земельного участка, сторонами предусмотрено безусловное расторжение договора купли-продажи и возвращение полученных по договору денежных средств. 

В соответствии с положениями ст. 452 ГК РФ ООО «Экологика» обратились к ФИО4 с предложением о расторжении договора купли-продажи, однако, последний данное предложение проигнорировал. 26.10.2024 года ООО «Экологика» направили заказным письмом и на электронную почту ФИО5 предложение о расторжении договора купли-продажи, в соответствии с которым предложено расторгнуть договор путем заключения соответствующего соглашения и представления его в Росреестр, а также возвратить сторонами полученное по договору – покупатель возвращает земельный участок, при этом своими силами и за свой счет приводит его в прежнее состояние, а продавец возвращает полученные по договору денежные средства. По истечении месяца ФИО4 письменно не ответил на данное предложение, в устном разговоре указал, что будет взыскивать с истца в судебном порядке недоплаченную по договору сумму и пени.

Исходя из указанных обстоятельств, ООО «Экологика» не могли предвидеть, что произойдут такие изменения в отношении земельного участка, что подтверждается заключением договора купли-продажи, его частичным исполнением, так как в счет исполнения договора уплачено 2050000 рублей, а также истцом были понесены значительные расходы по строительству технологической площадки и подготовке земельного участка в качестве объекта для осуществления лицензируемого вида деятельности. Оснований не доверять Правительству Оренбургской области, которое имея неограниченный доступ к документам территориального планирования, включая генеральный план муниципального образования с актуальными изменениями территориальных функциональных зон, вынесло Постановление о переводе земельного участка в «земли промышленности» не имелось.

Кроме того, прокуратурой Оренбургской области в адрес ООО «Экологика» было направлено предостережение о недопустимости нарушения закона №07-05-2024 от 01.07.2024 года, согласно которому прокуратурой принесен протест на Постановление Правительства №17-пп «О переводе земельного участка в земли промышленности» в связи с нарушением процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию. В предостережении прокуратурой Оренбургской области указано: «в этой связи продолжение деятельности по обустройству производственной площадки на указанном земельном участке может повлечь нарушение требований земельного законодательства о целевом использовании земель.

Подготовкой и осуществлением перевода земельного участка в земли промышленности занимался ФИО4, являясь собственником данного участка.

Таким образом, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог предвидеть и не мог преодолеть, а с учетом того, что правовое положение земельного участка после заключения договора купли-продажи было изменено, данный земельный участок (предмет договора) полностью утратил для истца свое первоначальное значение, которое он имел при заключении договора купли-продажи.

Истец заключал договор с учетом имевшегося на тот момент Постановления Правительства Оренбургской области и рассчитывал осуществлять на данном участке свою производственную деятельность, обязательным условием для которой является отнесение участка к категории «земли промышленности». Но, учитывая, что назначение приобретенного участка изменилось, можно прийти к выводу, что обстоятельства существенно изменились - настолько, что если бы ООО «Экологика» могли разумно предвидеть их, договор не был бы заключен.

В случае продолжения исполнения договора купли-продажи и выплаты помимо ранее уплаченных 2050000 рублей еще 2450000 рублей без перспективы возможности использовать данный участок, данное положение настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов, что ООО «Экологика» в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Из обычаев или существа заключенного договора купли-продажи не вытекает, что риск изменения обстоятельств, связанных с изменением правового статуса земельного участка, являющегося предметом договора, несет ООО как сторона-покупатель.

На основании изложенного выше, представитель ООО «Экологика» делает вывод о том, что все условия, предусмотренные п.2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора купли продажи имеют место и договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны. За защитой нарушенного права истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением и просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №01-Н/2024 от 11.01.2024 года, заключенный между ООО «Экологика» и ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, и взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Экологика» денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка в размере 2050000 рублей.

В судебном заседании представители истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 и ФИО2 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, полагая достаточной к тому представленную совокупность доказательств. При этом в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать, ввиду их незаконности и необоснованности. В обоснование позиции представитель ФИО1 указал в судебном заседании, что расторжение спорного договора невозможно, так как шмарин В.А. в полном объеме выполнил взятые на себя обязательства по условиям договора, спорный земельный участок был переведен в категорию «земли промышленности». В настоящее время ООО «Экологика» провели работы на указанном земельном участке, там появились котлованы для целей складирования нефтешламов. Полагает, что обществом избран неверный способ защиты, поскольку нужно было идти не по пути оспаривания договора, а по пути проведения публичных слушаний или обжалования Постановления Правительства оренбургской области. На момент заключения договора в январе 2024 года спорный земельный участок был переведен в иную категорию, свои обязательства перед обществом ФИО4 выполнил.

Представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании настаивал на незаконности и необоснованности первоначально заявленных исковых требований, просил отказать в удовлетворении первоначального иска, при этом н6астаивал на удовлетворении встречных исковых требований, полагая достаточной к тому представленную совокупность доказательств. В обоснование занятой позиции суду пояснил, что требования ООО «Экологика» явились следствием недобросовестных действий ФИО4 по переводу спорного земельного участка в иную категорию. Земельный участок образован путем раздела иного земельного участка. На момент заключения договора купли-продажи имелось Постановление Правительства Оренбургской области от 11.01.2024 года. При этом, обращаясь с заявлением об изменении категории земельного участка, в компетентный орган им была представлена проектная документация на строительство складского модуля для хранения товаров народного потребления, а не технических отходов. Основное условие предварительного и основного договоров купли-продажи было именно перевод земельного участка в категорию «земли промышленности» в целях использования его в соответствии с деятельностью ООО «Экологика». При этом общество не обязано было проверять действия продавца на предмет их обоснованности и законности, так как призюмируется его добросовестность. В настоящее время спорный земельный участок утратил свою ценность и привлекательность для общества, так как в результате недобросовестных действий продавца он не может быть использован покупателем в соответствии с целями деятельности. С принятием в мае 2024 года Генерального плана г.Оренбурга земельный участок вошел в территорию МО г.Оренбург. На момент заключения договора он находился в промышленной зоне. В настоящее время за ним сохранен код использования 12.2, разрешенное использование – земли сельскохозяйственного назначения.

В судебное заседание не явились третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска и их представители, а также прокурор Промышленного района г.Оренбурга, о дате, времени и месте судебного заседания извещались своевременно надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении судебного заседания.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

По данным отзыва Правительства Оренбургской области, в соответствии с Законом Оренбургской области от 16.11.2009 года №3223/740-IV-ОЗ «О Правительстве Оренбургской области» к полномочиям Правительства Оренбургской области относится перевод земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, в другие категории земель. На основании рассмотренного ходатайства ФИО4, 11.01.2024 года Правительством Оренбургской области издано постановление №17-пп. Основанием явилось предполагаемое размещение промышленного объекта «Складской блок-модуль для специализированного хранения промтоваров народного потребления, а также строительных материалов на продажу». Однако, по сведениям, размещенным в открытых источниках информации, в настоящее время на спорном земельном участке ведется строительство объекта «Хранилище нефтесодержащих отходов», что не соответствует цели перевода, а также угрожает экологической безопасности района ведения работ. Хранилище нефтесодержащих отходов относят к объектам повышенной опасности, хранение которых должно осуществляться на специально оборудованных площадках или в бункерах. Для целей перевода обозначенного земельного участка под размещение «Хранилище нефтесодержащих отходов» с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую необходимо предоставить заключение государственной экологической экспертизы.

Аналогичный по содержанию в материалы дела представлен письменный отзыв Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.

По данным отзыва Правительства Оренбургской области от 14.05.2025 года, ФИО4 обратился в Правительство Оренбургской области за переводом земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и специального назначения. По результату рассмотрения заявления Правительством принято постановление «О переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленного и иного специального назначения». В соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области №1101.2024 года №17-пп, обоснованием перевода спорного земельного участка явилось предполагаемое размещение промышленного объекта «Складской блок-модуль для специализированного хранения промтоваров народного потребления, а также строительных материалов на продажу». По сведениям, размещенным в открытых источника информации, в настоящее время на указанном земельном участке ведется строительство объекта «Хранилище нефтесодержащих отходов», что не соответствует цели перевода, а также угрожает экологической безопасности района ведения работ. Между тем хранилище нефтесодержащих отходов относятся к объектам повышенной опасности, хранение которых должно осуществляться на специально оборудованных площадках или в бункерах. Для целей перевода спорного земельного участка под размещение «Хранилище нефтесодержащих отходов» с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую необходимо предоставить заключение государственной экологической экспертизы, так как в отсутствие положительного заключе6ния использование земельного участка для указанной цели недопустимо.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к нижеследующим выводам.

По смыслу ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В ходе рассмотрения гражданского дела судом установлено, что 14.08.2023 года между ФИО4 (продавец) и ООО «Экологика» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались в соответствии со ст. 429 ГК РФ в будущем, в срок не позднее 29.02.2024 года заключить договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя часть земельного участка общей площадью 50000 кв м размером примерно 100 Х 500 м, который продавец обязуется выделить (провести межевание) из земельного участка с кадастровым 

<

данные изъяты>, общей площадью 590535 кв м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, пригодные для пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности (группа 1 приложения 31 к Постановлению Правительства Оренбургской области от 13.10.2011 года №1003-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Оренбургской области»), расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, а покупатель обязуется принять и оплатить вышеуказанный земельный участок на условиях настоящего предварительного договора, которые будут соответствовать условиям, указанным в основном договоре, заключаемом сторонами в будущем. Какие-либо здания, строения и сооружения на земельном участке отсутствуют, участок ровный без ям и котлованов (п.1.1). Продавец также обязался до заключения основного договора изменить действующую категории земель на категорию земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и изменить действующий вид разрешенного использования указанного земельного участка на конкретный код 12.2 – специальная деятельность (размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов, по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки) (п. 1.2).

По соглашению сторон общая стоимость приобретаемого по основному договору земельного участка, площадью 50000 кв м составляет 4500000 рублей (п.2.1), определен порядок расчетов между сторонами (п. 2.2).

Предварительный договор купли-продажи подписан сторонами.

10.01.2024 года сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к указанному предварительному договору, согласно которому п.1.1.2, п.2.2.2, п.3.1 и п.6.1 договора изложены в иной редакции:

- п.1.1.2 - продавец также обязуется подготовить и обеспечить изменение действующей категории продаваемого земельного участка на категорию земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, а также изменить действующий вид разрешенного использования указанного земельного участка на вид разрешенного использования с кодом 12.2 - специальная деятельность (размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов, по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки в срок не позднее 29.02.2024 года. 

В случае невыполнения продавцом данного условия в установленный срок, то есть в случае если категория проданного земельного участка и вид разрешенного использования не были изменены, основной договор подлежит расторжению в безусловном внесудебном порядке на основании письменного требования покупателя, направленного в адрес продавца заказным письмом по адресу, указанному в разделе 7 договора, а также продавец обязуется в срок до 05.03.2024 года возвратить покупателю денежные средства, полученные по настоящему договору и по основному договору.

- п.2.2.2 (начинающийся со слов «Непосредственно перед заключением основного договора…» - в течение 14 дней с момента заключения основного договора, но в любом случае – после предоставления продавцом заверенной копии Постановления Правительства Оренбургской области о переводе земельного участка либо выписки из Единого государственного реестра, являющегося предметом основного договора, в категорию земли промышленности, покупатель оплачивает сумму в размере 350000 рублей по настоящему договору.

- п. 3.1 – в рамках настоящего договора продавец обязуется произвести межевание и постановку на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, который будет являться предметом основного договора, подготовить все необходимые документы для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю, а также изменить до 29.02.2024 года категорию и вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с п.1.1.2 настоящего договора, а последнее при наличии соответствующей доверенности.

- п. 6.1 – настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором. Стороны вправе по взаимному соглашению пролонгировать настоящий предварительный договор.

Дополнительное соглашения подписано сторонами.

11.01.2024 года между ФИО4 и ООО «Экологика» в лице генерального директора ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка №01-Н/2024, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель покупает у Продавца земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 50000 кв м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействий негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности (группа 1 приложения №1 к постановлению правительства Оренбургской области от 13.10.2011 №1003-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Оренбургской области», расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> (п.1). Сторонами определена стоимость земельного участка – 4500000 рублей (п.3), а также порядок расчетов. Договора подписан сторонами, имеет силу передаточного акта (п.8).

Из выписки ЕГРЮЛ следует, что ООО «Экологика» зарегистрировано 21.12.2015 года, основным видом деятельности общества является обработка и утилизация неопасных отходов, дополнительные виды деятельности – сбор отходов, обработка и утилизация отходов, сбор неопасных отходов, сбор опасных отходов, обработка и утилизация опасных отходов, строительство жилых и нежилых зданий, техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств, деятельность агентов по оптовой торговле твердым, жидким и газообразным топливом и связанными продуктами, торговля оптовая твердым, жидким и газообразным топливом и подобными продуктами, торговля оптовая прочими строительными материалами и изделиями, торговля розничная моторным топливом в специализированных магазинах, торговля розничная непродовольственными товарами, не включенными в другие группировки, в специализированных магазинах, деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам, покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений, покупка и продажа земельных участков.

По данным выписки из ЕГРН по состоянию на 29.01.2024 года, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 50000 кв м, расположен по адресу: 

<

данные изъяты>, относится к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности 9группа 1 приложения №1 к Постановлению Правительства Оренбургской области от 13.10.2011 года №1003-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Оренбургской области». Собственником является ООО «Экологика», имеется обременение объекта в виде ипотеки в пользу ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка №01-Н/2024 от 11.01.2024 года.

По сведениям выписки из ЕГРН от 14.10.2024 года, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 590535 +/-6724 кв м, расположен по адресу: 

<

данные изъяты>, относится к категории – земли населенный пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности (группа 1 приложения №1 к Постановлении. Правительства Оренбургской области от 13.10.2011 года №1003-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Оренбургской области». 

Суд учитывает, что указанный земельный участок снят с кадастрового учета 22.08.2023 года, что подтверждено сведениями, представленными в материалы гражданского дела.

11.01.2024 года Правительством Оренбургской области издано постановление №17-пп «О переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения» в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Обоснование перевода: для размещения промышленных объектов. Администрации г.Оренбурга рекомендовано внести соответствующие изменения в ранее изданные акты в отношении земельного участка. Министерству природных ресурсов.

Согласно экспертному заключению №160424-13 от 16.04.2024 года (заявитель – ООО «Экологика», на основании проведенной санитарно-эпидемиологической экспертизы установлено, что здания, строения, сооружения, помещения, оборудование и иное имущество, используемое при осуществлении деятельности по сбору, утилизации отходов III-IV класса опасности в ООО «Экологика» по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровый номер 

<

данные изъяты> соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21.

29.05.2024 года ООО «Экологика» получено санитарно-эпидемиологическое заключение Федеральной службы по надзору в сфере защиты потребителей и благополучия человека №56.01.03.000.М.000227.05.24 №3606837, которым удостоверено, что заявленный вид деятельности на указанном земельном участке соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам – СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий.

01.07.2024 года Оренбургской межрайонной природоохранной прокуратурой в адрес генерального директора ООО «Экологика» вынесено предостережение о недопустимости нарушения закону, согласно которому Оренбургский природоохранный прокурор предостерег генерального директора ООО «Экологика» ФИО7 о недопустимости нарушений требований законодательства РФ в с осуществлением проверки соблюдения обществом требований законодательства в области охраны окружающей среды при использовании земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и предупредил, что в случае неисполнения требований закона может последовать факт привлечения к установленной законом ответственности. В случае невыполнения отмеченных требований, содержащихся в предостережении, как должностное лицо директор общества может быть привлечена к административной ответственности по ст.ст. 6.3, 8.1 КоАП РФ, ст.ст. 246, 251 УК РФ. Указанное предостережение направлено адресату посредством почтовой связи, что подтверждено представленной в материалы дела почтовой квитанцией.

04.07.2024 года постановлением Правительства Оренбургской области №587-пп признано утратившим силу постановление Правительства Оренбургской области от 11.01.2024 года №17-пп «О переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения.

02.08.2024 года в адрес ООО «Экологика» ФИО4 направлена претензия-требование о выплате задолженности в сумме 2450000 рублей за земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – в срок до 15.08.2024 года.

24.10.2024 года ООО «Экологика» в адрес ФИО4 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его изменения или расторжения. Факт направления указанного предложения посредством почтовой связи ООО «Экологика» ФИО4 подтверждается почтовой квитанцией от 26.10.2024 года, а также описью почтового вложения с ШПИ 61409799114243

25.10.2024 года ООО «Экологика» обратились к исполняющему обязанности министра Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области ФИО8, указав обстоятельства заключения оспариваемого договора-купли продажи земельного участка, с просьбой разъяснить в чем заключается нарушение действующего законодательства РФ при переводе земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности и иного специального назначения, а также на основании какого нормативного или ненормативного акта указанный земельный участок был переведен обратно не в земли сельскохозяйственного назначения, а в земли населенных пунктов? Также просили разъяснить соответствует ли в настоящее время действующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – специальная деятельность код 12.2 (размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства) установленной категории «земли населенных пунктов» и территориальному зонированию муниципального образования «Город Оренбург»? Если в настоящее время нарушения действующего градостроительного и земельного законодательства отсутствуют, то есть действующие категории «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «специальная деятельность» код 12.2 соответствуют территориальному зонированию муниципального образования «Город Оренбург», вправе ли ООО «Экологика» осуществлять на приобретенном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> деятельность в соответствии с имеющимся видом разрешенного использования: размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства?

Из ответа Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от 26.11.2024 года №АВ-12-24/31185 в адрес генерального директора ООО «Экологика» следует, что в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 11.01.2024 года №17-пп, обоснованием перевода земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> являлось предполагаемое размещение промышленного объекта «складской блок-модуль для специализированного хранения промтоваров народного потребления, а также строительных материалов на продажу» на основании п.4 ч.1 ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 года №172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». В связи с использованием указанного земельного участка для целей, не соответствующих целям перевода, а именно, фактически на земельном участке велось строительство объекта повышенной опасности «Хранилище нефтесодержащих отходов» постановлением Правительства Оренбургской области №587-пп от 04.07.2024 года выше обозначенное постановление от 11.01.2024 года признано утратившим силу. На основании информации министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от25.11.2024 года №6-01/ТТ-59, согласно действующему генеральному плану, утвержденному постановлением Правительства Оренбургской области от 21.05.2024 года №454-пп «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Оренбург Оренбургской области» земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и смежные с ним участки отнесены к зоне сельскохозяйственного использования в границах населенного пункта. После признания утратившим силу постановления от 11.01.2024 года спорному земельному участку в ЕГРН была присвоена категория земель населенных пунктов. В соответствии с действующими правилами землепользования и застройки указанная территория отнесена к территориальной зоне П.1 – «зона производственных и коммунально-складских объектов, сохраняемых генеральным планом города», предусматривающей вид разрешенного использования с кодом 12.2 – специальная деятельность. Таким образом действующий вид разрешенного использования указанного земельного участка противоречит утвержденному генеральному плану от 21.05.2024 года №454-пп.

По сведениям ДГЗО Администрации г.Оренбурга, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> снят с государственного кадастрового учета 22.08.2023 года в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>. Распорядительные акты о разделе земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, изменении вида разрешенного использования, перевода из одной категории земель в другую ДГЗО Администрации г.Оренбурга не издавались.

Между тем, из анализа представленного на запрос суда Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области документов, послуживших основанием для вынесения постановления Правительства Оренбургской области №17-пп от 11.01.2024 года, 01.12.2023 года ФИО4 обратился в Правительство Оренбургской области с ходатайством о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ, в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, собственником которого являлся ФИО4 по данным выписки из ЕГРН. В обоснование перевода земельного участка в иную категорию заявителем представлен проект «Складской комплекс мощностью 16000 кв м. По итогу рассмотрения ходатайства и представленных к нему документов заместителем министра подписано заключение о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, утвержденным документами территориального планирования и документации по планировке территории.

20.10.2023 года главой города Оренбурга ФИО9 подписано заключение №01-01/983, согласно которому на территории спорного земельного участка в соответствии с проектом обоснования перевода категории земельного участка «Складской комплекс мощностью 16000 кв м», подготовленным ООО «Проектное бюро Архиметрия» возможно размещение складского комплекса. В соответствии с Генеральным планом с. Пруды МО «г.Оренбург», утвержденным решением Оренбургского городского Совета от 10.10.2008 года №674, рассматриваемый земельный участок расположен на территории земель промышленности, энергетики, транспорта и земель иного специального назначения, за границей населенных пунктов «село Пруды» и «город Оренбург». Правилами землепользования и застройки муниципального образования «г.Оренбург», утвержденными приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 года №36/70-од, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположен в территориальной зоне «П.1» - зоны производственных и коммунально-складских объектов, сохраняемых Генеральным планом города. Сообщено об отсутствии иных вариантов размещения складского комплекса на других земельных участках, кроме как на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Из объяснений генерального директора ООО «Экологика», данных 01.07.2024 года старшему помощнику Оренбургского природоохранного межрайонного прокурора в рамках проводимой проверки следует, что основанным видом деятельности ООО «Экологика» является обработка и утилизация неопасных отходов. Указанную деятельность общество осуществляет в соответствии с лицензией ООО «Экологика» №Л020-00113-59/00102686 от 16.06.2017 года, выданной Западно-Уральским межрегиональным управлением Росприроднадзора на деятельность по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию и размещению отходов I-IV классов опасности. 

В адрес суда Управлением градостроительства и землепользования ДГЗО Администрации г.Оренбурга представлена информация, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> снят с государственного кадастрового учета 22.08.2023 года в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>. Распорядительные акты о разделе земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, изменении вида разрешенного использования, переводе из одной категории земель в другую не издавались. Кроме того, в соответствии с положениями ст. 57.3 ГрК РФ, градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. В соответствии с действующим законодательством, для внесения изменений в ГПЗУ проведение публичных слушаний не требуется.

Из предоставленных на запрос суда Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области документов, послуживших основанием для вынесения постановления Правительства Оренбургской области от 11.01.2024 года №17-пп, следует, что 01.12.2023 года ФИО4 обратился в Правительство Оренбургской области с заявлением о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ, - в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Право собственности ФИО4 в отношении указанного земельного участка подтверждено сведениями выписки из ЕГРН от 22.08.2023 года – возникло на основании договора дарения от 02.09.2022 года.

ФИО4 при обращении с указанным заявлением представлен проект обоснования перевода категории земельного участка – складской комплекс, мощностью 16000 кв м. Согласно выводам проекта, для размещения складского комплекса, мощностью 16000 кв м, необходим земельный участок площадью 50000 кв м. Площадь проектируемого объекта и озеленения земельного участка соответствуют требованиям, установленным ПЗЗ о том, что территория, занимаемая объектов должна составлять не менее 60% от земельного участка, а площадь озеленения участка – не более 15%. При этом проектируемый объект представляет собой инвестиционный проект по строительству складских блок-модулей (72.0х54,0 м в осях), площадью по 4015 кв м каждый на земельном участке 

<

данные изъяты> и включает в себя следующие объекты: складской блок-модуль, КПП, административно-бытовой корпус на 200 сотрудников, ремонтно-эксплуатационная служба на 4 ремонтных бокса, парковка для сотрудников, парковка грузового транспорта.

Предоставленные проектные решения соответствуют действующему законодательству, действующему Генеральному плану МО «Город Оренбург» и Правилам землепользования и застройки МО «Город Оренбург».

Согласно заключению об отсутствии иных вариантов размещения объектов №01-01/983 от 20.10.2023 года, на территории земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в соответствии с проектом обоснования перевода категории земельного участка «Складской комплекс мощностью 16000 кв м на участке 

<

данные изъяты>, подготовленным ООО «Проектное бюро Архиметрия», возможно размещение складского комплекса. В соответствии с Генеральным планом мел Пруды муниципального образования «город Оренбург», утвержденным решением Оренбургского городского Совета от 10.10.2008 года №674, рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположен на территории земель промышленности, энергетики, транспорта и земель иного специального назначения за границей населенных пунктов «село Пруды» и «горд Оренбург». Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Оренбург», утвержденными приказом министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 года №36/70-од, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположен в территориальной зоне «П.1» - зона производственных и коммунально-складских объектов, сохраняемых генеральным планом города. Сообщено об отсутствии иных вариантов размещения складского комплекса на других земельных участках.

Статьей 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Доказательствами по делу в силу части 1 статьи 55 ГПК РФ являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с частью 1 статьи 56, частью 1 статьи 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ).

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (абз. 2 п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Доказательствами по делу в силу части 1 статьи 55 ГПК РФ являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с частью 1 статьи 56, частью 1 статьи 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно статьям 59, 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Итак. Согласно ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (подп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Требование о расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка основано на невозможности использовать земельный участок по целевому назначению на тех условиях, на которые рассчитывал покупатель при его приобретении. При этом после заключения спорного договора купли-продажи существенно изменились обстоятельства, что делает невозможным использование приобретенного земельного участка продавцом.

Представленной совокупностью доказательств судом установлены юридически значимые обстоятельства, исходя из совокупности которых суд пришел к убеждению об удовлетворении встречных исковых требований ООО «Экологика» и отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО4 в полном объеме, в том числе в части искового требования о взыскании суммы неустойки, поскольку данного требование является производным от основного, в удовлетворении которого истцу отказано.

При этом с учетом изложенного выше с ФИО4 в пользу ООО «Экологика» подлежит взысканию сумма денежных средств в размере 2050000 рублей, полученных в качество оплаты за приобретаемый земельный участок по договору купли-продажи №01-Н/2024 от 11.01.2024 года.

Таким образом, принимая во внимание установленные факты и соответствующие им правоотношения, а также оценивая представленные доказательства, учитывая существенно изменившиеся обстоятельствами, влекущие невозможность использовать приобретенный ООО «Экологика» земельный участок с кадастровым номером 56:44:0804002:221 ля целей его приобретения, суд пришел к убеждению о том, что заключенный между сторонами спорный договор купли-продажи земельного участка следует расторгнуть, взыскав с ответчика в пользу истца уплаченную по договору денежную сумму. 

Доказательств обратного выводам суда сторонами не представлено.

Кроме того, суд усматривает в действиях ФИО4 при заключении оспариваемого договора купли-продажи злоупотребление правом, в силу положений ст. 10 ГК РФ.

В соответствии со ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).

В п. 1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также принимает иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Суд исходит из того, что изменение обстоятельств использования приобретенного спорного земельного участка, которые ООО «Экологика» не могли предвидеть и не смогли преодолеть с учетом того, что правовое положение спорного земельного участка после заключения договора купли-продажи изменилось, а потому земельный участок утратил для покупателя первоначальное значение, которое земельный участок имел при заключении договора купли-продажи. ООО «Экологика» при заключении договора купли-продажи исходили из действующего на момент заключения договора Постановления Правительства Оренбургской области, рассчитывая осуществлять на данном земельном участке производственную деятельность в соответствии с уставными целями деятельности, обязательным условием чего является отнесение земельного участка к категории «земли промышленности». Однако, впоследствии назначение спорного земельного участка изменилось, в том числе в результате недобросовестных действий со стороны продавца ФИО4, который на момент подачи заявления в Правительство Оренбургской области, во исполнение взятого на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи, предъявил в обоснование перевода спорного земельного участка проект складского блок-модуля для целей использования товаров народного потребления, а не складирования и хранения отходов специальной правовой регламентации. Данные действия продавца привели в дальнейшем к невозможности использования спорного земельного участка для целей приобретения, что привело к нарушению прав и законных интересов ООО «Экологика».

Иные доводы стороны первоначального истца ФИО4 в обоснование позиции судом расцениваются как несостоятельные, поскольку представляют собой субъективное мнение и восприятие сложившихся спорных правоотношений, направлены на несогласие с избранным стороной ответчика (встречного истца) способом защиты нарушенного права.

На основании изложенного выше, руководствуясь положениями ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к ООО «Экологика» о взыскании суммы задолженности и неустойки по договору купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «Экологика» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №01-Н/2024 от 11.01.2024 года, заключенный между ООО «Экологика» и ФИО4, в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

Взыскать с ФИО4, 

<

данные изъяты> года рождения, уроженца 

<

данные изъяты>, паспорт 

<

данные изъяты>, выдан 

<

данные изъяты> года, в пользу ООО «Экологика» ИНН 

<

данные изъяты>, ОГРН 

<

данные изъяты>, денежные средства в сумме 2050000 рублей, полученные по договору купли-продажи земельного участка №01-Н/2024 от 11.01.2024 года.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г.Оренбурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение по гражданскому делу изготовлено 10.09.2025 года.

Судья Волкова Е.С.