Дело № 3а-459/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

20 февраля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Олимпиец» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Олимпиец» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 января 2018 года в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценки.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения в которых, выразив несогласие с экспертным заключением, полгая его ненадлежащим доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

Иные лица (Управление федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки», администрация городского округа Химки Московской области), участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> в отношении которого по состоянию на 01 января 2018 года утверждена кадастровая стоимость 

<

данные изъяты> рублей, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «КорпоратФинанс» в котором рыночная стоимость определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Финансовый консалтинг» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №18/12/19 в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом по состоянию на дату кадастровой оценки 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Разрешая возникши спор суд исходит из следующего. 

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр.6-7 заключения эксперта). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение стороной административного истца и ответчика сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в своем заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объекта методом корректировок в составе сравнительного подхода, пришел к выводам, изложенным в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведено в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением административный ответчик подверг его сомнению, указав, что для определения рыночной стоимости объекта оценки в заключении был применен единственный подход к оценке – сравнительный. Использование единственного подхода к оценке, отказ от применения доходного подхода, по мнению административного ответчика, не обоснован, а отказ от использования доходного подхода отсутствует. Также административным ответчиком указано, что в таблице № 5 (стр. 28-29 заключения) приведены данные о 11 земельных участках, схожих по основным ценообразующим факторам с земельным участками, стоимость которых определялась в заключении и информация о которых имелась в распоряжении эксперта. Однако в рамках сравнительного подхода использованы 3 аналога. Критерии отбора аналогов, использованных для проведения расчетов, не указаны. По мнению Министерства имущественных отношений Московской области корректировка на «условия рынка» (стр. 37-38 заключения) рассчитана экспертом на основе статистических данных в целом по России. Возможность использования указанных данных по состоянию на дату исследования в регионе расположения объекта оценки (Московская область) экспертом не обоснована. В рамках сравнительного подхода к оценке экспертом используется аналог № 3, расположенный на территории «Новой» Москвы (стр. 33-34 заключения). Использование данного аналога в расчетах, по мнению административного ответчика, некорректно, ценообразование по факторам стоимости не единообразно. По указанным обстоятельствам представитель министерства просил вызвать для дачи пояснений эксперта ФИО1

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО1 является недопустимым доказательством, суд находит надуманными, противоречащими содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении. 

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы. 

Вопреки доводам представителя административного ответчика как следует из экспертного заключения в качестве образцов для исследования экспертом использованы земельные участки под объекты рекреации, основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельных участков, являются местоположение: направление и расстояние до МКАД. Данные различия в местоположении исследуемых объектов и образцов для исследования учтены экспертом соответствующими корректировками (на направление, расстояние до МКАД), величины которых обоснованы на стр. 38-40 заключения эксперта. 

Как следует из экспертного заключения объект аналог № 3 отобранный для исследования действительно относится к Троицкому административному округу Москвы (до 1 июля 2012 года входивший в составе Подольского района Московской области), однако фактически имеет статус населенного пункта – село и расположен на расстоянии 28 км от МКАД.

Также заслуживает внимание, что расширение территории г. Москвы – является целью демонтировать традиционную моноцентрическую структуру Московской агломерации, а также упорядочить градостроительное зонирование, придав только что присоединенным территориям отчетливо выраженную административно-правительственную специализацию. В результате данного расширения социально-экономические показатели района расположения объекта аналога № 3 не претерпели существенных изменений, что также подтверждено данными первичной выборки, представленной на стр. 26-27 заключения (диапазон стоимости земельных участков: 493,6 – 1 681,8 руб./кв.м; стоимость объекта аналога № 3 составляет 775 руб./кв.м). 

Вместе с тем земельные участки рекреационного назначения относятся к особому типу объектов и не имеют ярко выраженного коммерческого потенциала. Потенциал оценивается исходя из природных, экологических, санаторно-курортных и культурно-исторических предпосылок.

Находит суд также несостоятельным довод Министерства имущественных отношений Московской области о необоснованности отказа эксперта от использования доходного подхода, поскольку согласно требованиям п.25 Федерального стандарта оценки «Подходы к оценке» (ФСО №7) оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Так экспертом в экспертном заключении приведено описание выбранных методов оценки, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Принимая во внимание изложенное выше суд считает ходатайство представителя административного ответчика о вызове эксперта в судебное заседание необоснованным и направлено на злоупотребление представителем административного ответчика процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией административного ответчика поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 

<

данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177,178 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Олимпиец», поданное в Московский областной суд 

<

данные изъяты> удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующих зданий и сооружений, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 586 381 700.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 

<

данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова