Дело №3а-31/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

07 мая 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО2 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО2 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 298,1 кв. м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 21 346 397, 75 рублей. 

11 апреля 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №261 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 1 298,1 кв. м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 6 847 391 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 марта 2017 года №73/01-17, выполненному «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, по состоянию на 01 января 2016 года

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 68 %.

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчёта, который не мог быть учтён Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления. 

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 298,1 кв. м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 298,1 кв. м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 21 346 397,75 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 17 марта 2017 года №09-51/17/933.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4 пояснила, что требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств с учётом заключения судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ФИО3 – ФИО5 пояснила, что с выводами эксперта о нарушениях выявленных в Отчёте об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости она не согласна однако не имеет на них возражений;, эксперт не ответил на все поставленные судом вопросы при этом на не будет заявлять ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку это влечёт значительные материальные затраты. В иске просит отказать.

Представители Управления Росреестра по Амурской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, заинтересованное лицо ФИО3 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменном отзыве и.о. руководителя Управления Росреестра по Амурской области ФИО6 исковые требования административного истца не признала, указав, что постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № утверждена в размере 21 346 394,75 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области 17 марта 2017 года на основании заявления ФИО3 пересмотрена кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание, кадастровый №, и установлена в размере рыночной стоимости в сумме 6 847 391 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 15 марта 2017 года № 73/01-17, который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Она полагает, что административный истец не наделён правом судебного обжалования указанного решения Комиссии.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО7 требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал, указав, что в Отчёте для расчёта в рамках сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости подобраны аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка (аналог по ул. Нагорная, 4 до продажи являлся учебным корпусом №3 бывшего учреждения проф-тех.образования, объект оценки – складское здание (материальный склад) – нарушены п.п. 11 и 22 ФСО №7). Применена завышенная корректировка на физическое состояние объекта для всех аналогов в размере 25 % (стр. 33, 48, 49 Отчёта), по мнению оценщика, объект оценки находится в хорошем состоянии, аналоги – в удовлетворительном; из фотоматериалов следует, что объект оценки находится в удовлетворительном состоянии (нарушен п.5 ФСО №3). 

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 1 298,1 кв. м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым №, по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 21 346 397,75 рублей.

17 марта 2017 года ФИО3 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым № и установления её рыночной стоимости в размере 6 847 391 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 15 марта 2017 года № 73/01-17, выполненному «Центр независимой оценки» ИП Ф.И.О.1

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 6 847 391 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 15 марта 2017 года № 73/01-17.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО4, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО5, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 298,1 кв. м., кадастровый №, по 

<

адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, влияет на размер налога, подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчёт, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчётов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261 по заявлению ФИО3 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 6 847 391 рублей.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 15 марта 2017 года №73/01-17 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайствам административного истца и представителя заинтересованного лица судом была назначена и экспертом ООО «Альфард» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчёта от 15 марта 2017 года №73/01-17 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 298,1 кв. м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Альфард».

На разрешение эксперта ООО «Альфард» судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 15 марта 2017 года №73/01-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 298,1 кв. м., кадастровый №.

Из заключения эксперта ООО «Альфард» от 09 февраля 2018 года по делу следует, что Отчёт об оценке от 15 марта 2017 года № 73/01-17, выполненный «Центром независимой оценки» ИП Ф.И.О.1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Информация, использованная оценщиком, является частично недостоверной, частично непроверяемой. Выявлены замечания по применению методов и произведённым расчётам, влекущие необоснованность итогового результата оценки. 

Выявленные недостатки Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 15 марта 2017 года №73/01-17 указывают на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки. При использовании доходного подхода оценщик в нарушение п.23в ФСО №7 определяет ставку капитализации методом кумулятивного построения, не опираясь на анализ рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. При применении сравнительного подхода в нарушение п.23в ФСО №7 оценщик в анализе рынка продажи торгово-офисных объектов на стр.27-28 приводит данные о 8 аналогичных объектах, предлагаемых к продаже, применяя в расчётах только 3 из них, и не приводит основания отказа от использования в расчётах сведений об остальных объектах. Аналог №2 (по адресу: 

<

...>) использованный оценщиком при расчёта сравнительным подходом стоимости единого объекта недвижимости (стр.46-50) предлагался к продаже и был реализован без земельного участка. Однако оценщиком указанный объект-аналог описан и принят как единый объект недвижимости. В дальнейшем полученная итоговая стоимость скорректирована в сторону уменьшения, учитывая, что в стоимость аналога№2 цена соответствующего земельного участка не включена. Стоимость единого объекта недвижимости и земельного участка, полученная в рамках сравнительного подхода, не достоверны.

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Альфард» от 09 февраля 2018 года по настоящему административному делу на Отчёт об оценке от 15 марта 2017 года № 73/01-17, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Выявленные экспертом нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведённые в мотивировочной части заключения эксперта, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Квалификация эксперта Ф.И.О.2 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства административный ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные в заключении эксперта, о несоответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 15 марта 2017 года № 73/01-17 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 1 298,1 кв.м., по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года. 

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО3 от 17 марта 2017 года №09-51/17/933 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 1 298,1 кв.м., по 

<

адрес>., внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 11 апреля 2017 года №261. 

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 1 298,1 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 21 346 397 (двадцать один миллион триста сорок шесть тысяч триста девяносто семь), 75 рублей.

В части исковых требований административного истца о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО3 от 17 марта 2017 года №09-51/17/933 отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев