№ 2-291/2025 (2-2148/2024)

24RS0004-01-2024-001721-72

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2025 года п. Березовка

Березовский районный суд Красноярского края в составе: 

председательствующего судьи Царегородцевой М.А., 

при секретаре Юшковой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 

<

дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ,

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 1 229 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- признать за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 1 229 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- освободить земельный участок общей площадью 1 229 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> от запрета на совершение действий по регистрации, установленных на основании:

1. постановления ОСП по Березовскому району УФССП России по Красноярскому краю от 

<

дата> (исполнительное производство №-ИП), номер государственной регистрации № от 

<

дата>,

2. постановления ОСП по исполнению исполнительных документов о взыскании алиментных платежей по г. Красноярску УФССП России по Красноярскому краю от 

<

дата> (исполнительное производство №-ИП), номер государственной регистрации № от 

<

дата>,

3. постановления ОСП по исполнению исполнительных документов о взыскании алиментных платежей по г. Красноярску УФССП России по Красноярскому краю от 

<

дата> (исполнительное производство №-ИП), номер государственной регистрации № от 

<

дата>.

Требования мотивированы тем, что 

<

дата> он и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает за 738 000 рублей вышеуказанный земельный участок. В п. 2 договора стороны определили, что расчет за земельный участок производится в течение четырех лет с момента подписания договора, в равных частях по 15 000 рублей до 30 числа каждого месяца до полной оплаты по договору путем перечисления денежных средств на счет в банке открытый на имя ИП ФИО1. Несмотря на то, что в п. 3 договора купли-продажи указано, что земельный участок принят покупателем до подписания договора, в силу чего договор имеет силу и значимость приема-передаточного акта, в действительности земельный участок до настоящего времени находится в его (истца) пользовании. Поскольку переход права собственности, а также залог в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке 

<

дата>, то в соответствии с условиями договора оплата должна была быть произведена не позднее 

<

дата>. Однако до настоящего времени ответчик условия договора купли-продажи в части оплаты приобретенного объекта недвижимости не исполнил, ответчик произвел единственный платеж 

<

дата> в размере 50 000 рублей. Неоплата покупателем цены по договору является существенным нарушением условий договора, лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи. На его предложение расторгнуть договор купли-продажи ответчик фактически ответил согласием, однако расторгнуть спорный договор во внесудебном порядке не предоставляется возможным, поскольку согласно сведений, содержащихся в ЕГРН в отношении спорного земельного участка имеются записи о запрещении регистрации. Существующие обременения в виде запрета регистрационных действий нарушают его права, поскольку без регистрации перехода права собственности он не может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как своим собственным, а до регистрации перехода права на его имя наличие запретов нарушает его права как фактического собственника имущества. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменным заявлением просил о рассмотрении дела в своё отсутствие. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, путем направления сообщения по адресу указанному в иске, указанное письмо ответчик не получил, письмо возвращено в суд с отметкой «истечение срока хранения».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, Управление Росреестра по Красноярскому краю (межмуниципальный Березовский отдел) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, предоставил пояснения на исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, ОСП по Березовскому району ГУФССП России по Красноярскому краю, ОСП по исполнению исполнительных документов о взыскании алиментных платежей ГУФССП России по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомили.

В силу ст.ст. 167, 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению. 

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, срок и размеры платежей. 

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за переданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из разъяснений, данных в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Судом установлено, что 

<

дата> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1 229 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>. Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 738 000 рублей (л.д. 10). 

Согласно п. 2 договора вся сумма в размере 738 000 рублей выплачивается продавцу в течение четырех лет с момента подписания настоящего договора, в равных частях по 15 000 рублей до 30 числа каждого месяца до полной оплаты по договору на расчетный счет ИП ФИО1

В соответствии с п. 2.3 договора до полного расчета по настоящему договору земельный участок находится в залоге у продавца.

<

дата> зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорный земельный участок, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

дата>.

Кроме того, 

<

дата> произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца ФИО1 Срок действия с 

<

дата> на 4 года.

<

дата> ФИО1 в адрес ФИО2 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи, в связи с тем, что с момента заключения вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка, последним произведен единственный платеж 

<

дата> в размере 50 000 рублей, до настоящего времени обязательства по оплате приобретенного имущества ФИО2 не исполнены. 

Оценивая представленные доказательства, суд исходит из того, что основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 3 ст. 453 ГК РФ, кроме того, суд принимает во внимание, что положениями ст.ст. 309-310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Принимая во внимание факт неисполнения ответчиком условий договора в части оплаты денежных средств за спорный земельный участок, исходя из фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что неисполнение ответчиком условий договора в части оплаты денежных средств за спорный земельный участок, является существенным нарушением оспариваемого договора, значительно нарушает права истца, и признаются влекущими расторжение договора купли-продажи.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 1 229 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенного 

<

дата> между ФИО1 и ФИО2 , что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В части заявленных исковых требований о снятии запретов на регистрацию прав на землю, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Момент возникновения права собственности регулируется положениями ст. 223 ГК РФ, согласно которой право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

В силу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно п. 50 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В абз. 2 п. 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права, от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве).

Согласно выписке из ЕГРН от 

<

дата> в отношении спорного земельного участка имеются следующие ограничения прав и обременения объекта недвижимости:

- запрет на совершение действий по регистрации, на основании Постановления ОСП по Березовскому району УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от 

<

дата>,

- запрет на совершение действий по регистрации, на основании Постановления ОСП по исполнению исполнительных документов о взыскании алиментных платежей по г. Красноярску УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от 

<

дата>,

- запрет на совершение действий по регистрации, на основании Постановления ОСП по исполнению исполнительных документов о взыскании алиментных платежей по г. Красноярску УФССП России по Красноярскому краю №-ИП от 

<

дата>.

Данные ограничения делают невозможным произвести регистрацию перехода права собственности, а также права собственности в установленном законом порядке, что существенным образом нарушает права ФИО1, как собственника земельного участка. 

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку спорная недвижимость находилась в залоге у ФИО1, договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, от 

<

дата> расторгнут, суд приходит к выводу, что ограничения в регистрационных действиях на данный объект недвижимого имущества, не может являться обеспечением исполнения обязательств ответчика по иным требованиям за счет спорного имущества, в том числе, и в рамках исполнительного производства.

При этом, наличие действующих ограничительных мер существенным образом препятствуют ФИО1 в реализации своих прав, предусмотренных ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части освобождения земельного участка от наложенных запретов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 

<

дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 .

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 1 229 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 1 229 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Освободить земельный участок общей площадью 1 229 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> запрета на совершение действий по регистрации, установленных на основании:

1. постановления ОСП по Березовскому району УФССП России по Красноярскому краю от 

<

дата> (исполнительное производство №-ИП), номер государственной регистрации № от 

<

дата>,

2. постановления ОСП по исполнению исполнительных документов о взыскании алиментных платежей по 

<

адрес> УФССП России по Красноярскому краю от 

<

дата> (исполнительное производство №-ИП), номер государственной регистрации № от 

<

дата>,

3. постановления ОСП по исполнению исполнительных документов о взыскании алиментных платежей по 

<

адрес> УФССП России по Красноярскому краю от 

<

дата> (исполнительное производство №-ИП), номер государственной регистрации № от 

<

дата>.

Разъяснить ответчику право подать в Березовский районный суд Красноярского края заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий М.А.Царегородцева

Копия верна:

Мотивированное решение изготовлено 07 апреля 2025 года.