Дело № 2-2409/2019

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

05 августа 2019 г.Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Захаровой О.С.,

при секретаре Матвеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Руст» о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском о взыскании ООО «Руст» излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве от 10.11.2017 денежных средств в сумме 51000 руб., неустойки за период с 01.02.2019 по 08.02.2019 за нарушение срока передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в размере 13090,68 руб., предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей» штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя и компенсации морального вреда в размере 10000 руб., а также расходов по составлению досудебной претензии в сумме 2000 руб. и по оплате услуг представителя в сумме 20000 руб.

В обоснование иска указано, что 10.11.2017 между ООО «Руст» (застройщик) и участником долевого строительства ФИО1 (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику объект долевого строительства – жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 

<

данные изъяты>, площадью 62,1 кв.м., в указанном многоквартирном доме, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома.

Обязательство по оплате цены договора 3167100 руб. исполнено истцом в полном объеме. 

Срок передачи объекта долевого строительства установлен в п. 3.1 договора – до 01.02.2019. Однако в нарушение указанного срока квартира была передана истцу только 08.02.2019.

Просрочка исполнения обязательства застройщика по передачи квартиры истцу за период с 01.02.2019 по 08.02.2019 составила 8 дней.

Кроме того, согласно акту приема-передачи общая площадь переданной квартиры составляет 59,8 кв.м., площадь балкона 1,3 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента), таким образом, общая площадь переданного объекта составила 61,1 кв.м., что на 1 кв.м. меньше площади, установленной п.1.4. договора долевого участия в долевом строительстве. Исходя из общей цены договора стоимость 1 кв.м. составляет 51000 руб.

Поскольку в нарушение условий договора участия в долевом строительстве застройщик допустил просрочку выполнения обязательств по передаче объекта, письменную претензию о выплате неустойки и возврате излишне уплаченных денежных средств по договору оставил без ответа, ФИО1 обратилась в суд с указанным иском.

Истец в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, в обоснование привел указанные в заявлении доводы. 

Представитель ответчика ООО «Руст» ФИО3 в судебном заседании и письменных возражениях иск не признала, указав, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, было получена 01.02.2019. ООО «Руст» заблаговременно, а именно 09.01.2019 направило дольщикам, в том числе ФИО1, уведомление об окончании строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче. Согласно почтовому уведомлению ФИО1 получила уведомление застройщика 28.01.2019, однако квартиру по акту приняла только 08.02.2019. Таким образом, ООО «Руст» нарушения срока передачи объекта долевого строительства допущено не было, оснований для взыскания с общества неустойки, и как следствие компенсации морального вреда и штрафа не имеется.

Полагала, что требование истца о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в сумме 51000 руб. заявлено необоснованно. В п.1.4 договора участия в долевом строительстве, заключенного с истцом, ошибочно указана проектная площадь объекта долевого строительства 62,1 кв.м., в том числе балкон, площадью 4,1 кв.м. Согласно приложению к дополнительному соглашению к договору участия в долевом строительстве от 10.11.2017 общая площадь объекта долевого строительства без учета балкона составляет 60 кв.м., площадь балкона - 4,1 кв.м. без учета понижающего коэффициента или 1,2 кв.м. с учетом понижающего коэффициента, т.е. общая площадь объекта долевого строительства с учетом понижающего коэффициента составляет 61,2 кв.м.

По акту приема-передачи истцу была передана квартира, площадью 59,8 кв.м., кроме того, балкон, площадью 1,3 кв.м. с учетом понижающего коэффициента, без учета понижающего коэффициента площадь балкона составляет 4,4 кв.м. Таким образом, общая площадь переданного объекта долевого строительства с учетом понижающего коэффициента составляет 61,2 кв.м., что соответствует площади объекта долевого строительства, описанного в приложении к дополнительному соглашению к договору участия в долевом строительстве от 10.11.2017.

С учетом изложенного, просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Выслушав представителя ответчика, оценив показания свидетеля А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1,3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве») по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере.

Как установлено судом, 10.11.2017 между ООО «Руст» (застройщик) и участником долевого строительства ФИО1 (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику объект долевого строительства – жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 

<

данные изъяты>, площадью 62,1 кв.м., в указанном многоквартирном доме, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома /л.д.7-11/.

Цена договора определена в п. 4.1. и составила 3167100 руб.

Согласно п. 3.1. договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок до 01.02.2019.

Обязательство по оплате цены договора исполнено истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в эксплуатацию было получено застройщиком 01.02.2019 /л.д.89-94/.

ООО «Руст» 09.01.2019 направило ФИО1 заказным письмом с уведомлением сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, согласно которому дольщику предложено приступить к приемке объекта долевого строительства в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления и принять объект долевого строительства /л.д.48/.

Данное сообщение получено ФИО1 28.01.2019, что подтверждается почтовым уведомлением /л.д.50/.

08.02.2019 между ООО «Руст» и ФИО1 во исполнение договора участия в долевом строительстве от 10.11.2017 подписан акт приема-передачи /л.д. 12/.

Истцом рассчитана неустойка за нарушение срока передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» за период с 01.02.2019 по 08.02.2019 в размере 13090,68 руб. 

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, 29.01.2019 супруг истца созванивался с представителем ООО «Руст», им было предложено явиться в общество для передачи объекта долевого строительства через неделю. 06.02.2019 от представителя общества по телефону поступило приглашение прийти в офис для оформления акта приема-передачи квартиры. Поскольку истец находилась в г.Санкт-Петербурге, акт приема-передачи был подписан только 08.02.2019.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля А., начальник отдела продаж ООО «Руст», показала, что дольщики заранее были уведомлены о завершении строительства дома и необходимости принять объекты долевого строительства, сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче получено ФИО1 28.01.2019. 

29.01.2019 она позвонила истцу по телефону, предложила прийти в офис для подписания акта приема квартиры. Поскольку ФИО1 в офис общества для передачи объекта не явилась, 06.02.2019 она позвонила супругу истца и предложила прийти в офис для оформления передачи объекта долевого строительства. ФИО1 обратилась в ООО «Руст» 08.02.2019, в этот же день был подписан акт приема-передачи и квартира передана истцу.

Факт телефонного общения между стороной истца и свидетелем 29.01.2018 и 06.02.2019 подтверждается распечаткой телефонных соединений оператора мобильной связи /л.д. 65-87/.

В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Оценивая фактические обстоятельства дела в совокупности с пояснениями стороны истца и показаниями свидетеля, суд приходит к выводу, что просрочка передачи квартиры по акту возникла не по вине застройщика. 

Будучи надлежащим образом извещенной застройщиком о возможности получения квартиры в предусмотренный договором срок, и при наличии реальной возможности получения квартиры 01.02.2019, о чем свидетельствует получение застройщиком 01.02.2019 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец не представила надлежащих доказательств, свидетельствующих об отказе застройщика передать ей квартиру по акту 01.02.2019.

Поскольку просрочка исполнения обязательства по договору участия в долевом строительства допущена не по вине должника (застройщика), на него не может быть возложена ответственность в виде уплаты истцу неустойки за просрочку исполнения обязательства, следовательно, в иске о взыскании неустойки суд отказывает.

Требование истца о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме 51000 руб. также удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7).

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр (зарегистрирован в Минюсте России 16.12.2016 N 44769) установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты - для лоджий 0,5; для балконов 0,3.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 1.4 договора участия в долевом строительстве от 10.11.2017 содержит предварительное описание объекта долевого строительства согласно проектной документации, который представляет собой двухкомнатную квартиру № 

<

данные изъяты> на 4 этаже, проектная площадь квартиры 62,1 кв.м., площадь балкона 4,1 кв.м., продаваемая площадь 62,1 кв.м.

Согласно приложению к дополнительному соглашению к договору участия в долевом строительстве от 10.11.2017, подписанного сторонами, объектом долевого строительства является квартира № 

<

данные изъяты>, расположенная на 4 этаже в доме № 4а по ул.Красноармейская в г.Пскове, общая площадь 62,1 кв.м., жилая площадь 29,6 кв.м., балкон 4,1 кв.м. /л.д.14/.

Как следует из плана объекта долевого строительства квартира состоит из кухни, площадью 12,3 кв.м., гостиной, площадью 17,7 кв.м., спальни 11,9 кв.м., коридора, площадью 9,3 кв.м., кладовой 1,6 кв.м., санузла, площадью 5 кв.м., туалета, площадью 2,2 кв.м., балкона, площадью 4,1 кв.м.

Согласно математическому подсчету общая площадь квартиры без учета балкона составляет 60 кв.м.

С применением понижающего коэффициента 0,3, установленного для балконов, площадь балкона равна 1,2 кв.м. (4,1 х 0,3).

Таким образом, при буквальном толковании условий договора с приложением плана объекта общая площадь объекта долевого строительства согласно условиям договора составила 61,2 кв.м (60 кв.м. жилая площадь + 1,2 кв.м. балкон). 

При заключении договора стороны не предусмотрели возможность, условия и случаи изменения цены договора, в том числе при отступлении фактической площади квартиры в большую или меньшую стороны от ее проектной площади.

На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно.

Согласно акту приема-передачи от 08.02.2019 общая площадь переданной истцу квартиры составила 59,8 кв.м., жилая площадь 29,6 кв.м., кроме того, 1,3 кв.м. - площадь балкона, всего 61,2 кв.м.

Из пояснений сторон в судебном заседании известно, что площадь балкона фактически составила 4,4 кв.м., т.е. больше его проектной площади (4,1 кв.м.).

В связи с чем в акте приема передачи с учетом коэффициента 0,3 площадь балкона указана как 1,3 кв.м. (4,4 х 0,3), т.е. больше проектной (1,2).

Суд учитывает, что отклонение в меньшую сторону на 0,2 кв.м. от площади квартиры без учета балкона не приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства в целом и не делает его непригодным для использования. При этом за счет увеличения площади балкона фактическая общая площадь переданного истцу объекта соответствует общей проектной площади. 

Поскольку в ходе рассмотрения дела суд не установил нарушений прав истца со стороны застройщика при исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве, требования истца в части взыскания компенсации морального вреда и штрафа по Закону РФ «О защите прав потребителей», как производные от основного требования также удовлетворению не подлежат.

Отказ истцу в иске в полном объеме влечет отказ в возмещении заявленных судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Руст» о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Захарова