дело № 3а-56/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2018 года 

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукьяновой С.Б.,

при секретаре Качаловой Л.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №:119, адрес объекта: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 февраля 2015 года утверждена в размере 10 386 749,86 руб. Между тем действительная рыночная стоимость данного участка, определенная отчетом об оценке оценщика М. №, значительно меньше установленной и составляет на ту же дату 2 656 000 рублей.

В этой связи административный истец, полагая, что её права утверждением кадастровой стоимости в завышенном размере нарушены, просила установить кадастровую стоимость принадлежащего ей земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 февраля 2015 года в указанной выше сумме. 

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация Сусанинского муниципального района и администрация муниципального образования городского поселения поселок Сусанино Сусанинского муниципального района Костромской области.

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержала, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка 3 190 000 руб., т.е. в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Представитель ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области – ФИО2 не возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили. От представителя администрации Костромской области ФИО3, представителя администрации Сусанинского муниципального района и администрации муниципального образования городского поселения поселок Сусанино ФИО4 поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Как видно из материалов дела ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №:119, адрес объекта: 

<

адрес>. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 февраля 2015 года утверждена в размере 10 386 749,86 рублей (л.д.6).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка влияют на размер подлежащего уплате налога, а, следовательно, затрагивают права административного истца.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно частям 1, 3 ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка оценщика ООО «

<

данные изъяты>» М. № от 07 декабря 2017 года, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на 06 февраля 2015 года составляет 2 656 000 рублей.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определенной указанным отчетом, по ходатайству заинтересованного лица - администрации муниципального образования городского поселения поселок Сусанино Сусанинского муниципального района Костромской области судом назначена и была проведена судебная экспертиза по проверке представленного отчета.

Согласно выводам судебной экспертизы, содержащимся в экспертном заключении № от 18 мая 2018 года, экспертом О. указано, что оценщиком М. при составлении отчета № допущены нарушения федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: 

- ст.11 ФЗ-135, п.8г ФСО №3 в части сведений о заказчике оценки и об оценщике;

- п.11д ФСО№7: в анализе рынка отсутствует раздел – основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке и другие;

- п.22в ФСО №7: доступные рыночные данные об объектах-аналогах описаны не в полном объеме. Не рассмотрены основные ценообразующие факторы объектов-аналогов, не учтены отличия объектов аналогов от объекта оценки, ошибочно рассчитана поправка на площадь аналогов, не учтена возможность подключения к газу объекта оценки, приведена недостаточная информация по аналогам объекта оценки;

- п.5 ФСО №3: информация, влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена, её нельзя признать существенной, содержание отчета допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

На этом основании экспертом сделан вывод о том, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, использованная информация не является достоверной, достаточной, проверяемой. 

Рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 февраля 2015 года эксперт определил в сумме 3 190 000 рублей.

Оснований не доверять заключению проведенной по делу судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного и затратного подходов. Экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лица, участвующие в деле, и их представители экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного земельного по состоянию на 06 февраля 2015 года составляет 3 190 000 рублей и подлежит установлению в указанном размере.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд.

Административное исковое заявление подано в суд 22 декабря 2017 года. 

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:119, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>, категория земель: 

<

данные изъяты>, разрешенное использование: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 февраля 2015 года в размере 3 190 000 (три миллиона сто девяносто тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 22 декабря 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда Лукьянова С.Б.