РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2017 года ....

Иркутский районный суд в составе: председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Службы государственного строительного надзора ...., действующей в интересах ФИО1, к Обществу с ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, обязании передать квартиру, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Служба государственного строительного надзора ...., действуя в интересах ФИО1, обратился в суд с иском к ООО «НОРД-ВЕСТ», в обоснование заявленных требований указал, что **/**/**** ФИО1 заключил с ответчиком договор №.4.1/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Договор зарегистрирован в соответствии с законом. 

Согласно п. 1.1., 1.2, 1.4 ответчик обязался построить многоквартирный дом по адресу: ...., кадастровый номер земельного участка № и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном шестиэтажном жилом .... на 4 этаже со строительным номером 21, проектной площадью 46,73 кв.м., общей площадью 43,26 кв.м., балкон площадью 3,47 кв.м., а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором стоимость помещения и принять помещение. 

Свои обязательства по оплате ФИО1 исполнил, оплатив 1 125 000 рублей.

Ответчик обязался получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее **/**/**** и передать участнику долевого строительства по акту приема – передачи не позднее 11 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть не позднее **/**/****. Однако акт приема – передачи не подписан, допущена просрочка исполнения обязательств. 

**/**/**** ФИО1 направил в адрес ответчика претензию о выплате неустойки и передачи квартиры путем подписания акта приема – передачи. 

**/**/**** участник долевого строительства обратился к ответчику с претензией об устранении строительных недостатков: подоконник имел дефекты, высота межкомнатных дверных проемов не соответствует стандартным размерам дверных блоков. Письменного ответа так и не поступило. Акт приема – передачи не подписан, в связи с чем истец полагает, что участник долевого строительства имеет право обязать застройщика передать объект долевого строительства. 

Кроме того, п. 7.3 договора предусмотрено условие о территориальной подсудности спора – Свердловский районный суд ...., который ущемляет права истца, как потребителя на альтернативную подсудность, предусмотренную Законом о защите прав потребителей. 

С учетом уточнения заявленных требований истец просит: признать пункт 7.3 договора участия в долевом строительстве №.4.1/21 от **/**/**** недействительным; обязать ООО «НОРД-ВЕСТ» передать ФИО1 квартиру по договору №.4.1/21 от **/**/****, путем подписания акта приема – передачи в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда, взыскать с ООО «НОРД-ВЕСТ» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры по договору №.4.1/21 от **/**/**** в размере 149 325 рублей. 

В судебном заседании представитель истца Службы государственного строительного надзора .... ФИО3, действующая по доверенности, заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

Истец ФИО1 заявленные требования поддержал, пояснил, что акт приема – передачи квартиры он не подписывает, поскольку имеются замечания к качеству строительства, данные недостатки ответчик до настоящего времени и не устранил. 

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, заявленные требования не признал, указал, что застройщик не уклоняется от передачи квартиры, напротив, участник долевого строительства ФИО1 отказывается от подписания акта. В соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве застройщик обязался передать квартиру в срок до **/**/****, однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено только **/**/**** На основании Приказа директора строительной компании от **/**/**** сроки передачи объектов долевого участия в строительстве были продлены до **/**/****, в адрес ФИО1 было направлено уведомление об изменении сроков сдачи объекта строительства. В связи с чем полагает, что права истца не были нарушены, так как законом предусмотрена возможность изменения сроков строительства. При этом просил к требованиям истца применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, поскольку заявленный истцом размер неустойки не соответствует объему нарушенных прав, наложение на ответчика санкции в заявленном истцом размере может повлечь невозможность исполнения обязательств перед другими участниками долевого строительства, в связи с чем их права будут нарушены. 

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от **/**/**** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

Судом установлено, что **/**/**** между ООО «НОРД-ВЕСТ» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор №.4.1/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого Застройщик обязался построить многоквартирный дом по адресу: ...., кадастровый номер земельного участка № и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном шестиэтажном жилом .... на 4 этаже со строительным номером 21, проектной площадью 46,73 кв.м., общей площадью 43,26 кв.м., балкон площадью 3,47 кв.м., а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором стоимость помещения и принять помещение (п.п. 1.2., 1.2., 1.3, 1.4 договора).

Стоимость объекта строительства определена сторонами в размере 1 125 000 рублей (п.2.1). 

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры ФИО1 исполнил в полном объеме, что не оспаривается ответчиком. 

В соответствии с п. 3.2.5. договора Застройщик обязался получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее **/**/****. Не позднее 11 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема – передачи объект строительства (п.3.2.6), то есть не позднее **/**/**** 

В течение 7 дней после получения сообщения застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче Участник обязан приступить к принятию объекта и принять объект по акту сдачи – приемки не позднее 30 дней с момента получения уведомления. 

Согласно п. 3.4.5 договора Участник долевого строительства обязан в случае возникновения претензий к качеству объекта долевого строительства до подписания акта сдачи – приемки, изложить претензии в акте осмотра объекта долевого строительства, который составляется в присутствии представителя застройщика, акт осмотра вручить застройщику в день его составления. В случае, если наличие дефектов (недоделок) будет подтверждено застройщиком, после устранения дефектов (недоделок) Участником долевого строительства повторно подписывает акт осмотра объекта, в котором указывается отсутствие у участника долевого строительства претензий к застройщику по этому поводу. 

Из представленных в материалы дела письменных доказательств следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено застройщиком **/**/**** 

До настоящего времени акт о передаче объекта долевого участия в строительстве ФИО1 не подписан. 

В качестве неустойки истец просит взыскать в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 149 325 рублей, представляет расчет взыскиваемой неустойки, согласно которому: 

- за период с **/**/**** по **/**/**** с ответчика подлежит взысканию сумма 87 000 рублей, из ставки рефинансирования Центрального банка РФ по состоянию на **/**/**** в размере 10%,

- за период с **/**/**** по **/**/**** с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 26 325 рублей из ставки рефинансирования Центрального банка РФ по состоянию на **/**/**** в размере 9,75%,

- за период с **/**/**** по **/**/**** с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 33 300 рублей из ставки рефинансирования Центрального банка РФ по состоянию на **/**/**** в размере 9,75%,

- за период с **/**/**** по **/**/**** с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 2 700 рублей из ставки рефинансирования Центрального банка РФ по состоянию на **/**/**** в размере 9%. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что застройщиком допущена просрочка исполнения обязательств по договору, по условиям п. 3.2.5, 3.2.6 договора застройщик обязался получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее **/**/****, передать объект участнику долевого строительства в срок до **/**/****, фактически разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено **/**/****, уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче участнику долевого строительства вручено **/**/****, что является основанием для применения к ответчику санкций в виде предусмотренной законом неустойки. 

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса РФ и разъяснениям, содержащимся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Учитывая обстоятельства дела, период просрочки исполнения обязательств, суд находит заявленный размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательств и полагает возможным снизить размер неустойки до 20 000 рублей. 

На основании п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 10 000 рублей 00 копеек (20 000 рублей 00 копейка /2).

Подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительным п. 7.3 договора участия в долевом строительстве №.4.1/21 от **/**/****

В соответствии с п. 7.3 договора участия в долевом строительстве №.4.1/21 от **/**/**** предусмотрено условие о территориальной подсудности спора – Свердловский районный суд .....

Установление подсудности спора, который ущемляет права истца, как потребителя на альтернативную подсудность, предусмотренную Законом о защите прав потребителей, суд находит незаконным.

Согласно требованиям действующего закона, иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст. 28, ч.7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, оспариваемые условия договора ущемляют право потребителя на установленную законом альтернативную подсудность, а потому являются недействительными.

Разрешая требования о возложении на ответчика обязанности передать ФИО1 квартиру по договору №.4.1/21 от **/**/**** путем подписания акта приема – передачи, суд находит их необоснованными.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от **/**/**** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Истцом не представлены доказательства того, что ответчик уклоняется от подписания акта, напротив, в ходе судебного разбирательства установлено, что о готовности передачи объекта застройщик уведомил ФИО1 

При этом ФИО1 отказывается от подписания акта приема – передачи, указывая на наличие недостатков в объекте строительства. 

Права и обязанности сторон по договору долевого участия в строительстве в случае ненадлежащего качества строительства регламентированы статьей 7 указанного ФЗ.

В частности, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 5. статьи 8 указанного ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Учитывая, что отказ участника от подписания акта о передаче объекта основан на доводах о наличии в объекте недостатков, основания для возложения на застройщика обязанности по передаче объекта без разрешения вопроса о качестве выполненного строительства, отсутствуют. При этом истец вправе обращаться в суд с требованиями о защите нарушенных прав по основаниям наличия недостатков в строительстве объекта, доказывая наличие недостатков, препятствующих передаче объекта участнику. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Службы государственного строительного надзора ...., действующей в интересах ФИО1, к Обществу с ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ» - удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 7.3 договора участия в долевом строительстве №.4.1/21 от **/**/****

Взыскать с ООО «НОРД-ВЕСТ» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры по договору №.4.1/21 от **/**/**** в размере 20 000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, всего 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

В удовлетворении требований о возложении обязанности на ООО «НОРД-ВЕСТ» передать ФИО1 квартиру по договору №.4.1/21 от **/**/**** – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца со дня приятия решения в окончательной форме.

Судья О.П. Коткина