Дело № 3а-82/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 19 июля 2018 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

установил:

ФИО2 обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – центры общения и досуговых занятий, залы для встреч, собраний, занятий детей и подростков, молодежи, взрослых многоцелевого и специализированного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований административного иска указал, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28 июня 2017 года, заключенного с Управлением муниципальной собственности администрации города Переславля – Залесского, действующего от имени города Переславля – Залесского. 

20 апреля 2017 года органом государственного кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 697 100 рублей. Кадастровая стоимость определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов городских округов Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п. Датой определения кадастровой стоимости является 18 апреля 2017. 

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, выполненному специалистами ООО «Бюро независимой профессиональной оценки «Эконометр», данная стоимость на 18 апреля 2017 года составляет 3 009 075 рублей. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании административный истец ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3 административный иск поддержали. Кроме того, просили об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном проведенной по административному делу судебной экспертизой оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно которой рыночная стоимость участка на 18 апреля 2017 года составила 4 234 000 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности ФИО4 оставила разрешение требований административного иска на усмотрение суда. 

Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило разрешение требований ФИО2 на усмотрение суда, представило пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине. 

Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО5 и администрации города Переславль – Залесский Ярославской области по доверенности ФИО6 возражали против удовлетворения административного иска в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка.

Председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области (далее – Комиссия) ФИО7 оставила разрешение требований административного иска на усмотрение суда. Вместе с тем пояснила, что в Комиссию административный истец обратился 28 декабря 2017 года. Решением Комиссии ему отказано в пересмотре кадастровой стоимости. При принятии решения Комиссия исходила из того, что право на такой пересмотр, исходя из даты обращения, административный истец не имел, так как на момент обращения в Комиссию и рассмотрения данного заявления договор аренды земельного участка от 28 июня 2017 года не был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, то есть не был заключен. Таким образом, заинтересованности ФИО2 в пересмотре кадастровой стоимости не имелось. В связи с этим, определять датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 28 декабря 2017 года было бы неверным. 

Административный ответчик Правительство Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направило, письменной позиции по заявленным требованиям не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2

<

1>, 2.6, 2.6

<

1> - 2.6

<

4> раздела 2 настоящего Порядка.

Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заинтересованного лица возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28 июня 2017 года ФИО2 является арендатором земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – центры общения и досуговых занятий, залы для встреч, собраний, занятий детей и подростков, молодежи, взрослых многоцелевого и специализированного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО2 в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 18 апреля 2017 года.

Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 18 апреля 2017 года в порядке определенном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 18 апреля 2017 года в размере 6 697 100 рублей.

В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату ФИО2 представлен Отчет об оценке, выполненный специалистами ООО «Бюро независимой профессиональной оценки «Эконометр». Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка на 18 апреля 2017 года составила 3 009 075 рублей.

По делу также проведена судебная экспертиза на предмет проверки достоверности указанного Отчета, а также на предмет установления рыночной стоимости земельного участка в случае установления экспертом нарушений законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета и расчете рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта ФИО1 Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Определенная в Отчете рыночная стоимость земельного участка не является достоверной. По состоянию на 18 апреля 2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 4 234 000 рублей.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости земельного участка административного истца, суд приходит к выводу, что данная стоимость подлежит установлению в соответствии с результатами, полученными экспертом ФИО1.

При этом суд исходит из того, что в Отчете неверно определены сведения об объекте оценки, влияющие на его стоимость, в частности неверно определено расположение земельного участка относительно «красных линий», что является нарушением ФСО № 3. В Отчете отсутствует анализ рынка, то есть фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, что является нарушением ФСО № 3 и ФСО № 7. При определении значений или диапазона значений ценообразующих факторов оценщик ссылается на «мнение экспертов», однако к проведению оценки никто не привлекался, ссылка на литературу, содержащую данное мнение, Отчете отсутствует, что является нарушением ФСО № 3. Оценщиком необоснованно введены корректировки или имел место отказ от них по таким ценообразующим факторам как передаваемые права, расположение относительно района города, расположение относительно «красной линии». Кроме того, при расчетах оценщиком учтено, что часть земельного участка площадью 831 кв.метр занято сервитутом. Однако, данный вывод материалами дела не подтверждается. Кроме того, учет данного факта при проведении оценки необоснован и противоречит положениям пункта 10 ФСО № 4.

Указанные выводы подтверждаются экспертным заключением, не оспоренным в указанной части лицами, участвующими в деле.

В связи с этим, оснований для определения размера рыночной стоимости на основании выводов Отчета суд не находит.

В свою очередь, доказательств необоснованности экспертного заключения в части определения величины рыночной стоимости земельного участка материалы дела не содержат.

Суд полагает, что эксперт обоснованно не принял во внимание наличие ограниченной в использовании на земельном участке, поскольку наличие на земельном участке зарегистрированного сервитута по делу не доказано. Кроме того, оснований для такого учета не имеется в силу пункта 10 ФСО № 4.

По изложенным основаниям, учитывая позицию административного истца, суд устанавливает рыночную стоимость земельного участка в размере 4 234 000 рублей – так, как это определено экспертным заключением.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения физического лица с заявлением в Комиссию, то есть – 28 декабря 2017 года. 

При этом суд принимает во внимание следующее: 

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьями 25 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. 

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

ФИО2 заключен договор аренды земельного участка на срок три года. В связи с этим данный договор подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, в силу вышеприведенных положений статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации для ФИО2 договор аренды заключен с 28 июня 2017 года – даты подписания акта приема – передачи земельного участка. Следовательно, с указанного момента у ФИО2 возникла обязанность по внесению арендной платы, определенной в соответствии с условиями договора. И, как следует из материалов дела, данная обязанность ФИО2 исполнялась.

Таким образом, на 28 декабря 2017 года у ФИО2 имелась заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, право оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в силу части 2 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» связано именно с заинтересованностью обратившегося с соответствующим заявлением физического лица, а не третьих лиц.

Кроме того, Комиссия в данных правоотношениях не является третьим лицом, в том смысле, как это определено в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в правоотношениях по пересмотру кадастровой стоимости Комиссия, являясь уполномоченным органом государственной власти, самостоятельного интереса не имеет.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Такого интереса в указанных правоотношениях у Комиссии нет.

Наконец, ФИО2 заинтересован в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не только как его арендатор, но и как собственник расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости, в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации имеющий право на приобретение данного земельного участка в собственность без проведения торгов. 

При этом цена такого земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 N 180-п определяется на основании его кадастровой стоимости.

Отсутствие в заявлении ФИО2 в Комиссию ссылки на наличие такого права правового значения не имеет и на отсутствие его интереса в оспаривании результатов кадастровой стоимости не указывает. 

Таким образом, на момент обращения в Комиссию ФИО2 являлся лицом, заинтересованным в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером №. Дату его обращения за таким оспариванием следует определять, исходя из даты его обращения в указанный орган, то есть 28 декабря 2017 года. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – центры общения и досуговых занятий, залы для встреч, собраний, занятий детей и подростков, молодежи, взрослых многоцелевого и специализированного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 4 234 000 (четыре миллиона двести тридцать четыре тысячи) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 234 000 (четыре миллиона двести тридцать четыре тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 24 июля 2018 года