Дело №

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

25 ноября 2020 года

Дубненский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.,

при секретаре ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Администрации городского округа 

<

адрес> о внесении изменений в договор аренды земельного участка и обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПКРФ, к Администрации городского округа 

<

адрес> (далее - Администрация г.о.Дубна) со следующими требованиями:

- обязать ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка №-ОЗО от ДД.ММ.ГГГГ, дополнив его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок составляет сумму, равную земельному налогу на этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №»;

- обязать ответчика произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка №-ОЗО от ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ исходя из размера земельного налога на этот земельный участок;

- взыскать с ответчика в пользу истцов судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В обоснование своих требований истцы ссылаются на следующие обстоятельства. Между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №-ОЗО (далее – Договор аренды №-ОЗО), в отношении земельного участка площадью 6817 кв.м, с кадастровым номером 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения рыболовно-туристической базы с магазином и устройством автостоянки, расположенный по адресу: 

<

адрес>, примерно в 115 м на запад от 

<

адрес> данном участке находится нежилое 2-этажное здание общей площадью 1491,50 кв.м, принадлежащее на праве собственности истцам. В соответствии с п.3.2 Договора аренды №-ОЗО размер арендной платы определяется в соответствии с Приложением № к Договору. Однако установленный в Приложении размер арендной платы существенно превышает размер земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте. Земельный участок, предоставленный истцам в аренду, относится к землям, ограниченным в обороте, и соответственно, на сегодняшний день в силу закона в собственность передан быть не может. Таким образом, ответчиком при определении размера арендной платы по Договору аренды №-ОЗО нарушено положение п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ и принцип №, закрепленный Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истцы ФИО1 и ФИО2, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились, реализовав свое право на участие в деле через представителя ФИО5, который уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные доводам искового заявления. Также представитель истцов указал на то, что позиция ответчика о том, что истцам в целях внесения изменений в Договор необходимо было в обязательном порядке обратиться к ответчику не в порядке гражданского законодательства, а через региональный портал государственных и муниципальных услуг (РПГУ), является несостоятельной, поскольку Договор не содержит такого условия.

Представитель ответчика Администрации г.о.Дубна ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, поскольку истцами не соблюден Административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Истцы должны были обратиться через портал РПГУ за получением муниципальной услуги «Внесение изменения в договор аренды земельного участка», однако такого обращения не было, в связи с чем Администрация г.о.Дубна не может внести изменения в Договор аренды №-ОЗО, поскольку необходимо проведение установленной процедуры согласования с Министерством имущественных отношений 

<

адрес>. Учитывая изложенное, представитель ответчика полагает, что исковые требования заявлены преждевременно.

Выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (в равных долях) принадлежит нежилое двухэтажное здание площадью 1491,5 кв.м, - магазин с инженерными сетями и благоустройством, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В целях получения в собственность за плату земельного участка, на котором расположен магазин, истцы обратились к ответчику с соответствующим заявлением. Письмом №Р№ от ДД.ММ.ГГГГ Администрация отказала ФИО1 в предоставлении земельного участка со ссылкой на то, что земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории, предусмотренной СП 2.ДД.ММ.ГГГГ-10, и является согласно ст.27 Земельного кодекса РФ ограниченным в обороте.

В связи с чем, истцы обратились к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на срок 49 лет.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией городского округа Дубна, с одной стороны, и ФИО1 и ФИО2, с другой стороны, был заключен Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №-ОЗО. Объектом аренды явился земельный участок площадью 6817 кв.м, с кадастровым номером №3, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения рыболовно-туристической базы с магазином и устройством автостоянки, расположенный по адресу: 

<

адрес>, примерно в 115 м на запад от 

<

адрес> зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, срок договора – 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ.

Размер арендной платы за участок определяется в соответствии с Приложением 1 к Договору (п.3.2 Договора). Согласно данного Приложения формула расчета арендной платы выглядит следующим образом:

Апл=Аб х Кд х Пкд х Км х S, где:

Аб – базовый размер арендной платы за 1 кв.м в год (руб.);

Кд – коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд – повышающий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S – площадь арендуемого земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Администрацию с предложением о внесении в договор аренды изменений в части установления арендной платы в размере равном ставке земельного налога, исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. (Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрация сообщила истцам о невозможности внести в Договор аренды изменения, поскольку арендаторы не обратились с соответствующим заявлением через портал РПГУ за предоставлением муниципальной услуги.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с ДД.ММ.ГГГГ) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ранее (до ДД.ММ.ГГГГ) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности 

<

адрес>, а также земельных участков на территории 

<

адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 

<

адрес> №-ОЗ «О регулировании земельных отношений в 

<

адрес>».

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Постановлением Правительства РФ №, вступившим в законную силу с ДД.ММ.ГГГГ, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом №, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ №. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип №) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением №, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление № в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. 

Поскольку указанные Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных Принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с ДД.ММ.ГГГГ), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. 

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе №, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Соответствующая правовая позиция была также изложена в Определении Верховного суда РФ от 24 июня 2019 г. № № по делу №.

Принимая во внимание все вышеизложенное, а также те обстоятельства, что земельный участок, на котором расположено принадлежащее истцам на праве собственности нежилое здание, предоставлен в аренду без проведения торгов, относится к категории участков, государственная собственность на которые не разграничена, и к категории земель, ограниченных в обороте (СП 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 – «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения 

<

адрес>»), суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы для истцов должен быть равен размеру земельного налога.

Поскольку Принцип № вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, то есть за год до заключения рассматриваемого Договора аренды, то требование истцов об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ является законным и обоснованным, а потому подлежащим удовлетворению.

Довод представителя ответчика о том, что истцы в обязательном порядке должны обращаться с заявлением о внесении изменений в Договор аренды только через региональный портал государственных и муниципальных услуг, судом отвергается, исходя из следующего.

В силу ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пункт 7.1 Договора аренды №-ОЗО гласит, что изменения и дополнения к условиям настоящего договора действительны при условии, что они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон по настоящему договору в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью настоящего договора и подлежит регистрации в установленном порядке.

Административный регламент предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (утв. Распоряжением Минмособлимущества от ДД.ММ.ГГГГ №ВР-1814), на который ссылается сторона ответчика, вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, Договор аренды №-ОЗО от ДД.ММ.ГГГГ заключен еще до появления указанного регламента.

В нарушение принципа состязательности сторон, установленного ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено доказательств заключения дополнительного соглашения к Договору аренды №-ОЗО о новом порядке внесения изменений в данный договор.

Сторонами рассматриваемого договора являются Администрация г.о. Дубна, с одной стороны, и ФИО1 и ФИО2, с другой стороны. При этом множественность лиц в обязательстве в данном случае установлена только на стороне арендатора. Следовательно, истцы обратились именно к своему контрагенту, с которым заключен договор.

Таким образом, ни положения главы 29 ГК РФ, ни положения самого Договора аренды не предусматривают, что для внесения в него изменений необходимо обязательное исполнение такой процедуры как обращение за предоставлением муниципальной услуги «Внесение изменения в договор аренды земельного участка для внесения изменений в Договор аренды посредством портала РПГУ.

Проанализировав все доказательства в их совокупности по правилам ст.ст.55,67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 и ФИО2 подлежат удовлетворению.

В силу того, что исковые требования удовлетворены, то с ответчика в силу ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцами на оплату государственной пошлины в размере 6000 руб. (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к Администрации городского округа 

<

адрес> о внесении изменений в договор аренды земельного участка и обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка – удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды земельного участка №-ОЗО от ДД.ММ.ГГГГ, а именно дополнить его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок составляет сумму, равную земельному налогу на этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №».

Обязать Администрацию городского округа 

<

адрес> произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка №-ОЗО от ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ исходя из размера земельного налога на этот земельный участок.

Взыскать с Администрации городского округа 

<

адрес> в пользу ФИО1 и ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья