№2-1722/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 мая 2017 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г. Оренбурга 

в составе председательствующего судьи Нуждина А.В.,

при секретаре Гриценко М.В.,

с участием помощника прокурора города Оренбурга Миронова Д.П.,

истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, 

представителя ответчика ООО «Управляющая производственно-строительная компания» ФИО4, 

представителя ответчика ООО «Теплогенерирующая компания» ФИО5, 

представителя третьего лица администрации города Оренбурга ФИО6,

третьих лиц ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 ФИО16, ФИО17, ФИО18 ФИО19, ФИО20, ФИО21, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора города Оренбурга, действующего в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, к ООО «Управляющая производственно-строительная компания», ООО «Теплогенерирующая компания» о признании права собственности отсутствующим, 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г. Оренбурга, действуя в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «УПСК», ООО «ТГК».

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в ходе проверки прокуратурой г. Оренбурга установлено, что многоквартирный дом (далее по тексту – МКД) N по ... введен в эксплуатацию 27.12.2011 г. 

В соответствии с проектной декларацией на вышеуказанный дом, крышная газовая котельная не входит в состав общего имущества МКД.

Вместе с тем, согласно договора купли-продажи нежилых помещений от ... N ООО «УПСК» продало помещение крышной котельной, общей площадью 94,2 кв.м. ООО «ТГК». 

В соответствии с п. 3 указанного договора купли-продажи от ... спорный объект недвижимости принадлежит ООО «УПСК» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2011 г. 

Между тем, Управлением Роспотребнадзора по Оренбургской области п. 1.2 договора участия в долевом строительстве №... от ..., в соответствии с которым «участник ознакомлен и согласен с тем, что нежилое помещение крышной газовой котельной на крыше указанного МКД не входит в состав общего имущества в МКД, т.к. при его строительстве денежные средства участника использоваться не будут», признан нарушающим права потребителей и не соответствующим нормам ГК и ЖК РФ. 

Со ссылкой на ч. 3 ст. 68 ЖК РФ истцы считают, что сделка купли-продажи между ООО «УПСК» и ООО «ТГК» является ничтожной, поскольку не соответствует требованиям закона, т.к. уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Вместе с тем, истцы полагают, что спорное имущество относится к общему имуществу всех собственников жилых и нежилых помещений МКД. 

На основании изложенного истцы просили суд признать право собственности ООО «ТГК» в отношении нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 94,2 кв.м., этаж крыша, адрес объекта: ..., кадастровый N, отсутствующим; аннулировать запись в ЕГРП от ... N о регистрации права собственности за ООО «ТГК» на вышеуказанный объект недвижимого имущества; признать общим имуществом собственников помещений МКД N по ... нежилое помещение назначение: нежилое, общая площадь 94,2 кв.м., этаж крыша, адрес объекта: ..., кадастровый N, с находящимся в нем оборудованием котельной. 

Определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ООО «УК «Новый город», собственники помещений МКД, расположенного по адресу: ....

Представитель третьего лица ООО «УК «Новый город», третьи лица - собственники помещений МКД, расположенного по адресу: ..., извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, не явились. О причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц. 

Помощник прокурора г. Оренбурга Миронов Д.П. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что помещение крышной котельной является общедомовым имуществом и должно принадлежать собственникам помещений в МКД, в связи с чем, договор купли-продажи помещения котельной ООО «ТГК» является ничтожным. Также пояснил, что прокурор обратился в суд в интересах лиц, страдающих заболеванием, которые лишены возможности самостоятельного обращения в суд, кроме того, данные лица не имеют юридического образования. Против применения положений о пропуске срока исковой давности к заявленным требованиям возражал. 

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что самостоятельно обратиться в суд с настоящими требованиями не имели возможности, поскольку не имеют юридического образования, страдают заболеваниями, имеют инвалидность. Пояснили, что при заключении договоров купли-продажи квартир им было известно, что помещение котельной не будет относится к общему имуществу жильцов и тарифы по оплате за отопление будут значительно ниже. Между тем, ООО «ТГК», являясь собственником котельной, самостоятельно устанавливает тарифы, которые являются завышенными. Считают, что принадлежность котельной и ее оборудования ООО «ТГК» нарушает их права как потребителей. В связи с чем, они вынуждены оплачивать расходы за отопление в двукратном размере. Возражали против применения сроков давности. 

Представитель ответчика ООО «УПСК» ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, просил отказать ввиду пропуска истцами срока исковой давности. В обоснование чего указал, что ООО «ТГК» с 2013 г. осуществляет отопление и подачу горячей воды в МКД по .... Истцы приобрели право собственности на жилые помещения в 2012, 2013 гг. Следовательно, с указанного времени им было известно о нарушении их прав. Кроме того, крышная газовая котельная была построена на денежные средства ООО «УПСК» без привлечения денежных средств собственников жилых помещений. Как в договоре участия в долевом строительстве, так и в договорах купли-продажи квартир содержалась информация о том, что помещение крышной котельной не входит в состав общего имущества МКД. Указанная информация была доведена до граждан, желающих приобрести квартиры в данном доме. Истцы, также как и иные собственники согласились на заключение договоров на соответствующих условиях. Также пояснил, что крышная котельная является источником повышенной опасности, эксплуатация которого требует соблюдения определенных требований. 

Представитель ответчика ООО «ТГК» ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать, также заявил о пропуске истцами срока исковой давности. Пояснил, что прокурор по настоящему делу обратился в суд в интересах определенного круга лиц, что противоречит ст. 45 ГПК РФ. Вместе с тем, указал на неправильный способ защиты нарушенного права, поскольку фактически разрешению подлежит вопрос об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Также пояснил, что котельная является отдельным самостоятельным объектом недвижимого имущества, она зарегистрирована в установленном порядке, поставлена на кадастровый учет, следовательно, она не является общим имуществом МКД. Кроме того, котельная является опасным производственным объектом, эксплуатация которого требует наличие лицензии, укомплектованного штата сотрудников, обладающих специальными знаниями, и наличие договора обязательного страхования. 

Представитель третьего лица администрации г. Оренбурга ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, просила удовлетворить. 

Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Возражали против применения сроков исковой давности.

Суд, заслушав пояснения помощника прокурора г. Оренбурга, истцов, представителей ответчиков, представителя третьего лица, третьих лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков неоднократно заявлялось о прекращении производства по делу, поскольку в рамках настоящего дела круг лиц является определенным, следовательно, у прокурора г. Оренбурга отсутствуют полномочия на обращение в суд в защиту граждан в соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ. Кроме того, по мнению ответчиков, истцом не представлены данные, подтверждающие невозможность защиты ФИО1, ФИО3, ФИО2 своих жилищных прав путем самостоятельного предъявления иска в суд. 

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения в суд прокурора послужили заявления ФИО1, ФИО3, ФИО2, в которых они просили защитить их права, ссылаясь на то, что ФИО1 является инвалидом третьей группы и многодетной матерью, ФИО3 и ФИО2 также являются инвалидами третьей группы и пенсионерами по возрасту, в связи с чем самостоятельно отстаивать свои права в суде им затруднительно.

Вместе с тем на основании п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-I "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Обращаясь в суд с настоящим иском в защиту прав, свобод и законных интересов вышеуказанных граждан, прокурор действовал в рамках полномочий, предоставленных ему законом, прокурор ссылался на нарушение ответчиками требований действующего законодательства и заявил требования об их устранении.

Довод представителей ответчиков о том, что круг лиц, в интересах которых обратился прокурор, возможно определить, не обоснован.

Допущенными, по мнению прокурора, нарушениями могут быть затронуты не только права настоящих собственников помещений в МКД по адресу: ..., но и будущих собственников и иных лиц.

При таких обстоятельствах обращение прокурора в суд в защиту прав и законных интересов данных граждан соответствует положениям ст. 45 ГПК РФ, а заявленные прокурором требования направлены на обеспечение прав и законных интересов круга лиц, индивидуализировать которых не представляется возможным, и установление точного количества таких лиц не требуется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что доводы представителей ответчиков в указанной части являются необоснованными. 

В соответствии с ч. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (далее – Правила) установлено, что состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. 

Состав общего имущества определен статьей 36 ЖК РФ и вышеназванными Правилами, согласно которым в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу приведенных выше норм права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. 

Пунктом 3 Правил установлено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. 

В целях разъяснения смысла п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ Конституционный Суд Российской Федерации в Определении №489-О-О от 19.05.2009 г. указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. 

Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 1).

Согласно ст. 19 Закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Согласно п. 6, п. 7 Закона информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Судом установлено и следует из материалов дела, что строительство МКД по ... (строительные N, 13/2, 13/3, 13/4) ... осуществлялось ООО «УПСК» на основании разрешений от ... №..., №..., №..., №..., выданных ...... 

ООО «УПСК» разработана проектная декларация, в соответствии с которой предусмотрено размещение крышной газовой котельной, расположенной на жилом ... предназначенной для обслуживания жилых домов №№... (по генплану) застройки ... микрорайона ... ... (третья очередь строительства). 

В проектной декларации также указано, что в состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства будет входить крыльца и пандусы, спуски в подвал, тамбуры, коридоры, помещение для устройства мусорокамеры, лестнично-лифтовый узел, лифтовые шахты, подвал, технический этаж.

23.06.2011 г. между ООО «УПСК» (Заказчик) и ... (Генеральный подрядчик) были заключены договоры генерального подряда на строительство многоквартирных домов и котельной N, N, N, N.

В соответствии с п. 1 договора N генеральный подрядчик принимает на себя обязательство перед заказчиком общестроительных работ по котельной многоквартирного дома строительный N (согласно генплану) в ... микрорайоне Северо-восточного жилого района г. Оренбурга, согласно утвержденному проекту, а заказчик обязуется создать генеральному подрядчику необходимые условия для строительства объекта, принять готовый к эксплуатации объект и уплатить обусловленную договором цену.

Пунктом 3.1 договора сторонами согласована цена договора, которая составила ... 

В соответствии с актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат ООО «УПСК» оплачена ... стоимость работ по строительству котельной, что подтверждается платежным поручением N от 24.11.2011 г. 

01.07.2011 г. между ООО «УПСК» (Заказчик) и ... заключен договор поставки и монтажа оборудования крышной котельной N.

Согласно п. 1.1 договора заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство: приобрести, поставить и произвести монтаж оборудования и пуско-режимно-наладочные работы крышной котельной многоквартирного ... (по генплану), находящегося по адресу: ..., ... микрорайон ..., в соответствии с проектно-технической документацией и локальным сметным расчетом N и сдать результат работы заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. 

Стоимость работ по договору составила ... 

Оборудование котельной было установлено в соответствии с локальным сметным расчетом N, что подтверждается актом приемки выполненных работ за октябрь 2011 г. 

ООО «УПСК» стоимость работ оплачена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N от ..., N от ..., N от ..., N от ..., N от ..., N от ... 

Из утвержденного акта осмотра котельной N А от ... усматривается, что котельная с котлами типа ... – 1 шт., ... – 2 шт. по адресу: ... в ... микрорайоне ... ..., отвечает установленным техническим требованиям и может быть допущена в эксплуатацию.

Таким образом, судом установлено, что стоимость строительных работ помещения крышной котельной, оборудования котельной и его монтаж были в полном объеме оплачены ООО «УПСК» без привлечения средств участников долевого строительства МКД. Также установлено, что помещение крышной котельной в соответствии с проектной документацией в состав общего имущества МКД не входит. 

Кроме того, из представленного в материалы договора участия в долевом строительстве от 22.08.2011 г., заключенного с ФИО2, усматривается, что п. 1.2 договора гласит о том, что участник ознакомлен и согласен с тем, что нежилое помещение крышной газовой котельной на крыше многоквартирного ... (по генплану) не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, т.к. при его строительстве денежные средства участника использоваться не будут.

Указанный пункт содержался и в договорах купли-продажи квартир, в частности и в договоре купли-продажи ФИО1 

Данные обстоятельства истцами не оспаривались, подпись в договорах также не оспаривалась.

После ввода крышной котельной в эксплуатацию, помещение котельной было поставлено на кадастровый учет, право собственности на данный объект зарегистрировано за ООО «УПСК». 

Согласно договора купли-продажи N от 25.03.2013 г., заключенного между ООО «УПСК» (Продавец) и ООО «ТГК» (Покупатель), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить помещение, назначение: нежилое, общая площадь 94,2 кв.м., этаж крыша, адрес объекта: ..., кадастровый N.

По соглашению сторон стоимость объекта недвижимости составляет ...., в том числе НДС (18 %) – ... 

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ... 

В соответствии с договором теплоснабжения N от ..., заключенным между ООО «ТГК» (Теплоснабжающая организация) и ООО «УК Новый Город» (Исполнитель), ООО «ТГК» обязуется подавать исполнителю через присоединенную тепловую сеть коммунальный ресурс – тепловую энергию в горячей воде – в многоквартирные дома для предоставления исполнителем коммунальной услуги отопления потребителям коммунальных услуг в объектах теплоснабжения, а исполнитель обязуется оплачивать принятую тепловую энергию в объеме, сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором. 

Из Перечня объектов теплоснабжения, являющегося неотъемлемой частью договора, усматривается, что МКД по ... входит в данный перечень, договорная величина теплопотребления – 2 984 Гкал/год.

Следовательно, поставщиком коммунальных услуг «отопление» и «горячее водоснабжение» ... является ООО «ТГК».

Из ответа ООО «УК Новый Город», адресованному заместителю прокурора ... г. Оренбурга ..., от 20.07.2016 г., усматривается, что между ООО «ТГК» и ООО «УК Новый Город» заключено дополнительное соглашение к договору от ... 

В соответствии с дополнительным соглашением N от ... исполнитель оплачивает коммунальные услуги (тепловую энергию и горячую воду) по тарифам, установленным Департаментом Оренбургской области по ценам и регулированию тарифов и администрацией г. Оренбурга в соответствии с Законом Оренбургской области от 28.09.2010 г. №3822/887-IV-ОЗ «О наделении органов местного самоуправления Оренбургской области отдельными государственными полномочиями в сфере водоснабжения и водоотведения и в области регулирования тарифов на услуги организаций коммунального комплекса». Информация о действующих тарифах, утвержденных для Теплогенерирующей организации опубликована на сайтах Департамента Оренбургской области по ценам урегулирования тарифов, администрации г. Оренбурга, ОАО «Система Город». Приказом департамента Оренбургской области по ценам и регулированию тарифов от 15.12.2014 г. №114-т/3 утвержден и введен в действие с 01.07.2015 г. тариф на тепловую энергию, отпускаемым потребителям в размере 1102,74 руб./Гкал, тариф на горячую воду составляет 80,60 руб./куб.м.

Обращаясь в суд с настоящим иском истцы считают, что невключение крышной газовой котельной в состав общего имущества МКД является нарушением ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем, сделка купли-продажи, заключенная между ООО «УПСК» и ООО «ТГК», является недействительной. 

В обоснование заявленных требований истцами представлено письмо Управления Роспотребнадзора по Оренбургской области от 15.11.2016 г. из которого следует, что в частности п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, предусматривающий ознакомление и согласие участника с тем, что нежилое помещение крышной газовой котельной на крыше многоквартирного дома №... (по генплану) не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, т.к. при его строительстве денежные средства участника использоваться не будут, противоречит действующему законодательству. Так, требования к порядку отнесения имущества в многоквартирном доме к числу общего указаны в ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, которые не содержат такого квалифицирующего признака, как «…при его строительстве денежные средства участника использоваться не будут». 

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в частности, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Наряду со способами защиты гражданских прав, установленными ст. 12 ГК РФ, в ч. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов N 10/22) указан такой способ защиты права собственности, как признание права отсутствующим.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 4 п. 52 Постановления Пленумов N 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Из системного толкования глав 13, 14, 20 ГК РФ вытекает, что право на предъявление иска о признании права отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимися в п. 35 Постановления Пленумов N 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). 

При этом, в случае предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения истец обязан доказать совокупность следующих фактов: право собственности на все истребуемое имущество, обладающее индивидуально определенными признаками, незаконность владения ответчиком этим имуществом и наличие истребуемого имущества у ответчика. 

Обоснованность виндикационного иска должна подтверждаться документами, доказывающими право собственности истца на спорный объект, обладающий индивидуально-определенными признаками, а также утраты истцом права обладания вещью и владения ответчиком истребуемым имуществом без надлежащего правового обоснования. 

Ст. 304 ГК РФ предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

По смыслу ст. 304 ГК РФ удовлетворение иска собственника помещения в здании о признании за ним права общей долевой собственности возможно при условии нарушения его права собственности или законного владения либо наличия реальной угрозы таких нарушений. 

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим имуществом или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом. 

Из материалов дела следует и не оспаривалось истцами, что ответчик ООО «ТГК» с 2013 г. является собственником крышной газовой котельной, расположенной на крыше МКД по адресу: ....

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение вышеуказанных норм, обращаясь в суд с требованием о признании права отсутствующим, истцами не представлено доказательств того, каким образом удовлетворение заявленных требований может восстановить права истцов, равно как и доказательства нарушения прав истцов. 

Также истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорное имущество находится в их фактическом владении. 

Пунктом 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" установлено, что такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Таким образом, поскольку истцы собственниками спорного имущества не являются, то они не наделены правом на обращение в суд с иском о признании права отсутствующим. В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, т.к. истцом неверно избран способ защиты нарушенного права, и данный способ защиты не повлечет для истцов никаких правовых последствий и не приведет в случае его удовлетворения к восстановлению нарушенных прав.

Между тем, требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения стороной истца не заявлено.

Кроме того, суд учитывает, что само по себе отсутствие свободного доступа в помещение котельной лишением либо нарушением прав собственников помещений МКД не является, поскольку крышная газовая котельная является опасным производственным объектом, эксплуатация которого требует соблюдения установленных законом требований, в том числе наличие лицензии на ее эксплуатацию, наличие декларации промышленной безопасности, укомплектованного штата работников, знания которых удовлетворяют соответствующим квалификационным требованиям, наличие договора обязательного страхования ответственности. 

Более того, согласно Правилам технической эксплуатации тепловых электроустановок, утвержденным приказом Минэнерго России от 24.03.2003 г. №115, под котельной понимается комплекс технологически связанных тепловых энергоустановок, расположенных в обособленных производственных зданиях, встроенных, пристроенных или надстроенных помещениях с котлами, водонагревателями (в том числе установками нетрадиционного способа получения тепловой энергии) и котельно-вспомогательным оборудованием, предназначенный для выработки теплоты. 

Исходя из норм Приложения №1 к Федеральному закону №116-ФЗ газовая котельная относится к категории опасных производственных объектов.

При этом любой опасный производственный объект подлежит обязательному страхованию.

В части доводов истца о том, что подача иска в суд вызвана несогласием с высоким размером оплаты за отопление, суд полагает необходимым разъяснить, что истцами может быть подано заявление в установленном законом порядке по оспариванию тарифа на тепловую энергию, определенного органом местного самоуправления.

В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков ФИО4, ФИО5 было заявлено о пропуске истцами срока для обращения в суд. 

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ). 

В п. 57 Постановления Пленумов N 10/22 указано, что поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. 

В силу статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истцы и третьи лица возражали против применения сроков исковой давности, ссылаясь на тот факт, что длительное время полагали, что помещение крышной котельной принадлежит собственникам МКД по .... 

Как следует из материалов дела строительство МКД и крышной котельной по ... осуществлялось ООО «УПСК» на основании разрешений ......» от 14.06.2011 г.

Проектные декларации МКД №... (по генплану), в которых в том числе указана информация о составе общего имущества, а также содержатся сведения о размещении крышной газовой котельной на жилом ... были размещены в сети «Интернет» на сайте ООО «УПСК» 18.07.2011 г. и опубликованы в газете «Вечерний Оренбург» № N от 20.07.2011 г., что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой газеты.

Таким образом, информация о том, что помещение крышной котельной не входит в состав общего имущества МКД №... (по генплану) была доведена ООО «УПСК» до неопределенного круга лиц.

Из п. 1.2 договоров участия в долевом строительстве усматривается, что участник ознакомлен и согласен с тем, что нежилое помещение крышной газовой котельной на крыше многоквартирного ... (по генплану) не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, т.к. при его строительстве денежные средства участника использоваться не будут.

Договор долевого участия, содержащий данный пункт, был заключен с ФИО2 22.08.2011 г. 

Указанный пункт содержался и в договоре купли-продажи квартиры ФИО1 от 2013 г. При этом, в ходе судебного разбирательства ФИО1 поясняла, что при покупке квартиры ей было известно о праве собственности ООО «ТГК» на помещение крышной котельной.

ФИО3 зарегистрировала право собственности 31.07.2013 года, и с указанной даты, как пояснила сама истица, она узнала о наличии на крыше котельной. 

Наличие данного пункта в договорах долевого участия, купли-продажи не отрицали и третьи лица, присутствовавшие в судебном заседании 10.05.2017 г. 

Собственники жилых помещений в МКД по ... не отрицали, что на момент приобретения квартир были ознакомлены и согласны со всеми условиями договора. 

Следовательно, собственникам МКД по ... принадлежности крышной котельной ООО «ТГК» должно было быть известно с 2013 г., т.е. с момента заключения договора купли-продажи помещения котельной. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Истцы не указали на наличие каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о том, что они не имели возможности либо по вине ответчика были лишены возможности ознакомиться с данными сведениями. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцы были осведомлены о состоявшейся сделке купли-продажи помещения котельной более чем за три года до момента обращения в суд, однако обратились с иском 07.02.2017 г., то есть по истечении установленного законом срока.

Применяя срок давности к спорным правоотношениям, суд должен исходить из отсутствия уважительных причин его пропуска.

Под уважительными могут пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие, а также такие обстоятельства, которые объективно воспрепятствовали совершению лицом процессуальных действий в установленные сроки.

Между тем, уважительных причин, объективно препятствующих истцам в установленный законом срок обратиться в суд за защитой нарушенного права, в ходе судебного разбирательства не установлено, а истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Учитывая, что истцом является не сам прокурор, а лица, в интересах которых прокурором предъявлен иск, то срок исковой давности начинает течь с момента, когда о нарушении права узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление, а не обратившийся с исковыми требованиями прокурор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ) если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15). 

Учитывая совокупность вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора г. Оренбурга, действующего в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3, к ООО «УПСК», ООО «ТГК» в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований прокурора города Оренбурга, действующего в интересах ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Управляющая производственно-строительная компания», ООО «Теплогенерирующая компания» о признании права собственности отсутствующим – отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Судья: А.В. Нуждин

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение по делу составлено 15.05.2017 года, последний день для подачи апелляционной жалобы – 15.06.2017 года.

Судья: А.В. Нуждин