Дело №2-64/21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Урюпинск 28 июля 2021 г.

Судья Урюпинского городского суда Волгоградской области Миронов А.В., при секретаре судебного заседания Плетневой Ю.А.,

с участием:

истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица УПФ РФ – ФИО4,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств, прекращения права собственности,

установил:

ФИО1 и ФИО5 обратились в Урюпинский городской суд Волгоградской области с иском к ФИО6 о расторжении договору купли-продажи жилого дома.

В обоснование иска указано, что 08 декабря 2018г. между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора истцы приобрели жилой дом, общей площадью 161,6 кв.м., жилой площадью 104,1 кв.м., а также земельный участок общей площадью 581 кв.м.. Стоимость жилого дома и земельного участка составила 2 800 000 рублей.

Договор купли-продажи был подписан сторонами и переход права собственности был зарегистрирован 13 декабря 2018г..

После переезда, истцы обнаружили, что жилой дом не соответствует техническим и строительным требованиям. Данные несоответствия нельзя было определить при внешнем осмотре, поскольку они являются скрытыми дефектами.

Во время проживания обнаружены следующие недостатки: в зальной комнате и на кухне появилось провисание потолочных балок; крыша имеет прогибы на скатах, отсутствует гидроизоляция, имеются следы протекания влаги; верхняя часть трубы камина, в нарушение требований пожарной безопасности, выложена из белого пустотелого кирпича, имеет многочисленные трещины, кладка боровка выполнена без опоры на несущие стены, что вызвало прогибание потолка коридора; глубина фундамента составляет 75 см., отсутствует вертикальная и горизонтальная гидроизоляция, имеются следы подмокания стен, разрушения стен, отделка цоколя начала отслаиваться; отсутствует утепление полов первого этажа, покрытие при ходьбе скрипит и прогибается; между основной кладкой стен и облицовочным кирпичным покрытием имеются пустоты, достигающие 10 см.. Также имеется еще целый ряд недостатков, не оговоренных в договоре купли-продажи дома. 

В ходе рассмотрения дела, истцами был дополнен перечень скрытых недостатков жилого дома, путем уточнения иска (л.д.133-139).

Поскольку обнаруженные недостатки не были указаны в договоре купли-продажи, истцы указывают, что им был передан дом ненадлежащего качества.

При обращении в специализированную организацию, ИП Ж была подготовлена сметная документация на ремонт дома, с учетом выявленных им при осмотре недостатков. Для приведения дома в надлежащее состояние необходимо затратить 2 570 000 рублей.

Претензия, направленная ответчику с предложением о расторжении договора и возврате денежных средств, не была им получена и возвратилась с отметкой об истечении срока хранения.

На основании изложенного истцы просят расторгнуть договор купли-продажи жилого дома от 08 декабря 2018г. заключенный между ФИО7 с ФИО1 и ФИО5, взыскать с ФИО6 в пользу ФИО1 и ФИО5 уплаченную по договору купли-продажи от 08 декабря 2018г. стоимость жилого дома и земельного участка в общей сумме 2 800 000 рублей, в равных долях, в пользу каждого истца по 1 400 000 рублей.. Прекратить право собственности ФИО1 и ФИО5 жилой дом и земельный участок, после выплаты ФИО6 денежных средств, признав право собственности на дом за ФИО6.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении. Истец пояснил, что перед приобретением дома они с супругой посещали его несколько раз, видели, что ответчик проводит ремонтные работы с цокольной частью дома, поскольку там выпадали камни. Ответчик не препятствовал осмотру дома, фактически они имели возможность проходить в любую часть дома. Ответчик пояснял им, что он является строителем и строил дом для себя. Истец также пояснил, что поскольку он не является строителем, он полагался на объяснения ответчика, который заверил его, что с домом все хорошо. Глубиной фундамента он не интересовался. При обнаружении недостатков он обратился к специалисту, который определил виды ремонтных работ и составил смету в которой указана сумма этих работ.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель истца, ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что истцами не представлено доказательств в подтверждение исковых требований. ФИО6 построил дом сам и проживал в нем длительное время. Истцы перед покупкой неоднократно осматривали дом, ФИО6 им в этом не препятствовал, и отвечали на все вопросы, которые интересовали истцов. Договор купли-продажи был подписан без каких-либо претензий со стороны истцов. Из перечисленных истцами недостатков, скрытыми является лишь небольшая их часть, все недостатки не препятствуют использованию дома.

Представитель УПФ РФ ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что часть денежных средств оплаченных за дом, являлась средствами материнского капитала, и не может быть взыскана в пользу истцов с ответчика.

Представитель ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Против удовлетворения иска возражает, указав, что спорный жилой дом является предметом ипотеки в силу закона в пользу выгодоприобретателя ПАО «Сбербанк», которое является добросовестным залогодержателем.

С учетом мнения сторон, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца и ответчика ФИО5, поскольку они извещены надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовали, об уважительности причины своей неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В судебном заседании установлено, на основании договора купли-продажи от 08 декабря 2018г. (л.д.12-16) ФИО1 и ФИО5 приобрели у ФИО6 жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. Стоимость жилого дома и земельного участка определена сторонами в сумме 2 800 000 рублей. Предусмотрено, что часть стоимости в размере 12 000 руб. оплачивается покупателями за счет собственных средств, 2 788 888 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк», в том числе 428 026 руб. в качестве первоначального взноса, являются средствами материнского капитала.

П.31 договора предусмотрено, что передача жилого дома и земельного участка осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. П.4.1.2 договора на продавца возложена обязанность предупредить покупателя обо всех недостатках жилого дома и земельного участка, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с приобретаемыми объектами недвижимости.Согласно выписке из ЕГРП право собственности истцов на жилой дом и земельный участок было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.23-26).

02 сентября 2019г. в адрес ответчика ФИО1 была направлена претензия, согласно которой в доме были выявлены скрытые недостатки, стоимость устранения которых составляет около 2 100 000 руб., в связи с чем ФИО1 просил ответчика расторгнуть договор купли-продажи и возвратить уплаченные денежные средства в сумме 2 800 000 руб.. Претензия не была получена ответчиком (л.д.27-29).

Земельный участок для строительства дома по адресу: 

<

адрес>, принадлежал ФИО6 на основании свидетельства на право собственности на землю от 06 сентября 1993г. (л.д.65).

06 сентября 1993г. ФИО6 получил разрешение на производство строительных работ по возведению жилого дома по адресу: 

<

адрес> (л.д.106).

30 ноября 1999г. ФИО6 был выдан акт №41 рабочей комиссии по приемке в эксплуатацию индивидуального жилого дома. Как следует из акта, в доме не выполнена чистовая отдела и чистовые полы, нет хозпостроек и ограждения.

На основании заявления от 12 августа 2010г. ФИО6 зарегистрировал право собственности на возведенный им жилой дом (л.д.66-69) в котором проживал до момента его продажи, что следует из данных о его регистрации указанных в договоре купли-продажи и не оспаривается сторонами.

В судебном заседании представителем истца была представлена суду копия передаточного акта от 25 декабря 2018г. к договору от 08 декабря 2018г.. Согласно передаточному акту, истцам передан спорный жилой дом и земельный участок. Пунктом 4 передаточного акта установлено, что продавец не освобождается от ответственности за иные недостатки недвижимости в соответствии с действующим законодательством. 

Несмотря на то, что передаточный акт не подписан покупателем ФИО5, суд принимает его в качестве доказательства передачи объекта недвижимости, так как данный акт сторонами не оспаривался, и право собственности истцов было зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того истец в судебном заседании подтвердил, что они заселились в дом в конце декабря 2018г.

Заявляя требования о расторжении договора и взыскании денежных средств истцы указали, что в ходе эксплуатации дома были обнаружены недостатки в виде частного разрушения отмостки, подмокания стен и отслоение отделки цоколя, обнаружены трещины в фундаменте, ощущается движение холодного воздуха через пол, полы скрипят при ходьбе и прогибаются, спальня на 2 этаже расположена над гаражом и имеет холодный пол, имеются прогибы крыши, появилось провисание потолочных перекрытий в зале и кухне, в комнате над кухней чествуются запахи с кухни и слышны звуки, боровок дымовой трубы камина имеет трещины и выложен из белого кирпича, имеется провисание потолка в коридоре второго этажа, имеются трещины в опорной балке, дымовая труба газового котла отопления выложена из белого кирпича, стены дома холодные.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству истцов, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой (л.д.19-40 т.2), часть обнаруженных в спорном доме недостатков является скрытыми, а именно: деформация пола первого этажа под воздействием нагрузки; отсутствие утепления пола первого этажа; спальня на 2 этаже, расположена над гаражом; отсутствует утепление пола второго этажа; глубина заложения фундамента 75 сантиметров; отсутствует вертикальная и горизонтальная гидроизоляция фундаментов.

Часть недостатков, является открытыми и возможными к обнаружению, а именно: высолы на стенах гаража; отклонение поверхности покрытия пола от плоскости; прогиб конька на кровле; отсутствие гидроизоляции кровельного покрытия; прогиб деревянных балок перекрытия первого этажа; дымовая труба выложена из полнотелого силикатного кирпича.

Также экспертами установлено, что повреждения отмостки в виде трещин и сколов, разрушение отделочного слоя цокольной части в виде отслоения камней, наличие осадочных трещин по фасаду дома и цоколю, является следствием естественного износа дома и несвоевременным проведением ремонтных работ.

Высолы на стенах гаража, являются следствием отсутствия гидроизоляции фундаментов. Деформация пола первого этажа под воздействием нагрузки, отклонение поверхности пола от плоскости, отсутствие утепления пола первого и второго этажа, глубина заложения фундамента 75 сантиметров, отсутствие вертикальной и горизонтальной гидроизоляции фундаментов, прогиб конька на кровле, отсутствие гидроизоляции кровельного покрытия, прогиб деревянных балок перекрытия первого этажа, дымовая труба газового котла из полнотелого силикатного кирпича, являются следствием некачественно выполненных строительно-монтажных работ. 

Экспертом указано, что характер выявленных недостатков свидетельствует о длительном процессе их образования.

В целом, указанные истцом недостатки, не являются критическими, не приводят к аварийному состоянию, как отдельных конструкций, так и дома в целом, являются устранимыми при проведении ремонтных работ. Не препятствуют эксплуатации жилого дома.

Виды работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, нельзя определить без проектных решений составленной силами специализированной организации, поскольку работы связаны с несущими конструкциями, что без проектного решения может привести к снижению их несущей способности, в связи с чем стоимость устранения недостатков не определяется.

Заключение эксперта суд признает относимым и допустимым доказательством, поскольку эксперты проводившие исследование имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Осмотр предмета исследования производился в присутствии истца и представителя ответчика, от которых замечаний не поступило.

Оснований сомневаться в достоверности выполненного экспертом заключения, у суда не имеется. 

Согласно ч.2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В ч.2 ст.16 ЖК РФ содержится понятие жилого дома, так жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Недостатком жилого дома, по своей сути, являются те недочеты, которые не позволяют использовать дом по его прямому назначению – для проживания и удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме.

Обнаруженные скрытые недостатки, на которые указывают истцы, не являются неустранимыми, поскольку могут быть исключены при проведении ремонтных работ.

Необходимость проведения ремонтных работ, в рассматриваемом случае так же не может определяться произвольно. В рассматриваемом случае, экспертами указано, что имеющиеся недостатки не являются критическими, не приводят к аварийному состоянию, как отдельных конструкций, так и дома в целом, являются устранимыми при проведении ремонтных работ. Не препятствуют эксплуатации жилого дома. Следовательно, данные недостатки не являются препятствием для использования дома по прямому назначению. В связи с изложенным нельзя сделать вывод о существенности указанных истцом недостатков.

Представленная истцом сметная документация (л.д.29-52) не может являться доказательством стоимости ремонтных работ, поскольку обоснованность и необходимость всех строительных работ, перечисленных в сметной документации, истцом не доказана. Кроме того данная документация содержит перечень работ необходимых не только для устранения скрытых недостатков но и для устранения недостатков не являющихся скрытыми, о которых истцы знали или должны были знать на момент заключения договора купли-продажи, таких как прогиб конька крыши и отсутствие гидроизоляции на крыше, ремонт отмостки, неровность пола относительно плоскости. Также истцами не обоснована необходимость проведения работ связанных с обустройством покрытий ламинатом, смена обоев: улучшенных, изоляция кирпичных и бетонных наружных ограждающих конструкций жидким теплоизоляционным покрытием.

Поскольку истцами не доказано и судом не установлено существенного нарушения требований к качеству жилого дома, требования истцов о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

ФИО1 и ФИО5 в удовлетворении исковых требований к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств, прекращения права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Урюпинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Миронов А.В.