УИД: №

Дело № 2-2860/2023 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2023 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Швец Н.М., при секретаре Мазлоевой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора договором долевого участия, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 18 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>, с указанием в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 18 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>, заключенного в отношении квартиры №, состоящей из одной комнаты, расположенной по 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 18 ноября 2013 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли -продажи квартиры №, общей площадью 39,86 кв.м, состоящей из 1 комнаты, расположенной на 1 этаже 2 подъезда многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>. 

Решением Кировского районного суда г.Перми от 10 декабря 2019 года за истцом признано право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру №, расположенную в многоквартирном доме по 

<

адрес>.

В данном решении судом сделан прямой вывод о том, что заключенный между истцом и ФИО2 предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве. При данных обстоятельствах указанный предварительный договор является договором долевого участия в строительстве. 

Истец в судебном заседании участие не принимала. Согласно телефонограмме ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направило, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно предоставленного отзыва в ЕГРН содержится сведения о следующих объектах недвижимости: №, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, уточненный площадью 2216 кв.м, расположенный по 

<

адрес>

Объект незавершенного строительства, проектируемое назначение – жилой дом, площадью 879,8 кв.м., степень готовности 98 % расположенный по 

<

адрес>, 02.0.2013 поставлен на государственный кадастровый учет.

В настоящее время в ЕГРН отсутствуют сведения о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на квартиру по 

<

адрес>, площадью 39,86 кв.м., поскольку многоквартирный дом не завершен строительством. 

Раздел ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № содержит множество записей об актуальных арестах/запретах. Наличие актуальных арестов/запретов на земельный участок будет являться основанием для приостановления регистрационных действий, если иное не будет установлено в судебном акте (которые препятствуют осуществлению регистрационных действий (ч.13 ст. 32, п.37 ч.1 ст. 26, ч.6 ст.26 Закона №218-ФЗ). В связи с изложенным при принятии решения об удовлетворении исковых требований должен быть решен вопрос о возможности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве при наличии в ЕГРН актуальных арестов/запретов земельного участка. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов настоящего дела, а также решения Кировского районного суда города Перми от 10 декабря 2019 года, вступившего в законную силу 21 января 2020 года, по делу № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, которое имеет преюдициальное значение по рассматриваемому спору в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установлены следующие обстоятельства. 

ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, общая площадь 2 216+/-14 кв.м., расположенный по 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано 28 декабря 2012 года.

28.06.2013 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ФИО2 выдано Разрешение № на строительство 3-хэтажного многоквартирного жилого дома по 

<

адрес>, которое в дальнейшем неоднократно продлялось до 14.12.2018.

18 ноября 2013 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, из условий которого следует, что продавец обязуется на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 2 216+/- 14 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома, этажностью не выше 4 этажей, находящийся по 

<

адрес>, построить в срок до 30 марта 2014 года трехэтажный жилой дом и передать покупателю в собственность жилое помещение – 1-комнатную квартиру 9 общей площадью 39,86 кв.м., находящуюся во 2-м подъезде на 1 этаже данного дома, а покупатель - принять и оплатить квартиру в соответствии с условиями настоящего договора. Согласованная сторонами цена квартиры составила 1380170 руб., подлежавшую оплате в следующем порядке: 800000 руб. – при заключении настоящего договора, 580170 руб. – в срок до 31 марта 2014 года. До 30 мая 2014 года продавец должен был заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

Общая площадь квартиры являлась ориентировочной и подлежала уточнению по данным технического паспорта, составляемым бюро технической инвентаризации (п.1.3 предварительного договора).

Пунктом 1.6 предварительного договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на него. 

Пунктами 3.1 установлено, что квартира будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи квартиры.

В приложении 1 к предварительному договору купли-продажи квартиры указаны характеристики объекта недвижимости: 1-комнатная квартира общей площадью (ориентировочно) 39,86 кв.м. на 1 этаже дома, иные характеристики, имеет строительную отделку.

Обязательство по выплате денежных средств по предварительному договору в счет оплаты стоимости квартиры истцом выполнены, что подтверждено актами передачи денег от 18 ноября 2013 года на сумму 800000 руб., от 25 марта 2014 года на суму 400000 руб., от 19 мая 2014 года на суммы 180170 руб. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра по состоянию на 06 июня 2022 года на основании технического плана от 11 января 2022 года степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по 

<

адрес> составляет 98 %.

По заключению ООО «Бизнес Эксперт» от 28 июня 2019 года техническое состояние конструкций жилого дома по 

<

адрес> (фундамент, стены, перекрытия, крыша и т.д.) оценивается как работоспособное, обособление (выделение) в натуре нежилых помещений цокольного этажа данного дома технически возможно.

ИП М. составлены технические паспорта по состоянию на август 2019 года в отношении объектов, расположенных по 

<

адрес>: жилое помещение - квартира №, расположенной на 1 этаже дома, имеет внутреннею отделку, подключена к сетям газоснабжения и водоснабжения, канализации, имеет перегородки, отграничивающие данные помещения друг от друга и иных помещений в доме, год постройки - 2013, физический износ – 3%.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда города Перми от 10 декабря 2019 года постановлено: 

«Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства: 1-комнатную квартиру № общей площадью 39,86 кв.м., расположенную на первом этаже второго подъезда жилого дома по 

<

адрес>; нежилое помещение (на плане цокольного этажа помещение №) общей площадью 40,5 кв.м., расположенное под квартирой № на цокольном этаже второго подъезда жилогод ома по 

<

адрес>.»

Указанным решением суда установлено, что на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по 

<

адрес> в эксплуатацию не введен, но, исходя из установленных по делу обстоятельств, степени завершенности строительства, наличия промежуточных актов приема-передачи спорные помещения – квартира имеет индивидуально-определенные характеристики в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства и фактически передано истцу.

ФИО1 выполнил свои обязательства по договору, выплатив стоимость объекта строительства – однокомнатной квартиры № в доме № по 

<

адрес>. ФИО2 не имеет финансовых претензий в части оплаты объекта долевого строительства. Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество, судом не установлено. На день рассмотрения дела сведения о действиях ответчика по вводу жилого дома в эксплуатацию отсутствуют. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с рассматриваемым иском. 

Из материалов дела установлено, что возведенный ответчиком ФИО2 объект недвижимости по 

<

адрес> в эксплуатацию не введен в установленном законом порядке. 

Объект незавершенного строительства, расположенный по 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 02 августа 2013 года, государственная регистрация права на объект незавершенного строительством жилого дома не проводилась. 

Сведения об объекте недвижимости – квартира, расположенная по 

<

адрес> Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. 

Однако вступившим в законную силу 11 апреля 2023 года решением Кировского районного суда г. Перми от 15 февраля 2023 года по результатам судебной строительно-технической экспертизы установлено, что дом по 

<

адрес> и все расположенные в нем жилые и нежилые помещения подлежат постановке на государственный кадастровый учет. 

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часть 3 данной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1). 

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 943, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. 

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО1 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи от 18.11.2013 года фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, и с учетом вышеприведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации суд считает возможным удовлетворить требование истца о признании указанного предварительного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по 

<

адрес>.

Поскольку судом установлено также, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, то суд считает возможным указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи 18.11.2013 года в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 59:01:1713129:186.

В рассматриваемом споре обстоятельства завершения строительства многоквартирного дома по 

<

адрес>, соблюдение процедуры ввода жилого дома в эксплуатацию, предметом исследования суда не являются, поскольку истцом не ставится вопрос о признании права собственности на завершенный строительством объект, а заявлено лишь о констатации перед иными лицами факта участия в долевом строительстве многоквартирного дома по 

<

адрес> с правом требования передачи ему объекта долевого строительства после ввода в эксплуатацию жилого дома. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 в данном случае подлежат удовлетворению, поскольку будет восстановлен баланс интересов участников гражданских правоотношений и внесена правовая определенность в отношения сторон по делу и статуса истца как участника долевого строительства. 

При этом суд считает также необходимым отметить следующее.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объект долевого строительства предусмотрены ст. 48 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Особенности внесения в ЕГРН записей государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимости имущества предусмотрены главой VII. VII Порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241.

Согласно п. 152 Порядка запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. 

При этом раздел ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № содержит множество записей об актуальных арестах/запретах.

Однако, поскольку регистрация договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>, заключенного в отношении квартиры №, общей площадью 39,86 кв.м., расположенную на 1 этаже 2 подъезда многоквартирного жилого дома, находящегося по 

<

адрес>, не изменяет сведений о собственнике земельного участка, а также не меняет статус земельного участка, то наличие запретов на совершение регистрационных действий, а именно: по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению регистрационных действий по регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного 18.11.2013 года с ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный 18 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО1 договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>. 

Решение суда является основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 18 ноября 2013 года между ФИО2 и ФИО1 в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по 

<

адрес>, заключенного в отношении квартиры № (по договору №) на 1 этаже 2 подъезда, общей площадью 39,86 кв.м. (по техническому паспорту от 07 августа 2019 общей площадью 74,7 кв.м.). 

Разъяснить, что наличие арестов/запретов на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению регистрационных действий по указанному решению. 

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья Н.М.Швец

Мотивированное решение изготовлено 19 сентября 2023 года