УИД 70OS0000-01-2023-000178-86

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2024 года Томский областной суд в составе

судьи Бондаревой Н.А.,

при секретаре Зворыгине К.К.,

рассмотрев в судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-20/2024 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Микрон» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

решением областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование ОГБУ «ТОЦИК») от 19 октября 2023 г. № ОРС-70/2023/000796 отказано ООО «Микрон» в установлении в отношении принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, кадастровой стоимости в размере, равном ее рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 16 августа 2023 г. № 876/23, поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ООО «Микрон» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным указанного выше решения ОГБУ «ТОЦИК» и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 16 августа 2023 г. № 876/23, составляющей 5074 000 рублей.

Требования мотивировало тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная актом № АОКС-70/2023/000013 от 28 февраля 2023 г. по состоянию на 8 февраля 2023 г. в размере 10 223 067,60 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке от 16 августа 2023 г. № 876/23, подготовленным ООО «Центр экономических консультаций и оценки». Несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права и законные интересы общества, необоснованно увеличивает финансовые обязательства по уплате земельного налога. 

Определением судьи от 8 декабря 2023 г. к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Департамент по управлению государственной собственностью Томской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, в качестве заинтересованных лиц - муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Томской области.

В судебном заседании представитель ООО «Микрон» ФИО1 требования административного иска поддержал. Указал, что заключением судебной экспертизы не подтверждено, что оспариваемое решение ОГБУ «ТОЦИК» является законным и обоснованным. Административным ответчиком в оспариваемом решении указано, что оценщиком неверно и необоснованно применена корректировка на асфальтирование ко всем объектам-аналогам. При этом в заключении судебной экспертизы эксперт указал, что корректировка на наличие асфальта применима к объекту-аналогу № 1, но в меньшем размере. В отношении же второго недостатка отчета, названного в оспариваемом решении о том, что оцениваемый объект в отчете оценщика необоснованно отнесен к землям индустриального назначения, вообще судебной экспертизой не подтвержден. Напротив, при проведении судебной экспертизы эксперт рассчитывал рыночную стоимость земельного участка и подбирал объекты-аналоги исходя из того, что он относится к землям производственного назначения. Иные недостатки отчета, приведенные экспертом в экспертном заключении, считал необоснованными, так как представленный отчет об оценке содержит всю необходимую информацию, подтвержденную должным образом, которая не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает его неоднозначного толкования. Также выразил несогласие с рыночной стоимостью земельного участка, определенной судебной экспертизой, поскольку не все объекты-аналоги экспертом подобраны корректно.

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО2 и представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения от 19 октября 2023 г., указали, что судебная экспертиза подтвердила наличие нарушений в отчёте оценщика, представленном административным истцом; требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставили на усмотрение суда, сославшись на отсутствие замечаний к заключению судебной экспертизы.

В судебное заседание не явились извещенные о времени и месте рассмотрения дела представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, заинтересованных лиц муниципального образования «Город Томска» в лице администрации Города Томска, Публично-правовой компании «Роскадастр», в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, выслушав показания свидетелей, эксперта, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Как предусмотрено статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 г.), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2026 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 г. № 102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственнойкадастровойоценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ на территории Томской области – 1 июля 2022 г.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части 12 статьи 22.1 этого же Федерального закона в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1, послужившие основанием для принятия такого решения.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м образован на основании решения собственника о разделе земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, и поставлен на кадастровый учет 8 февраля 2023 года. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ООО «Микрон» также 8 февраля 2023 г. (л.д.152-158, 180-181 т. 1). 

ОГБУ «ТОЦИК» на основании статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ по состоянию на 8 февраля 2023 г. определило актом от 28 февраля 2023 г. № АОКС-70/2023/000013 в отношении данного участка кадастровую стоимость в размере 10223067,60 руб., которая является предметом оспаривания по настоящему административному делу (л.д. 149, 223-224 т. 1).

При изложенных данных обращение административного истца, являющегося собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется от его кадастровой стоимости, с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,и об оспаривании решения бюджетного учреждения в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием, а также с положениями статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июля 2017 г. № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ порядок, административный истец 25 сентября 2023 г. обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 5074 000 рублей, определенной по состоянию на 10 августа 2023 г. (л.д. 133 т. 1).

Данное заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 27 сентября 2023 г. № П3-70/2023/000796 (л.д. 132 т. 1).

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет ООО «Центр экономических консультаций и оценки» № 876/23 от 16 августа 2023 г., содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10 августа 2023 г. (л.д. 18-98 т. 1).

Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 19 октября 2023 г. № ОРС-70/2023/000796 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в связи с необоснованным и неверным применением в расчетной таблице отчета корректировки на асфальтирование участка ко всем объектам-аналогам и на ограждение к объекту-аналогу № 1, а также в связи с ошибочным и необоснованным отнесением оцениваемого земельного участка при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода к землям индустриального назначения, что привело к занижению стоимости объекта оценки и нарушению требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 130-131 т. 1).

Решение подписано и.о.заместителя директора по государственной кадастровой оценке Х., чьи полномочия подтверждены представленным в материалы дела приказом директора ОГБУ «ТОЦИК» от 3 июля 2023 г. № 25-к.

В данном случае бюджетное учреждение при рассмотрении заявления ООО «Микрон» действовало в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка рассмотрения заявления об установлении рыночнойстоимостиобъекта недвижимости.

Для оценки правомерности выводов, приведенных в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 19 октября 2023 г. № ОРС-70/2023/000796 относительно представленного отчета оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, содержащимся в заключении № 94/7-4-24 от 12 марта 2024 г., отчёт от 16 августа 2023 г. № 876/23 ООО «Центр экономических консультаций и оценки» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также имеет недостатки в виде использования недостоверных сведений, расчетных или иных ошибок, в том числе указанные в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 219 октября 2023 г. № ОРС-70/2023/000796; допущенные в отчете нарушения и недостатки повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, по состоянию на 10 августа 2023 г. определена в размере 8860 000 рублей.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключение соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы относительно несоответствия отчета ООО «Бюро оценки «ТОККО» требованиям законодательства об оценочной деятельности подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

В частности экспертом отмечено, что в отчете корректировка на асфальтирование применена оценщиком некорректно, что не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, подпункту 1 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200. Также указано, что корректировки на площадь участка, на благоустройство и дорожную деятельность, на снос ветхого строения введены оценщиком на основании статистических данных «СтатРиелт», однако по данным сайта «СтатРиелт» по состоянию на 1 июля 2023 г. (период, предшествующий дате оценки) представлены иные значения. Следовательно, в отчете использована информация, не подтвержденная должным образом, что может вводить в заблуждение пользователей отчета, и допускать неоднозначное толкование, а также может влиять на итоговый результат. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт П. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, мотивировав сделанные в его результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, а также представила письменные пояснения. 

Подтвердила, что асфальтовое покрытие относится к улучшению и применение корректировки на данное улучшение не является обязательным. В случае применяя данной корректировки, ее величина должна быть обоснована. В отчете к объекту-аналогу № 1 (/__/) понижающая корректировка - 8%, уравнивающая аналог с объектом оценки за счет наличия асфальта, применена без учета технического состояния и площади асфальтирования на земельном участке. При этом сведений о наличии либо отсутствии асфальта на других объектах-аналогах отчет не содержит. В этой связи замечание к отчету, приведенное в решении ОГБУ «ТОЦИК» о необоснованном и неверном применении корректировки на асфальтирование, считала правомерным. Указала, что в скриншотах с сайта «СтатРиелт», использованных в отчете, отсутствуют прямые ссылки на полученную оценщиком информацию, в связи с чем отсутствует возможность идентифицировать дату появления или подготовки этой информации, т.е. использована информация, не подтвержденная должным образом. Ссылка в описании процесса оценки в отчетке на то, что значение корректировок принято по данным сайта «СтатРиелт» с указанием его адреса, не является достаточной, поскольку не конкретизировано в отношении каких конкретно корректировок эти данные были использованы. Пояснила, что оцениваемый земельный участок не может быть отнесен к категории земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, поскольку относится к сегменту земельных участков производственно-складского назначения, так как на нем расположено производственно-складское здание, а используемая большая часть земельного участка как общественная парковка вблизи расположенных торговых центров и проезд, т.е. как общественное пространство, не приносит собственнику какой-либо прибыли. Отметила, что использованные оценщиком объекты-аналоги со средней стоимостью, расположенные на окраинах города, где не развита инфраструктура, даже с учетом примененных оценщиком корректировок, не сопоставимы с оцениваемым объектом, расположенным в центре города в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Указанное, а также отмеченные в экспертном заключении недостатки привели в рассматриваемом отчете к значительному занижению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Проверяя довод представителя административного истца о том, что в судебном заседании, с учетом выводов судебной экспертизы, не подтверждено, что оспариваемое решение ОГБУ «ТОЦИК» является законным и обоснованным, суд пришел к следующему.

Как следует из содержания первого замечания, приведенного в оспариваемом решении ОГБУ «ТОЦИК», административный ответчик, указывая на необоснованное применение корректировки на наличие асфальта, исходил из того, что объект оценки, как и объект-аналог № 1 имеет асфальтовое покрытие. Заключение судебной экспертизы также указывает на необоснованное применение понижающей корректировки на аналог 1 в размере - 8%, поскольку асфальтирование, как элемент благоустройства, повышает стоимость участка только в случае, если он в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии, не требующем ремонта, при детальном рассмотрении земельного участка (/__/), использованного в качестве аналога, по Google снимкам карты градостроительного Атласа Города Томска установлено, что на асфальтовом покрытии имеются повреждения и участок заасфальтирован не полностью.

Кроме того, в экспертном заключении также отмечено, что значение корректировок, в том числе на благоустройство и дорожную инфраструктуру (асфальтирование и ограждение), по данным сайта «СтатРиелт» применены без подтверждения должным образом использованной информации, что может вводить в заблуждение пользователей отчета, допускать неоднозначное толкование и влияет на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Б., составившая отчет от 16 августа 2023 г. № 876/23, показала, что объекты-аналоги, примененные в отчете, являются часто используемыми, информация об их состоянии и благоустройстве получена из объявлений и от лица, контакты которого указаны в объявлении, при телефоном разговоре. Информация с сайта «СтатРиелт» по состоянию на дату 1 июля 2023 г., приближенную к дате оценки, на момент оценки являлась платной, поэтому были использованы имеющиеся данные по состоянию на 1 января 2023 г. 

Вместе с тем выводы экспертного заключения о недостатках отчета показаниями данного свидетеля не опровергаются.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, проанализировав содержание оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК», заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным и необоснованным решения ОГБУ «ТОЦИК» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 19 октября 2023 г. № ОРС-70/2023/000796, так как при рассмотрении дела нашло свое подтверждение несоответствие представленного ООО «Микрон» административному ответчику отчета о рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства, в том числе тех, на которые указано в оспариваемом решении, что свидетельствует о наличии у бюджетного учреждения предусмотренных пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «Микрон».

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 года №237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ равной рыночной стоимости в размере, определенном судебным экспертом по состоянию на 10 августа 2023 г. и составляющей 8860 000 рублей.

При этом суд отмечает, что по изложенным выше основаниям заключение судебной экспертизы признается достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по вопросу установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

При определении экспертом рыночной стоимости земельного участка в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход оценки и метод сравнения продаж, который позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта.

Согласно заключению экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги для определения стоимости оцениваемого объекта. Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Доводы о том, что представленное экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценке, в частности, в качестве объекта-аналога использован объект, дата продажи которого позднее даты оценки спорного земельного участка, являются несостоятельными, так как заключение судебной экспертизы не является отчетом о рыночной стоимости, требования к которому установлены законодательством об оценочной деятельности.

Суд учитывает, что экспертом исследование проводилось в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации; расчет стоимости исследуемого объекта проводился в соответствии с Методическими рекомендациями по производству стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз: «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», Учебно-методическим пособием «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков», на что указано в заключении эксперта № 94/7-4-24 от 12 марта 2024 г.

Также эксперт П. в судебном заседании подтвердила, что в соответствии с приведенными Методическими рекомендациями при определении рыночной стоимости объекта исследования на ретроспективную дату эксперт при производстве экспертизы может использовать базы данных по предложениям к продаже объектов, информацию статистических данных по рыночной стоимости объектов на требуемый период. В случае недостаточности данных эксперт вправе проводить исследования сегмента рынка недвижимости, относящегося к исследуемому объекту, на период производства экспертизы с дальнейшим применением корректирующего коэффициента на требуемую дату. При исследовании после проведения анализа и первичной выборки рынка земельных участков на дату оценки достаточного количества необходимых сопоставимых аналогов для определения стоимости найдено не было. В указанной связи был расширен диапазон поиска, рассмотрены варианты предложения объектов-аналогов, даты экспозиции которых следуют за датой оценки, с дальнейшим применением корректирующего коэффициента на требуемую дату. Отметила, что объект-аналог № 2 (/__/), расположен в горницах Города Томска, имеет категорию – земли населенных пунктов, и корректировка на категорию земель не требовалась.

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участкам в ином размере по состоянию на 10 августа 2023 г., участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 8860 000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Согласно части 4.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 182 настоящего Кодекса.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Микрон» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 19 октября 2023 года № ОРС-70/2023/000796 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказать;

это же административное исковое заявление в части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 10 августа 2023 года в размере 8860 000 рублей;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 25 сентября 2023 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Бондарева

Мотивированное решение принято 28 мая 2024 года.