РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2017 года г. Алексин Тульской области

Алексинский городской суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Миначевой В.Ф.,

при секретаре Богдановой Т.В., 

с участием: представителя истца-ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2,

ответчика-истца ФИО3,

представителя ответчика Администрации муниципального образования город Алексин по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-220/16 по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования город Алексин, ФИО3 об изменении назначения здания и вида жилого помещения, признании права собственности на часть жилого дома и по встречному иску ФИО3 к ФИО1, Администрации муниципального образования город Алексин об изменении вида жилого помещения, признании права собственности на часть жилого дома,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования город Алексин, ФИО3 об изменении назначения здания и вида жилого помещения, признании права собственности на часть жилого дома.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, заключённому с совхозом 

<

адрес>, он приобрёл в собственность часть жилого дома (квартиру №), расположенную по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен в исполкоме 

<

адрес> и зарегистрирован в реестре за №.

Им были соблюдены все условия договора. Все возникшие у него обязательства по оплате стоимости приобретённой 1/2 части жилого дома были исполнены им в полном объёме, что подтверждается справкой №, выданной директором совхоза «

<

адрес>», зарегистрированной в администрации 

<

адрес> сельского Совета ДД.ММ.ГГГГ за №. В связи с исполнением им сделки купли-продажи, он приобрёл право собственности на вышеуказанную часть жилого дома, и с момента заключения договора считал себя единственным законным владельцем. Доказательством действительности сделки является договор купли-продажи, заключённый в соответствии с действовавшим законодательством, удостоверенный должностным лицом местной администрации и закрепивший свободное волеизъявление продавца на отчуждение принадлежавшего ему жилого дома.

При этом данный договор одновременно являлся актом приема-передачи жилого помещения. Таким образом, он правомерно приобрел данное недвижимое имущество на законных основаниях и с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время является его единственным законным владельцем. Каких-либо связанных с данным имуществом споров у него не возникало, претензии со стороны третьих лиц не поступали. С момента передачи совхозом «

<

адрес>» ему вышеуказанной части жилого дома и по настоящее время, он открыто и добросовестно владеет и пользуется им как своим собственным имуществом, за свой счёт несет расходы по его содержанию, производит ремонт, оплачивает соответствующие налоги и сборы, обрабатывает прилегающий к его части домовладения земельный участок, в полном объёме осуществляет права и обязанности собственника данного жилого дома.

В соответствии с техническим паспортом БТИ жилой 

<

адрес> состоит из двух обособленных частей, разделённых капитальной стеной, имеющих автономные системы отопления. Каждая из частей дома имеет свой отдельный вход, и в каждой части проживают разные семьи. Оборудование их жилого дома позволяет им эксплуатировать свои части дома абсолютно самостоятельно и автономно друг от друга. Части их жилого дома представляют собой фактически самостоятельные объекты жилищных прав.

Принадлежащая ему часть жилого дома, состоящая из квартиры №, кадастровый №, имеет общую площадь 

<

данные изъяты> кв.м. Однако, зарегистрировать свое право собственности на данную часть жилого дома в Управлении Росреестра он не смог, поскольку в кадастровом паспорте его жилое помещение указано как «квартира», что фактически не соответствует действительности.

На самом деле ему принадлежит на праве собственности не квартира, а часть жилого дома, в связи с чем в полученном им кадастровом паспорте на принадлежащее ему помещение неверно указан его статус, и ему принадлежит на праве собственности не квартира, а часть жилого дома, поскольку квартир в их доме всего две.

Принадлежащее ему жилое помещение не соответствует определению квартиры, закреплённому в п.3 ст. 16 ЖК РФ, а представляет собой часть жилого дома. Принадлежащая ему квартира обособлена и имеет отдельный вход. Кроме того, жилые помещения в доме не имеют между собой мест общего пользования. В связи с этим жилой 

<

адрес> не является многоквартирным.

Оборудование принадлежащей ему части жилого дома позволяет ему как собственнику эксплуатировать её самостоятельно и автономно.

В вышеуказанном доме отсутствуют помещения общего пользования, к которым должен быть обеспечен прямой доступ из обособленных квартир, что является отличительным признаком квартиры от жилого дома, либо его части.

Споров между совладельцами жилого дома по порядку пользования помещениями не имеется. В связи с чем, считает, что фактически принадлежащее ему жилое помещение представляет собой часть жилого дома.

В связи с тем, что у него отсутствуют правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность ему на праве собственности соответствующей части жилого дома, он не может произвести государственную регистрацию своего права на часть жилого дома в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>. Изменение статуса принадлежащего ему жилого помещения с квартиры на часть жилого дома необходимо для регистрации права собственности на часть жилого дома в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

Иным порядком, кроме как судебным, не представляется возможным изменить вид принадлежащего ему жилого помещения - квартиры № в жилом 

<

адрес>, признав её частью жилого 

<

адрес>. 

Руководствуясь ст. ст. 8, 11, 12, 131, 218 ГК РФ, просил изменить назначение здания, в котором расположено жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, с «многоквартирный дом» на «жилой дом».

Изменить вид принадлежащего ему жилого помещения - квартиры № в жилом 

<

адрес>, признав её частью жилого 

<

адрес> с отдельным входом.

Признать за ним, ФИО1, право собственности на часть жилого дома, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, Администрации муниципального образования город Алексин об изменении вида жилого помещения, признании права собственности на часть жилого дома.

В обоснование своих заявленных требований указал на то, что ему в жилом доме № по адресу: 

<

адрес>, принадлежит квартира № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с совхозом 

<

адрес>. Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был удостоверен в исполкоме 

<

адрес> и зарегистрирован в реестре за №.

Им были соблюдены все условия договора. Все возникшие у него обязательства по оплате стоимости приобретённой 1/2 доли жилого дома (квартиры №) были исполнены им в полном объёме, что подтверждается постановлением главы 

<

адрес> сельской администрации от ДД.ММ.ГГГГ №. В связи с исполнением им сделки купли-продажи, он приобрёл право собственности на вышеуказанную часть жилого дома (квартиру №), и с момента заключения договора считал себя единственным законным владельцем. Доказательством действительности сделки является договор купли-продажи, заключённый в соответствии с действовавшим законодательством, удостоверенный должностным лицом местной администрации.

В соответствии с техническим паспортом БТИ жилой 

<

адрес> состоит из двух обособленных частей, разделённых капитальной стеной, имеющих автономные системы отопления.

Принадлежащая ему часть жилого дома, состоящая из квартиры №, кадастровый №, имеет общую площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Однако, зарегистрировать право собственности на данную часть жилого дома в Управлении Росреестра не представляется возможным, поскольку в кадастровом паспорте его жилое помещение указано как «квартира», что фактически не соответствует действительности.

На самом деле ему, также как и ФИО1, принадлежит на праве собственности не квартира, а часть жилого дома, в связи с чем, в полученном им кадастровом паспорте на принадлежащее ему помещение неверно указан его статус, и ему принадлежит на праве собственности не квартира, а часть жилого дома, поскольку квартир в их доме всего две.

В связи с тем, что ФИО1 заявлены исковые требования об изменении вида жилого помещения и признании права собственности на часть жилого дома, учитывая принадлежность ему оставшейся части их жилого дома, руководствуясь ст. 218 ГК РФ просил изменить вид принадлежащего ему жилого помещения - квартиры № в жилом 

<

адрес>, признав её частью жилого 

<

адрес> с отдельным входом.

Признать за ним, ФИО3, право собственности на часть жилого дома, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании: 

Истец-ответчик ФИО1 не явился, о месте и времени слушания дела судом извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в иске, просил удовлетворить. Встречные исковые требования ФИО3 признал. При этом показал, что спора между собственниками квартир №и №, по пользованию своими частями жилого дома не имеется. Спорный дом состоит из двух частей, у каждой части дома имеются свои коммуникации, свой водопровод, свое отопление, общих помещений между частями дома не имеется. 

Ответчик-истец ФИО3 свои заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить. Заявленные ФИО1 требования признал. Так же показал, что споров между ним и ФИО1 по пользованию частями дома не имеется. Части дома имеют разные входы, оборудование частей дома автономно.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования город Алексин по доверенности ФИО5 не возражала против удовлетворения заявленных ФИО1 и ФИО3 требований.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав присутствующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела и представленные сторонами, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий.

В силу ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

В силу ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, под которыми понимают изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений относит: жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату.

При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. 

Из приведенных правовых норм следует, что жилым домом (частью) признается изолированная постройка (строение) (часть строения), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно – гигиеническим требованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключённого с совхозом 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного исполнительном комитете 

<

адрес> сельского Совета народных депутатов в реестре за №, то есть на праве собственности принадлежит квартира № в двухквартирном жилом 

<

адрес>. ФИО1 исполнил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, уплатив обусловленную в договоре цену, равную 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается справкой №, выданной бухгалтерией совхоза 

<

адрес>.

ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с совхозом 

<

адрес>», зарегистрированного исполкомом 

<

адрес> сельского Совета народных депутатов в реестре за №, то есть на праве собственности принадлежит квартира №, в этом же двухквартирном жилом 

<

адрес>. ФИО3 исполнил договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, уплатив в кассу совхоза 

<

данные изъяты> рублей. Запрещение на отчуждение 

<

адрес> снято, что подтверждается постановлением Главы 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

На момент подписания вышеуказанных договоров купли-продажи по 1/2 доли домовладения № по 

<

адрес> ФИО1 и ФИО3 действовал ГК РСФСР, в силу частей 2, 3 статьи 239 которого договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора.

В силу ст. 135 ГК РСФСР право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 237 ГК РСФСР по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Условия договора купли-продажи сторонами исполнены - продавец передал имущество в собственность покупателю, покупатель принял имущество и уплатил за него определенную денежную сумму, указанные договоры были зарегистрированы в соответствии с требованиями действующего на момент заключения сделки законодательства.

Согласно кадастровых паспортов помещений от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № соответственно, общая площадь помещения (поименованной квартира №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> кв.м, назначение помещения: жилое, имеет кадастровый №; общая площадь помещения (поименованной квартира №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> кв.м, назначение помещения: жилое, имеет кадастровый №. Из кадастровых паспортов, плана расположения помещений усматривается, что квартиры № и № находятся в двухэтажном двухквартирном жилом доме, имеют обособленный вход.

В техническом паспорте на домовладение № по 

<

адрес>, составленного на ДД.ММ.ГГГГ год, в экспликации к поэтажному плану дома указаны квартиры № и №. 

Оборудование данного жилого дома позволяет собственникам соответствующих частей эксплуатировать их самостоятельно, автономно.

На законодательном уровне понятие многоквартирного жилого дома не закреплено.

На подзаконном уровне определение многоквартирного дома сформулировано в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В пункте 6 данного Положения под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещениях общего пользования в таком доме.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающего его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, РФ, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из:

жилых помещений, нежилых помещений, помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним.

Исходя из указанных выше понятий видно, что многоквартирный дом является разновидностью жилого дома.

Понятие жилого дома дано в ч.2 ст. 16 ЖК РФ (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании) и оно не включает в себя понятие многоквартирного дома.

В статье 130 ГК РФ дана классификация объектов недвижимости, где жилой дом рассматривается как здание.

Условное отличие жилого дома от многоквартирного дома может являться то, что в жилом доме не может быть квартир, но могут быть части, и, наоборот, в многоквартирном доме могут быть квартиры, но не могут быть части.

Из всего вышеизложенного следует, что вопросы отнесения зданий к жилым домам или многоквартирным домам, в том числе установление однозначных критериев для такого отнесения, не имеют достаточного нормативного регулирования. Поэтому для разрешения спорных правоотношений необходимо исходить из комплексного анализа формулировок ст.16 ЖК РФ, ст. 49 ГрК РФ, Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. 

Судом установлено, что дом, являющийся предметом спора, не является многоквартирным в том понимании, которое определено жилищным законодательством: в доме отсутствуют помещения общего пользования, к которым должен быть обеспечен прямой доступ из обособленных квартир (что является отличительным признаком квартиры от жилого дома либо его части). Спорные квартиры № и № отвечают признакам части жилого дома, регламентированным ч.2 ст. 16 ЖК РФ. Согласно данной норме закона, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме.

Спорный жилой дом двухэтажный, имеет две квартиры с обособленными входами, отсутствием общих инженерных сетей и мест общего пользования, поэтому данные обстоятельства не позволяют признать спорный дом как многоквартирный.

Двухэтажный двухквартирный жилой дом фактически представляет собой две обособленные части с комплексом жилых и нежилых помещений, разделенных общими капитальными стенами, имеющих два отдельных входа, поименнованные в технической документации как квартиры. Между сторонами сложился определенный порядок пользования домом не в целом, а его отдельными частями, которые являются изолированными друг от друга, имеют отдельные входы, отдельные коммуникации. 

ФИО1 и ФИО3 обслуживают свои части дома самостоятельно и пользуются земельным участком, расположенным под их частью дома. Регулярно оплачивают коммунальные платежи. В доме отсутствуют помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (общее имущество многоквартирного дома).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).

Принимая во внимание, что части жилого дома, имеют обособленные входы, оборудование жилого дома позволяет эксплуатировать его владельцам своих частей дома самостоятельно и автономно, и части дома представляют собой фактически самостоятельные объекты жилищных прав в смысле вышеприведенных норм жилищного законодательства, и спора между владельцами не имеется, общие площади помещений равны, суд с учетом положений ст. 245 ГК РФ, приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований.

Также суд учитывает и то, что в соответствии с действующим земельным законодательством право лица на приобретение земельного участка в собственность не ставится в зависимость от вида жилого помещения (жилой дом, квартира), а согласно ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений.

Кроме того, в соответствии со ст. 16 ЖК РФ, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеют единый статус - жилого помещения и являются равными объектами жилищных прав.

Так же, суд учитывает, что представитель администрации муниципального образования город Алексин по доверенности ФИО5 не имела возражений относительно заявленных ФИО1 и ФИО3 исковых требований. 

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследовав собранные по делу доказательства, каждое в отдельности и в совокупности с другими доказательствами, оценив их относимость, допустимость и достоверность в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 и ФИО3 исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования город Алексин, ФИО3 об изменении назначения здания и вида жилого помещения, признании права собственности на часть жилого дома и исковые требования ФИО3 к ФИО1, Администрации муниципального образования город Алексин об изменении вида жилого помещения, признании права собственности на часть жилого дома, удовлетворить.

Изменить назначение здания, в котором расположены жилые помещения (квартира №) по адресу: 

<

адрес>, с «многоквартирный дом» на «жилой дом».

Изменить вид принадлежащего ФИО1 жилого помещения - квартиры № в жилом 

<

адрес>, признав её частью жилого 

<

адрес> с отдельным входом.

Признать за ФИО1, право собственности на часть жилого дома, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, находящуюся по адресу: 

<

адрес>. 

Изменить вид принадлежащего ФИО3 жилого помещения - квартиры № в жилом 

<

адрес>, признав её частью жилого 

<

адрес> с отдельным входом.

Признать за ФИО3, право собственности на часть жилого дома, с кадастровым №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, находящуюся по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Алексинский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья