К делу № 2-910/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 марта 2021 года г. Новороссийск

Приморский районный суд гор. Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Завалко С.П.

при секретаре Яворской Д.В.

с участием представителя истицы ФИО1 по доверенности от 22.12.2020 г. 23АВ0595373 ФИО2, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 21.12.2020 г. ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит признать договор купли-продажи земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 29.08.2020 г. недействительной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения; применить последствия недействительности сделки, в виде возврата данного земельного участка в собственность ответчику; аннулировать государственную регистрацию права собственности истицы на земельный участок; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 29.08.2020 в размере 880000 рублей. В обоснование иска указала, что 29.08.2020 по договору купли-продажи приобрела у ответчика земельный участок, с целью возведения на нем жилого дома. Из уведомления Управления архитектуры МО г. Новороссийск узнала, что приобретенный земельный участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций. На данном земельном участке запрещается строительство и размещение зданий и сооружений, посадка многолетних насаждений. Полагает, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно предмета сделки, поскольку на нем не возможно строительство жилого дома, а земельный участок приобретался истицей именно для этой цели. В добровольном порядке ответчик расторгнуть договор купли-продажи отказался, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 по доверенности ФИО2 на удовлетворении иска настаивала, пояснив, что поиском земельного участка занималась дочь и зять истицы через сайт Авито. Представителем продавца оказался бывший сослуживец зятя истицы - 

<

ФИО5, которому поверили, он показал земельный участок, пояснил, что собственник земельного участка находится в г. Москве, продаваемый земельный участок предназначен для строительства индивидуального жилого дома, сомнений в достоверности его пояснений не было. В день подписания договора истице представили выписку из ЕГРН, в которой отсутствовала какая-либо информация об охранной зоне на приобретаемом ею земельном участке. Таким образом, истица заблуждалась относительно предмета сделки, продавец не сообщил покупателю об имеющихся ограничениях, о том, что 2/3 площади земельного участка находятся в охранной зоне, строительство на нем запрещено. Ответчик намеренно внес в условия договора купли-продажи земельного участка пункт 5, который гласит, что «… покупатель ознакомлен с градостроительным планом, нормами разрешенной застройки путем осмотра…». Истица впервые приобретала земельный участок, рассчитывала на порядочность продавца. Согласно представленной справке из агентства недвижимости рыночная стоимость данного земельного участка не более 300000 рублей, тогда как истица приобрела его за 880000 рублей. Считает, что в соответствии ст. 179 ГК РФ данный договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения, по указанным основаниям просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв на иск, согласно которому из пункта 5 договора купли-продажи следует, что истице при заключении договора предоставляли на обозрение градостроительный план на продаваемый земельный участок. Утверждения ФИО1, о введении ее в заблуждение относительно характеристик земельного участка, ничем не подтверждены. Ответчиком продан земельный участок по сведениям ЕГРН – без ограничений, обременений. Возможная перспектива и процедура, предполагаемой застройки участка, находится вне зоны ответственности ответчика. В последствии, истица при получении технических условий на перенос инженерных коммуникаций за границы застройки, может использовать его по назначению. Считает, что все существенные условия, касающиеся земельного участка, оговорены в договоре купли-продажи. На дату заключения договора купли-продажи земельного участка между сторонами достигнуто соглашение о его стоимости, характеристиках, существовавших на момент заключения договора. Просит суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора представитель администрации МО г. Новороссийск в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора представитель АО "Новороссийскгоргаз" по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв, из содержания которого следует, что земельный участок с КН 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес> находится в охранной зоне подземного распределительного газопровода высокого давления d – 168 мм длиной 2 км 946 м, проложенного по адресу: 

<

адрес> – 

<

адрес>. Данный газопровод включен в государственный реестр опасных производственных объектов. По указанным основаниям АО «Новороссийскгоргаз» считает требования истицы обоснованными.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора представитель ПАО «Россети Кубани» по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв, указав, что земельный участок с КН 

<

данные изъяты> находится в охранной зоне ВЛ-110 кВ Кирилловская-РИП, введена в эксплуатацию 01.12.1986, входит в состав электросетевого комплекса ПС – 110/10 кВ «РИП» с прилегающими ПС и ВЛ.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что 29.08.2020 г. по договору купли-продажи продавец ФИО3 продал покупателю ФИО1 за 880 000 рублей земельный участок с КН 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальные жилые дома с приусадебным участком и без, площадью 400 кв.м. 

Согласно п. 4 договора купли-продажи от 29.08.2020 продавец гарантирует, что отчуждаемое имущество, никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также свободно от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Между тем, согласно уведомлению Управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск от 20.11.2020 земельный участок с КН 

<

данные изъяты> расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций: газопровод высокого давления (охранная зона - 7 м от оси трубы в обе стороны), ВЛ - 110 кВ. Охранная зона - 20 м от крайнего провода. В охранных зонах инженерных сетей необходимо соблюдение следующего: запрещается строительство и размещение зданий и сооружений, посадка многолетних насаждений; обеспечить беспрепятственный доступ соответствующей коммунальной службе города для ремонта и обслуживания инженерных коммуникаций; необходимо соблюдать охранные зоны инженерных коммуникаций или запроектировать перенос их за границы застройки при наличии технических условий на перенос. 

По указанным основаниям Управление архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск вышеуказанным уведомлением сообщило ФИО1 о несоответствии параметров, указанных в уведомлении о планируемом строительстве индивидуального жилого дома и недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Таким образом, судом установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок, приобретенный истицей по договору купли-продажи от 29.08.2020 г. находится охранной зоне инженерных коммуникаций: газопровод высокого давления (охранная зона - 7 м от оси трубы в обе стороны), ВЛ - 110 кВ.

Согласно п.5 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года № 878 (далее Правила), в соответствии с законодательством Российской Федерации газораспределительные сети относятся к категории опасных производственных объектов, что обусловлено взрыво - и пожароопасными свойствами транспортируемого по ним газа. Согласно п.6 ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 №69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией-собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией.

Следовательно, нарушение установленных строительными нормами минимальных расстояний 7 м от подземного распределительного газопровода высокого давления d-168 мм до объектов капитального строения в охранной зоне газопровода влекут за собой: нарушение охранной зоны подземного распределительного газопровода; нарушение требований безопасности по прокладке газопровода, предусмотренное проектной документацией; отсутствие круглосуточного доступа к участку газораспределительной сети, а также возможность своевременной локализации и ликвидации аварийной ситуации.

Анализируя, вышеприведенные Правила, суд приходит к выводу, что указание в договоре, а именно в п. 4, об отсутствии каких-либо притязаний третьих лиц на земельный участок не соответствует действительности, поскольку как следует из письменного отзыва АО «Новороссийскгоргаз» помимо запрета строительства в охранной зоне, собственнику земельного участка запрещено огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к распределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей.

Рассматривая довод стороны ответчика о том, что истица при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, знала о его характеристиках, поскольку была ознакомлена с градостроительным планом земельного участка, суд отклоняет по следующим основаниям.

Действительно п. 5 оспариваемого договора содержит указание, что покупатель ознакомлен и согласен с состоянием объекта недвижимости, градостроительным планом земельного участка, нормах разрешенной застройки в границах участка, установленными путем его осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Согласно представленному по запросу суда градостроительному плану земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, данный земельный участок относится к зоне Ж-1 - застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками. Из чертежа градостроительного плана земельного участка следует, что место допустимого размещения жилого дома отсутствует. Земельный участок расположен в охранной зоне высоковольтных линий электропередач ВЛ 110 кВ и в зоне размещения линейных объектов автомобильного транспорта. В сведениях об ограничениях использования данного земельного участка указано, что запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства; запрещается размещать любые объекты, препятствующие проходу, подъезду и доступу к объектам электросетевого хозяйства.

Для объективного рассмотрения дела по существу, судом истребованы материалы регистрационного дела, из содержания которых следует, что по договору купли-продажи земельного участка от 02.12.2013 г. 

<

ФИО8 продал земельный участок 

<

ФИО9, при этом к данному договору купли-продажи представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 25.11.2013, которая содержит информацию об охранной зоне земельного участка; по договору купли-продажи земельного участка от 22.01.2014 г. ФИО11 продала его ФИО3; 29.07.2017 г. ФИО3 продал земельный участок 

<

ФИО12; согласно письменному соглашению от 09.01.2018 продавец ФИО3 расторг с 

<

ФИО12 договор купли-продажи от 29.07.2017 г.; далее по договору купли-продажи от 29.08.2020 ФИО3 продал ФИО1 данный земельный участок.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля 

<

ФИО10 пояснил, что приходится зятем ФИО1, помогал совместно со своей супругой в приобретении земельного участка для строительства жилого дома. Спорный земельный участок нашли на сайте объявлений "Авито". Представителем продавца оказался его сослуживец - 

<

ФИО5, с которым он (свидетель) давно знаком, находился в доверительных отношениях. 

<

ФИО5 показал земельный участок, пояснил, что собственник находится в г. Москве, документов в наличии не имеет, собственник земельного участка - ФИО3 привезёт документы на заключение сделки. Поскольку, он (свидетель) знает 

<

ФИО5 как порядочного человека, то полностью ему доверился. Через неделю после осмотра земельного участка, ФИО1 приобрела у ФИО3 земельный участок за 880 000 рублей. Перед сделкой ФИО3 показал выписку из ЕГРН, где указано, что он собственник земельного участка, каких либо обременений, ограничений в отношении земельного участка зарегистрировано не было. Документов, содержащих сведения о нахождении приобретаемого земельного участка в охранной зоне, ответчик не предоставлял. Об этом узнали уже, когда обратились в Управление архитектуры за получением разрешения на строительство. Земельный участок приобретали впервые, полагались на порядочность продавца. Газопровод проходит под землей, его не видно.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля 

<

ФИО12, пояснила суду, что ранее приобрела у ФИО3 спорный земельный участок. В Управлении архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск узнала, что на нем строиться нельзя, поскольку по нему проходит высоковольтная линия и газопровод. Перед сделкой ФИО3 ничего не об этом не сказал. Представитель Управления архитектуры пояснила ей, что ФИО3 уже получил отказ и знал, что на данном земельном участке строиться нельзя. В НЭСКе она тоже получила отказ. После того, как она узнала, что земельный участок находится в охранной зоне, стала звонить ФИО3 В течение месяца не могла от него ничего добиться, он не отвечал на звонки. Потом ее супруг каким-то образом уладил этот вопрос с ним и ФИО3 расторг с ней (

<

ФИО12) договор купли-продажи земельного участка по обоюдному соглашению. Считает, что ФИО3 намеренно ввел ее в заблуждение, чтобы продать земельный участок.

Анализируя представленные в материалы регистрационного дела договоры купли-продажи земельного участка от 29.07.2017 (покупатель 

<

ФИО12) и договор купли-продажи от 29.08.2020 (покупатель ФИО1), суд учитывает, что условия оспариваемого договора купли-продажи содержат пункт 5, в котором имеется ссылка, о том, что покупатель ознакомлен с градостроительным планом земельного участка, нормах разрешенной застройки.

Однако, как видно из выписки ЕГРН на земельный участок с КН 

<

данные изъяты> по состоянию на 08.09.2020 сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне отсутствуют. Содержится информация об отсутствии зарегистрированных обременений и ограничений в отношении земельного участка.

Из материалов регистрационного дела видно, что градостроительный план земельного участка не является неотъемлемой частью оспариваемого договора купли-продажи от 29.08.2020.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что наличие в условиях договора купли-продажи лишь ссылки на ознакомление покупателя с градостроительным планом земельного участка, не является безусловным его доказательством, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено достоверных доказательств, подтверждающих осведомленность ФИО1 перед заключением договора купли-продажи о наличии нахождения земельного участка в охранной зоне.

В силу вышеизложенного, суд полагает, что использование земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, входящего в охранную зону инженерных сетей: газопровода высокого давления, высоковольтных линий электропередач и в зону размещения линейных объектов автомобильного транспорта, для жилищного строительства недопустимо, поскольку создает явную угрозу жизни и здоровью граждан, а земельный участок приобретался истицей именно для данных целей. 

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка совершен покупателем под влиянием заблуждения, поэтому данный договор является недействительным.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно пп. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Таким образом, существенное значение имеет заблуждение относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК Российской Федерации).

В соответствии с п. 6 ст. 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 167ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки договора купли-продажи земельного участка от 29.08.2020, в виде возвращения в собственность земельного участка с КН 

<

данные изъяты> ФИО3 и возложения обязанности на ответчика возвратить ФИО1 денежную сумму в размере 880000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 400 кв.м. от 29.08.2020 г. недействительной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения.

Применить последствия недействительности сделки, в виде возврата земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> в собственность ФИО3.

Аннулировать государственную регистрацию права собственности ФИО1 на земельный участок с КН 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 29.08.2020 в размере 880 000 (восемьсот восемьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья С.П. Завалко

Решение изготовлено в окончательной форме 19.03.2021

23RS0042-01-2021-000225-98