Дело № 3а-89/2023 (№ 3а-181/2022)

73OS0000-01-2022-000155-64                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июля 2023 года                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Простор» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «Простор» обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО», общество) о признании незаконным решения  ОГБУ  «ЦГКО»  № *** от  28 января 2022  года; установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 177 794 кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,  в размере его рыночной стоимости равной 32 358 508 руб.   

Требования мотивировало тем, что общество является собственником земельного участка, соответственно, плательщиком земельного налога.

Кадастровая стоимость  земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 66 634 081 руб. 94 коп.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка  существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 5 июля 2021 года, определенную  в отчете № *** об оценке  недвижимого имущества, выполненном ООО «Поволжский центр независимой экспертизы».   

В связи с этим общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако  решением  ОГБУ  «Центр  государственной  кадастровой  оценки»   № *** от  28 января 2022  года было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.

Судом к участию в деле в качестве  заинтересованных лиц были привлечены Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ульяновской области, администрация муниципального образования «Чердаклинский район», ООО «Поволжский центр независимой экспертизы», оценщик ФИО1

Определением Ульяновского областного суда от 10 апреля 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр».

В ходе судебного разбирательства  поступило заявление об уточнении исковых требований ООО «Простор», в котором административный истец просил признать незаконным решения  ОГБУ  «ЦГКО»  № *** от  28 января 2022  года и установить  кадастровую стоимость земельного участка, площадью 177 794 кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,  в размере его рыночной стоимости – 45 693 058 руб., установив период применения данной кадастровой стоимости с 5 июля 2021 года по 31 декабря 2022 года.

В судебном заседании представитель ООО «Простор» ФИО2 настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указала, что выводы заключения эксперта № *** от 2 июня 2023 года ею не оспариваются. 

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО3 в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В отношении земельного участка с кадастровым номером *** в учреждение было представлено два комплекта:

- заявление об установлении рыночной стоимости от 2 ноября 2021 года с приложением отчета об оценке № *** от 5 октября 2021 года, дата оценки 5 июля 2021 года. Учреждением по данному комплекту документов принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости № *** от 2 декабря 2021 года;

-заявление об установлении рыночной стоимости от 30 декабря 2021 года с приложением отчета об оценке № *** от 5 октября 2021 года, дата оценки 5 июля 2021 года. Учреждением по данному комплекту документов принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости № *** от 28 января 2022 года.

Отчеты, приложенные к заявлениям не идентичные, сведения (информация) не совпадает. Таким образом, в учреждение поданы два различных отчета с одним порядковым номером и датой составления.

Принятый в качестве объекта-аналога № 1  земельный участок с кадастровым номером *** с видом разрешенного использования -  для сельскохозяйственного производства не является сопоставимым по виду разрешенного использования без применения соответствующей корректировки.

В отношении  расчета рыночной стоимости земельного участка  с кадастровым номером *** по состоянию на 5 июля 2021 года установлено следующее:

- в отношении объекта-аналога № 1 с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, не применена корректировка на функциональное назначение;

- экспертом в расчете используется объект-аналог № 5: согласно объявлению продаются земельные участки с кадастровыми номерами ***  (площадь 58 830,1 кв.м), *** (площадь 2825 кв.м), *** (площадь 86101 кв.м), *** (площадь 12146 кв.м), *** (площадь 6806 кв.м), *** (площадь 240 569 кв.м).

Также экспертом в расчете принят в качестве объекта-аналога № 6: земельный участок с кадастровым номером *** (площадь 86 101 кв.м),  объекта-аналога № 3:  земельные участки с кадастровыми номерами ***.

Указанные объекты недвижимости, используемые в расчете, дублируются друг с другом, что приводит к неоднозначному результату, основанному на двойном учете одних и тех же объектов.  

Требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

Представители Министерства  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, администрации муниципального образования «Чердаклинский район», ООО «Поволжский центр независимой экспертизы», оценщик ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что ООО «Простор» является собственником земельного  участка с кадастровым номером ***,  площадью 177 794 кв.м, категория  земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного  освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: ***.

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 70 887 321 руб. 21 коп.

8 июля  2021 года в соответствии со ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ   «О государственной кадастровой оценке» из филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступил перечень объектов недвижимости по состоянию на 5 июля 2021 года, согласно которому в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером  *** внесены сведения об ограничении (обременении) в виде охранной зоны объекта *** реестровый номер ***. 

В связи с указанным обстоятельством актом определения кадастровой стоимости ОГБУ «ЦГКО» № ***   кадастровая стоимость земельного участка была пересчитана и составила по состоянию на 5 июля 2021 года - 66 634 081 руб. 94 коп. 

Согласно отчету № *** оценке недвижимого имущества от 5 октября 2021 года, выполненному оценщиком ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 5 июля 2021 года составила *** руб.   

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки  всех учтенных в ЕГРН земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января 2023 года, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ***,  кадастровая  стоимость  которого  утверждена  в размере  72 547 312 руб. 67 коп.

Таким образом, кадастровая стоимость по состоянию на 5 июля 2021 года является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку  исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 5 июля 2021 года, подлежит расчету земельный налог за период действия данное кадастровой стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной  стоимости по состоянию на 5 июля 2021 года  затрагивает права административного истца. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 30 декабря 2021 года ООО «Простор» обратилось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке недвижимого имущества от 5 октября 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного  участка  по  состоянию  на  5 июля 2021 года составила 32 358 508 руб.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от               28 января 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Простор» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере  его рыночной стоимости по состоянию на 5 июля 2022 года - 32 358 508 руб.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № *** об оценке недвижимого имущества от 5 октября 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» ФИО1, явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  именно:

1.К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  от 29 декабря 2021 года приложен отчет, составленный 5 октября 2021 года с порядковым № ***. Ранее к заявлению  об установлении  кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***   от 1 ноября 2021 года был приложен отчет, составленный 5 октября 2021 года с порядковым номером  № ***. Учреждением  отчет проверен, вынесен отказ в установлении кадастровой стоимости земельного участка, в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

Отчеты, приложенные к заявлениям, не идентичные, сведения (информация)  не совпадает, таким образом, в учреждение поданы два различных отчета с одним порядковым номером и датой составления.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 3.

2.Информация о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки в задании на оценку (стр.5-6 отчета), не приведена.

Нарушены  требования п.п. «б» п. 21 ФСО № 1, ст. 11 Федерального закона  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3.Оценщиком при составлении отчета определен сегмент объекта-оценки: земли населенных пунктов (земли поселений), с разрешенным использованием: для комплексного  освоения в целях жилищного строительства стр. 21 отчета. Данные сегмент  подразумевает предложения к продаже земельных участков, размеры которых позволяют произвести выделение как индивидуальных  участков  для целей жилищного строительства, так и типичных для жилых массивов объектов благоустройства (например: дороги, скверы и т.д.). Оценщиком при исследовании рынка объекта-оценки не рассмотрены объекты для комплексного жилищного строительства. Анализ фактических данных о ценах сделок  и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен отсутствует.

Нарушены требования ФСО № 7 п. 10, п.п. «з» п. 8 ФСО № 3.

4.Требования п.п. «г» п. 11 ФСО № 7 предусматривают проведение анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых  объектов недвижимости, с приведением интервалов  значений этих факторов. В рамках анализа рынка оценщиком не рассмотрены основные ценообразующие факторы.

Нарушены требования п.п. «г» п. 11 ФСО № 7.

5.Информация, указанная в отчете на стр. 29 как основные выводы, построена на общих тенденциях, характерных для любых сегментов объектов недвижимости вне зависимости от региона расположения и не дает представление ни об одном параметре согласно п.п. «д» п. 11 ФСО № 7 относительно сегмента рынка объекта-оценки, расположенного в Ульяновской области. Таким образом, вышеуказанные сведения не могут быть признаны достаточными в качестве  выводов о рынке оцениваемого объекта.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах необходимых  для оценки объекта отсутствуют.

Нарушены требования п. «д» п.11 ФСО № 7.

6.Расчеты, проведенные в рамках отчета,  построены на основе 3 объектов-аналогов, при описании объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах сведения о других предложениях  отсутствуют.

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО»  анализу данных о рынке недвижимости установлено, что на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 5 предложений по продаже земельных участков под жилищное строительство  (комплексное освоение, площадь более 10 000 кв.м), но не использованных оценщиком в рамках  составления отчета диапазон цен предложений составляет округленно от 256 руб. до 593 руб. за 1 кв.м).

Анализ рынка произведен не в полном объеме и не отражает ситуацию, сложившуюся на рынке  земельных участков под жилищное строительство (комплексное освоение, площадь более 10 000 кв.м).  

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11ФСО № 7. 

7.Выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода не обоснован.

Нарушены требования п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

8.При прочих равных характеристиках основополагающим фактором, влияющим на стоимость, является назначение земельного участка согласно виду разрешенного использования. Объект оценки согласно заданию  на оценку является земельный участок с кадастровым номером  *** с видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В рамках расчета оценщиком принят в качестве объекта-аналога:

- объект-аналог № 1. Идентификатор: ***, площадь 28,1 га, кадастровый номер объекта предложения № *** с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Выбранный  объект-аналог несопоставим с объектом оценки по назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение, либо обоснование отказа от  применения корректировки, не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту  рынка земельных участков – для размещения недвижимости жилого назначения (комплексное освоение) и несопоставим с ним по ценообразующим факторам.

Нарушены требования п. 22 п.п. «б» ФСО № 7, п. 10 ФСО № 1.

9.Соответствующий  раздел  отчета не содержит описания объема (массива предложений) доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах.

Нарушены требования п.п.8 п. 22 ФСО № 7.

10.На стр. 43 отчета приведены сведения о сроках экспозиции от 1 до 10 месяцев. На стр. 42 отчета приведены значения скидок на торг актуальных  на 30 июня 2019 года. Давность исследования со сведениями о значениях скидок на торг значительно превышает допустимые сроки экспозиции, указанные оценщиком. Значения скидок на торг, а также анализ параметров рынка недвижимости не могут быть признаны  актуальными и достоверными по состоянию на дату оценки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

11.Согласно тексту в копиях объявлений (аналог №2) стр. 88 отчета предлагается к продаже 3 земельных участка, кадастровые номера ***, суммарной площадью  228 177 кв.м. В таблице стр. 44 отчета отсутствует исходная информация о стоимости предложений аналогов № 1,№ 2, № 3, учитываемая при проведении  расчетов.

Сведения, использованные оценщиком в рамках  расчетов, не соответствуют сведениям об объектах в предложениях, приведенным  в копиях  материалов (объявлений). Отсутствует логика и обоснование  использования части доступных оценщику сведений относительно аналога № 2.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

12.Копии материалов, приведенные  в отчете как подтверждение  информации относительно значения фактора «площадь объекта» не позволяет делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате подготовки.  Ссылка и копии  материалов  относительно значения фактора «инженерные коммуникации» не позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, в связи с   размещением не в общем доступе.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3. 

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке недвижимого имущества от 5 октября 2021 года, выполненного оценщиком ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» ФИО1, судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта № *** от 2 июня 2023 года, выполненного экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, следует, что были выявлены следующие замечания.

1.В исследуемом  отчете об оценке отсутствуют сведения  о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в  соответствии с требованиями статьи 16  Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В таблице № 1 на стр. 9 отчета об оценке имеется указание, что «имущественный интерес оценщика в объектах оценки в рамках вещного и обязательного права отсутствует». Данная формулировка не соответствует требованиям законодательства, поскольку отсутствует информация о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, а также иная информация, указанная в ст. 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вывод:  нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. «г» п. 8 ФСО № 3.

2.В исследуемом отчете  об оценке в разделе «3. Описание объекта оценке» (стр. 29-34 отчета) отсутствует перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. При описании объекта оценки оценщик также не приводит информацию о балансовой стоимости  объекта оценки либо информацию о её отсутствии, что противоречит требованиям законодательства, поскольку объект находится в собственности юридического лица.

Вывод: нарушены требования п.п. «ж» п. 8 ФСО № 3.

3.В исследуемом отчете об оценке в разделе  «2. Анализ рынка» (стр. 12-29 отчета) отсутствует «анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен». На стр. 27 и 29 отчета об оценке имеется существенно  отличающаяся ценовая информация относительно  стоимости земельных участков в Ульяновской области, в результате изучения которой невозможно установить, какой должен быть сделан вывод применительно к оцениваемому объекту. Так, на стр. 27 отчета указаны средние цены на рынке купли-продажи земельных участков в Ульяновской области: ИЖС – 32 000 руб. за сот., СНТ/ДНП – 23 125 руб. за сот., Промназ – 59 375 руб. за сот.  На стр. 29 отчета указано, что цена продажи земли в г. Ульяновск – 202 242 руб. за сотку.  Иных ценовых  параметров, а также интервалов значений цен, применительно к рынку объекта оценки, не приводится.

Вывод: нарушены требования п.10, п.п. «в» п. 11 ФСО № 7.

4.В исследуемом отчете об оценке в разделе «2.Анализ рынка» (стр. 12-29 отчета) отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (ценообразующих факторов), что предусмотрено п.п. «г» п. 11 ФСО № 7.

Вывод: нарушены требования п.п. «з» п. 8 ФСО № 3, п.п. «г» п. 11 ФСО № 7.

5. На стр. 29 исследуемого отчета под заголовком «Основные выводы» представлены выводы относительно анализа рынка.  При этом, с учетом отсутствия в анализе рынка информации, предусмотренной п.п. «в», «г» п. 11 ФСО № 11, выводы не могут быть признаны достаточными (абз.7 п. 11 ФСО № 11) для формирования представления о рынке недвижимости в сегментах, необходимых для объекта оценки. Кроме этого, невозможно подтвердить, относится ли информация, изложенная в указанном разделе, к сегменту рынка объекта оценки.

Вывод:  нарушены требования п.п. «д» п. 11 ФСО № 7, абз.2 п. 5 ФСО № 3.  

6.В исследуемом отчете об оценке  отсутствует  обоснование используемого метода оценки. На стр. 40-41 отчета имеется описание примененного метода, но не обоснование его применения.

Вывод: нарушены требования п.п. «и» п. 8 ФСО № 3.

7.На стр.41 в подразделе «Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах  и правилах их отбора для проведения расчетов» отсутствует описание  объема доступных оценщику  рыночных данных об объектах-аналогах. Указанная информация также отсутствует в иных разделах отчета.

Вывод: нарушены требования п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.

8.На стр.42 исследуемого отчета приведен скриншот источника, в котором указана зависимость удельной цены от площади земельного участка под ИЖС, при этом ссылка на источник не приведена. На стр. 41 отчета указано, что помимо прочих был  использовано справочное издание: «ФИО4 ФИО5 Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. Нижний Новгород. ПЦФКО, 2018г.  Корректирующие и территориальные коэффициенты, скидки на торг, коэффициенты капитализации». Указанный источник не относится к оцениваемому объекту.  Таким образом, в отчете отсутствует ссылка на источник используемой информации либо копия материалов, позволяющая сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки.  Следовательно, в отчете об оценке отсутствует подтверждение корректировки на площадь, используемой в расчетах на стр. 47.

Вывод: нарушены требования абз. 3 п. 5, п. 11 ФСО № 3.

9.На стр. 42 отчета приводится скриншот скидки к цене предложения. Указанный источник используется в расчетах на стр. 46 отчета. Исходя  из информации, содержащейся  в данном источнике, экспертом установлено, что все показатели корректировок (в т.ч. скидки на торг), применимы для всех городов РФ с населением более 1 млн. человек.

Объект  оценки не расположен в городе с населением более 1 млн. чел., следовательно, указанный источник не может быть применим в расчетах, и оценщик вводит в заблуждение относительно возможности применения данной корректировки для расчета рыночной стоимости объекта оценки, нарушая принцип оценки.

Вывод: нарушены требования абз. 4 п. 5ФСО № 3.

10.Аналог 1, используемый в расчетах на стр. 44-47 отчета представляет собой земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 281 448 кв.м. Оценщик использовал в расчетах иную площадь – 281 000 кв.м, что оказало влияние на результаты оценки.

По результатам анализа скриншота аналога 2 (стр. 88 отчета) установлено, что в данном объявлении стоимость указана за земельный участок, площадью 685,48 сот, то есть земельный участок с кадастровым номером  ***. Информация о продаже еще двух земельных участков указана справочно и не входит в обозначенную цену предложения. Таким образом, оценщик должен был использовать площадь аналога 2  в размере 68 548 кв.м. С учетом использования корректировки на площадь, использование неверной площади оказало влияние на итоговый результат оценки.

Оценщик вводит в заблуждение относительно площадей объектов-аналогов №№ 1-2, нарушая  принцип оценки.

Оценщик использует неактуальную цену предложения аналога № 3. На стр. 90 отчета об оценке приведен скриншот объявления с предложением о продаже указанного земельного участка по цене 19 800 000 руб. с датой предложения – 5 мая 2021 года.  Эксперт осуществил  поиск объявлений о продаже земельных участков в источнике, используемом оценщиком и установил наличие объявления о продаже данного участка по цене 3 500 000 руб. за га (т.е. 34 675 900 руб. за участок), датированное 3 июня 2021 года.

Таким образом, оценщик вводит в заблуждение относительно стоимости объекта-аналога № 3, нарушая принцип оценки.

Вывод:  нарушены требования абз. 4 п. 5 ФСО № 3.

Отчет об оценке  недвижимого имущества № *** от 5 октября 2021 года, составленный  ООО «Поволжский центр независимой экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 177 794 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 5 июля 2021 года составляет 32 358 508 руб., не соответствует следующим требованиям действующего законодательства: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 ФСО № 3, п.п. «г», «ж», «з», «и» п. 8 ФСО № 3,  п. 11  ФСО № 3, п. 10 ФСО № 7, п.п. «в», «г», «д» п. 11 ФСО № 7, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.

Эксперт подтверждает наличие в отчете об оценке недвижимого имущества № *** от 5 октября 2021 года недостатков №№ 3-7, 9-12, указанных в решении ОГБУ «ЦГКО» № *** от 28 января 2022 года.

Согласно заключению эксперта № *** от 2 июня 2023 года, выполненному экспертом  Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, с учетом скорректированного им в ходе судебного разбирательства расчета в связи с исключением из расчета объекта-аналога № 5, рыночная стоимость земельного участка с  кадастровым номером ***, площадью 177 794 кв.м, расположенного по адресу:   ***, по состоянию на 5 июля 2021 года составляла 45 693 058 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития  России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды  стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298,  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена судебным экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 2 июня 2023 года подготовлено экспертом  Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  ФСО  № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировок на торг, на местоположение и транспортную доступность, на площадь,  информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы с учетом скорректированного расчета, суду представлено не было.

Представителем административного истца   указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Доводы представителя административного ответчика ОГБУ «БТИГКО»  о неправомерности неприменения экспертом корректировки на функциональное назначение в отношении объекта-аналога № 1, имеющего вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, являются несостоятельными.

В письменных пояснениях эксперта *** на возражения ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта указывается на то, что вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен без значительных временных и материальных затрат правообладателем земельного участка, то есть без дополнительных разрешений и согласований, если применяемый в результате этого изменения  вид разрешенного использования указан в градостроительном регламенте в качестве основного вида разрешенного использования или является вспомогательным по отношению к существующим основным видам.

Проанализировав решение Совета депутатов МО «Красноярское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области № 31 от  6 октября 2011 года «Об утверждении Правил землепользования и застройки «Красноярское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области», эксперт установил, что земельный участок с кадастровым номером *** расположен в градостроительной зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».  В перечнях основных, вспомогательных и условно разрешенных видов разрешенного использования данной градостроительной зоны использование земельного участка под сельскохозяйственное производство отсутствует.

Из этого следует, что в соответствии с градостроительным регламентом  земельный участок с кадастровым номером *** не может  быть использован под сельскохозяйственное производство. 

Таким образом, оценщик в отчете об оценке и эксперт верно определили его наиболее эффективное использование – под жилую застройку и данное разрешенное использование приняли в расчетах.

Поскольку из заключения эксперта № *** от 2 июня 2023 года выполненного экспертом  Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, по вопросу соответствия отчета  об оценке  недвижимого имущества № *** от 5 октября 2021 года, составленного  ООО «Поволжский центр независимой экспертизы»,   требованиям законодательства об оценочной деятельности  следует, что выявленные ОГБУ «ЦГКО» нарушения, за исключением части приведенных в заключении эксперта пунктов решения, являются обоснованными, и среди них имеются нарушения,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от 28 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание скорректированный расчет эксперта ***,  и с учетом этого суд считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка площадью 177 794 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июля 2021 года в размере  45 693 058 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 5 июля 2021 года  по 31 декабря 2022 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Простор» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 28 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 177 794 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 июля 2021 года в размере  45 693 058 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 5 июля 2021 года  по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                О.Е.Кинчарова