Дело № 2-2751/2017 27 ноября 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Немченко А.С.,

при секретаре Шапошниковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной, расторжении договора, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с настоящим иском, и, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, указал, что между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшим от имени и по поручению Комитета по управлению городским имуществом на основании договора поручения № Фао-1/2005 от 20.09.2005 г., заключенного между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и КУГИ, и ФИО1 в лице ФИО6, действующей на основании доверенности, в соответствии с распоряжениями КУГИ от 05.04.2005 № 348-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: 

<

...>, лит. В», от 28.12.2005 г. № 1943-рз «О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 05.04.2005 № 348-рз», 07.02.2006 г. заключен договор № 6901-АЗ/АО купли-продажи нежилого здания по адресу: 

<

...>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый № № и земельного участка, на котором оно расположено по адресу: 

<

...>, лит. В, площадью 752, кадастровый № №. В результате проверок, проведенных Фондом имущества 02.03.2012 г., 08.08.2014 г. и 14.12.2016 г., было выявлено, что в установленные сроки ФИО1 не выполнены существенные условия договора: историческое здание не снесено в установленном законом порядке, не завершено возведение на земельном участке объекта недвижимости, не представлено разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством/реконструкцией объекта капитального строительства по адресу: Санкт-Петербург, наб.

<

адрес>. В ходе проверки, проведенной 14.12.2016 г., выявлено, что на объект зарегистрировано право собственности ФИО5 В связи с существенным нарушением условий договора истец направил ответчику требование от 27.03.2015 г. № 1165/28 о расторжении договора, однако, ответа не поступило. На основании изложенного, истец просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи здания с земельным участком от 21.05.2013 г. и применить последствия недействительности договора отчуждения следующих объектов недвижимости: нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб.

<

адрес>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый номер №, земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, площадью 752 кв.м, кадастровый № №, в силу которого указанные объекты перешли в собственность ФИО5, расторгнуть договор от 07.02.2006 № 6901-АЗ/АО купли-продажи нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено, возвратить в государственную собственность Санкт-Петербурга нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб.

<

адрес>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый номер № и земельный участок расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, площадью 752 кв.м, кадастровый № № (л.д. 2-4, 173-178).

Определением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 08 августа 2017 г. удовлетворено ходатайство Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга о принятии мер по обеспечению иска в форме запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга осуществлять государственную регистрацию прав, сделок и обременений в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб.

<

адрес>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый номер № и земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, площадью 752 кв.м, кадастровый № №.

В судебном заседании представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, доверил представлять свои интересы в суде представителю ФИО8, действующей на основании доверенности, которая в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, доверил представлять свои интересы в суде представителю ФИО9, действующей на основании доверенности, которая в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.

Представитель третьего лица АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» - ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО4, ФИО2, ФИО3, представитель третьего лица КГИОП Санкт-Петербурга в судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания (уведомления на л.д. 208-210), не представили суду сведений об уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания, в связи с чем суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие указанных лиц по правилам ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с Положением «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга», утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга» от 15.02.2015 № 98, задачами истца по настоящему иску, в числе прочих являются: осуществление приватизации государственного имуществаСанкт-Петербурга, распоряжение государственным имуществомСанкт-Петербургав соответствии с действующим законодательством.

Судом установлено, что 07.02.2006 г. между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшим от имени и по поручению Комитета по управлению городским имуществом на основании договора поручения № Фао-1/2005 от 20.09.2005 г., заключенного между ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и КУГИ, и ФИО1 в лице ФИО6, действующей на основании доверенности, в соответствии с распоряжениями КУГИ от 05.04.2005 № 348-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В», от 28.12.2005 г. № 1943-рз «О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 05.04.2005 № 348-рз», заключен договор № 6901-АЗ/АО купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый № № и земельного участка, на котором оно расположено по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, площадью 752, кадастровый № № (л.д. 17-22).

В соответствии с п. 3.2 договора, покупатель обязуется: оплатить цену продажи объекта, передать документы, указанные в п. 3.1.1 договора, в установленном законодательством порядке в течение 5 рабочих дней с момента выполнения п. 3.3 договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок к покупателю, осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения настоящего договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения настоящего договора. Указанные в настоящем пункте обязательства являются существенным условием договора.

Материалами дела подтверждено, что 20 апреля 2006 г. произведена государственная регистрация права собственности ответчика ФИО1 на приобретенное по договору купли-продажи нежилое здание и земельный участок (л.д. 23-24).

Истцом в материалы дела представлен акт проверки выполнения условий договора купли-продажи, составленный 02 марта 2012 г. сотрудниками ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», согласно которому покупателем не выполнены обязательства, предусмотренные п. 3.23 договора купли-продажи: не выполнены работы по сносу здания и строительству объекта недвижимости на освобожденном земельном участке, либо работы по реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи в срок до 07 августа 2009 г. (л.д. 28-30).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15 ноября 2012 г. по делу № А56-33542/2012 прекращена процедура наблюдения в отношении Индивидуального предпринимателя ФИО1, Индивидуальный предприниматель ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство сроком на 6 месяцев (л.д. 92-93).

Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23 января 2013 г., вынесенным по делу № А56-33542/2012 утверждено мировое соглашение от 23.11.2012 г., заключенное в рамках дела о банкротстве ФИО1, в соответствии с которым стороны договорились о следующем порядке и сроках погашения задолженности должника перед конкурсными кредиторами ФИО3, ФИО2, ФИО4: погашение задолженности должника перед конкурсными кредиторами осуществляется путем предоставления взамен денежного обязательства в собственность конкурсных кредиторов недвижимого имущества должника: нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый № № и земельного участка, на котором оно расположено по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, площадью 752, кадастровый № № (л.д. 94-96).

Определение вступило в законную силу 26 февраля 2013 г.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 21 мая 2013 г., заключенный между ФИО2, ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО5 (покупатель), в соответствии с которым ФИО5 приобрел нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый № № и земельный участок, на котором оно расположено по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, площадью 752, кадастровый № № (л.д. 72-75).

Право собственности ФИО5 на нежилое здание зарегистрировано в установленном законом порядке 31 августа 2013 г., о чем в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № 78-78-30/057/20130-185 (м.д. 137).

Истцом в материалы дела представлено требование о расторжении договора от 27 марта 2015 г. № 1165/28, адресованное ФИО1, из которого усматривается, что в связи с существенным нарушением условий договора Комитет по управлению городским имуществом требует расторгнуть договор купли-продажи от 07.02.2006 г. № 6901-АЗ/АО (л.д. 217-219).

В подтверждение факта отправления данного требования истцом представлен список внутренних почтовых отправлений от 30.03.2015 г., квитанция об отправке и список почтовых отправлений (л.д. 220-222).

Разрешая требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи здания с земельным участком от 21.05.2013 г. и применении последствий недействительности договора отчуждения следующих объектов недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб.

<

адрес>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый номер №, земельный участок, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, площадью 752 кв.м, кадастровый № №, в силу которого указанные объекты перешли в собственность ФИО5, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 1 Протокола (N 1) от 20 марта 1952 года к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из положений ст. 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Как следует из положений п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно положений ч. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности ФИО5 в отношении спорного нежилого здания и земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке.

Предъявляя требования о признании договора купли-продажи от 21 мая 2013 г., заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО5 (покупатель), истец ссылается на положения ст. 168 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец ссылается на то, что оспариваемая сделка, равно как и предыдущие сделки по отчуждению объекта недвижимости, совершена без получения его согласия, посягает на права и охраняемые законом интересы истца, как представителя города Санкт-Петербурга. 

В соответствии с положениями ст. 180 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом, срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно положениям ст. 199 Гражданского кодекса РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В ходе рассмотрения спора по существу ответчиком ФИО5 было заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям истца.

Право собственности ФИО5 на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 31 августа 2013 г., вместе с тем, фактически имущество передано по акту покупателю 21 мая 2013 г. (л.д. 135).

С настоящим иском истец обратился в суд 17 апреля 2017 г. 

Суд полагает, что истцом пропущен установленный законом срок для обращения в суд, поскольку из актов проверки выполнения условий договора купли-продажи, заключенного 07.02.2006 г., составленных 02 марта 2012 г., 11 августа 2014 г., 14 декабря 2016 г. усматривается, что уполномоченным органом проводились проверки факта исполнения покупателем своих обязательств по договору купли-продажи спорного имущества, заключенному с истцом, в ходе которых было выявлено, что покупателем обязательства по договору не исполнены в полном объеме в установленный договором срок, следовательно, истец знал о нарушении своих прав, вытекающих из договора от 07.02.2006 г., задолго до предъявления настоящего иска. Более того, он имел объективную возможность и должен был узнать об отчуждении спорного имущества в рамках оспариваемой сделки, однако, будучи осведомлен о своих нарушенных правах, не предпринял действий по их защите путем своевременного обращения в суд.

Суд полагает, что уполномоченный орган исполнительной власти г. Санкт-Петербурга не только имел возможность, но и был обязан проверять, не произвел ли покупатель, не исполнивший в полном объеме свои обязательства по договору купли-продажи от 07.02.2006 г., отчуждение спорного имущества с целью уклонения от исполнения своих обязательств.

Таким образом, непроявление Комитетом имущественных отношений г. Санкт-Петербурга, осведомленным о нарушении своих прав с 2010 г., поскольку обязательства по договору должны были быть исполнены покупателем в срок до 07.02.2010 г., должной осмотрительности, а также требуемой своевременности при защите своих нарушенных или оспариваемых прав, свидетельствует о незначительности для истца последствий нарушения его прав путем отчуждения спорного имущества.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что сам факт перехода права собственности на недвижимое имущество к иному лицу не может свидетельствовать о нарушении прав истца, поскольку п. 5.1 договора купли-продажи от 07.02.2006 г. № 6901-АЗ/АО предусмотрено условие о том, что последующее отчуждение объекта до выполнения п. 3.2.3 договора в любом случае влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе, предусмотренных п. 1.1., 3.2.3, 5.2 договора.

Таким образом, факт неисполнения покупателем ФИО1 п. 3.2.3 вышеуказанного договора не свидетельствует об отсутствии у истца возможности требовать исполнения обязанностей, предусмотренных данным пунктом договора, от нового собственника спорного имущества.

Истцом также предъявлены требования о возвращении в государственную собственность вышеуказанного нежилого здания и земельного участка.

Суд полагает, что указанные требования также не подлежат удовлетворению, поскольку в отношении спорного имущества зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности ФИО5, который приобрел указанное право на основании возмездной сделки, на оспаривание которой истец пропустил срок исковой давности. Кроме того, предыдущими собственниками спорного имущества являлись ФИО2, ФИО3, ФИО4, к которым право собственности перешло на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вступившего в законную силу, впоследствии не оспоренного и не отмененного.

Разрешая требования истца о расторжении договора купли-продажи от 07.02.2006 г. № 6901-АЗ/АО, суд исходит из следующего.

В обоснование требований о расторжении договора истец ссылается на факт существенного нарушения покупателем условий договора, а именно: неисполнение п. 3.2.3 договора в установленный договором срок, а именно: в течение 48 месяцев, то есть в срок до 07.02.2010 г.

П. 6.6. договора предусмотрено, что в случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора в срок более 3 месяцев по отношению к установленному, настоящий договор расторгается в установленном законом порядке. 

В ходе рассмотрения спора по существу ответчик заявил ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности к исковым требованиям.

В соответствии с положениями ст. 200 Гражданского процессуального кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По настоящему делу истцом заявлены исковые требования о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка в связи с нарушением ответчиком п. 3.2.3 договора, на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, начало течения срока исковой давности связано с моментом, когда у ответчика возникла просрочка исполнения данного обязательства.

Указанные обязательства подлежали исполнению ФИО1 в срок до 07.02.2010 г. Договором установлено, что он расторгается в случае нарушения указанного срока более, чем на 3 месяца. Следовательно, началом течения срока исковой давности в данном случае является 08.05.2010 г.

Общий срок исковой давности, в соответствии с положениями ст. 196 Гражданского кодекса РФ, составляет 3 года.

В суд с настоящим иском истец обратился со значительным пропуском срока исковой давности – 17.04.2017 г., ходатайств о восстановлении пропущенного срока не заявлял, доказательств, свидетельствующих об уважительности пропуска срока исковой давности, не представил. 

Таким образом, в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи от 07.02.2006 г. № 6901-АЗ/АО надлежит отказать.

Кроме того, следует отметить следующее.

По правилам статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает физических и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

В данном случае, спорное имущество неоднократно сменило собственника, в связи с чем суд полагает, что, предъявляя требование о расторжении договора купли-продажи между истцом и первым собственником в цепочке сделок, истец избрал неверный способ защиты нарушенного, по его мнению, права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной, расторжении договора, обращении взыскания на заложенное имущество – отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 08 августа 2017 г. в форме запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга осуществлять государственную регистрацию прав, сделок и обременений в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб.

<

адрес>, лит. В, общей площадью 722 м, кадастровый номер № и земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. 

<

адрес>, лит. В, площадью 752 кв.м, кадастровый № №.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2017 г.