Дело № 2-1308/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июля 2020 года г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Двирнык Н.В., при секретаре Лемешко О.В., в открытом судебном заседании рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо - ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

22.01.2020 года ФИО1 обратился в суд с указанным иском, мотивируя его следующим. 30.11.2017 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры с выполненной отделкой, подключением к сантехнике и электричеству, под ключ, готовой к проживанию (доли жилого дома общей ориентировочной площадью 242 кв.м.). Непосредственным объектом общей ориентировочной площадью квартиры 33,6 кв.м., расположенной на 3м этаже трехэтажного бревенчатого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка №

<

номер>. Стоимость объекта определена 1 500 000 руб. Согласно п. 2 предварительного договора задаток в размере 1 250 000 руб. внесен, оставшиеся 250 000 руб. вносятся при подписании договора купли-продажи. Однако основной договор купли-продажи не был заключен, а сама квартира 14.11.2019 года продана ФИО3 Полагает, что предварительный договор фактически являлся договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате, а отношения между сторонами договора регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Просит расторгнуть договор с 26.11.2019 года, взыскать переданную по договору сумму в размере 1250000 рубле; неустойку за период с 30.11.2017 года по 26.11.2019 года в размере 393791,67 рублей; убытки в виде разницы между ценой в предварительном договоре и рыночной ценой объекта недвижимости в размере 336000 рублей, стоимость оценки недвижимости в размере 3500 рублей; ежедневную неустойку в размере 520,83 рублей, начиная с 17.12.2019 года и по день зачисления денежных средств на банковский счет; в счет компенсации морального вреда 50000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что денежные средства до настоящего времени не возвращены. 

Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска. Дополнительно пояснила, что неоднократно в 2019 году ответчик направлял истцу предложение заключить основной договор, однако истец предложения игнорирует. 

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства в деле, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения. 

30.11.2017 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры с выполненной отделкой, подключением к сантехнике и электричеству, под ключ, готовой к проживанию (доли жилого дома общей ориентировочной площадью 242 кв.м.). Непосредственным объектом общей ориентировочной площадью квартиры 33,6 кв.м., расположенной на 3м этаже трехэтажного бревенчатого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка №

<

номер>. Стоимость объекта определена 1 500 000 руб. Согласно п. 2 предварительного договора задаток в размере 1 250 000 руб. внесен, оставшиеся 250 000 руб. вносятся при подписании договора купли-продажи. Однако основной договор купли-продажи не был заключен. 

По утверждению истца спорная квартира (доля дома) продана ФИО2 ФИО3

Согласно выписке ЕГРН жилой дом по адресу: 

<

адрес> находится в общей долевой собственности физических лиц (л.д. 73-75).

В рамках досудебного урегулирования спора истцом направлена претензия ответчику, однако до настоящего времени денежные средства истцу не возвращены.

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждены доказательствами в деле, сторонами не опровергаются.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного между сторонами предварительного договора, суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Как отмечено в Определении КС России от 29 января 2015 г. N 214-О, положение данной статьи, связывающее прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует с частью 1 п. 3 ст. 425 комментируемой главы, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Поскольку в установленный предварительным договором срок договор купли-продажи не был заключен, обязательство по заключению данного договора прекращено, основания для удержания денежных средств у ответчика отсутствуют.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Поскольку переданные по предварительному договору денежные средства стороны поименовали как задаток, суд исходит из буквального значения содержащихся в договоре слов, что соответствует требованиям ст. 431 ГК РФ. 

То есть, денежные средства в размере 1250000 рублей переданы истцом ответчику в качестве задатка.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключен в срок до 01.05.2018 мая по вине ответчика (отсутствие необходимых документов для регистрации права собственности), то задаток подлежит возвращению истцу.

На основании ст. 381 ГК РФ истец вправе требовать взыскания двойной суммы задатка, однако таких требований истцом не заявлено, что не препятствует истцу обратиться с указанным иском в суд. 

Вместе с тем, суд не соглашается с доводами истца о том, что на правоотношения сторон распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом суд исходит из того обстоятельства (о чем также заявлено ответчиком), что ответчик не привлекал денежные средства для строительства недвижимости, а продавал уже готовую недвижимость в построенном доме.

Указанные обстоятельства подтверждаются следующим. Так, согласно выписки ЕГРН строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес> окончено в 2016 году, тогда как предварительный договор купли-продажи заключен сторонами 30.11.2017 года. Отсутствие у ответчика на время заключения предварительного договора полного пакета документов для надлежащего оформления права собственности на дом не свидетельствует о том, что денежные средства по договору привлечены для осуществления строительства дома.

Тогда как в соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В связи с чем, не подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки и штрафа на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, а также убытков в виде разницы между ценой в предварительном договоре и рыночной ценой объекта недвижимости в размере.

Отсутствуют основания и для взыскания компенсации морального вреда, поскольку договором сторон и действующим законодательством не предусмотрена компенсация морального вреда в случае нарушения стороной договорных обязательств в данном случае. 

Расходы, связанные с оценкой объекта недвижимости, суд не относит к необходимым судебным расходам, поскольку оценка имущества предоставлена истцом в качестве доказательства в подтверждение обстоятельств, на которые истец ссылался как на основания исковых требований. 

Суд удовлетворяет иск частично.

На основании изложенного, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, третье лицо - ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, переданные в качестве залога по предварительному договору купли-продажи от 30.11.2017 года, в размере 1250000 рублей. 

Взыскать с ФИО2 в доход муниципального образования городской округ Ялта государственную пошлину в размере 14450 рублей.

В иной части в удовлетворении иска отказать.

Решение суда в окончательной форме составлено 03.07.2020 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд РК в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд первой инстанции. 

Судья Двирнык Н.В.