№ 44Г-12/2019

1-я инстанция: Иванова Е.В. 

2-я инстанция: Белоногова Н.Ю.(докл.),

Мурин В.А., Игошин В.Е. 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

06 декабря 2019 года город Псков

Президиум Псковского областного суда в составе:

председательствующего Овчинина В.В.,

членов президиума Сладковской Е.В., Ельчаниновой Г.А., Козловой Т.Г.,

при секретаре Ивановой В.И.,

рассмотрев кассационную жалобу представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, на решение Великолукского городского суда Псковской области от 23 января 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 09 апреля 2019 года по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки к ФИО1 об освобождении самовольно занятого земельного участка,

заслушав доклад судьи Псковского областного суда Мальгиной М.И., объяснения представителя КУМИ города Великие Луки ФИО3, возражавшей против доводов кассационной жалобы, объяснения третьего лица ФИО4, полагавшего, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, 

У С Т А Н О В И Л:

КУМИ г. Великие Луки обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1 об освобождении самовольно занятого земельного участка.

В обоснование иска указано, что в результате проведенной (дд.мм.)2018 внеплановой проверки соблюдения требований земельного законодательства установлено, что на земельном участке, принадлежащем ФИО1, с КН № площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенном по адресу: 

<

...> д. №, находится жилой дом и хозяйственные постройки. Фактически используемая ответчиком площадь земельного участка составляет 

<

данные изъяты> кв. м, что превышает площадь земельного участка, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, на 

<

данные изъяты> кв. м. Оформленные в установленном законом порядке правоустанавливающие документы на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м у ФИО1 отсутствуют.

Органом государственного земельного надзора в отношении ФИО1 было вынесено постановление от (дд.мм.)2018 по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. № КоАП РФ, с назначением административного наказания в виде административного штрафа.

При проведении повторной проверки было вынесено предписание от (дд.мм.)2018 об устранении нарушений земельного законодательства и об освобождении земельного участка в срок до (дд.мм.)2018 либо оформлении в соответствии с нормами земельного законодательства прав на спорный земельный участок.

Согласно Постановлению Администрации г. Великие Луки от (дд.мм.)2018 № использование земельного участка в кадастровом квартале № в границах характерных точек общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. было разрешено ФИО4 для проездов, в том числе вдоль трассовых и подъездных дорог, сроком на три года.

Поскольку указанный земельный участок используется ФИО4 для подъезда к своему земельному участку истец ставил вопрос об освобождении занимаемого ответчицей участка.

Решением Великолукского городского суда от 23 января 2019 года исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Великие Луки к ФИО1 об освобождении земельного участка удовлетворены.

Суд обязал ФИО1 освободить самовольно занятый земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., из земель, государственная собственность на которые не разграничена, в границах характерных точек, координаты которых указаны в кадастровой съемке земельного участка от (дд.мм.)2018, выполненной кадастровым инженером ООО «В.» П. М.В., прилегающий с северо-восточной стороны к земельному участку с кадастровым номером №, расположенный по адресу: П.о., 

<

...> д. №, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 09 апреля 2019 решение Великолукского городского суда Псковской области от 23 января 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поступившей в Псковский областной суд 12 сентября 2019 года, представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 ставит вопрос об отмене решения Великолукского городского суда Псковской области от 23 января 2019 года, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда 09 апреля 2019 года и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска. Указывает на незаконность судебных постановлений ввиду существенного нарушения норм материального права.

В частности указывает, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка ее доводам о том, что истцом договор аренды земельного участка, заключенный с ФИО1 в 1999 году, не расторгался и в силу ст. 610 ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок, истец продолжал принимать арендные платежи после прекращения срока действия договора аренды, уведомление о расторжении договора ей не направлялось. В этой связи указывает на отсутствие оснований полагать, что спорный участок был самовольно занят ответчиком.

Считает, что ссылка судов на п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованна, а указанная норма к спорным правоотношениям неприменима. Заявитель жалобы также оспаривает выводы судов о незаключенности договора аренды по причине отсутствия его государственной регистрации, указывая на то, что истец не вправе ссылаться на это обстоятельство ввиду фактической передачи земельного участка в ее пользование.

Заявитель жалобы не согласна с позицией судов о том, что земельный участок, переданный в аренду, не может являться предметом арендных правоотношений вследствие отсутствия сведений о нем в государственном кадастре недвижимости. Кроме того, по мнению заявителя, суды обеих инстанций не дали оценку доводам ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца. 

Для проверки доводов кассационной жалобы гражданское дело № 2-17/2019 истребовано в Псковский областной суд 11 октября 2019 года и поступило 22 октября 2019 года.

На основании ч.7 ст.7 Федерального конституционного закона от 29 июля 2018 года № 1-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «О судебной системе Российской Федерации» и отдельные федеральные конституционные законы в связи с созданием кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции», п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 09 июля 2019 года № 25 «О некоторых вопросах, связанных с началом деятельности кассационных и апелляционных судов общей юрисдикции», со дня начала деятельности вновь созданных кассационных судов общей юрисдикции сохраняются процессуальные полномочия президиумов областных судов по рассмотрению кассационных жалоб, представлений, поданных до дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции. Указанные жалобы, представления подлежат рассмотрению по правилам, предусмотренным главой 41 ГПК РФ, действующей до дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции.

Определением судьи Псковского областного суда Мальгиной М.И. от 11 ноября 2019 года кассационная жалоба вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Президиума Псковского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика КУМИ г.Великие Луки ФИО3, третьего лица ФИО4, президиум Псковского областного суда находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 09 апреля 2019 года.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, действовавшей до 01.10.2019) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие существенные нарушения допущены судом апелляционной инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела ФИО1 является собственником земельного участка с КН №, расположенного по адресу: П.о., 

<

...> площадью 

<

данные изъяты> кв. м., из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания квартиры № в жилом доме малоэтажной застройки, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Фактически ответчик пользуется земельным участком площадью 

<

данные изъяты> кв. м., огороженным по периметру забором, что спорным по делу не являлось.

(дд.мм.)2018 по заказу КУМИ г. Великие Луки кадастровым инженером ООО «В.» была уточнена площадь спорного земельного участка, расположенного с северо-восточной стороны от земельного участка по ул. С.К., д. №, г. В.Л. и составила 

<

данные изъяты> кв.м.

Проверкой органа муниципального земельного контроля выявлено, что ФИО1 пользуется земельным участком, площадь которого превышает площадь участка, принадлежащего ей на праве собственности, без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, о чем составлены акты от (дд.мм.)2018 №, от (дд.мм.)2018 №, от (дд.мм.)2018 №.

Постановлением заместителя главного государственного инспектора г. В.Л., В., К. районов по использованию и охране земель Н. Н.П. от (дд.мм.)2018 по делу № ФИО1 признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. № КоАП РФ, и подвергнута административному наказанию в виде административного штрафа в размере 5000 руб. Указанное постановление не обжаловано, вступило в законную силу (дд.мм.)2018 и исполнено: административный штраф оплачен (дд.мм.)2018.

По результатам проверки ФИО1 выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства от (дд.мм.)2018, согласно которому она была обязана освободить или оформить в надлежащем порядке земельный участок с КН № в срок до (дд.мм.)2018.

В результате проведенной (дд.мм.)2018 внеплановой документарной и выездной проверки выявлено, что правоустанавливающие документы на проверяемый земельный участок не оформлены, земельный участок не освобожден, предписание от (дд.мм.)2018 в установленный в нем срок ФИО1 не исполнено.

Постановлением мирового судьи судебного участка № г. В.Л. П.о. от (дд.мм.)2018 по делу № ФИО1 признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. № ст. № КоАП РФ, и подвергнута административному наказанию в виде административного штрафа в размере 300 руб.

Вышеназванные предписания и постановления о привлечении к административной ответственности ФИО1 не оспорены.

Удовлетворяя исковые требования КУМИ г.Великие Луки суд первой инстанции исходил из незаключенности договора аренды земельного участка, как не прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а также несогласованности сторонами условия о предмете договора аренды.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Между тем, судом апелляционной инстанции оставлено без внимания следующее.

На основании п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации – в редакции, действовавшей на момент передачи имущества).

Правила о форме договора установлены статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Согласно п.1 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент подписания сторонами договора аренды, право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора.

Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами.

Из материалов дела усматривается, что на основании распоряжения Администрации города Великие Луки от (дд.мм.) 1999 года № спорный земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: П.о., по ул.С.К., территория, прилегающая к северо-восточной стороне землепользования по пр. Т., был предоставлен ФИО1 для огородничества. 

При этом, между Администрацией г. Великие Луки Псковской области в лице председателя городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству Г. А.И. и ФИО1 (дд.мм.) 1999 года был подписан договор аренды земельного участка сроком на один год - до (дд.мм.) 2000 года, приложением к которому являлся план земельного участка, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с описанием границ смежных землепользований (л.д.№). Указанный договор был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Великие Луки (дд.мм.)1999.

Как следует из материалов дела, вышеуказанный договор в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию.

Вместе с тем, распоряжением Администрации г.Великие Луки от (дд.мм.)2000 № срок действия вышеуказанного договора аренды земельного участка продлен на три года – до (дд.мм.)2003.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. 

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу вышеуказанных норм права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета является значимым для его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Однако если договор исполнен – имущество передано, и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от (дд.мм.)1999 содержит описание предмета договора – земельного участка, в частности, его местонахождение, площадь, линейные размеры границ, указание о смежных земельных участках и их правообладателях на момент подписания такого договора.

Так, пунктом 1.1. договора установлено, что участок не имеет кадастрового номера, относится к категориям земель населенных пунктов, предназначен для огородничества.

Приложением к договору является план земельного участка, из содержания которого следует, что он является смежным по отношению к земельному участку, принадлежащему ФИО1 на праве собственности.

Судом первой инстанции не установлено, что с момента подписания вышеуказанного договора между Администрацией г.Великие Луки Псковской области и ФИО1 существовали разногласия или неясности относительно предмета договора, его местонахождения, площади, целевого использования.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не проверил доводы ответчика о том, что после истечения срока действия договора аренды она продолжала пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца.

В соответствии с п.п.1 и 2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Доказательствам и обстоятельствам дела, применительно к данным положениям закона, судом первой инстанции, в нарушение требований статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценки не дано, а судом апелляционной инстанции данные противоречия не устранены.

Так, при вынесении судебного акта суд апелляционной инстанции приведенных выше требований закона не учел, положениям договора, касающимся срока аренды земельного участка, оценку не дал, не установил, пользовалась ли спорным участком ответчик после истечения срока договора, исполнялись ли ею обязательства по указанному договору.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела, в результате чего апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 09 апреля 2019 года подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В этой связи кассационная жалоба ФИО1 подлежит удовлетворению.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, и вынести законное и обоснованное судебное постановление с соблюдением требований процессуального закона.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ (в редакции до 01 октября 2019 года), президиум Псковского областного суда,

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 09 апреля 2019 года отменить, гражданское дело №2-17/2019 направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Псковского областного суда.

Председательствующий В.В. Овчинин

Копия верна.

Судья Псковского областного суда: М.И. Мальгина