Дело № 2-369/2020

УИД: 61RS0058-01-2020-000649-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

09 сентября 2020 года п. Целина Ростовской области 

Целинский районный суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,

при секретаре Мовлаевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Целинского района Ростовской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о снятии земельного участка с кадастрового учета, обязании провести образование земельного участка с постановкой его на кадастровый учет,

УСТАНОВИЛ 

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, по тем основаниям, что она является собственником квартиры № 1 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> собственниками соседних квартир являются ФИО2 и ФИО3 

<

адрес>, ФИО4 и ФИО5 

<

адрес>. Ранее здание, где расположены их квартиры, носило статус общежития, а в начале 90-х годов комнаты были перепланированы под три квартиры, которые предоставили работникам культуры. В 2009-2010 годах они приватизировали занимаемые жилые помещения, зарегистрировав права в ЕГРН. При их многоквартирном жилом доме всегда находился приусадебный земельный участок, на котором располагались вспомогательные хозяйственные постройки. Начиная с 2014 года, она стала обращаться в муниципальные органы с вопросами приватизации земельного участка. В июне 219 года она заказала межевые работы, в ходе проведения которых выяснила, что ФИО2 отмежевала свой земельный участок и выкупила его. При этом границы земельного участка не согласовывались, о межевании она не знала. Как пояснил кадастровый инженер, данная процедура не проводилась, так как земля муниципальная. Земельный участок, отмежеванный под квартиру № 2, разбит несколькими несмежными участками, один из которых прилегает к южной стене ее комнаты именно там, где она планировала пристроить сарай для хранения сельхозинвентаря. Кроме того, ФИО2 передана в собственность территория, которая использовалась как огород все 27 лет. Земельному участку ФИО2 присвоен кадастровый номер №, в связи с многоконтурностью которого образовалось перекрестное использование земли при их доме, что привело к неудобствам. Специалисты Администрации Целинского сельского поселения, ссылаясь на то, что земельный участок имеет разрешенное использование «земли общежитий», утверждают, что земли передать бесплатно нельзя. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи между МО «Целинское сельское поселение» и ФИО2, ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Полагая, что формирование многоконтурного земельного участка администрацией для продажи, хотя и без проведения торгов, является в данном случае незаконным, а передачу в собственность земельных участков владельцам одной из квартир многоквартирного дома без согласования границ с другими собственниками квартир – нарушающей права остальных собственников, истец, уточнив исковые требования с производством замены ответчика Администрации Целинского района на Администрацию Целинского сельского поселения, а также исключением из числа ответчиков ФИО4 и ФИО5 (л.д. 98-101), просит суд: признать договор купли-продажи (без проведения торгов) между МО «Целинское сельское поселение», Продавцом, и ФИО2 и ФИО3, Покупателями, в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 181 кв. м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, недействительным; прекратить зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ право долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на спорный объект недвижимости; признать образование многоконтурного земельного участка с кадастровым номером № площадью 181 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, незаконным и снять его с кадастрового учета.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором истец указала также, что исковые требования поддерживает и просит их удовлетворить (л.д. 109). В отсутствие истца суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель истца ФИО6 в судебное заседание не явилась, была надлежаще извещена о времени и месте слушания дела, подала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В отсутствие представителя истца дело рассмотрено в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание не явились ответчики ФИО2, ФИО3, а также Администрация Целинского сельского поселения, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (л.д. 114, 115), а также распиской (л.д. 111), сведений уважительности причин неявки суду не представили. Дело в отсутствие указанных ответчиков рассмотрено в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание не явились третьи лица ФИО4, ФИО5, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (л.д. 112, 113), сведений уважительности причин неявки суду не представили. Дело в отсутствие указанных третьих лиц рассмотрено в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (л.д. 117), в отзыве на исковое заявление (л.д. 104-106) содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. В отсутствие третьего лица суд рассмотрел дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, и, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1, а также ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 являются собственниками квартир 

<

адрес>. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Постановления Администрации Целинского сельского поселения № 1 от 11.01.2010 года и заключенными на его основании договорами на передачу квартир в общедолевую собственность граждан, Постановлением Администрации Целинского сельского поселения № 81 от 21.10.2009 года.

Постановлением Администрации Целинского сельского поселения № 402 а от 23.12.2016 года предоставлен в собственность путем выкупа ФИО2, ФИО3 земельный участок из земель населенных пунктов Целинского сельского поселения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 181 кв. м, под объектом недвижимого имущества: квартира (л.д. 68-69).

На основании указанного постановления между Муниципальным образованием «Целинское сельское поселение» - продавцом и ФИО2, ФИО3 – продавцами заключен договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71-73), по которому в долевую собственность продавцов перешел земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 181 кв. м, государственная собственность на который не разграничена. 

ФИО2 и ФИО3 на основании поименованных выше документов зарегистрировали право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Как указано истцом в исковом заявлении и не оспаривалось ответчиками, земельный участок с кадастровым номером № входит в территорию придомовой территории многоквартирного жилого дома, которая используется собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Возможность обращения в суд с заявлением о признании недействительным договора и прекращении зарегистрированного права собственности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ.

В силу п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приватизацию этого земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В связи с внесением изменений в ЗК РФ позиция законодателя по вопросу формирования земельного участка многоквартирного дома не изменилась.

До изменений ЗК РФ, в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приватизацию этого земельного участка.

Аналогичная норма предусмотрена в п. 1 ст. 39.20 действующей редакции ЗК РФ.

До изменений ЗК РФ в силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В силу п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ действующей редакции особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются Федеральными законами.

Такими законами является, в частности, Федеральный закон от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ЖК РФ.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в силу которой собственники помещений многоквартирного дома имеют право на получение на праве общей долевой собственности земельного участка, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на данном земельном участке объектами. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 4 ст. 16 Федеральный закон от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В силу п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Как было установлено в судебном заседании, ответчик Администрация Целинского сельского поселения, распорядилась земельным участком, образованным из придомовой территории многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, передав на праве собственности собственникам квартиры № 2 ФИО2 и ФИО3, нарушив, тем самым, права собственников других квартир указанного многоквартирного жилого дома.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Поскольку в судебном заседании было установлено, что сделка по передаче Администрацией Целинского сельского поселения в собственность ФИО2 и ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № нарушает права собственников других квартир многоквартирного жилого дома, в том числе и истца ФИО7, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения ее требований и признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным с применением последствий недействительности сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение, прекратив право собственности ФИО2 и ФИО3 на земельный участок.

Руководствуясь ст. ст. 12, 39, 56, 194-199, 207, 209 ГПК РФ, 

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к Администрации Целинского сельского поселения Ростовской области, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении зарегистрированного права собственности и снятии земельного участка с кадастрового учета удовлетворить.

Признать договор купли-продажи (без проведения торгов) между МО «Целинское сельское поселение», Продавцом, и ФИО2 и ФИО3, Покупателями в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 181 кв. м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Прекратить зарегистрированное 16.05.2017 года право долевой собственности ФИО2, ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 181 кв. м.

Признать образование многоконтурного земельного участка с кадастровым номером № площадью 181 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, незаконным и снять его с кадастрового учета.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме принято 11 сентября 2020 года.