Дело № 2-34/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 мая 2019 года город Орск

Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Гук Н.А.,

при секретаре Кургановой Ю.Ф.,

с участием 

представителя истца ФИО1 – ФИО2,

ответчика ФИО3,

ответчика ФИО4,

третьего лица ФИО5,

представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, ООО ТП «Победа» - ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО7, ФИО3, ФИО4, Администрации г.Орска Оренбургской области о признании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенным,

встречному иску ООО ТП «Победа» о признании договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО7, ФИО3, ФИО8, в котором просит признать договор купли-продажи жилого дома литер АА1, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м. и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 24 ноября 2011 года между Б и ФИО1 заключенным; зарегистрировать в Росреестре по Оренбургской области переход права собственности от Б к ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и жилого дома литер АА1, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенному 24 ноября 2011 года между Б и ФИО1.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечен ФИО9; произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО8 на надлежащего - ФИО4, ненадлежащего третьего лица ФИО9 на надлежащего – ФИО10.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, окончательно просила: признать договор купли-продажи жилого дома литер АА1, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный 20 октября 2014 года между Б и ФИО1 заключенным; зарегистрировать в Управлении Росреестра по Оренбургской области переход права собственности от Б к ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка общей площадью 406 кв.м., кадастровый № и жилого дома литер АА1, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенному 20 октября 2014 года между Б и ФИО1. 

В обоснование иска указала, что в 2011 году после смерти Э его сын Б стал оформлять внеплановое строение - жилой дом по адресу: 

<

адрес>, в котором проживал его отец. Ввиду того, что дом планировалось продать, между Б и ФИО1 была достигнута устная договоренность, что после надлежащего оформления жилой дом будет продан ей (ФИО1) за 400 000 рублей. 

В подтверждение договоренности составлена расписка, из которой следует, что Б получил от ФИО1 задаток за отцовский дом. 

В 2013 году Б обратился с иском в суд о признании за ним права собственности на этот жилой дом, в обоснование иска указал, что отец Э являлся титульным владельцем непланового жилого дома, а после его смерти он провел строительные работы, в связи с чем просил признать за ним право собственности на жилой дом. 

Решением Ленинского районного суда г. Орска Оренбургской области от 22 мая 2013 года исковые требования Б удовлетворены. 

На основании решения суда право собственности Б на жилой дом зарегистрировано в Росреестре по Оренбургской области.

23 сентября 2014 года по договору купли-продажи земельного участка Б приобрел у Администрации г. Орска земельный участок под жилым домом по адресу: 

<

адрес>.

После регистрации права собственности на земельный участок и дом, между истцом и Б заключен договор купли-продажи дома и земельного участка от 20 октября 2014 года. 

ДД.ММ.ГГГГ Б умер. 

Наследниками первой очереди по закону после его смерти, в силу ст.1142 ГК РФ, являются его супруга – ФИО7, дети –ФИО3 (сын), ФИО11 (дочь). Никто из наследников с заявлением к нотариусу за открытием наследства не обращался.

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завешанием или законом. 

Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение ( часть1 ст.432 ГК РФ).

В силу ч.ч.1,2 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму. 

Фактически условия сделки сторонами выполнены, продавец передал в собственность и пользование покупателя жилой дом и земельный участок, а покупатель оплатил приобретенные объекты недвижимости.

Согласно ст.ст.131,551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации; право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента такой регистрации.

В настоящее время провести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли продажи не представляется возможным, та как Б умер. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения ( пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Невозможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость нарушает права истицы, как собственника имущества.

В соответствии со ст.304 ГКРФ истец вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Фактически сторонами сделки все условия исполнены. Продавец передал имущество покупателю еще в 2011 году, семья покупателя до настоящего времени проживает в доме, несет расходы по его содержанию, зарегистрирована в нем. Покупатель передал продавцу денежные средств за покупаемый жилой дом в полном объеме.

Определениями суда к участию в деле привлечены:

- в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика- кредиторы умершего Б: ФИО5; конкурсный управляющий ПАО АКБ «АКЦЕНТ – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», АО «Россельхозбанк», ООО Торговое предприятие «Победа».

-в качестве соответчика – администрация г.Орска Оренбургской области

Определением суда принято встречное исковое заявление третьего лица ООО ТП «Победа»: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома литер АА1 общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО1 и Б 20 октября 2014 года в связи с недостижением соглашения по существенному условию – цене объектов недвижимости, отсутствием государственной регистрации перехода права собственности и истечением срока исковой давности для признания его заключенным.

В обоснование встречного иска указано, что в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Если допустить за истину заключение договора купли-продажи жилого дома 20 октября 2014 года, то в соответствии со ст.223 ГК РФ, ответчик ФИО1 в течение срока исковой давности должна была обратиться в суд для понуждения Б зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи на недвижимое имущество. 

12 июля 2018 года Б умер, до дня его смерти ФИО1 не обратилась в суд с иском. 

Исходя из положений п.1.2 ст. 8.1 ГК РФ (введена Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. 

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). П.1 ст.167 ГК РФ - недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Учитывая, что все сделки с недвижимым имуществом требуют государственной регистрации перехода права собственности, отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу 

<

адрес>, заключенной между Мещеряковой ГЛ. и Б 20 октября 2014 года. 

Статья 168 ГК РФ предусматривает недействительность сделок, нарушающих требования закона. 

В соответствии с п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Таким образом, срок обращения ФИО1 в суд за защитой нарушенного права истек 20 октября 2017 года. 

Кроме того, в представленном договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20 октября 2014 года не достигнуто соглашение по существенному условию- цене объектов недвижимости, не определены стоимость каждого конкретного объекта недвижимости: жилого дома и земельного участка, поэтому он считается незаключенным. Учитывая, что отсутствует переписка по условиям договора купли-продажи, подтверждающая согласование сторонами условий объектов недвижимости, отсутствуют правовые основания для признании договора заключенным.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя, исковые требования поддержала; встречные исковые требования не признала.

Представитель истца ФИО13- ФИО2 (доверенность № 56/3-н/56-2018-1-9999 от 12 ноября 2018 года) исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.

Пояснила, что между ФИО1 и Б был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно положениям ст.ст. 434, 549, 550 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

В данном случае, договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, продавец передал в собственность покупателя жилой дом и земельный участок, а также ключи и всю необходимую документацию, включая домовую книгу, свидетельства о праве, технический паспорт. 

С момента вселения покупатель проживает в доме, зарегистрирована, содержит его, несет расходы по ремонту, перекрыла крышу, провела воду, поставила новый забор, пристроила к дому пристрой, оплачивает коммунальные платежи, обрабатывает земельный участок. Данные обстоятельства подтверждаются как письменными доказательствами, так и показаниями свидетелей, и признанием исковых требований ответчиками. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу положений ст.ст.554, 555, 556 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Исходя из договора, стороны определили предмет договора - это жилой дом литер АА l, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>. 

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

Стороны согласовали цену недвижимости - 400 000 рублей за жилой дом и земельный участок. Данная сумма продавцом получена полностью. 

Претензий к покупателю со стороны продавца не было, требований об уплате со стороны Б к ФИО1 не поступало. Данные обстоятельства также подтвердила свидетель -родная сестра Б - П, ответчики - путем признания иска. 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

В договоре указано, что жилой дом и земельный участок переданы покупателю до подписания договора, который является и актом передачи недвижимости. Таким образом, стороны полностью исполнили условия договора, доказательств обратного суду не предоставлено. 

Встречные исковые требования ООО ТП «Победа» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

ООО ТП «Победа» просит признать договор недействительным по основаниям отсутствия его государственной регистрации, не достижением сторонами существенного условия - цены договора, а так же пропуска срока исковой давности. 

Как было указано в отзыве на встречное исковое заявление, сам договор купли- продажи не подлежит государственной регистрации, государственной регистрации подлежит переход права. Также в отзыве указано на начало течения срока исковой давности, который ФИО1 не пропущен. 

Довод ООО ТП «Победа» о том, что стороны не согласовали существенное условие – цену каждого объекта недвижимости отдельно со ссылкой на п. 1 ст. 432 ГК РФ. 

Согласно данной норме права договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Договор составлен в надлежащей форме, предмет договора определен. 

Данная норма права является общей. Специальной же нормой, регулирующей. отношения сторон по договору купли-продажи недвижимости является ст. 555 ГК РФ, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 

Таким образом, договор должен содержать цену имущества. Цена имущества определена - 400 000 рублей.

Статья гласит, что если иное не предусмотрено договором, то цена здания включает в себя и цену земельного участка. В договоре указано, что стоимость жилого дома и земельного участка определена в 400 000 рублей. 

Данная норма права не содержит указание на то, что в договоре купли-продажи должно отдельно согласовываться стоимость дома и отдельно стоимость земельного участка. 

Таким образом, доводы ООО ТП «Победа» о несогласованности стоимости каждого объекта не основаны на нормах права, являются следствием неправильной трактовки материального права. 

Также непонятно, по каким все таки основаниям ООО ТП «Победа» признает дoгoвоp недействительным. Изначально истец ссылался на ст. 166 ГК РФ для признания сделки недействительной в виду отсутствия государственной регистрации договора купли- продажи. 

В уточненных исковых требованиях истец со ссылкой на ст. 432 ГК РФ просит признать договор недействительным. 

Однако закон предусматривает, что если отсутствует стоимость объекта продажи, то данный договор считается незаключенным. 

Так договор недействительный или не заключенный? 

В своих возражениях представитель ООО ТП «Победа» указывал, что ФИО7 не может быть ответчиком по иску, поскольку спорный жилой дом получен Б по наследству, следовательно, не является совместным имуществом супругов. Данный довод не соответствует обстоятельствам дела. 

Так, право собственности у Б возникло на основании решения суда как на самовольную постройку. В решении отсутствует указание, что за Б признано право на наследственную самовольную постройку. 

Согласно п. 27 Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г, учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. 

Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. 

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ. 

Как установлено в судебном заседании, земельный участок не входил в состав наследственной массы после смерти отца Б, а был приобретен им на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного с администрацией г. Орска уже после признания права на самовольную постройку. 

В связи с чем спорный жилой дом и земельный участок получены Б не в порядке наследования, а по решению суда и договору купли-продажи, следовательно, данное имущество является совместным имуществом супругов ФИО14, а значит ФИО7 является надлежащим ответчиком, также она фактически приняла наследство, поскольку проживала совместно с наследодателем, и продолжает проживать в наследственном доме, нести расходы по его содержанию. 

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума от 29.04.2010 № 22/10, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. 

Обязательства по данному договору исполнены сторонами в полном объеме, никаких претензий стороны договора друг к другу не предъявляли. 

Покупатель по данной сделке исполнил свою обязанность по оплате объекта недвижимости, а продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта недвижимости покупателю. 

Объект недвижимости - жилой дом и земельный участок с 2011 года по настоящее время остаются во владении и пользовании ФИО1 Переход права собственности на объект недвижимости не был зарегистрирован. В настоящее время у истца отсутствует объективная возможность без явки ответчика зарегистрировать свое право собственности на имущество. Государственная регистрация является единственным основанием для возникновения у истца права собственности на объект недвижимости.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела представитель ООО ТП «Победа» заявил о пропуске срока исковой давности. 

Как разъяснено в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации. 

По смыслу пункта 64 указанного Постановления №10/22 от 29.04.2010 года требование лица о государственной регистрации перехода права, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации. 

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли - продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

Обстоятельство смерти продавца и послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

В рассматриваемом случае с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 64 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, срок исковой давности исчисляется с момента, когда истец узнала о смерти продавца и отказе наследников в принятии наследственного имущества. 

ООО ТП «Победа» связывает начало течения срока исковой давности с момента заключения договора. 

Однако, согласно ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса (пункт 1 статьи 196). 

Начало течения срока исковой давности данный Кодекс связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Применительно же к отдельным видам требований Гражданским кодексом РФ и другими законами могут устанавливаться иные правила о начале течения срока исковой давности. 

Так, по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования, при этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ). 

Из содержания договора купли-продажи следует, что в нем срок исполнения обязательств определен моментом востребования. 

Таким образом, истечение значительного периода времени после 20 октября 2014 года само по себе правового значения не имеет, поскольку сроки государственной регистрации сделок с недвижимостью и перехода права собственности законом не определены, а договор купли- продажи был фактически исполнен. 

Тем более, что требования предъявлены к наследникам продавца, с учетом того, что условия договора купли-продажи сторонами выполнены, передача недвижимого имущества фактически состоялась, однако истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на жилой дом и земельный участок вне судебного порядка, так как продавец умер, а наследники отказались от принятия наследства, а супруга Б- ФИО7 фактически приняла наследство, исковые требования признала. 

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности. 

ФИО1 оплачивает все коммунальные платежи. Б являлся военнослужащим, пользовался льготой по уплате налога на недвижимость. Стороны не уклонялись от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, оставляли «все на потом», свои люди, родственники, ФИО10- брат умершего Б

27 декабря 2012 года ФИО10 заключил договор на ТО внутригазового оборудования в доме по 

<

адрес>.

В 2013 году ФИО1 и ФИО10 провели водопровод в дом.

10 ноября 2017 года ФИО10 заключил договор с ОАО «Орсктелеком» на «Интернет» и телевидение.

08 июня 2018 года ФИО10 заключил договор с АО «Газпромгазораспределение Оренбург» на замену газового счетчика. 

Свидетельства о праве собственности Б на дом и земельный участок, технический паспорт, домовая книга находятся у ФИО1 

Истец не говорит об уклонении стороны от регистрации перехода права, сторона умерла.

Требования ООО ТП «Победа» противоречивы. 

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. В письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признал добровольно, без принуждения, ему разъяснены последствия признания иска, предусмотренные ст.173 ГПК РФ.

Пояснил, что в доме по адресу: 

<

адрес> проживал его дед- Э. После его смерти в доме стала проживать ФИО1 и ФИО10 (их родственник).

От отца – Б ему известно, что он продал дом ФИО1, около 5 лет назад.

После смерти отца решил отказаться от принятия наследства по всем основаниям, сестра- ФИО4- тоже. Мать к нотариусу за открытием наследства не обращалась. Совместно с отцом мать проживала в доме по адресу: 

<

адрес>, этот дом они вместе с отцом покупали. После смерти отца мать продолжает проживать в этом доме, несет бремя его содержания. Полагает, что фактически она приняла наследство. Отец не зарегистрировал переход права собственности на дом и земельный участок на ФИО1 ввиду занятости, но не уклонялся, а не придавал этому особого значения, также как и ФИО1 

К требованиям ООО ТП «Победа» относится отрицательно.

Ответчик ФИО4 (ФИО8) в судебном заседании исковые требования признала добровольно, без принуждения, последствия признания иска, предусмотренные ст.173 ГПК РФ судом ей разъяснены и понятны.

Пояснила, что после смерти дедушки Э в доме по 

<

адрес> стала проживать ФИО1 и ее муж ФИО10 Отдаленно поняла, что отец – Б продал ей дом, подробности неизвестны. ФИО1 проживает в доме более 5 лет. Требований о выселении ФИО1 из дома либо об оплате стоимости дома от отца к ней не было. Мать и отец проживали в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, после смерти отца мать продолжает проживать в этом доме, несет бремя его содержания.

К иску ООО ТП «Победа» относится отрицательно.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась. извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Ранее представила заявление, в котором исковые требования ФИО1 признала в полном объеме, признание иска добровольное, без принуждения. Последствия признания иска, предусмотренные ст.173 ГПК РФ, ей разъяснены и понятны.

Представитель ответчика Администрации г.Орска Оренбургской области ФИО15 (доверенность №12 от 25 января 2017 года) в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

В письменном отзыве указал, что при наличии установления судом обстоятельств, изложенных в исковом заявлении, при отсутствии спора между лицами, которые могут призываться к наследованию после смерти Б, если удовлетворение исковых требований не нарушает права и законные интересы третьих лиц, администрация г.Орска считает возможным удовлетворение исковых требований ФИО1

Представитель третьего лица ООО ТП «Победа» – ФИО6 (доверенность б/н от 05 февраля 2019 года) возражала против удовлетворения иска ФИО1

В судебном заседании пояснила, что ООО ТП «Победа» является кредитором Б, задолженность составляет 360 000 рублей, о чем заявлено нотариусу.

Считает ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО7 ненадлежащими ответчиками. Дети Б от принятия наследства по всем основаниям отказались, а жена -ФИО7 к нотариусу за открытием наследства не обращалась, решения суда о признании ее принявшей наследство, нет. 

В установочной части решения Ленинского районного суда г. Орска от 2013 года указано, что владельцем жилого дома по 

<

адрес> являлся отец Б- Э Считает, что ФИО7 как и ФИО4 не имеют оснований признавать исковые требования ФИО1

По договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 20 октября 2014 года: в пункте 1 договора указано «представитель продавца», кто это-лицо не определено. Кто расписался- не установлено. 

В пункте 4 договора купли-продажи указано, что дом не является предметом залога, а в расписке – « за дом получен задаток».

В пункте 4 договора стоимость имущества – 400 000 рублей, а в расписке от имени Б, что он получил от ФИО1 только 140 000 рублей, и в судебном заседании не установлено, что деньги переданы в полном объеме.

В договоре два разных объекта недвижимости – жилой дом и земельный участок, это два разных правоотношения, а цена указана -400 000 рублей. Следовательно, цена не согласована

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и ФИО10 проживают в доме с 2011 года, то есть до заключения договора купли-продажи от 20 октября 2014 года, следовательно, не совпадают даты заключения договора, нет оснований говорить о договоре купли-продажи.

Получается, что ФИО1 проживает в данном доме, несет расходы по оплате коммунальных услуг, но это может быть и договор аренды недвижимости.

Из пояснений ответчиков ФИО3, ФИО4 следует, что они не видели и не знают, в какой форме и какой договор был заключен.

Заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если оно имеет заинтересованность.

ПАО «Россельхозбанк и ПАО КБ «Акцент» вправе заявить о пропуске срока исковой давности. Возникают сомнения, что договор купли-продажи был заключен при жизни Б 

Из пояснений третьего лица ФИО5 следует, что Б ФИО1 передала только часть денежных средств в оплату за дом и земельный участок. Учитывая, что расписка о задатке не содержит ссылок на передачу всей суммы, считает, что договор купли-продажи от 20 октября 2014 года, не заключен. Доказательств обратного не представлено.

Настаивает на пропуске истцом срока исковой давности обращения в суд с данным требованием. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в исковых требованиях.

Истцом не представлено доказательств уважительности пропуска срока исковой давности, не заявлено о признании причины пропуска срока уважительной. Просит применить к требованиям ФИО1 срок исковой давности.

Третье лицо ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании договора купли-продажи заключенным. Поддержал требования иска третьего лица ООО ТП «Победа».

Пояснил, что 17 августа 2010 года Б занял у него 150 000 рублей. имеется расписка. Срок возврата – по первому требованию в течение одного месяца. 

Б- племянник его жены - Л. 

Возврата денег не требовал, общались, были хорошие отношения. 

После смерти Б обратился к его жене -ФИО7 и сыну ФИО3 сначала устно, потребовал мирным путем вернуть долг, сообщил о долге нотариусу.

Со слов Б ему известно, что ФИО1 и ФИО10 отдали ему только 140 000 рублей, обещали отдать еще 260 000 рублей позже. ФИО1 стала проживать в доме по 

<

адрес> с 2011-2012 года. Ему известно, что после смерти Б хозяйством и бизнесом занимается сын- ФИО3, ничего не изменилось, идет реклама продажи мяса ИП ФИО14. Какие магазины были у Б- сейчас у ФИО3, мать – ФИО7 работает там бухгалтером.

Ранее в судебном заседании пояснил, что проживает по соседству от дома по адресу: 

<

адрес>. ФИО1 живет семьей по адресу: 

<

адрес>, знает ее с 2011 года. У ФИО10 умерла жена, он сошелся с ФИО1. проживали в 

<

адрес>. Сломали дом в 

<

адрес>, шпалы перевезли на 

<

адрес>. Это была землянка, принадлежала Э (брату жены). С 2011 года ФИО1 проживает в этом доме, начали строиться. Ходил разговор, что Б продал дом ФИО1 за 400 000 рублей. Не оформляли дом, потому что было некогда. ФИО10 работал у Б на свиноферме, его сыновья также на свиноферме у Б свиней резали. ФИО1 работала в магазине у ИП Б 

ДД.ММ.ГГГГ Б умер, ФИО1 стала переживать, что пропали ее деньги, дом не оформлен, сказала, что у нее есть расписка, что Бполучил от нее 400 000 рублей.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» ФИО16 ( доверенность № 374/00-18 от 11 сентября 2017 года) в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Представлен письменный отзыв, в котором кредитор возражает против удовлетворения иска ФИО1 по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Как указано в п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (с изменениями и дополнениями), поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГКРФ (три года), распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. 

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации. 

В соответствии с п. 63 вышеуказанного Постановления Пленума, Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации 'не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. 

Считает, что истцом пропущен установленный законом срок исковой данности. 

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи заключен между продавцом и покупателем 20 октября 2014 года, и именно с этого момента у сторон возникла обязанность по регистрации сделки в установленном законом порядке, а у покупателя - право требовать от продавца предоставления документов, необходимых для регистрации перехода права собственности: и совершения иных действий, необходимых для проведения такой регистрации. 

Таким образом, срок исковой давности истек 20 октября 2017 года. Уважительных причин пропуска срока исковой давности истцом не представлено. Смерть продавца не является уважительной причиной, так как произошла 12 июня 2018 года, то есть за пределами срока исковой давности. Обстоятельств, предусмотренных ст. 201 ГК РФ также не установлено. 

Предъявление настоящего иска после смерти продавца, являющегося должником АО «Россельхозбанк», кредитор расценивает как злоупотребление правом, направленное на вывод данного имущества из наследственной массы. 

В соответствии со ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Представитель третьего лица ПАО КБ «Акцент» ФИО17.( доверенность № 77/486-н/77-2018-36-707 от 05 октября 2018 года) в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. 

В письменном отзыве возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что в соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Указанный договор, со слов истца, был заключен 20 октября 2014 года, однако не зарегистрирован в Росреестре. Согласно ст.196 ГК РФ, исковая давность составляет 3 года. Истец обратился с настоящим исковым заявлением в Ленинский районный суд г. Орска только 16 ноября 2018 года, таким образом, пропустив срок исковой давности для регистрации договора купли-продажи. 

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Настоящим ПАО АКБ «Акцент» заявляет о пропуске истцом исковой давности для предъявления настоящего искового заявления. 

Помимо этого, истец не обращался с заявленными требованиями в наследственное дело, открытое после смерти Б 

Так, из ответа нотариуса следует, что после смерти Б открыто наследственное дело, с заявлением о принятии наследства никто не обращался. ФИО3, ФИО4 от принятия наследства по всем основаниям наследования причитающейся им доли в наследстве, оставшейся после смерти отца, Б, отказались. 

Претензии к наследственному имуществу предъявлены следующими лицами: 

1) ФИО5 - по договору займа от 17 августа 2010 года на сумму 150 000 руб.; 

2) Конкурсным управляющим ПАО АКБ «Акцент» по кредитному договору № на сумму 5 225 706,63 руб.; по кредитному договору № на сумму 4 121 303,56 руб.; 

3) АО «Росселъхозбанк» - по кредитному договору № на сумму 524 668,30 руб.; 

4) ООО «Торговое предприятие «Победа» по договору № на сумму 360 000 руб. 

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

Согласно п. 1 ст. 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 

На основании ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. 

Следовательно, долг заемщика в виде обязанности погасить полученный кредит с начисленными на него процентами и неустойками, а также иными суммами в случае смерти заемщика переходят в порядке универсального правопреемства к его наследникам. 

Таким образом, при отсутствии наследников у умершего заемщика, все имущество должника, а также обязательства по кредитным договорам наследуется государством, к которому Банк вправе адресовать свои требования. При этом, отказ от выморочного имущества не допускается -Российская Федерация как правопреемник умершего собственника становится на его место в обязательствах, отвечает по ним в пределах стоимости перешедшего к ней по наследству выморочного имущества. 

В случае удовлетворения настоящего искового заявления в дальнейшем может сложиться такая ситуация, в которой имущества, включенного в состав наследства Б, может не хватить для удовлетворения требований всех кредиторов Б

Суд, выслушав стороны, участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с ч. 2 ст. 431 Гражданского кодекса РФ, если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Б является собственником:

-жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., литер АА1 по адресу: 

<

адрес> (запись в ЕГРН от 11 июля 2013 года), основание- решение Ленинского районного суда г. Орска Оренбургской области от 23 мая 2013 года).

-земельного участка, категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование – для размещения и эксплуатации жилого дома, общая площадь 406 кв.м., по адресу: 

<

адрес> (запись в ЕГРП от 16 октября 2014 года), основание- договор купли-продажи земельного участка от 23 сентября 2014 года № 546-ж.

Истцом суду представлена расписка Б от 24 ноября 2011 года, из которой следует, что он получил 140 000 рублей – залог за дом отца +2 700 рублей. После подписи Б имеются записи «отдали 159 300, ост.98 000, отдали».

Суду представлен договор купли-продажи жилого дома от 20 октября 2014 года, из буквального толкования которого следует, что договор заключен между Б, проживающим по адресу: 

<

адрес>, именуемым в дальнейшем «продавцом», и ФИО1, именуемой «покупатель» о купле- продаже недвижимости:

Продавец продал, а покупатель купил в собственность одноэтажный жилой дом литер АА1, находящийся по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый № (пункт 1 договора).

В пункте 2 договора указаны основания принадлежности жилого дома и земельного участка продавцу, их регистрация в едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним ( пункт 2).

В указанном жилом доме на момент заключения договора купли-продажи проживают и зарегистрированы: ФИО1 и ФИО10 ( пункт 3)

Из пункта 4 договора следует, что указанный жилой дом и земельный участок по договору сторон продается за 400 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания указанного договора. По соглашению сторон указанный жилой дом и земельный участок не являются предметом залога 

Продавец передал указанный жилой дом и земельный участок и относящуюся к нему документацию до подписания настоящего договора, который одновременно будет иметь силу и акта передачи недвижимости ( пункт 7 договора).

Право собственности покупателя подлежит государственной регистрации в Орском отделе Управления Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области. Право собственности возникает с момента государственной регистрации ( пункт 10 договора).

Имеются подписи продавца и покупателя.

Представитель ООО ТП «Победа» высказал сомнение в принадлежности подписи в договоре продавцом Б, ему разъяснена возможность представить доказательства путем заявления ходатайства о производстве по делу судебной почерковедческой экспертизы, от которой он отказался.

Таким образом из буквального толкования текста договора следует, что сторонами согласованы все условия договора купли – продажи объектов недвижимости: предмет договора (жилой дом и земельный участок), цена договора (400 000 рублей), обстоятельства регистрации и проживания на момент заключения договора покупателя и члена его семьи ФИО10, расчет по сделке в полном объеме до подписания договора, передача всей документации по объектам недвижимости до заключения договора. 

В силу положений статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Бремя доказывания исполнения обязательства в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возложено на обязанное лицо. То есть именно на ФИО1 как покупателя возлагается бремя доказывания исполнения ее обязательства по передаче продавцу стоимости переданного ему по договору имущества.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Из материалов дела следует, что спорный жилой дом и земельный участок с 2011 года находятся во владении и пользовании истицы, что подтверждается пояснениями свидетелей К, П 

Так, свидетель К. пояснил, что с 2004 года проживает по адресу: 

<

адрес>. В жилом доме по адресу: 

<

адрес> проживал Э, после его смерти в 2011 году в дом приехали из Казахстана и стали проживать ФИО1, ФИО10, они перевезли шпалы от своего дома из Казахстана в 

<

адрес>, дом изначально был как времянка. Они увеличили площадь дома из привезенных шпал, покрыли новую крышу, провели воду, возвели забор. Ему известно, что ФИО10 и Б какие-то родственники, и они купили дом у Б. С 2011 года ФИО1 проживает в доме, несет бремя его содержания, улучшает его. 

Свидетель П пояснила, что приходится сестрой Б, а ответчики- ФИО3, ФИО4 – ее племянники. В жилом доме по 

<

адрес> проживал отец - Э, как был оформлен дом- ей неизвестно. Отец умер ДД.ММ.ГГГГ. Истец ФИО1 и третье лицо ФИО10 – родственники. Они решили переехать из Казахстана и купить дом в г. Орске. Вместе с ФИО1 выбирала дом для покупки, но по деньгам – подошел жилой дом отца. Договорились о покупке за 400 000 рублей с ее братом – Б. ФИО1 дала задаток в 140 000 рублей в 2011 году, а затем оплатила остальные денежные средства. Проживать стали сразу после смерти отца. Что-то не в порядке было с документами на дом, брат их оформлял. ФИО1 и ФИО10 как вселились, так и живут по настоящее время. В доме было изначально две комнаты и маленькая кухня. ФИО1 из шпал, привезенных из Казахстана, достроила две комнаты, провели воду, перекрыли крышу, возвели забор; бывала у них в гостях. С братом -Б, у нее были близкие отношения. Ей известно от брата, что ФИО1 рассчиталась с ним за дом в полном объеме. Почему не оформили переход права собственности – ей неизвестно. Полагает, что не придавали этому особого значения.

Брат и его супруга –ФИО7 проживали в доме по адресу: 

<

адрес>. Особо с ФИО7 не общалась, в основном с братом. После смерти брата ФИО7 продолжает проживать в доме по 

<

адрес>, несет бремя содержания дома.

Указанное подтверждается сведениями из домой книги о регистрации (ФИО1 с 10 февраля 2013 года, ФИО10 с 17 июля 2014года); заключением договора на предоставление услуг по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования и аварийно-диспетчерское обслуживание с ОАО «Оренбургоблгаз» от 27 ноября 2012 года, договора на предоставление услуг связи с ООО «ОрскТелеКом» от 11 октября 2017 года; договора на установку (замену) прибора учета газа с АО «Газпром газораспределение Оренбург» от 08 июня 2018 года; истец оплачивает коммунальные платежи.

Доказательств, опровергающих утверждения истицы о том, что Б передал ей ключи от жилого дома, а она оплатила стоимость указанных жилого дома и земельного участка, в материалах дела не имеется. Каких-либо претензий со стороны Б по поводу спорных объектов недвижимости с 2011 года не предъявлялось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что стороны сделки согласовали и исполнили все условия сделки.

Таким образом, между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пояснения третьего лица ФИО5 в части неполной оплаты ФИО1 по договору купли-продажи объектов недвижимости суд оценивает критически, поскольку они противоречат материалам дела и ранее данным им же пояснениям. 

Поскольку все существенные условия договора купли-продажи от 20 октября 2014 года, включая условия об его предмете и цене отчуждаемого имущества, сторонами согласованы в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО ТП «Победа» о признании договора купли-продажи на этом основании незаключенным либо недействительным. 

По требованию ООО ТП «Победа» о признании договора купли-продажи от 20 октября 2014 года недействительным по основанию- отсутствию государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд приходит к следующему.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения встречного иска ООО ТП «Победа» отсутствуют.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и участие в государственной регистрации договора и перехода к покупателю права собственности на это имущество по сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В настоящее время невозможность регистрации в установленном порядке объектов недвижимости по договору купли-продажи от 20 октября 2014 года и перехода к истице права собственности на объекты недвижимости обусловлена смертью продавца – Б (12 июля 2018 года).

Согласно ответу нотариуса Орского нотариального округа Оренбургской области нотариальной палаты Оренбургской области В, в ее производстве находится наследственное дело № 105/2018, открытое к имуществу Б, умершего ДД.ММ.ГГГГ. С заявлением о принятии наследства никто не обращался.

ФИО3, ФИО4 от принятия наследства по всем основаниям наследования причитающейся им доли в наследстве, оставшейся после смерти отца, Б, отказались. 

Претензии к наследственному имуществу предъявлены следующими лицами: 

1) ФИО5 - по договору займа от 17 августа 2010 года на сумму 150 000 руб.; 

2) Конкурсным управляющим ПАО АКБ «Акцент» по кредитному договору № от 25 мая 2017 года на сумму 5 225 706,63 руб.; 

Обеспечением надлежащего исполнения обязательств по указанному договору является, в том числе, ипотека недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Б:

- жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>,

-земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., назначение: земли населенных пунктов :для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>,

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов : для размещения и эксплуатации производственного корпуса объекта «Свинокомплекс», общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, адрес ( местонахождение) объекта : 

<

адрес>, кадастровый №,

- бытовой корпус, назначение: нежилое здание, площадь № кв.м., местонахождение объекта : 

<

адрес>,

-квартира общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

По кредитному договору № от 09 августа 2017 года на сумму 4 121 303,56 руб.; 

Обеспечением надлежащего исполнения обязательств по указанному договору является, в том числе, ипотека недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Б:

- жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>,

-земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., назначение: земли населенных пунктов :для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>,

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов : для размещения и эксплуатации производственного корпуса объекта «Свинокомплекс», общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №,

- бытовой корпус, назначение: нежилое здание, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., местонахождение объекта: 

<

адрес>,

-квартира общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

3) АО «Росселъхозбанк» - по кредитному договору № от 25 августа 2017 года на сумму 524 668,30 руб.; 

4) ООО «Торговое предприятие «Победа» по договору № от 01 января 2017 года на поставку продуктов питания на сумму 360 000 руб. 

Дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> в наследственное имущество не заявлены.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

Согласно п. 1 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 

На основании ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. 

Поскольку ответчики ФИО3 и ФИО4 от принятия наследства отказались по всем основаниям, суд приходит к выводу, что они являются ненадлежащими ответчиками, и признание ими иска в соответствии со ст.39 ГПК РФ противоречит действующему законодательству, в связи с чем в удовлетворении иска к ним надлежит отказать.

В отношении исковых требований к ответчику ФИО7.

Согласно ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2).

В силу ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1).

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (п. 2).

Анализируя собранные по делу доказательства (пояснения представителя истца, ответчиков ФИО3, ФИО4, свидетеля П) суд приходит к выводу, что ответчик ФИО7 фактически приняла наследство после смерти мужа, поскольку на момент смерти проживала в принадлежащем ему доме по адресу: 

<

адрес>, проживает в нем по настоящее время, несет бремя его содержания.

Суд считает возможным принять признание иска ответчиком ФИО7, поскольку оно не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не противоречит закону. 

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании ст. ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли - продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

Обстоятельство смерти продавца и послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

При таких обстоятельствах имущество не является выморочным, в связи с чем Администрация г. Орска Оренбургской области надлежащим ответчиком по делу не является.

В настоящее время у истца отсутствует объективная возможность без явки ответчика зарегистрировать свое право собственности на имущество. Государственная регистрация является единственным основанием для возникновения у истца права собственности на объект недвижимости.

Представителями третьих лиц ООО ТП «Победа», АО «Россельхозбанк», ПАО КБ «Акцент» заявлено о пропуске срока исковой давности обращения в суд с требованием о признании договора купли-продажи объектов недвижимости заключенным.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Согласно статье 38 ГПК РФ сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса Российской Федерации об исковой давности», заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет.

Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 ст.199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Как разъяснено в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ. 

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации. 

По смыслу пункта 64 указанного Постановления №10/22 от 29.04.2010 года, требование лица о государственной регистрации перехода права, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации. 

В рассматриваемом случае с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 64 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, срок исковой давности исчисляется с момента, когда истец узнала о смерти продавца и отказе наследников в принятии наследственного имущества. 

Начало течения срока исковой давности ГК РФ связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Применительно же к отдельным видам требований Гражданским кодексом РФ и другими законами могут устанавливаться иные правила о начале течения срока исковой давности. 

Так, по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования, при этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ). 

Если договором купли-продажи недвижимости установлен срок для передачи покупателю имущества и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, то срок исковой давности по иску о такой регистрации начинает течь с момента передачи недвижимости.

Из содержания договора купли-продажи от 20 октября 2014 года следует, что в нем срок исполнения обязательств определен моментом востребования. 

Таким образом, истечение значительного периода времени после 20 октября 2014 года само по себе правового значения не имеет, поскольку сроки государственной регистрации сделок с недвижимостью и перехода права собственности законом не определены, а договор купли- продажи был фактически исполнен. 

Тем более, что требования предъявлены к наследникам продавца, с учетом того, что условия договора купли-продажи сторонами выполнены, передача недвижимого имущества фактически состоялась, однако истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на жилой дом и земельный участок вне судебного порядка, так как продавец умер, а наследники отказались от принятия наследства, а супруга Б- ФИО7 фактически приняла наследство, исковые требования признала. 

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации (п.64 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности. 

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что обстоятельств уклонения Б от совершения действий по государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорное имущество, не установлено. Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, не устанавливают сроков, в течение которых стороны обязаны обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему, вследствие чего отказ в иске, мотивированный ссылкой на пропуск такого срока, не может быть признан основанным на содержании норм материального права.

В рассматриваемом случае с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 64 постановления № 10/22, срок исковой давности исчисляется с момента, когда ответчик по требованию истца не явился в регистрирующий орган для совершения необходимых действий по осуществлению государственной регистрации перехода права на спорные объекты, поэтому срок исковой давности не пропущен.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 к ответчику ФИО7 подлежат удовлетворению.

В удовлетворении исковых требований ООО ТП «Победа» надлежит отказать.

Доводы, изложенные представителями третьих лиц в письменных отзывах, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО7, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи дома заключенным, удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи жилого дома литер АА1, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, от 20 октября 2014 года между Б и ФИО1, - заключенным; 

Зарегистрировать в Управлении Росреестра по Оренбургской области переход права собственности от Б к ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № и жилого дома литер АА1, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенному 20 октября 2014 года, между Б и ФИО1. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.Орска Оренбургской области, ФИО3, ФИО4 – отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО ТП «Победа» к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным в связи с отсутствием государственной регистрации, несогласованием существенных условий сделки, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Орска, в течение одного месяца после его изготовления в окончательной форме – 13 мая 2019 года.

Судья Гук Н.А.