86RS0004-01-2025-004063-48

Дело № 2-5206/2025 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 июня 2025 года г. Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Петуховой О.И. 

при секретаре Чернявской Д.Д. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возмещении стоимости разницы площадей, 

с участием представителя истца ФИО2

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» о взыскании неустойки, возмещения стоимости разницы площадей, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» был заключен Договор участия в долевом строительстве №№. В соответствии с условиями Договора, АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» обязался в срок, указанный в проектной документации, построить (создать) объект, а именно: Объект долевого строительства: жилое помещение, условный номер №, назначение: квартира, по адресу: г№ (строительный адрес), номер подъезда (секции): 1, номер корпуса: 2, этаж расположения 10, и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать ФИО1 в собственность объект долевого строительства: жилую квартиру, состоящую из 3 (трех) комнат, проектная общая площадь 73,97 кв.м., проектная общая приведенная площадь 73,97 кв.м., а участник ДДУ обязался уплатить обусловленную по договору цену н принять объект долевого строительства. В соответствии с п. 4.2. цена договора составляет 11 883 107 рублей 41 копейка. Обязанность по уплате цены договора была истцом исполнена. Согласно п.5.1. Договора, передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Дольщиком осуществляется по подписываемому сторонами Акту приема- передачи. Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. Однако, Застройщик своих обязательств перед Дольщиком надлежащим образом не исполнил. Согласно Акта приема-передачи объект долевого строительства передан фактически ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, законная неустойка за просрочку обязательств по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 481 265,83 руб. Кроме того, пунктом 4.5. Договора ДДУ предусмотрено, что в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей по цене за один квадратный метр, установленной в размере 160 647,66 рублей. На основании Технического описания, изготовленного ООО «Кадастр.ру», выписки из ЕГРН, фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет 73,30 кв. м., что на 0,67 кв. м. меньше проектной. Таким образом, к возврату Дольщику Застройщиком подлежит 107 634 руб., исходя из расчета: 160 647,66 *0,67 =107 634,00 рублей. Итого, просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору в размере 481 265 руб. 83 коп., стоимость разницы площади объекта долевого строительства в размере 107 634 руб., штраф, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании на требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» в судебное заседание не явился, представил возражения на исковое заявление, в которых просит в удовлетворении требований отказать, а в случае удовлетворения требований применить ст. 333 ГК РФ в неустойке, снизить сумму компенсации морального вреда, предоставить отсрочку исполнения решения суда на основании Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» был заключен Договор участия в долевом строительстве №№, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в срок, указанный в проектной документации, построить (создать) объект, а именно: Объект долевого строительства: жилое помещение, условный номер №, назначение: квартира, по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес), номер подъезда (секции): 1, номер корпуса: 2, этаж расположения 10, и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать ФИО1 в собственность объект долевого строительства: жилую квартиру, состоящую из 3 (трех) комнат, проектная общая площадь 73,97 кв.м., проектная общая приведенная площадь 73,97 кв.м., а участник ДДУ обязался уплатить обусловленную по договору цену н принять объект долевого строительства.

В соответствии с п. 4.2. цена договора составляет 11 883 107 руб. 41 коп., из расчета 160 647 руб. 66 коп. за один квадратный метр.

Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (п.5.1 договора).

Однако, объект долевого строительства передан истцу по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ответчиком срока исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства истцу.

Полная уплата истцом денежных средств по договору не оспаривается участниками процесса. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу 4.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ). 

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-26).

При расчете неустойки применяется ставка рефинансирования, действующая на момент исполнения обязательства (последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта), независимо от периода нарушения и изменения таковой в пределах указанного временного периода.

Согласно пункту 2 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (7,5%).

С учетом изложенного, суд полагает, что начисление неустойки должно быть произведено исходя из ключевой ставки Банка России 7.5%.

<

данные изъяты>

Таким образом, сумма неустойки подлежит расчету:

за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из ключевой ставки Банка России 7,5%, и составит 481 265,83 руб. (11 883 107 *81*1/300*2*7,5%=481 265,83 руб.), в связи с чем суд соглашается с расчетом истца.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Из правовой позиции, приведенной в абз. 1 п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уменьшение неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, и без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям допущенных ответчиком нарушений обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Наличие оснований для снижения неустойки и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Применительно к положениям приведенных выше норм права и разъяснениям Верховного Суда РФ, суд принимает во внимание цену договора, период просрочки, принятие застройщиком мер к передаче объекта долевого строительства истцу, отсутствие каких-либо серьезных последствий для истца из-за просрочки передачи объекта долевого строительства. Перечисленные обстоятельства суд признает исключительными, дающими основания для применения положений ст. 333 ГК РФ в данном случае.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о снижении неустойки до 300 000 руб.

В связи с чем требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства подлежит частичному удовлетворению.

Кроме того, пунктом 4.5. Договора предусмотрено, что в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей по цене за один квадратный метр, установленной в размере 160 647,66 рублей. 

На основании Технического описания, изготовленного ООО «Кадастр.ру», выписки из ЕГРН, фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет 73,30 кв. м., что на 0,67 кв. м. меньше проектной. 

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница между проектной площадью объекта долевого строительства и его фактической площадью в размере 107 634 руб., исходя из расчета: 160 647,66 *0,67 =107 634,00 руб.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Фактические обстоятельства, установленные судом, свидетельствуют о нарушении ответчиком срока передачи объектов долевого строительства и об обязанности ответчика возместить причиненный истцу моральный вред.

Суд считает в рамках разумности и справедливости, с учетом характера причиненных нравственных и физических страданий истцу соизмерить размер причиненного морального вреда в размере 5 000 руб.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Как следует из материалов дела, претензия в адрес ответчика направлена ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия моратория, в связи с чем требование о взыскании с ответчика штрафа удовлетворению не подлежит.

В силу ч. 1 ст. 88, ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 778 руб. 

Согласно абз. 6 п. 1 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Учитывая изложенное, ответчику судом предоставляется отсрочка уплаты неустойки (штрафов, пени) и иных финансовых санкций до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к АО «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возмещении стоимости разницы площадей удовлетворить частично. 

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «Рассказовка» (ИНН 

<

***>/ ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт серии № №), неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 300 000 руб., разницу между проектной площадью объекта долевого строительства и его фактической площадью в размере 107 634 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., всего взыскать 412 634 руб. 00 коп. (четыреста двенадцать тысяч шестьсот тридцать четыре рубля).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «Рассказовка» (ИНН 

<

***>/ ОГРН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 16 778 руб. 

Исполнение решения в части взыскания неустойки (штрафа), иных финансовых санкций с АО «Специализированный застройщик «Рассказовка» (ИНН 

<

***>/ ОГРН 

<

***>) отсрочить до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2025 года.

Судья подпись О.И. Петухова

КОПИЯ ВЕРНА 20 июня 2025 года 

Подлинный документ находится в деле № 2-5206/2025 

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

Судья Сургутского городского суда

__________________________О.И. Петухова

Судебный акт вступил (не вступил) в законную силу 

«______»____________20___г.

Секретарь с/заседания Чернявская Д.Д.