Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

№3а-63/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2021 года Липецкий областной суд 

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при ведении протокола судебного 

заседания помощником судьи Беляковой И.А., 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Евраз Металл Инпром» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

АО «Евраз Металл Инпром» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22392 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для зданий и сооружений производственной базы, для размещения промышленных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес> равной рыночной стоимости состоянию на 15.01.2016 г. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеназванного земельного участка и не согласен с его кадастровой стоимостью по состоянию на 15.01.2016 г., считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке № от 20.10.2020г., выполненный ООО «Южно-региональное агентство оценки».

Определением суда от 09.07.2021г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация г.Липецка, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал, просил установить рыночную стоимость земельного участка в соответствии с отчетом об оценке № от 20.10.2020г., выполненным ООО «Южно-региональное агентство оценки».

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, полагая, что определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Липецкой области, представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области, администрации г.Липецка в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2, допросив эксперта, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «Евраз Металл Инпром» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>. (л.д. 17-20 т.1)

Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 51789 785 рублей 04 копейки. (л.д. 16 т.1)

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика земельного налога.

Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден. (л.д. 7-9 том 1)

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №з/20 от 20.10.2020г., выполненный ООО «Южно-региональное агентство оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 36456 418 рублей 16 копеек. (л.д.21-78 т.1)

Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии № от 26.01.2021г. (л.д.7-9 том 1)

Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО6 

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости от №з/20 от 20.10.2020г., выполненный ООО «Южно-региональное агентство оценки», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, в отчете об оценке при определении скидки на торг (стр.21 отчета) используются сведения неактивного рынка, при этом объект оценки расположен в областном центре (г.Липецк) и имеется достаточное количество предложений о продаже земельных участков под индустриальную застройку на дату оценки; отсутствует корректировка на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций для объектов-аналогов №1, №2, №3; отсутствует корректировка на наличие улучшений (двухэтажное здание) для объекта-аналога №2; отсутствует обоснование корректировки на вид права (аренда) для объекта-аналога №3; Объект-аналог №3 имеет разрешенное использование - для строительства магазина непродовольственных товаров (стройматериалы, автозапчасти, бытовая химия и т.п.) - под офисноторговую застройку. При этом, в Отчете отсутствует корректировка на разрешенное использование для объекта-аналога №3. Указанные нарушения искажают итоговую величину рыночной стоимости и противоречат п.5 ФСО №3, поскольку содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

На основании вышеизложенного, экспертом ФИО6 сделан вывод о том, что выявленные несоответствия отчета п.5 ФСО №3 влияют на итоговую стоимость объекта оценки. 

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости №з/20 от 20.10.2020г., выполненный ООО «Южно-региональное агентство оценки», не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства по делу.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 03.09.2021г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 22392 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для зданий и сооружений производственной базы, для размещения промышленных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. составила 44259 803 рубля 28 копеек. 

Анализируя экспертное заключение № от 03.09.2021г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО № предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, экспертом произведен осмотр объекта оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от доходного и затратного подходов.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. 

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно, с применением сравнительного подхода (методом прямого сравнения продаж).

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты, периодическая печать). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объектам оценки. 

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО № удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость. 

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердил свои выводы, изложенные в заключении эксперта. 

Опровергая заключение судебной экспертизы, представитель административного истца ссылался на мнение оценщика ФИО7, выполнившего отчет об оценке рыночной стоимости № от 20.10.2020 г., который будучи допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля пояснил, что в заключении эксперта отсутствует обоснование вводимой корректировки на наличие инженерных коммуникаций объекта-аналога № 1 -1.075, отсутствуют данные об источнике информации для объектов-аналогов №1-3. Ссылка на сайт в отношении объектов-аналогов № 2 и 3 не проверяема. Замечаний к методологии и математическим расчетам эксперта не имеется.

Проанализировав и проверив вышеизложенные доводы, допросив в судебном заседании эксперта ФИО6, суд приходит к выводу, что доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, не имеется.

Так, из заключения судебной экспертизы и пояснений эксперта ФИО6 в судебном заседании следует, что в отношении объектов-аналогов 1-3 имеется ссылка на источник информации, к заключению приложены копии объявлений. Все объявления находятся в открытом доступе, проверяемы и достоверны. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций для объекта – аналога № получена путем расчета (1.15: 2), что распространено в оценочной практике. При этом 1.15- коэффициент по справочнику оценщика недвижимости Лейфера 2014 года для земельного участка, имеющего водоснабжение и канализацию. Поскольку оцениваемый земельный участок имеет только водоснабжение, коэффициент 1.15 разделен на 2. Такой подход обоснован, поскольку на практике стоимость устройства водоснабжения и канализации примерно равны.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что доводы представителя административного истца не свидетельствуют о неправильности произведенных экспертом расчетов, а также о недостоверности использованной информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах. 

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:20:0027803:64, площадью 22392 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для зданий и сооружений производственной базы, для размещения промышленных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, подлежит установлению по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости – 44259 803 рубля 28 копеек. 

С учетом разъяснения, содержащегося в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Евраз Металл Инпром» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22392 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для зданий и сооружений производственной базы, для размещения промышленных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, по состоянию на 15 января 2016 года в размере равном его рыночной стоимости 44259 803 (сорок четыре миллиона двести пятьдесят девять тысяч восемьсот три) рубля 28 коп. 

Датой подачи Акционерным обществом «Евраз Металл Инпром» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 31 декабря 2020 г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В удовлетворении административного искового заявления Акционерного общества «Евраз Металл Инпром» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись О.В. Михалева

Решение в окончательной 

форме принято 21.10.2021 г.

.

.

.

10