Дело № 2-4577/2024

УИД 61RS0003-01-2024-005869-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2024 года г. Ростов-на-Дону 

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Войнова А.В., 

при секретаре Наконечной А.Е.,

с участием: истца ФИО1, представителя ФИО2,

ответчика: ФИО3, представителя ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г.Ростова-на-Дону, ФИО5,, ФИО10 А.Г, ФИО5,, ФИО6, о расторжении договора на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан, признании сделки ничтожной, 

установил:

ФИО1 обратилась с настоящим иском в суд, указав на то, что является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>

В производстве Кировкого районного суда г. Ростова-на-Дону находится дело № 2-2469/2024. по иску ФИО1, к ФИО5,; Андреевой-ФИО12 А.Г,; ФИО5,; ФИО6, о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, находящимся в обще долевой собственности.

ФИО3 направлено в суд (встречное) исковое заявление о нечинении препятствий в пользовании помещениями коммунальной квартиры. К (встречному) исковому заявлению приобщены документы, в том числе копия на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан. Из которого истец узнала, что существует договор на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан.

Администрацией Кировского района г. Ростова-на-Дону в лице директора Муниципального казенного учреждения «Дирекции Муниципального имущества и благоустройства» Кировского района города Ростова-на-Дону (МКУ «ЖКХ») на основании доверенности произведено отчуждение доли мест общего пользования в частную долевую собственность граждан. 

Места общего пользования (кухня на техническом плане БТИ № 7 - 3,6 кв.м, и туалет на техническом плане БТИ № 7в - 1,5 кв.м.) переданы в собственность ФИО5,; ФИО10 А.Г,; ФИО5,; ФИО6,, проживающих по адресу: 

<

адрес>

Кухня и туалет являются долевой собственностью собственников квартиры 10, 11 помещения № 11. Так как общая площадь квартиры 115, 2 кв.м, является общедолевой собственностью всех собственников квартиры 10, 11 помещения № 11.

При оформлении договора собственник помещения №11 не участвовал в сделке.

Таким образом, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону лишила собственника помещения №11 кв. 10, 11, проживающего по адресу: 

<

адрес> общего туалета и общей кухни.

Кроме этого, собственники, которым передали подсобные помещения огородили себе в частную собственность кроме кухни (на техническом плане БТИ № 7 - 3,6 кв.м.) и туалета (на техническом плане БТИ № 7в — 1,5 кв.м.) еще кладовую на техническом плане БТИ № 10 а - 0,4 кв.м, и коридор на техническом плане БТИ № 4- 9,1 кв.м.

К туалету и общей кухне возможно пройти только по коридору (№ 4). Тем самым, данные действия по договору привели к фактическому уменьшению доли собственника помещения №11 без его участия.

Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры 10, 11 составляет 115,2 кв.м. Однако, общая площадь квартиры 10, 11 входит еще помещение №11. Согласно выписки ЕГРН общая площадь квартиры 10, 11 помещения №11 составляет 111,0 кв. м.

Согласно доводам истца – последняя узнала в судебном заседании 11 июня 2024 года из встречных исковых требований противной стороны, а именно ознакомившись с договором на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан.

Таким образом, по мнению истца, её права нарушены, как собственника квартиры. В связи с чем, возникли сложности по определению порядка пользования между ФИО3 (его семьей) и истцом местами общего пользования в суде по делу № №.

На основании изложенного, истец просила суд признать сделку ничтожной и расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ. на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан. 

В судебном заседании истец, представитель истца просили требования удовлетворить в полном объеме по доводам, приведём в иске.

На вопросы суда истец пояснила, что на момент приобретения жилого помещения сложившийся порядок пользования помещениями в коммунальной квартире уже был установлен. Спорными помещениями на момент приобретения истцом комнаты также пользовалась семья П-вых. 

ФИО3, его представитель в судебном заседании требования не признали просили в иске отказать по доводам, приведенным в возражениях, пояснив, что основания для удовлетворения требований отсутствуют. Просили применить к спорным правоотношениям срок исковой давности. 

Представители администрации Кировского района, МКУ «УЖКХ Кировского района» г.Ростова-на-Дону, ФИО7, ФИО8, ФИО9 надлежаще извещенные о рассмотрении дела в судебное заседание не явились, об отложении дела не просили, об уважительности причины неявки не уведомили. 

Дело в отношении неявившихся, надлежаще извещенных лиц, рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Пунктом 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО (продавец), был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества жилой комнаты (отдельного жилого помещения) с кадастровым номером №, общей площадью 13,5 кв.м., расположенного на 1-м этаже двухэтажного дома по адресу: 

<

адрес>

Цена договора составила 

<

данные изъяты> руб., и была оплачена покупателем продавцу в полном объеме. В свою очередь продавец передал покупателю объект недвижимого имущества с момента подписания договора купли-продажи.

Согласно п. 7 договора купли-продажи недвижимого имущества жилой комнаты от ДД.ММ.ГГГГ покупатель заявляет и гарантирует, что до момента подписания настоящего Договора полностью ознакомился с техническим, визуальным, физическим состоянием Комнаты путем ее непосредственного осмотра, претензий к состоянию Комнаты Покупатель не имеет. Претензий по конфигурации, расположению, планировке, состоянию, подключению и расположению коммуникаций внутри Комнаты, общему визуальному техническому и физическому состоянию Комнаты, наличию и подключению коммунальных ресурсов в комнате у покупателя нет.

Покупатель заявляет и гарантирует, что комната оснащена всеми необходимыми коммуникациями, что любые недостатки Комнаты, в том числе видимые недостатки, недостатки планировки, недостатки визуального и технического характера, недостатки, связанные с коммуникациями, их наличием и подключениями к коммунальным ресурсам, не могут служить основанием для применения впоследствии статей 475, 557 ГК РФ.

В соответствии с п. 15 договора стороны настоящего Договора заявляют и гарантируют друг другу, что при принятии условий настоящего Договора путем его подписания и исполнении части Договора, Стороны не вправе оспаривать в последствии действительность настоящего Договора, а также несогласованность отдельных условий Договора.

В соответствии с п. 18 договора стороны настоящего Договора заявляют и гарантируют друг другу, что настоящий Договор (его части и приложения к нему) являются действительным и соответствующим требованиям действующего законодательства РФ.

Стороны настоящего Договора заявляют и гарантируют друг другу, что содержание, текст и отдельные положения настоящего договора согласованы ими в полном объеме, таким образом, стороны не вправе ссылаться в дальнейшем на несогласованность условий настоящего Договора, его отдельных частей и приложений, равно как и на несоответствие требований настоящего Договора требованиям законодательства РФ. 

Исходя из вышеследующего Стороны настоящего Договора заявляют и гарантируют друг другу, что настоящий договор не может быть признан недействительным полностью или в части, равно как и незаключенным, вследствие несогласованности его существенных условий.

Из представленной истцом выписки из ЕГРН, свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости следует, что в собственность истца передана «вид жилого помещения» (объект права) – комната. 

Как отдельному объекту комнате присвоен кадастровый номер. 

Из представленных документов усматривается, что на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. комната (№1 на плане МПТИ), жилой площадью 13,5 кв.м., расположенная в помещении 

<

адрес> выделена как отдельный объект недвижимости, имела кадастровый номер и все необходимые признаки целого объекта.

Данные обстоятельства были предметом исследования Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону (решение от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №), Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону (решение от 05.06.2023г. по делу № 1619/2023г.). 

Решением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что перед приобретением недвижимого имущества, истцу, как покупателю, надлежало проявить должную заботливость и осмотрительность, произвести должный осмотр указанного имущества с привлечением специалистов и оговорить в договоре необходимые требования к техническим характеристикам приобретаемого жилого помещения, однако истцом данные действия не предприняты, что свидетельствует о принятии ФИО1 решения о его приобретении в том техническом состоянии, в котором он находился на момент подписания договора купли-продажи, тем самым осуществив принадлежащее ей право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. 

Таким образом в судебным заседании нашло свое подтверждение, что истцом приобретена именно комната, являющаяся объектом самостоятельных прав, а потому ФИО1 приобретая по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнату, в силу закона приобрела право на долю в праве в отношении мест общего пользования в квартире, поскольку приобретаемая ею комната в коммунальной квартире является одновременно выделенным объектом и одновременно частью более крупного объекта коммунальной квартиры.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кировского района гор. Ростова-на-Дону в лице директора МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Кировского района» гор. Ростова-на-Дону (Продавец), и ФИО5,, ФИО5,, ФИО10 А.Г, и ФИО (Приобретатели) заключен Договор на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан.

По условиям указанного договора в собственность переданы помещения в коммунальной квартире, общей площадью 115,2 кв.м., в том числе жилой - 83,4 кв.м., состоящей из 6 (шести) жилых комнат, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Доля состоит из 5 (пяти) жилых комнат, обозначенных в плане МПТИ номерами 5, 6, 6а, 7а, 76, жилой площадью 69,9 кв.м., кв. 10.

В пользование Приобретателей передаются подсобные помещения, обозначенные на плане МПТИ номерами 7, 7в, общей площадью 5,1 кв.м., находящиеся в индивидуальном пользовании семьи.

Как указано в договоре, места общего пользования, т.е. за исключением подсобных помещений, находящиеся в индивидуальном пользовании ФИО12, находятся в общей долевой собственности.

Относительно мест общего пользования решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25.10.2024г. по делу № 2469/2024 установлено, что в указанной квартире коммунального типа имеются места общего пользования: коридор №4 площадью 9,1 кв.м, кухня №1 лит. Б, площадью 13,6 кв.м, коридор №10в, площадью 11,1 кв.м, коридор №11 площадью 5,7 кв.м., кладовая №10а площадью 0,4 кв.м.

При этом, истец приобрела комнату в коммунальной квартире, расположенной по адресу

<

адрес>, в 2021 году по договору купли-продажи и к приватизации коммунальной квартиры отношения не имела.

Более того, согласно пояснениям истца в судебным заседании - на момент приобретения ФИО1 жилого помещения сложившийся порядок пользования помещениями в коммунальной квартире уже был установлен. Спорными в рамках настоящего гражданского дела помещениями (7, 7в) на момент приобретения истцом комнаты также пользовались семья П-вых. 

Таким образом, в пользование ответчиков переданы подсобные помещения, находившиеся и находящиеся в индивидуальном пользовании П-вых.

Относительно доводов истца о том, что она лишена возможностью пользоваться газовым оборудованием, суд отмечает, что согласно решения Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25.10.2024г. на ФИО1 открыт лицевой счет № в Ростовском участке ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону».

Сотрудниками ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» осуществлялись выходы по адресу 

<

адрес>, однако исследовать газовое оборудование не предоставлялось возможным, так как абонент не предоставил доступ, оборудование находится в общей кухне коммунальной квартиры.

В техническом архиве филиала ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» в г. Ростове-на-Дону (далее филиал) зарегистрирована исполнительно-техническая документация от ДД.ММ.ГГГГ на газификацию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Проектным решением предусмотрена газификация коммунальных квартир с установкой отопительных приборов (АГВ-80), в помещении общего пользования и газовых плит в помещении кухни общего пользования. В соответствии с актом приемки в эксплуатацию внутреннего газооборудования жилых домов, котельных и коммунально-бытовых предприятий от ДД.ММ.ГГГГ, строительно-монтажные работы были выполнены в полном объеме. Также зарегистрирована исполнительно техническая документация от ДД.ММ.ГГГГ на газификацию квартиры №10. Проектным решением предусмотрена установка отопительных приборов (АОГВ-10), в количестве 2-х шт. и газового водонагревателя (ВПГ-23). Согласно акту о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ строительно-монтажные работы были выполнены в полном объеме.

Чинение истцу препятствий в пользовании оборудованием в общей кухне коммунальной квартиры предметом спора в рамках рассматриваемого гражданского дела, не является (спор разрешен решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ

Относительно отопления комнаты следует отметить, что согласно ответа ООО «Газпром межрегионгаз Ростов-на-Дону» на момент покупки отопление отсутствовало. 

При этом, как отмечено ранее, вступившими в законную силу решениями судов установлено, что истцом приобретена именно комната, являющаяся объектом самостоятельных прав. ФИО1 приобрела комнату в том техническом состоянии, в котором она находилась на момент подписания договора купли-продажи.

Установив указанные выше обстоятельства, суд оснований для признания сделки ничтожной и расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ. на передачу помещения в собственность, не находит. 

Также суд находит обоснованными доводы ответной стороны о пропуске истцом срока исковой давности для признания сделки ничтожной.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

По смыслу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Такое изъятие из указанного правила содержится в ч. 1 ст. 181 ГК РФ, в соответствии с которой установлен специальный порядок исчисления срока исковой давности при применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, в данном случае законодатель определил иной момент начала течения срока исковой давности, а именно начало исполнения сделки.

В редакции ст. 181 ГК РФ, действовавшей на момент заключения договора, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составлял три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (ред. 21.07.2005 года).

Согласно ст. 181 ГК РФ, в настоящей редакции, Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (ред. 07.05.2013 года).

Поскольку договор на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан заключен 11 декабря 2008 года, срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ на день обращения истца с настоящим иском в суд, истек.

Кроме того, относительно срока исковой давности суд учитывает позицию Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 28.02.2023 N 74-КГ22-6-К9 согласно которой в соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно статье 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" разъяснено, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 22 июня 2015 г.), ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что данный кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в спорный период положения пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации распространялись также и на требования о признании ничтожной сделки недействительной.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что срок исковой давности не подлежит применению по требованию о признании ничтожной сделки недействительной, сделан без учета приведенных норм права и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1, к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Кировского района г.Ростова-на-Дону, ФИО5,, ФИО10, ФИО5,, ФИО6, о расторжении договора на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан, признании сделки ничтожной, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Войнов

Мотивированный текст решения суда изготовлен 11.12.2024г.