Дело № 2-2272/2021

74RS0028-01-2021-003794-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2021 года г. Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Зозули Н.Е.,

при секретаре Ламерт О.С.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиопротоколирования гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании стоимости ремонтных работ, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании стоимости ремонтных работ, судебных расходов, ссылаясь в его обоснование на следующие обстоятельства: 20.09.2018 года между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью 168,1 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР и земельного участка общей площадью 1060 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, распложенных по адресу: АДРЕС. Стоимость жилого дома составила 7 625 000 рублей. Объект недвижимости приобретался за счет собственных средств истца и кредитных средств ПАО «Сбербанк» в следующем порядке: сумма в размере 5 625 000 рублей за счет собственных средств, сумма 2 000 000 рублей за счет кредитных средств. В ходе проведения отделочных работ в доме были обнаружены скрытые недостатки, а именно трещины по конструкции отмостки, трещины в стенах, прогибы в нижней части оконных блоков. Согласно заключению специалиста ООО «ЦЭЗиС» от 01.03.2021 года жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС имеет следующие недостатки: бетон ростверка по результатам неразрушающего контроля прочности имеет номинальный класс по прочности В1.5, что не удовлетворяет требованиям п.8.3. СП 24.13330.2011, согласно которому класс по прочности должен составлять не менее В15, локальные трещины по конструкции отмостки, отсутствие плотного примыкания отмостки к цоколю здания, что не соответствует требованиям п.6.26 СП 82.12330.2016, недостаточный уклон и контруклон отмостки (в направлении дома), что не соответствует требованиям п.6.26 СП 82.13330.2016, перепад высот отмостки до 2 см, трещины в конструкции стены при пересечении более 4 рядов кладки, трещины в растворных швах наружной кладки, трещины в отдельных блоках кладки, не пересекающие растворные швы, класс прочности материалам пеноблока по результатам неразрушающего контроля прочности имеет номинальный класс по прочности В0, 75, что не удовлетворяет требованиям п.1.2 ГОСТ 21520-89, отсутствие утеплителя в конструкции стен (не соответствует проекту), проникновение холодного воздуха через стены, в связи с отсутствием раствора в швах кладки и наличием трещин по телу пеноблока, отсутствие раствора в швах кладки (пустошовка), плита перекрытия в осях Д/2 обрублена в опорном узле на ширину 540 мм., отсутствие обработки древесины специальными составами для предотвращения от возгорания и биологических повреждений, прогиб нижней части створки окна 2 этажа в осях Д/4, не демонтированный материал после монтажа оконного блока, отсутствие мероприятий по компенсации тепловых потерь через витражные окна 1 этажа по оси Д, фактическое расположение жилого дома на участке не соответствует градостроительному плану земельного участка НОМЕР. Кроме того, готовность здания на момент купли-продажи по договору от 20.09.2018 года оценивается в 48,16%, физический износ здания на момент купли-продажи по договору от 20.09.20108 года оценивается в 67,5%. Физический износ здания с учетом процента готовности на момент купли-продажи по договору от 20.09.2018 года оценивается на текущий момент в 32,5%. Таким образом, готовность здания 85% не соответствует проценту готовности при его продаже. Согласно заключению на основании результатов проведенных работ по строительной экспертизе жилого дома по адрес: АДРЕС, техническое состояние строительных конструкций жилого дома характеризуется как ограниченно-работоспособное. В настоящий момент в связи с нарушением теплотехнических норм здание непригодно для проживания. В связи с выявленными строительными недостатками истец обратилась к ответчику с претензией, в которой изложила весь перечень ремонтных работ. Претензия ответчиком не была получена. Кроме того, ответчику была отправлена еще одна претензия по месту работы, которую ответчику получил 21.04.2021 года, однако, на нее не отреагировал, мер к добровольному удовлетворению заявленных требований не принял. Просит взыскать с ФИО3 в свою пользу стоимость ремонтных работ в размере 2 149 712 рублей 75 копеек, стоимость технического заключения в размере 30 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 949 рублей (л.д.7-10).

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебном заседании на иске настаивали, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 извещен надлежащим образом, в судебное заедание не явился (л.д.126). 

Руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика. 

Заслушав истца и ее представителя, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.5 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Согласно п.1 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2 ст.469 ГК РФ).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п.2 ст.474 ГК РФ).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п.1 ст.476 ГК РФ).

В данном случае истец предъявила требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков товара, что приведенным требованиям закона отвечает. Истец указывает, что как выяснилось при эксплуатации жилого дома, он имеет скрытые недостатки, о которых продавец при продаже дома покупателя в известность не поставил.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По общему правилу граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, понуждение к заключению договора не допускается (п.2 ст.1, п.п.1, 4 ст.421 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п.п.1,2 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из приведенных норм права следует, что свобода договора предполагает в части касающейся определения сторонами цены товара, их право определить такую цену в любом размере, как превышающем, так и имеющим значение ниже, чем его рыночная стоимость, определенная экспертным путем. Стороны договора по своему усмотрению и, исходя из собственных предпочтений, могут определять цену в любом размере. Закон предписывает лишь условие о том, что такая цена должна быть продуктом добровольно достигнутого между сторонами соглашения.

В данном случае при заключении договора купли-продажи стороны согласовали стоимость спорного жилого дома и земельного участка. Заключенная между сторонами сделка фактически исполнена, денежные средства по договору и приобретенные объекты переданы, государственная регистрация права собственности на земельный участок и жилой дом за покупателем произведена в установленном законом порядке.

Судом установлено, что 20.09.2018 года между ФИО3 и Х.А.В. заключен договор купли-продажи имущества с использованием кредитных средств. Согласно п.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями следующее недвижимое имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадь 1 060 кв.м. и объект незавершенного строительства общей площадью 168,1 кв.м., находящиеся по адресу: АДРЕС (л.д.12-14).

В соответствии с п.3 данного договора объекты недвижимости продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 7 625 000 рублей.

Право собственности ФИО1 на приобретенные объекты недвижимости зарегистрировано 24.09.2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.19-21).

В пункте 12 договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объекта недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (л.д.13).

Однако, в период эксплуатации жилого дома истцом были обнаружены многочисленные недостатки, о которых продавец в известность ее не поставил.

Согласно заключению по результатам строительной экспертизы жилого дома по адресу: АДРЕС (ранее адрес: АДРЕС), проведенной ООО «ЦЭЗиС» выявлены следующие недостатки.

Фундамент:

1. бетон ростверка по результатам неразрушающего контроля прочности имеет номинальный класс по прочности В 7.5, что не удовлетворяет требованиям п.8.3. СП 24.13330.2011 «Свайные фундаменты». Для ростверка применяют бетон класса по прочности В больше 15,

2. локальные трещины по конструкции отмостки, 

3. отсутствие плотного примыкания отмостки к цоколю здания, что не соответствует требованиям п.6.26 СП 82.12330.2016 «Благоустройство территорий»,

4. перепад высот отмостки до 2см.,

5. недостаточный уклон и контруклон (неправильное направлениеуклона) отмостки (в направлении дома), что не соответствует требованиям п.6.26 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий». Уклон отмосток должен быть не менее 1% и не более 10 %. Техническое состояние фундамента оценивается как ограниченно - работоспособное.

Несущие стены здания:

- трещины в конструкции стены при пересечении более 4 рядов кладки,

- трещины в растворных швах наружной кладки, 

- трещины в отдельных блоках кладки, не пересекающие растворные швы, 

- отсутствие раствора в швах кладки,

- класс прочности материалам пеноблока по результатам неразрушающего контроля прочности имеет номинальный класс по прочности В 0,75, что не удовлетворяет требованиям п.1.2 ГОСТ 21520-89 «Блоки из ячеистых бетонов стеновые мелки. Технические условия» Классы (марки) бетона по прочности на сжатие и марки бетона по средней плотности должны быть не ниже класса (марки) по прочности В 1,5,,

- отсутствие утеплителя в конструкции стен (не соответствует проекту), 

- наблюдается проникновение холодного воздуха через стены. Техническое состояние несущих стен оценивается как ограниченно-работоспособное.

Перекрытие 1 этажа:

- плита перекрытия в осях Д/2 обрублена в опорном узле на ширину 540 мм., отсутствие обрамления в технологическом отверстии плиты, которое переносило бы нагрузку на стену). Техническое состояние перекрытия оценивается как ограниченно-работоспособное.

Окна из ПВХ:

- прогиб нижней части створки окна 2 этажа в осях Д/4, 

- не демонтированный материал (защитная оклеечная лента) после монтажа оконного блока. Техническое состояние окон оценивается как неудовлетворительное.

Кровля:

- отсутствие обработки древесины специальными составами для предотвращения от возгорания и биологических повреждений, что е соответствует требованиям п.4.6 СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции» Техническое состояние кровли оценивается как ограниченно-работоспособное. В ходе строительной экспертизы выявлены дополнительные дефектов конструкций и инженерных сетей, не относящихся к вышеуказанным категориям: отсутствие мероприятий по компенсации тепловых потерь через витражные окна 1 этажа по оси Д (необходима установка напольных радиаторов/конвекторов в приоконной зоне), отсутствие уклона канализационных труб под перекрытием 1 этажа. Все вышеперечисленные дефекты являются строительными, то есть возникшими в результате неправильного монтажа конструкций, либо неправильного использования и применения строительных материалов во время строительства. Причины выявленных дефектов являются скрытыми. Фактическое расположение жилого дома на участке не соответствует градостроительному плану земельного участка № RU74192014-243. Расстояние от границы землеведения (забора) до основного строения (стена по оси 1) составляет 1 060 мм от дома. В соответствии с п.7.1 СП 42.13330.2016 расстояние до границы участка должны быть не менее м.: до стены жилого дома - 3, до хозяйственных построек - 1. Помещение гаража по оси 1 в соответствии с техническим паспортом не является отдельными строением и на зарегистрировано, как отдельный пристрой к основному здание. В связи с вышеуказанным, данный дефект является неустранимым (л.д.46-105).

Стоимость устранения имеющихся недостатков, выявленных в жилом доме по адресу: АДРЕС по состоянию на 30.04.2021 года составляет 2 149 712 рублей 75 копеек (л.д.29-31).

Помимо того, что стороны при заключении договора предусмотрели, что у приобретаемого дома отсутствуют скрытые дефекты, существенно ухудшающие его потребительский качества, спорный жилой дом являлся новым, не имел износа и капитального ремонта не требовал.

Поскольку в суде было доказано наличие скрытых недостатков в жилом доме, которые не были оговорены продавцом, не отражены в договоре купли-продажи, и о существовании которых истец при обычных условиях оценки приобретаемого объекта узнать не могла, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца, и взыскании с ответчика стоимости устранения скрытых дефектов жилого дома в размере 2 149 712 рублей 75 копеек.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым, в частности, относятся расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, ст.94 ГПК РФ, в том числе, отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Руководствуясь ст.98 ГПК РФ и на основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что понесенные ФИО1 расходы по оплате технического заключения подлежат взысканию в ее пользу с ФИО3

В материалах дела имеется чек-ордер от 13.05.2021 года, свидетельствующий об уплате истцом государственной пошлины в размере 18 949 рублей (л.д.6). 

Суд считает, что следует взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 949 рублей. 

Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию в счет возмещения стоимости ремонтных работ 2 149 712 рублей 75 копеек, расходы по оплате стоимости технического заключения в размере 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 949 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет возмещения стоимости ремонтных работ 2 149 712 рублей 75 копеек, расходы по оплате стоимости технического заключения - 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины - 18 949 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Зозуля Н.Е.