дело № 2-915/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 апреля 2017 года г. Златоуст Челябинская область

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Куминой Ю.С.

при секретаре Васениной М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО4, представителя истца адвоката Романовой И.Е., представителя ответчика ФИО5

гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Златоустовского городского округа о признании права собственности на недвижимое имущество, переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю, прекращении права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Златоустовского городского округа (далее - администрация ЗГО), в котором просит:

- признать его собственником жилого помещения – двухкомнатной квартиры №, общей площадью 42,4кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>;

- признать переход права собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру №, общей площадью 42,4кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> к покупателю;

- прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на жилое помещение – двухкомнатную квартиру №, общей площадью 42,4кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 5-8).

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Договор купли-продажи оформлен в виде расписки, согласно данному договору ФИО3 обязалась передать в собственность ФИО4 объект недвижимости – 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> Расчет по договору произведен в полном объеме. Договор купли-продажи надлежащим образом оформлен не был, поскольку не было зарегистрировано право собственности продавца ФИО3 на спорное недвижимое имущество. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. Ранее указанная квартира на основании договора обмена от ДД.ММ.ГГГГ. принадлежала на праве общей долевой собственности, по 

<

данные изъяты> доли в праве собственности, ФИО3, ее супругу ФИО1 и сыну - ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер Наследниками после его смерти являлись родители - ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО1 После смерти мужа ФИО3 фактически вступила в права наследства, но не успела оформить документы, поскольку ДД.ММ.ГГГГ умерла. Наследники после смерти ФИО3 отсутствуют. С момента заключения договора и по настоящее время, истец пользуется спорным имуществом, как собственник, несет бремя расходов. Претензий со стороны третьих лиц не имеется. В ином порядке, без обращения в суд, оформить право собственности он не имеет возможности.

В судебном заседании истец ФИО4 на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что с ФИО3 до совершения сделки был знаком около трех лет. До этого, семья ФИО27 проживала в квартире по 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи в виде расписки, согласно которому ФИО3 обязалась передать в его собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 

<

данные изъяты> руб. Супруг и сыновья ФИО3 умерли до совершения сделки купли-продажи жилого помещения. Для оформления своего права собственности ФИО3 необходимо было вступить в права наследства, зарегистрировать право собственности, но она не совершила необходимых действий, а просто фактически приняла наследство. После смерти супруга и сыновей, ФИО3 осталась проживать в квартире одна, поскольку образовалась задолженность по коммунальным платежам, ФИО3 решила продать квартиру. Вместе с ФИО3 он ходил к нотариусу, где оформили доверенность на его имя, чтобы иметь возможность заниматься подготовкой документов по сделке. ФИО3 попросила у него денежные средства в счет оплаты по сделке, на которые она была намерена приобрести иное жилье. Таким образом, была составлена расписка на 

<

данные изъяты> руб. Вскоре после передачи денежных средств и составления расписки ФИО3 умерла. В письменном виде договор купли-продажи квартиры не заключался. Фактически с момента подписания договора и по настоящее время, он пользуется спорным имуществом, как собственник, произвел частичный ремонт. Претензий со стороны третьих лиц не имеется. 

Представитель истца Романова И.Е., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9), в судебном заседании поддержала позицию доверителя, исковые требования ФИО4 полагала подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика администрации ЗГО ФИО5, действующий по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63), в судебном заседании решение вопроса оставил на усмотрение суда. Дополнительно пояснил, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, не внесена в реестр муниципального имущества. У Администрации ЗГО отсутствуют правоустанавливающие документы на спорное жилое помещение, в связи с чем, правопритязаний со стороны администрации ЗГО в отношении спорной квартиры не имеется.

Заслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО4 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11, с одной стороны, и ФИО7, ФИО8, ФИО9, действующим с согласия своих родителей, был заключен договор обмена жилыми помещениями. Согласно договору, ФИО10 произвела обмен принадлежащей ей на праве собственности, на основании свидетельства о праве на наследство, выданного ДД.ММ.ГГГГ Златоустовской государственной нотариальной конторой №, квартиры по адресу: 

<

адрес>, на муниципальное жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

адрес>, состоящую на балансе администрации 

<

адрес>. В результате обмена ФИО11, ФИО12, ФИО13, на правах нанимателей вселились в двухкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>; в общую долевую собственность ФИО3, ФИО1, ФИО2 переходила двухкомнатная квартира по адресу: 

<

адрес>. Договор обмена зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области (копия договора л.д.11, копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО1, ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации права (копии свидетельств о государственной регистрации права л.д.12-14).

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ (копия свидетельства о смерти л.д.17, копия актовой записи о смерти л.д.38).

Согласно ответу нотариуса нотариального округа ЗГО ФИО14 (л.д.51) наследственное дело после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось.

Согласно ответу нотариуса нотариального округа ЗГО ФИО15 (л.д.49) наследственное дело к имуществу ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, нотариусами Златоустовской государственной нотариальной конторы № Челябинской области, а также ею не заводилось. Сведения о наличии наследственного дела проверены по Единой информационной системе нотариата eNot, а также по алфавитным книгам учета наследственных дел за период с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время.

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО1 (копия свидетельства о смерти л.д.15, запись акта о смерти № - л.д.36).

Согласно ответу нотариуса нотариального округа ЗГО ФИО16 (л.д.39) в ее производстве имеется наследственное дело №, открытое к имуществу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживавшего по адресу: 

<

адрес>, умершего ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действующий за ФИО3 по доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа г.Златоуста ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ по реестру за № (л.д.44), обратился к нотариусу нотариального округа г.Златоуста Челябинской области ФИО16 с заявлением о принятии ФИО3 наследства после смерти супруга ФИО1, наследственная масса состоит из 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру в 

<

адрес> (л.д. 41).

Как следует из пояснений истца в ходе судебного заседания, своевременно ФИО3 с заявлением в нотариальную контору не обратилась, в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, надлежащим образом свое право собственности на квартиру после смерти мужа и сына не оформила.

Пояснения истца в части отсутствия иных наследников после смерти ФИО2 и ФИО1 подтверждаются письменными материалами.

Как следует из представленных доказательств, ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ (копия свидетельства о смерти л.д.16, копия актовой записи о смерти л.д.37).

Согласно ответу нотариуса нотариального округа ЗГО ФИО15 (л.д.50) наследственное дело к имуществу ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, нотариусами Златоустовской государственной нотариальной конторы № Челябинской области, а также ею не заводилось. Сведения о наличии наследственного дела проверены по Единой информационной системе нотариата eNot, а также по алфавитным книгам учета наследственных дел за период с ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время.

Согласно ответу нотариуса нотариального округа ЗГО ФИО14 (л.д.52) наследственное дело после смерти ФИО22 Вл.Н., умершего ДД.ММ.ГГГГ, не заводилось.

Из пояснений истца следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого помещения в виде расписки, согласно которому ФИО3 обязалась передать в его собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> а он оплатить стоимость имущества в сумме 

<

данные изъяты> руб. Расписка была написана ФИО3 в присутствии свидетелей. В установленном законом порядке договор оформлен не был, поскольку вскоре после передачи денежных средств и составления расписки ФИО3 умерла. Акт приема-передачи имущества также не составлялся. После получения денежных средств, ФИО3 в квартире не проживала, разрешила ему ремонтировать жилое помещение. Чтобы привести квартиру в порядок, он установил на окнах решетки, перекрыл полы, завез строительные материалы, сантехнику, с целью приостановки роста задолженности по оплате коммунальных услуг, установил заглушки на отопительные приборы, срезал свет. Первое время производил оплату услуг, затем перестал, поскольку полагал, что на жилое помещение могут претендовать наследники. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3 была составлена расписка (л.д.10), в соответствии с которой ФИО3 получила от ФИО4 деньги в сумме 

<

данные изъяты> рублей за двухкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес> стоимостью 

<

данные изъяты> рублей. Расчет произведен полностью ДД.ММ.ГГГГ. Стороны претензий не имеют. В дальнейшем ФИО3 от имущественных и иных претензий отказывается. Расписка подписана ФИО3, ФИО4, свидетелями ФИО17, ФИО19 При этом сам договор купли-продажи квартиры сторонами не заключался.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла, что подтверждается записью акта о смерти № (л.д. 25).

Согласно ответу нотариуса нотариального округа ЗГО ФИО16 (л.д.48), наследственное дело к имуществу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ, ею не заводилось.

Из справки ОМС «Комитет по управлению имуществом» ЗГО следует, что в реестре муниципального имущества муниципального образования Златоустовский городской округ не числится объект жилищного фонда квартира № по 

<

адрес> (л.д. 64). 

Как следует из данных ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» Саткинский филиал, собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> числится ФИО11 (л.д. 54).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, собственниками спорного жилого помещения являются ФИО1, ФИО3, ФИО2 (л.д.57-57).

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В судебном заседании по ходатайству истца были допрошены свидетели ФИО17, ФИО18, ФИО19

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО17, дочь истца, суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ году присутствовала при передаче ФИО4 денежных средств ФИО3 в счет оплаты за приобретаемую у нее квартиру по адресу: 

<

адрес>. Передача средств была оформлена распиской, в установленном законом порядке сделка не заключалась, поскольку ФИО3 умерла. После передачи денег, ФИО4 начал ремонтные работы в квартире, завез сантехнику, строительные материалы, поменял оконные рамы, вставил решетки на окна. 

Свидетель ФИО18 суду показал, что в ДД.ММ.ГГГГ году в его присутствии ФИО4 передавал денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей ФИО3 в качестве оплаты по сделке купли-продажи квартиры № по 

<

адрес> Факт передачи денежных средств был засвидетельствован распиской, в которой расписались стороны, свидетели. Кто писал расписку, он не помнит. По какой причине ФИО4 не заключил надлежащим образом договор купли-продажи, а приобрел квартиру по расписке ему (свидетелю) не известно. После покупки квартиры, ФИО4 в квартире не проживает, так как жилое помещение не пригодно для проживания. Истец проводит в квартире ремонтные работы.

Из показаний свидетеля ФИО19 следует, что летом ДД.ММ.ГГГГ года он присутствовал при передаче истцом денежных средств ФИО3, кроме него свидетелями являлись ФИО18 и ФИО28. Передача денежных средств осуществлялась в связи с тем, что ФИО4 приобретал у ФИО3 квартиру. При передаче денежных средств, ФИО3 какие-либо претензии не высказывала. Факт передачи денежных средств был оформлен распиской, которую, по его мнению, писал ФИО4 

Истец просит признать за ним право собственности на спорную квартиру, обосновывая заявленные требования оформлением договора купли-продажи квартиры в виде расписки и передачей продавцу денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры.

Частью 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правило о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры не применяется к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации; часть 8 статьи 2 Закона Федеральный закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 года «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 1 статьи 2 и пункт 1 статьи 12 Закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию. На основании п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Как разъяснено в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ № 122, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 ФЗ №122).

Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, утративший силу с 01.03.2013, устанавливал, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключался, переход права собственности не регистрировался, а представленные истцом доказательства не свидетельствуют о заключении договора купли-продажи, учитывая при этом, утверждение истца о том, что он приобрел недвижимое имущество у ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, то есть, после вступления в силу Закона о регистрации, суд полагает, что отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на указанный объект недвижимости.

Суд считает, что расписка, составленная от имени ФИО3, договором купли-продажи не является, а является всего лишь доказательством получения денежных средств от ФИО4, то есть по отношению к договору купли-продажи, расписка выступает дополнительным документом, свидетельствующим исключительно об исполнении покупателем своих обязательств по договору купли-продажи перед продавцом недвижимости.

Поскольку на момент составления расписки от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 собственником жилого помещения не являлась, права распоряжаться имуществом в соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не имела, основной договор купли-продажи жилого помещения между сторонами не составлялся, оснований для признания права собственности за истцом не имеется. 

Нормы главы 30 ГК РФ не предусматривают правовой коллизии, при которой расписка о получении денежных средств может заменить собой договор купли-продажи, который, по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения сделки, подлежал также и государственной регистрации, и считался заключенным только с момента такой регистрации.

Поскольку представленная истцом расписка о передаче денег за купленную квартиру, надлежаще оформленным договором, подписанным обеими сторонами, в котором были бы отражены все существенные условия указанного договора, не является и признана быть не может, она не влечет последствий, связанных с заключением договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за покупателем права собственности на спорный объект недвижимости. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное жилое помещение не произведена, суд считает, что исковые требования ФИО4 к администрации ЗГО о признании права собственности на недвижимое имущество, переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю, прекращении права собственности являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Доводы истца относительного того, что он фактически, открыто владел недвижимостью на протяжении долгих лет, нес бремя собственника, то что третьи лица (наследники) с 2009 года не заявляли своих прав на спорное имущество, являются несостоятельными, поскольку само по себе фактическое обладание имуществом и несение бремени его содержания не порождает право собственности, а юридическое оформление наследственных прав в отношении наследственного имущества и получение свидетельства о праве на наследство в силу положений ст. 1152, 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью наследника. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к администрации Златоустовского городского округа о признании права собственности на недвижимое имущество, переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю, прекращении права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Председательствующий: Ю.С. Кумина

Решение в законную силу не вступило