УИД 19RS0002-01-2020-001062-82 Дело № 2-993/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

08 июля 2020 года г. Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Дмитриенко Д.М.,

при секретаре Орловой Ю.Н., помощнике судьи Черчинской М.О.,

с участием истца ФИО1 (до перерыва),

представителя истца адвоката Лукиной Э.Ю.,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю вправе общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, на основании договора купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что в июне 2006 года между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о приобретении у ответчика в рассрочку доли жилого дома по вышеуказанному адресу за 275 000 руб. Рассчитаться за указанный объект истец должна была до конца июля 2006 года. 14.06.2016 истец передала ответчику в счет оплаты 70 000 руб., 26.06.2006 – еще 50 000 руб. и 24.07.2006 – оставшиеся 155 000 руб., о чем ответчиком были выданы расписки. После этого ФИО3 выдал доверенность на имя ЛВМ. для оформления недостающих документов и подписания договора купли-продажи и передал ФИО1 ключи от дома и технический паспорт на него. 07.08.2016 в простой письменной форме был заключен и подписан договор купли-продажи. При обращении с указанным договором в регистрирующий орган ФИО1 разъяснили, что ФИО3 отозвал доверенность. Истец пыталась несколько раз связаться с ответчиком, чтобы узнать причины отзыва доверенности, однако ФИО3 стал уклоняться от встреч. До настоящего времени истец пользуется и владеет купленным у ответчика домом. В качестве правового обоснования своих требований истец ссылается на положения ст.ст. 164, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 17.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО4 

В судебном заседании (до перерыва) истец ФИО1 требования поддержала по вышеизложенным основаниям, пояснила, что летом 2006 года ФИО3 собирался срочно уезжать из г. Черногорска, в связи с чем для оформления квартиры выдал доверенность на имя ЛВМ, который являлся сожителем ФИО1 Об отмене доверенности ФИО1 стало известно в 2007 году, когда она обратилась для оформления прав на долю в доме в регистрирующий орган. До 2016 года ФИО1 проживала в спорном домовладении вместе с членами своей семьи, затем переехала, после чего в дом с ее согласия заселились ее дети, которые проживали там вплоть до осени 2019 года. Весной 2020 дети приехали в дом, чтобы убраться там, и узнали, что ответчик сменил замки. Истец была зарегистрирована в спорном жилом доме с 2006 года по 2016 год, ее дети – с 2006 года по 2020 год. Каким образом дети истицы были сняты с регистрационного учета, ей не известно. 

Представитель истца адвокат Лукина Э.Ю., действующая на основании ордера, в судебном заседании иск поддержала по вышеизложенным основаниям, пояснила, что расчеты по договору купли-продажи произведены в полном объеме, сделка были сторонами исполнена. Нарушение прав истицы началось весной 2020 года, когда ответчик сменил замки в доме. До этого времени истец проживала в доме, пользовалась им. В силу отсутствия юридических познаний истец не могла осознавать, что означала отмена доверенности. Против заявления представителя ответчика о применении срока исковой давности представитель истца возражала, полагая, что данный срок подлежит исчислению с конца апреля – начала мая 2020 года, то есть с момента, когда ФИО3 сменил замки в доме.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, против удовлетворения иска возражала, заявила о применении срока исковой давности, поскольку истцу с 2007 года было известно о создании ответчиком препятствий в государственной регистрации перехода права собственности на спорное домовладение в связи с отменой доверенностей. Указала, что фактически стороны в устном виде договорились о стоимости объекта в размере 320 000 руб., и в 2015 году сожитель ФИО1 – ЛВМ приезжал к ФИО3, выразил желание передать оставшиеся 50 000 руб., на что ответчик ему пояснил, что по прошествии столь длительного времени деньги обесценились, и сумма должна быть уже другой. В октябре 2007 года, когда истек окончательный срок расчета за дом, ФИО1 сказала ответчику, что денег у нее нет и рассчитаться она не сможет, поэтому предложила ему продать дом другому покупателю. После этого ФИО3 в октябре 2007 года зарегистрировал за собой право собственности на спорное домовладение. С иском о выселении ответчик не обращался, поскольку он передумал продавать дом, а ФИО1 негде было жить. ФИО3 предполагал, что ФИО1 все-таки доплатит оставшуюся сумму. С регистрационного учёта в доме ФИО1 снялась самостоятельно после того, как ФИО3 обратился в полицию, и ФИО1 стало известно об этом. С 2015 года в доме никто не проживал. Решением Черногорского городского суда от 18.02.2020 по делу № 2-121/2020 по иску ФИО3 прекращено право пользования детей ФИО1 – ОИА и ПВИ спорным жилым помещением. Указанным решением установлено, что ответчики проживали в спорном жилом помещении непродолжительное время в связи с намерением приобрести его. 

Ответчик ФИО3, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца и ее представителя, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов наследственного дела № 831, к ответчику ФИО3 в порядке наследования по закону перешло право собственности на принадлежащую наследодателю ЩСС на основании договора купли-продажи от 20.07.1999 ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 29.06.2006.

По распискам от 26.06.2006, 14.07.2006, 24.07.2006 ФИО3 получил от ФИО5 денежные средства в общей сумме 275 000 руб. в счет продажи домовладения, расположенного по адресу: ***1.

24.07.2020 ответчиком ФИО3 в нотариальном порядке оформлены две доверенности на имя ЛВМ – реестровый *** на представительство в различных органах и организациях по вопросу оформления документов, необходимых для отчуждения принадлежащей ему ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: *** ***; и реестровый *** на право продажи вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. 

Обе доверенности предусматривают полномочия ЛВМ на представительство от имени ФИО3 в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

07.08.2006 между ФИО3 (продавец), от имени которого на основании доверенности действует ЛВМ, и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым в собственность покупателя передана ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. *** ***, стоимостью 275 000 руб. 

В пункте 4 договора купли-продажи отражено, что расчет между сторонами произведен в полном объеме; согласно п. 10 договора на момент его подписания имущество передано покупателю. 

Как следует из распоряжения ФИО3 от 01.02.2007, сообщений нотариуса Черногорского нотариального округа ФИО6 от 02.07.2020 и 08.07.2020, доверенности от 24.07.2006 реестровые номера *** отменены ФИО3 01.02.2017.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор купли-продажи квартиры между ФИО5 и ФИО3, от имени которого на основании доверенности действовал ЛВМ., совершен в надлежащей форме, содержит все существенные условия и соответствует требованиям закона.

Полномочия на заключение договора купли-продажи в доверенности с реестровым номером *** у представителя ЛВМ имелись, на момент заключения договора купли-продажи данная доверенность отозвана не была. 

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Аналогичная по содержанию норма закреплена в п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Факт уклонения ответчика ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве на спорный объект недвижимости подтверждается в том числе представленной в материалы телеграммой от 26.06.2020 и представителем ответчика не оспаривается.

Вместе с тем, представителем ответчика заявлено о применении срока исковой давности.

По данному заявлению суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Таким образом, для определения начала течения срока исковой давности по заявленному ФИО1 требованию о государственной регистрации перехода права собственности подлежат выяснению обстоятельства, связанные с установлением момента осведомленности истца о нарушении ее права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости либо создания иных препятствий в регистрации.

Таким препятствием является отмена 01.02.2017 ответчиком ФИО3 выданных на имя ЛВМ доверенностей, предоставляющих последнему, помимо права продажи спорного имущества, также право на представительство по данной сделке в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Из объяснений ФИО1, данных в судебном заседании, следует, что о факте отмены ответчиком доверенности (доверенностей) ей стало известно в 2007 году при обращении в регистрирующий орган, поскольку поданные ею документы были возвращены именно по причине отмены доверенности.

В совокупности с тем обстоятельством, что согласно объяснениям ФИО1 ФИО3 оформил данные доверенности, поскольку намеревался сменить место жительства, переехав в другой город, отмену доверенностей суд расценивает как создание препятствий истцу в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности.

Более того, в исковом заявлении ФИО1 указано, что, узнав об отмене доверенности, она неоднократно пыталась встретиться с ответчиком, однако ФИО3 от встреч с ней уклонялся.

О создании ответчиком препятствий истцу в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект косвенно свидетельствует и тот факт, что 24.10.2007, то есть после заключения договора купли-продажи от 07.08.2006 и отмены доверенностей 01.02.2007, ФИО3 зарегистрировал за собой право собственности на ? долю в праве собственности на жилой дом по адресу: ***, и земельный участок по этому же адресу, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 10.06.2020. 

Поскольку точная дата (в пределах 2007 года), когда ФИО1 узнала об отмене ответчиком ФИО3 доверенности (доверенностей), не известна, срок исковой давности подлежит исчислению с 01.01.2008.

Данный срок истек 01.01.2011.

Иск в суд направлен ФИО2 06.05.2020.

Таким образом, срок исковой давности истцом пропущен.

Обстоятельств, свидетельствующих о приостановлении срока исковой давности (ст. 202 ГК РФ) и его перерыве (ст. 203 ГК РФ), судом не установлено. 

Ходатайство о восстановлении срока исковой давности в порядке ст. 205 ГК РФ истцом не заявлялось.

Поскольку предметом иска является регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, а не понуждение к передаче имущества по договору купли-продажи, доводы истца и ее представителя о том, что объект был передан ФИО1, она и члены ее семьи в течение длительного времени пользовались домом и проживали в нем, юридического значения для дела не имеют и не свидетельствуют об обоснованности требований истца.

При таких обстоятельствах иск ФИО1 не подлежит удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности. 

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: *** – отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.М. Дмитриенко

Справка: мотивированное решение составлено 15.07.2020.